Содержание
Уважаемый Макс! С одной стороны — в случае банкротства застройщика недостроенный им объект может быть предан жилищно-строительному кооперативу, созданному дольщиками, для окончания всех работ и ввода дома в эксплуатацию.
С другой стороны — в соответствии с законодательством в ходе процедуры
банкротства застройщика арбитражный управляющий не позднее, чем через
два месяца после его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания
участников строительства вопрос о погашении их требований путём
передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и
земельный участок ЖСК, созданному дольщиками. Однако закон устанавливает
ряд обязательных условий, при соблюдении которых такая передача будет
возможна:
1. Стоимость объекта незавершённого строительства и
прав на земельный участок не должна превышать сумму всех требований
участников строительства более чем на 5%. Однако такая ситуация
возможна, только если застройщик вкладывал в строительство кроме денег
дольщиков и заёмных средств ещё и свои собственные, что большая
редкость.
2. Имущества и средств, которые останутся у застройщика после продажи недостроя, хватит для расчётов с кредиторами первой и второй очереди. Если этого имущества не хватит, созданному дольщиками ЖСК придётся внести недостающую сумму на депозит арбитражного суда.
3. Объект незавершённого строительства не находится в залоге или залогодержатели согласились на передачу недостроя ЖСК. Такое
согласие возможно, если, например, некоторые помещения в доме находятся
в залоге у банка по кредитным обязательствам. Тогда банку, конечно,
будет выгодно, чтобы дом был передан ЖСК, достроен, и банк получил
готовые квартиры или нежилые помещения вместо некой абстрактной доли в
объекте незавершённого строительства. Но если залогодержатели не будут
на это согласны, тогда ЖСК придётся внести на депозит суда также сумму,
составляющую размер требований залогодержателей.
4. Квартир в доме после завершения строительства
будет достаточно для всех дольщиков. Это означает, что в доме
отсутствуют двойные продажи или дольщики, претендующие на одну и ту же
квартиру, согласны на замену, и свободная квартира для замены в доме
имеется.
Следовательно, для получения прав на достройку дома
дольщикам мало создать ЖСК, нужно внести дополнительные средства для
расчётов с кредиторами первой и второй очереди, погасить текущие платежи
застройщика и, возможно, рассчитаться с кредиторами застройщика, которые обладают правом залога на объект незавершённого строительства. А в дальнейшем ещё и выплатить суммы, необходимые для достройки дома и ввода его в эксплуатацию. В результате стоимость квадратного метра приобретённого дольщиком жилья может оказаться сравнима со стоимостью квартир на вторичном рынке. Однако с сожалением приходится признать, что если дольщики не внесут эти средств и не достроят дом самостоятельно, все деньги, которые они уже успели вложить, могут быть потеряны.
Кроме того, после принятия арбитражным судом решения о передаче
объекта незавершённого строительства созданному дольщиками ЖСК
необходимо решить вопрос о привлечении новой строительной компании в
качестве генерального подрядчика для окончания строительства дома. Для
этого правление ЖСК направляет предложения о заключении договора
организациям, вызывающим у него наибольшее доверие, и рассматривает
предложенные этими компаниями условия. С другой стороны сами
строительные компании должны оценить предложение ЖСК, для чего им будет
необходимо ознакомиться с проектной документацией на дом и осмотреть сам
объект незавершённого строительства. Решение о выборе строительной
компании и основные условия договора подряда обсуждаются и утверждаются
на общем собрании.
Для начала строительства необходимо получить у арбитражного управляющего проектную документацию на дом и иные сопутствующие технические и производственные документы. Кроме того нужно заключить договор аренды земельного участка с Комитетом имущественных отношений и получить в Службе государственного строительного надзора и экспертизы разрешение на строительство на имя ЖСК. Здесь проблем обычно не возникает, городские власти, как правило, идут навстречу обманутым дольщикам, тем более, если они сами проявляют инициативу, создали ЖСК и намерены достраивать свой дом.
Далее привлечённая строительная компания должна оценить стоимость работ и материалов, необходимых для окончания строительства. Указанная стоимость делится между всеми пайщиками ЖСК пропорционально размеру пая, и по согласованию с привлечённой строительной компанией утверждается график платежей. Правление организует сбор взносов с пайщиков, расчёты с генеральным подрядчиком и контролирует ход выполнения работ.
После окончания строительства дома правление должно передать каждому пайщику кроме ключей от квартиры также справку о выплате пая – этот документ будет основанием для регистрации права собственности на квартиру.
В любом случае, уважаемый Макс, процесс строительства является крайне сложным и многосоставным и включает в себя кроме непосредственно строительных огромное число организационных, финансовых и юридических процессов. Поэтому для сопровождения деятельности ЖСК и корректировки отношений с генеральным подрядчиком, государственными органами и другими организациями и службами (на стадии банкротства застройщика, предъявления требований к застройщику, включение в реестр кредиторов, сопровождение банкротства застройщика, ведение дел в арбитражных судах, юридическое сопровождение строительства) — необходимо обратиться к юристу или адвокату.
Могу помочь составить Вам все необходимые документы для указанных юридических процедур.
С уважением, адвокат Адвокатской Палаты Санкт-Петербурга Штерн Сергей Борисович.
Банкротство жилищного-строительного кооператива
ЖСК является специфической формой юридического лица: добровольным объединением граждан-потребителей для удовлетворения нужд в жилье и управлении многоквартирным домом. Правовое положение ЖСК регулируется, в том числе, жилищным законодательством.
Несмотря на то, что потребительский кооператив это некоммерческая организация и по существу сильно отличается от хозяйственных обществ, законодательство предусматривает возможность банкротства данного вида юридических лиц (информация об общей процедуре банкротства).
ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» относит ЖСК к застройщикам — лицам, привлекающим денежные средства участников строительства, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Соответственно, на ЖСК распространяются особенности рассмотрения дел о банкротстве застройщиков, установленные параграфом 7 данного федерального закона.
При этом законодательством о несостоятельности не предусматривается каких-либо отличительных черт банкротства ЖСК в сравнении с другими формами привлечения средств третьих лиц в строительство (долевое участие, инвестирование и т.д.). То обстоятельство, что члены ЖСК фактически становятся собственниками жилых помещений с момента полной выплаты пая (в силу закона, а не с момента государственной регистрации) законом о банкротстве не учитывается.
Процедуры банкротства ЖСК
При введении наблюдения в отношении ЖСК следующие требования могут быть предъявлены только в рамках арбитражного дела:
• о признании/отсутствии права собственности в отношении недвижимого имущества, о его истребовании;
• о сносе самовольной постройки; • о признании сделки в отношении недвижимого имущества незаконной;
• о передаче недвижимого имущества; • о государственной регистрации перехода права собственности.
Члены кооператива должны обратиться в арбитражный суд с требованиями о возврате внесенных денежных средств или передаче жилых помещений. Формируется два реестра требований участников строительства – реестр требований о передаче жилых помещений и реестр денежных требований.
В реестр требований о передаче жилья включаются данные о том, какие средства еще должен внести участник строительства, если обязательства по договору им выполнены не полностью. Если участник кооператива не намерен далее принимать участие в стройке, он должен заявить требование о расторжении договора и возврате денежных средств. В противном случае член кооператива рискует остаться без жилья и без денежных средств.
Формируется и обычная очередность – текущие платежи, требования первой, второй, третьей, четвертой очередей.Требования участников строительства о выдаче жилья и денежных средств относятся к требованиям третьей очереди.
Поскольку текущие требования и требования первой, второй очередей должны быть погашены до передачи участникам строительства незавершенного строительством объекта, данные требования могут быть погашены участниками строительства при недостаточности денежных средств у должника. От участников строительства требуется волеизъявление, утверждаемое арбитражным судом. Должнику открывается специальный банковский счет в целях финансирования объекта незавершенного строительства.
Общая обязанность застройщиков страховать обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений в случае с ЖСК не реализуется, соответственно, требования членов ЖСК не могут быть погашены за счет таких страховых выплат.
Существует два механизма погашения требований членов ЖСК о передаче жилых помещений: при наличии объекта незавершенного строительства создается новый ЖСК – для его достройки, при этом должно соблюдаться множество условий; если строительство объекта ЖСК-банкрота завершено – жилые помещения передаются членам ЖСК.
В целом, юридическая схема дел о банкротстве ЖСК сложна и запутанна, ее реализация на практике зависит от множества факторов и осложняется столкновением интересов не только различных очередей кредиторов, но и позицией членов кооператива из одной очереди. Решение вопросов, возникающих в связи с рассмотрением дела, производится на собрании участников строительства, в котором имеют право принимать участие и другие кредиторы. Очевидно, что лицам, имеющим разные интересы в получении денежных средств либо жилья, будет непросто договориться.
Яна Польская
Юрист-аналитик. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.
Если вам понравился этот материал или какие-либо наши иные, то порекомендуйте их вашим коллегам, знакомым, друзьям или деловым партнерам.
Если вам необходима юридическая помощь в сфере банкротства, то обращайтесь к нам без задержки и стеснения.
Share Share Tweet Class Plus
а) почему юристы такие дорогие (обязательно к прочтению всеми!);
б) изменения в ГК РФ в части ст.317.1 (с судебной практикой);
в) ошибки при отчуждении доли в уставном капитале общества;
г) проценты за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК РФ);
д) уменьшение неустойки (ст.333 ГК РФ);
е) устав ООО и АО: ошибки и судебные споры.
ж) заявление кредитора о включении в реестр требований: 10 ошибок.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:
1) сопровождение бизнеса;
2) защита интеллектуальной собственности;
3) ведение судебных споров;
4) корпоративная практика;
5) недвижимость;
6) налоговое право.
Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалами в Разделе «Статьи».
Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!
Звоните или пишите прямо сейчас!
Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com
Юридическая фирма «Ветров и партнеры»
больше чем просто юридические услуги
Жилищно-строительные кооперативы – это юридические лица, которые создаются для возведения многоквартирного жилья и последующего обслуживания имущества таких домов. В соответствии с положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» жилищно-строительный кооператив признается застройщиком. В результате такого отождествления и процедура банкротства ЖСК проводится в строгом соответствии с положениями, свойственными такой процедуре в отношении компаний-застройщиков. Регулирование такой процедуры происходит с помощью Параграфа 7 Главы 9 указанного Федерального закона, а также с помощью Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.
8 (800) 350-31-84
Рамки закона
ЖСК очень отличается от разных хозяйственных предприятий и обществ. Основной законодательного регулирования является Жилищный кодекс РФ. Но законодательство также предполагает наличие определенных актов регулирующих процесс банкротства ЖСК.
Некоторые законодательные акты указывают, что ЖСК является категорией застройщиков. А застройщики должны соответствовать определенным требованиям, которые связаны с передачей жилья в собственность других участников кооператива. Кроме того ЖСК – вид кооператива, но который распространяются особенности рассмотрения судебных дел о несостоятельности.
Регулирующие вопросы, связанные с банкротством ЖСК, практически не предусматривает каких-либо принципиальных отличий и особенностей
Особенности
Давайте более подробно рассмотрим особенности банкротства ЖСК:
| Этапы проведения | Начальный этап банкротства ЖСК – введение моратория и осуществление наблюдения за деятельностью кооператива.
После осуществления данных действий в арбитражном суде предъявляются следующие требования:
После признания ЖСК банкротом, все участники данного кооператива должны составить и предъявить арбитражному суду заявление о требовании возврата своих денежных средств. В качестве альтернативного средства они участники также могут потребовать передачу в собственность жилья, за которое они заплатили определенную сумму денег. В подобных случаях создается 2 реестра:
|
| Гарантии |
|
Нюансы банкротства ЖСК
Примеры банкротства физических лиц помогут вам правильно спланировать процедуру и предположить, сколько времени уйдет на признание.
В чем особенности банкротства МУП и какие последствия — .
А какие нюансы имеет процесс банкротства ЖСК и как избежать обмана.
Раскрыть обман
Многие становятся жертвами мошенников в сфере строительства жилья. Как отмечают специалисты ЖСК – самый опасный способ покупки жилого помещения, так как велика вероятность быть обманутым.При этом число обманутых дольщиков растет с каждым днем.
Схема обмана довольно проста: сперва застройщик собирает деньги с дольщиков. При этом цена за квартиру указывается довольно низкая, что привлекает многих. После того, как деньги были собраны, застройщик начинает строительство части жилого дома.
Остальная часть собранных денег уходит в оффшор, после чего застройщик признается банкротом, оставляя за собой свои долги. Дольщикам предлагают самостоятельно продолжить строительство.
Создается инициативная группа-правопреемник застройщика, организовывается ЖСК. После оказывает, что по заниженной цене жилье получат только члены правления ЖСК: остальные участники кооператива доплачивают довольно большую сумму денег.
При этом действующее законодательное регулирование дает возможность ЖСК самостоятельно изменять дату окончания строительства. Это приводит к еще большим нарушения прав дольщиков.
Чтобы не стать жертвами мошенников, к выбору застройщика нужно относиться очень тщательно, остановив свой выбор на тех фирмах, которые имеют многолетний опыт работы и благополучно построили жилищные комплексы. Кроме того стоит обратить внимание на заниженную цену, которая в несколько раз ниже рыночной стоимости: таких предложений нужно избегать.
Действия управляющего
Арбитражный управляющий играет центральную роль в процессе банкротства ЖСК. Основная угроза, с которой может столкнуться управляющий, это – изъявите земельного участка у застройщика, а также наличие обременения.
Законодательство предусматривает определенные меры обеспечения, которые дают возможность исключить осуществление неправомерных действий во время банкротства.
В качестве таких мер можно указать внесение запрета на заключение договора аренды или запрета на распоряжение застройщиком данным земельным участком и т.д. Довольно эффективной мерой является также арест имущества должника. Данные меры принимает арбитражный управляющий.
Кроме полномочий и обязанностей, предусмотренных законодательством о банкротстве, арбитражный управляющий осуществляет некоторые дополнительные действия при банкротстве ЖСК
В качестве таковых можно упомянуть:
- публикация сведений (например, о признании застройщика банкротом или о передаче дела другому суду);
- уведомление участников ЖСК о введении наблюдения и моратория;
- привлечение оценщика и т.д.
Прочие советы
Если участник ЖСК узнал о том, что кооператив был признан банкротом, ему следует предъявить заявление о своих требованиях. Заявление предъявляется арбитражному суду, который рассматривает дело о банкротстве ЖСК. В его тексте указываются требования участника. При этом участник может потребовать как возврат своих денежных средств, так и передачу недвижимого имущества.
Если строительство жилого дома еще не началось или находится на начальных стадиях, то не имеет смысла предъявлять требование о передаче жилого помещения в собственность. Последствия этого — невозможность удовлетворения своих требований.
Последствия банкротства ИП с кредитами самые плачевные: распродается все имущество предпринимателя, чтобы погасить все кредиты.
В чем суть банкротства некоммерческих организаций — мы расскажем.
вы сможете увидеть образец отзыва на заявление о банкротстве.
Участники ЖСК также могут предъявить иск о признании определенных сделок, заключенных кооперативом, недействительными (например, договор купли-продажи ликвидного имущества кооператива). Такой подход даст возможность получить свои денежные средства от застройщика.
