Выкуп комнаты в коммуналке

С предложением о выкупе к нам обратился Дмитрий А.
Предложил комнату на выкуп в коммунальной квартире по ул. Кирочная 11.
Комната принадлежала его отцу , который умер 10 лет назад. в Комнате Дмитрий не проживал последние лет 5, по стандартной причине — не мог найти общий язык с соседями. Фактически комната использовалась как склад. Была захламлена, и в целом находилась в печальном состоянии.
Документов на право собственности по комнате не было никаких. Так же были пропущены сроки наследования. Но клиент был прописан на данной жилплощади всю свою жизнь, а родство с отцом подтверждалось свидетельством о рождении. Мы Заказали срочную выписку ЕГРН, в тот же день пообщались с соседями, которые подтвердили , что действительно знают Дмитрия и ,что в комнате проживал его отец.
Клиенту срочно нужны были деньги, так как его девушка ожидала рождение ребенка. Ждать восстановления всех документов, + оформление наследства с пропущенными сроками ,+ поиск покупателя — на это у него просто не было времени.
Был поставлен вопрос о выдаче задатка и о том, как можно скорее получить весь расчет за продажу.
Мы предложили -Дмитрию примерно 80% от рыночной стоимости. Полная оплата в течение 7 дней.
Выдали задаток в день обращения — 200 000р.
Оформили доверенность на представление интересов , на сбор необходимых документов и всех действий связанных с поручением оформления наследства. Юрист восстановил утраченные документы. Часть была в архиве города, часть у нотариуса. На восстановление документов и вступление в наследство ушло около 5 ти дней. Через неделю вышли на сделку и клиент получил полный расчет.
За комнату 12 метров в плохом состоянии, с утраченными документами, клиент получил 80% от рынка через 7 дней после обращения.
После чего данная комнат была отремонтирована и продана по адекватной цене.

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Что может быть дешевле, чем комната в коммуналке? Разве что, полкомнаты! Такое жилье не без причин считается самым бюджетным, хотя и на него цены могут «кусаться». В столице, например, средний ценник составит космические 3,5 млн руб. Это, правда, на открытом рынке недвижимости – город продает свои муниципальные комнаты по куда более адекватным деньгам. Но не всегда и далеко не всем.

Кто имеет право на выкуп у города комнат в коммуналке и в чем особенность таких сделок? Разбираемся, как задешево решить жилищный вопрос.

Только для нуждающихся

Сразу разъясним: люди «с улицы» просто взять и купить у города комнату в коммуналке не могут. Муниципальные власти ограничены в этом вопросе законом. Дело в том, что освободившиеся комнаты изначально на продажу не выставляются – первоочередное право получить их по договору социального найма имеют проживающие в этой квартире жильцы (ст. 59 ЖК):

• если они признаны малоимущими и стоят на жилищном учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий;
• имеющие основания для признания их малоимущими, если они обеспечены жилплощадью менее нормы предоставления (обычно на одинокого жильца – 33 кв. м, на семью из двух и более человек – 18 кв. м на каждого).

И только если граждане обеих этих категорий отсутствуют, комнату можно купить. Но право на срочный выкуп комнаты в коммунальной квартире гарантировано только лицам, которые обеспечены жилплощадью менее нормы предоставления. То есть если на каждого члена вашей семьи приходится менее 18 кв. м.

Претендовать на выкуп можно, если на момент освобождения комнаты вы уже были нанимателем или собственником других помещений в этой коммунальной квартире (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-5189/2015 от 02.04.2015). Одной лишь регистрации в такой квартире для ее выкупа недостаточно (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-1427/2014 от 30.01.2014).

Среди указанных лиц 2 категории граждан обладают преимуществом при реализации права на выкуп:

• во-первых, это те, кто на момент высвобождения квадратных метров фактически проживает в этой коммуналке (Определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-7954/2016 от 27.04.2016);
• во-вторых, это те, кто нуждается в улучшении жилищных условий и имеет более раннюю дату постановки на жилищный учет (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-1462/2016 от 03.03.2016).

Как узнать о продаже комнаты?

Дело в том, что комнаты в коммуналках, принадлежащие городу, как таковые на продажу не выставляются. Право их выкупа – это одна из форм их предоставления другим жильцам. Реализовать это право можно только после освобождения комнаты, так как выкупить квартиру, если на нее заключен договор соцнайма, невозможно. Как узнать о таком освобождении?

Временное отсутствие нанимателей и членов их семьи не дает оснований считать комнату свободной и не позволяет другим лицам претендовать на нее (определение Хабаровского краевого суда №33-6510 от 09.08.2011). Освободившей считается комната в коммуналке, в отношении которой ранее был заключен договор социального найма и который был расторгнут или прекратил свое действие по иным причинам (определение ВС Республики Саха № 33-743/2016 от 15.02.2016).

В разных городах порядок извещения об освобождении комнаты может отличаться. В Москве, например, Департамент горимущества рассылает всем жильцам коммунальной квартиры уведомления об освобождении помещения. В нем же указывается адрес для получения консультаций, адресат для подачи заявления на предоставление комнаты и перечень необходимых документов, которые нужно иметь с собой. При этом обязательное условие для столицы – проживание в Москве не менее 10 лет (ст. 38 Закона г. Москвы № 29 от 14.06.2006).

Как выкупить комнату: 5 простых шагов

Итак, вы получили уведомление об освобождении комнаты и входите в число тех, кто имеет право на ее выкуп. Что делать дальше? Порядок ваших действий определяется местом жительства, так как он регулируется местным законодательством. Обычно он не имеет принципиальных отличий, а потому разберем его на столичном примере.

Шаг 1. Заявите о своих намерениях

Первое, что нужно сделать – это подать заявление на выкуп квартиры у города. Подать его необходимо в департамент горшимущества либо иную ответственную организацию в вашем городе (например, в СПБ это ГБУ «Горжилобмен») в течение полугода после получения уведомления. Подать заявление можно через МФЦ или региональный портал Госуслуг.

Лучше поспешите – в практике есть случаи, когда очередность подачи заявления признавалась судом как значимое обстоятельство при решении вопроса о праве жильцов на освободившуюся комнату (определение Санкт-петербургского городского суда № 33-12357/2015 от 05.08.2015).

Чтобы выкупить квартиру (комнату) у государства, вместе с заявлением подайте:

• копии паспортов (свидетельств о рождении) всех членов семьи;
• копии документов, подтверждающих родство (свидетельства о рождении, о браке);
• выписка из ЕГРН, если вы – владелец другой комнаты;
• копия договора соцнайма при наличии;
• технический паспорт жилого помещения;
• нотариально заверенное согласие супруга, если он не участвует в покупке;
• письменный отказ других жильцов от выкупа комнаты (при наличии такого отказа);
• документы о регистрации в Москве по месту жительства не менее 10 лет;
• уведомление о постановке на жилищный учет и другие.

Вам выдадут выписку с отметкой о дате приема.

Шаг 2. Пройдите проверку

Департамент проведет правовую экспертизу документов, выяснит мнение других жильцов и сделает оценку стоимости комнаты. После чего соответствующая комиссия проведет заседание, на котором примет решение о предоставлении вам комнаты или отказе в ее предоставлении.

Шаг 3. Получите распоряжение

После принятия решения в ваш адрес будет направлено распоряжение о предоставлении освободившейся комнаты. Вместе с ним вы получите уведомление о выкупной цене и приглашение для получения бланка на оплату выкупаемого помещения.

Шаг 4. Оплатите комнату

На внесение указанной суммы у покупателя будет 3 месяца с момента получения распоряжения. После внесения денег отдайте в департамент квитанцию об оплате.

Шаг 5. Заключите договор

В 5-дневный срок после получения квитанции в Департаменте подготовят договор купли-продажи и пригласят вас и других покупателей, которые будут включены в договор, для его заключения. Оформить его можно как в простой, так и письменной форме – принципиальной разницы нет. Получив свой экземпляр, отправьтесь в Росреестр и зарегистрируйте право собственности.

Сделано! Теперь комната ваша, готовьтесь прятаться от завистливых взглядов соседей!

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Выкупить последнюю комнату в коммуналке – это одно из лучших решений для тех, кто имеет остальную часть собственности на данной жилплощади. В результате можно приобрести полные права на владение всей квартирой. Как правильно выкупить собственность, соблюдая все юридические тонкости?

Особенности сделки

Первоочередное право на выкуп комнаты принадлежит соседям коммунальной квартиры. Существует два варианта процедуры:

• Выкуп у собственника;
• Выкуп у государства.

В первом случае применяется процедура, характерная для покупки доли в совместной собственности. Необходимо уведомить всех собственников о продаже. После этого можно заключить сделку, подписав договор. После получения денег продавцом и документов о праве собственности покупателем, новым владельцем становится последний.

Выкуп у государства практикуется в том случае, если квартира принадлежит муниципалитету, а жильцы в ней проживают по договору социального найма. Муниципалитет может противодействовать сделке, так как у него есть возможность поселить на освободившуюся площадь нуждающихся в жилье. С другой стороны, сделка позволит ему обеспечить жильем второго собственника, если он находится на очереди на улучшение жилищных условий.

Покупка последней комнаты у собственника

Если ваш сосед является собственником последней комнаты, сделку оформить проще всего. Для этого ему просто необходимо предложить покупку. Если он не приватизировал свою комнату и имеет на это право, необходимо подать документы на приватизацию. Процедура по закону занимает не более 2-х месяцев, а после этого запускается продажа.

В первую очередь необходимо договориться о стоимости и способе расчетов. Стоит учитывать, что даже если в квартире всего две комнаты, стоимость сделки не может оцениваться как половина рыночной стоимости квартиры. Как правило, цена устанавливается на уровне 30 — 70 % от этой стоимости. Точная сумма зависит от многих факторов, таких как состояние и размер комнаты, наличие балкона и места расположения квартиры. Учитывается и то, что второй собственник уже имеет доступ к общим зонам в квартире и платит только за жилую площадь.

Чтобы выкупить последнюю комнату в коммунальной квартире у собственника, необходимо выполнить следующую последовательность действий:

1. Заключить договор купли-продажи с указанием цены и особенностей сделки;
2. Подписать передаточный акт;
3. Собрать документы и подать их в Росреестр на регистрацию;
4. Оплатить сделку в соответствии с условиями договора.

Если собственных средств у вас нет, можно обратиться за получением ипотеки в банк. Если заявитель подходит в качестве будущего заемщика, и квартира перейдет после сделки в его собственность, банк предоставит кредит. Но в этом случае в качестве залога будет использована вся квартира.

Скачать договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире (образец)

Если зарегистрирован ребенок?

Регистрация несовершеннолетнего является серьезным препятствием для будущей сделки. Такую собственность не очень легко продать. Для этого необходимо обеспечить ребенка хорошим местом проживания. Предварительно следует получить разрешение на продажу из органов опеки. Если этого не сделать, можно столкнуться с отменой сделки по решению суда.

Как выкупить комнату у города?

Если семья находится на очереди на улучшение условий проживания и не имеет собственных средств на покупку комнаты, можно обратиться за предоставлением субсидии. Во многих регионах действуют свои программы по улучшению условий проживания граждан.

В регионах с большим количеством коммуналок действуют специализированные программы по их расселению. В соответствии с данной программой жильцы имеют право на получение нового жилья. Не всегда предоставляется отдельное жилье. В некоторых ситуациях предоставляется субсидия на выкуп последней комнаты в коммунальной квартире.

Чтобы получить согласие, необходимо выполнить следующее:

1. Получить согласие на расселение от всех соседей. После этого заполняется предварительное заявление о согласии.
2. Обратиться в жилищный департамент с заявлением. Именно здесь ставят квартиру в реестр на расселение.
3. Определяется вариант расселения. Все стороны уведомляют о выбранном способе.
4. При положительном решении подписывается договор и предоставляется субсидия. В банке открывается специализированный счет для перечисления средств.

Субсидия предоставляется только в случае, если квартира станет отдельной.

Чтобы получить субсидию, нужно обратиться в жилищный отдел по району. На официальном сайте и стенде организации размещена вся требуемая информация. Конкретную информацию по вашей квартире можно уточнить у курирующего специалиста.

В первую очередь заполняется заявление. В нем излагается просьба, указываются паспортные данные и подробно описывается объект недвижимости. Важно перечислить льготы на выкуп и имеющиеся приоритетные права. Администрация рассмотрит заявление в течение месяца. В течение этого срока необходимо предоставить следующие дополнительные документы:

• Справка из БТИ на выкупаемую комнату;
• Выписку из домовой книги, подтверждающую регистрацию заявителя в квартире;
• Документы, подтверждающие льготную категорию заявителя;
• Документы о составе семьи, включая свидетельства о рождении детей и паспорта взрослых членов семьи;
• Квитанция об оплате пошлины.

Во время подачи документов сообщается дата, когда можно забрать готовое решение. Если заявителей несколько, комнату предоставят тому, кто находится в более стесненных условиях.

На следующем этапе проводится оценка представленных документов и рассматриваемого объекта недвижимости. Готовится итоговый документ с указанием цены и оформляется договор купли-продажи. Выкуп вносится в течение 3 месяцев.

Стоимость выкупа у города

Точную стоимость выкупа заранее невозможно узнать. Это возможно, только если комната предварительно выставлена на продажу. В большинстве случаев в стоимость закладываются следующие параметры:

1. Средняя продажная цена квадратного метра в регионе;
2. Наличие льгот;
3. Размер пошлины;
4. Общая цена мест общего пользования.

В результате, комнату можно выкупить и у соседа, и у государства. Для этого необходимо собрать необходимые документы и внести оплату.

Бывают ситуации, когда просто необходима значительная сумма и нет времени на поиски денег. Долги по кредитам, болезнь близкого человека, срочный переезд — от неожиданностей никто не застрахован. Самым простым решением финансовых проблем становится продажа собственной недвижимости, в том числе через срочный выкуп комнат в коммунальной квартире.

Комментарий эксперта МИЭЛЬ
Быстрые сделки по выкупу комнат в коммуналке проводятся в едином порядке с другими операциями с недвижимостью. Однако наряду с общими правилами заключения договоров купли-продажи, следует учитывать положения, касающиеся приобретения доли в совместной долевой собственности.

Преимущественное право покупки

Срочный выкуп комнат в коммунальной квартире характеризуется как сложная процедура. Причины в том, что сделка имеет особенности: они выражаются в преимуществе перед иными покупателями, которое имеют владельцы других долей в помещении. Продавец обязан предъявить совладельцам письменное сообщение о продаже своей части, указав условия и предложив ее выкупить. При этом назначенная цена не может быть выше предлагаемой стороннему претенденту.

На обдумывание и принятие решения дается один месяц. Только потом, при отсутствии среди собственников желающих купить предложенную долю, возможна продажа третьим лицам. Соблюдение этого условия обязательно, так как при невыполнении последует обращение пострадавшей стороны в суд для защиты своих интересов.

Важно соблюдать письменный формат общения, а также необходимо иметь подтверждение своевременного вручения всех оповещений. Для этого рекомендуется изготовить уведомления в двух экземплярах: один вручить адресату, на другом поставить отметку о получении. Если собственник не проживает в квартире, можно воспользоваться услугами почты и отправить письмо с уведомлением. В таком случае доказательством будет почтовое извещение о доставке документа.

Варианты действий продающей стороны

Есть два принципиально разных пути.

• Сделать все самостоятельно. Постараться запомнить рекомендации, составить уведомления, найти владельцев других долей, выделить время на общение с ними и постараться убедить их принять решение в короткие сроки.

• Обратиться к специалистам. Выбрать надежную компанию или частного риэлтора. Например, АН Чистые Пруды специализируется на срочных сделках, поэтому подготовит комнату к продаже и выведет стороны на подписание ДКП быстро, юридически чисто и без риска возникновения негативных последствий.

В числе граждан, имеющих приоритетное право на приобретение жилплощади, могут оказаться несовершеннолетние. В таких ситуациях отказ от заключения договора о покупке доли требует согласования с государственными органами опеки.

Нотариальное оформление

Сделки по отчуждению доли в недвижимости, в том числе когда производится срочный выкуп комнат в коммунальной квартире, обязательно удостоверяются нотариусом. А также нотариальное заверение требуется для письменного отказа от приобретения комнаты другими собственниками квартиры. Перечисленные правила применяются также в отношении передачи доли по договору мены.

Важность досконального соблюдения процедуры подтверждается тем, что без указанных документов невозможно будет зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Почему МИЭЛЬ

Срочная сделка по выкупу комнат в коммунальной квартире невозможна без участия профессионалов, поскольку требует соблюдения установленного порядка и учета особенностей такого рода операций. Решение осуществить ее самостоятельно, скорее всего, приведет к тому, что процесс затянется на месяцы или даже годы.

Кроме того, сотрудничество с МИЭЛЬ имеет другие плюсы:

• Не нужно тратиться на оценщика, специалисты агентства произведут оценку бесплатно.
• Сделка, даже срочная, заключается на условиях продавца.
• Не придется искать покупателя — мы выкупим объект за три дня.
• Возможность получить аванс — выплатим часть стоимости комнаты в течение нескольких часов, до заключения договора.

История из жизни
Пытались продать комнату в коммунальной квартире и быстро сдались. Столько сложностей с бумагами, еще и покупателя надо искать. Обратились в АН МИЭЛЬ в Москве, согласовали условия срочного выкупа и цену. Нас все устроило, еще и оценку бесплатно сделали. Приятная девушка-риэлтор взяла на себя ведение нашей сделки и вскоре мы получили свои деньги (ту сумму, на которую рассчитывали). Искренне благодарны агентству недвижимости Чистые Пруды и рекомендуем тем, кто ищет надежных специалистов.

Сделка по продаже комнаты в коммунальной квартире сложна, выкуп частным лицом может быть достаточно рискованным и занять продолжительное время. Конечно, при желании все барьеры преодолимы, нужно только запастись терпением, проявить упорство и не жалеть сил. Но в таком случае о срочности не может быть и речи. Лучше доверить решение вопроса профессионалам, обратиться в агентство МИЭЛЬ на Чистопрудном бульваре, и быстро получить свои деньги.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.