ТСН или ТСЖ

Весной сразу два ведомства высказались по поводу существования такой организационно-правовой формы, как товарищество собственников недвижимости (ТСН), и ее вида — товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Напомним, что в действующей с 01.09.2014 редакции части первой ГК РФ существует такая организационно-правовая форма, как ТСН. При этом организационно-правовой формы ТСЖ гражданским законодательством не предусмотрено, хотя упоминание о нем осталось в ГК РФ и подробное описание ТСЖ никуда не делось из ЖК РФ. Каким образом работать ранее зарегистрированным ТСЖ и вновь созданным ТСН? Дать пояснения попытались ФНС и Минстрой.

Зарегистрировать можно только ТСН

Такой вывод следует из Письма ФНС России от 27.03.2015 N СА-17-14/33. В нем сообщается, что в силу ч. 5 ст. 3 Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ (далее — Закон N 99-ФЗ) с 01.09.2014 юридические лица создаются в организационно-правовых формах, которые предусмотрены для них гл. 4 ГК РФ. Организационно-правовые формы некоммерческих организаций перечислены в п. 3 ст. 50 ГК РФ. Среди них — ТСН (пп. 4), и тут же упомянуто, что к ним относятся в том числе ТСЖ. Неопределенность правового регулирования в данном случае отсутствует, правовых оснований для государственной регистрации товариществ собственников жилья как самостоятельной организационно-правовой формы не имеется.
ТСЖ могут быть созданы как вид ТСН. При этом наименование такой некоммерческой организации должно включать слова «товарищество собственников недвижимости» (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ). Одновременно не запрещено указывать в наименовании вид недвижимого имущества: «товарищество собственников недвижимости (квартир)» или «товарищество собственников недвижимости (жилья)».
Напомним, что при первом изменении устава ранее зарегистрированного ТСЖ необходимо в обязательном порядке привести устав в соответствие с новой редакцией ГК РФ, в частности изменить наименование (см. ч. 7 ст. 3 Закона N 99-ФЗ и статью Е.В. Шоломовой «ТСЖ vs ТСН: какие изменения внести в устав?» (N 12, 2014)). Известно, что власти на местах, применяя административный ресурс, вынуждают ТСЖ перерегистрироваться в ТСН. В силу ч. 12 ст. 3 Закона N 99-ФЗ это должно быть для товариществ бесплатным, а также, представляется, не может нести никаких негативных последствий.
Кстати, именно проблеме принудительной перерегистрации товариществ посвящено Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04.

Разница между ТСЖ и ТСН

Представители ведомства обратили внимание органов госжилнадзора на недопустимость направления в адрес ТСЖ требований, уведомлений или документов иного рода о необходимости их перерегистрации, а также о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ в случае отсутствия оснований, предусмотренных ч. 7 ст. 3 Закона N 99-ФЗ.

Каким законом руководствоваться: ГК РФ или ЖК РФ?

Собственников помещений в МКД беспокоит важный вопрос: каким законом следует руководствоваться при создании новых товариществ, если по ГК РФ зарегистрировать можно только ТСН, а по ЖК РФ способом управления является ТСЖ? Как формулировать вопросы повестки общего собрания о создании ТСЖ?
Минстрой делает вывод, что с 01.09.2014 ТСЖ является видом юридического лица, создаваемого в такой организационно-правовой форме, как ТСН.
Также чиновники приводят цитату из п. 6 ст. 50 ГК РФ: «к отношениям по осуществлению некоммерческими организациями своей основной деятельности, а также к другим отношениям с их участием, не относящимся к предмету гражданского законодательства (ст. 2 ГК РФ), правила ГК РФ не применяются, если законом или уставом некоммерческой организации не предусмотрено иное». При этом в ГК РФ по-прежнему упоминается ТСЖ: в силу п. 2 ст. 291 ТСЖ признается некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. В настоящее время таким законом является ЖК РФ.
Итак, заключает Минстрой, даже с учетом принятия Закона N 99-ФЗ создание и осуществление деятельности ТСЖ в настоящее время должны, по мнению Минстроя, регулироваться прежде всего в соответствии с нормами ЖК РФ.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

ТСН вместо ТСЖ. Что изменится?

Изменения в гражданском кодексе по ФЗ №99 от 05.05.2014 г.

ФЗ №99 от 5 мая 2014 г. «О внесении изменений в гл.4 ч.1 ГК РФ…», вступивший в силу 1 сентября заменяет термин «товарищество собственников жилья» на более общее понятие «товарищество собственников недвижимости». Оно включает в себя не только помещения в многоквартирных домах, но и в жилые дома, садовые участки, коллективные гаражи и т.д.

В первую очередь, принятые в ГК РФ поправки касаются клас­сификации юридических лиц.

Товарищество собственников недвижимости: плюсы и минусы

Вчастности, кроме деления орга­низаций на коммерческие и не­коммерческие, теперь вводится разделение их на унитарные, где членства нет, а есть едино­началие, и корпоративные, где есть членство и члены органи­зации сами формируют органы управления.

Вводится исчерпывающий перечень возможных органи­зационно-правовых форм — как коммерческих (что было и рань­ше), так и некоммерческих (чего раньше не было).
Акционерные общества от­ныне делятся на публичные, которые должны обеспечивать прозрачность финансовой сто­роны своей деятельности, и не­публичные, которые этого де­лать не обязаны.

Еще одно новшество – единственным учредительным доку­ментом для всех юрлиц, кроме хозяйственных товариществ, становится Устав.
Где тут место нашим ТСЖ и ЖК? Совершенно верно, это не­коммерческие корпоративные организации.

Основные поло­жения о некоммерческих кор­поративных организациях. (Ст. 123-1)

1. Некоммерческими кор­поративными организация­ми признаются юридические лица, которые не преследу­ют извлечение прибыли в ка­честве основной цели своей деятельности и не распреде­ляют полученную прибыль между участниками, учредители (учас­тники) которых приобретают право участия (членства) в них и формируют их высший  орган.
2. Некоммерческие корпо­ративные организации созда­ются в организационно-правовых формах потребительских кооперативов, общественных организаций, ассоциаций (союзов), товариществ собс­твенников недвижимости, ка­зачьих обществ, внесенных в государственный реестр ка­зачьих обществ в РФ, а также общин коренных малочислен­ных народов РФ.

ЖК позиционируется как один из видов потребительских кооперативов (что, собственно, было и раньше), а ТСЖ меня­ет «вывеску» и превращается в товарищество собственников недвижимости (ТСН).

Упорядочение терминологии, касающейся ТСЖ, вообще-то на­зрело давно. В ЖК РФ вот уже де­сятилетие бросается в глаза та­кая коллизия: там, где идет речь об отношениях собственности и управлении в многоквартирном доме (МКД), в тексте везде фи­гурируют собственники помеще­ний, а организация, созданная ими для управления общим иму­ществом МКД, почему-то называ­ется товариществом собственни­ков жилья. «Так все-таки: жилья или всех помещений, и жилых, и нежилых?» — такой вопрос смущал многие умы. Разумеется, изменения каса­ются не только названия това­рищества. Разница между ТСН и ТСЖ видна уже при беглом просмотре их определений.

Основные положения о товариществе собственников недвижимости (ТСН). (Ст. 123-12 ГК РФ)

Товариществом собс­твенников недвижимости (ТСН) признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (по­мещений в здании, в том чис­ле в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, са­доводческих, огороднических или дачных земельных участ­ков и т. п.), созданное ими для совместного владения, поль­зования и в установленных законом пределах распоря­жения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

ТСЖ же, как известно, созда­вались для совместного управления общим имуществом, обеспечения владения, пользования и распоряжения им, предоставления комму­нальных услуг жителям, достижения иных целей, связанных с управлением об­щим имуществом или совмест­ным его использованием.

Нетрудно заметить, что в ТСН упор сделан не на управление и совместное использование об­щего имущества, как в ТСЖ, а на реализацию отношений собс­твенности. Что-то подсказывает нам, что в этой «триаде» клю­чевым словом является именно «распоряжение». Не исключе­но, что это сделано с «дальним прицелом» — в расчете на то, что в перспективе собственни­кам предстоит принимать ре­шения не столько о содержании общедомового имущества (как сейчас), сколько о его продаже, сдаче в аренду, перестройке и т.д. Причем, вполне возмож­но, что делать это будут не все собственники 2/3 или 100% го­лосов (как сейчас), а лишь чле­ны товарищества.

Статьи ГК РФ 123-12, 13 и 14, посвященные непосредс­твенно ТСН — внешне похожи на соответствующие статьи ЖК РФ: и там, и здесь члены това­рищества не отвечают по обя­зательствам товарищества (и наоборот), и здесь, и там есть сменяемые выборные исполни­тельные органы: единоличный председатель, и коллегиальное правление и т.д. Однако если заглянуть в «Права и обязанности участников корпо­рации» и «Управление в корпорации», которые в полной мере распространяются на бы­тующие в ТСН отношения — там найдётся много интересного, чего нет в профильных статьях ЖК РФ.

Права и обязан­ности участников корпорации. (Ст. 65-2)

Участник корпорации обязан:

• участвовать в образова­нии имущества корпорации в необходимом размере в по­рядке, способом и в сроки, которые предусмотрены на­стоящим Кодексом, другим законом или учредительным документом корпорации;
• не разглашать конфиден­циальную информацию о де­ятельности корпорации;
• участвовать в принятии корпоративных решений, без которых корпорация не может продолжать свою деятель­ность в соответствии с зако­ном, если его участие необ­ходимо для принятия таких решений;
• не совершать действия, заведомо направленные на причинение вреда корпора­ции;
• не совершать действия (бездействие), которые су­щественно затрудняют или делают невозможным дости­жение целей, ради которых создана корпорация.

Участники корпорации мо­гут нести и другие обязаннос­ти, предусмотренные законом или учредительным докумен­том корпорации.

Здесь уже до введения сан­кций против нарушителей кор­поративного «кодекса чести» — всего один шаг. Тем более что среди исключительных полно­мочий общего собрания членов корпорации присутствует «оп­ределение порядка приема в состав участников корпора­ции и исключения из числа ее участников, кроме случаев, если такой порядок опреде­лен законом».

За внешней сходством пред­седателя ТСЖ и единолично­го исполнительного органа управления корпорацией насамом деле больше различий, чем сходства.

Управление в кор­порации. (Ст. 65-3)

В корпорации образу­ется единоличный испол­нительный орган (дирек­тор, генеральный директор, председатель и т.п.). Уставом корпорации может быть пре­дусмотрено предоставление полномочий единоличного исполнительного органа не­скольким лицам, действую­щим совместно, или образова­ние нескольких единоличных исполнительных органов, действующих независимо друг от друга. В качестве единоличного исполнительного органа кор­порации может выступатькак физическое лицо. так и юри­дическое лицо.

В случаях, предусмотрен­ных настоящим Кодексом, другим законом или уставом корпорации, в корпорации образуется коллегиальный исполнительный орган (прав­ление, дирекция и т.п.).
Как видите, от прежнего огра­ничения: председателем ТСЖ может быть лишь собственник помещения в доме — не остается и следа, ТСН руководить может не только «человек со сторо­ны», но и юрлицо «со стороны». Почему бы таким юрлицом не стать, к примеру, ГБУ «Жилищник»? Или другому «компетент­ному» органу? Или частной уп­равляющей компании?

В общем, перевод товари­щества в статус корпорации, а «товарищей» — на роль корпо­рантов, похоже, может повлечь за собой серьезные перемены как во внутренней жизни жил- товарищества, так и в его вза­имоотношениях с внешним ми­ром. Это явно шаг в сторону коммерциализации жилищного самоуправления, а где-то — пос­кольку никакой ответственности за нарушение норм жилищной демократии и прав общедоле­вых собственников общего иму­щества МКД в РФ до сих пор нет — вполне возможно, к её кри­минализации. Если попросту, фальшивый протокол собрания в новых условиях может иметь гораздо более серьезные пос­ледствия, чем прежде.

Что касается наших «доб­рых старых» ЖСК, то, видимо, им придется перере­гистрироваться в ТСН. Иначе — ликвидация. 

Согласно ст. 3 закона № 99- ФЗ отныне, после 1 сентября 2014 г., все юрлица должны создаваться только в новых организационно-правовых фор­мах, соответствующих приня­тым поправкам в гл.4 ГК РФ. А все созданные ранее юрлица должны привести свои наиме­нования и учредительные доку­менты в соответствие с новыми требованиями. Но не сразу, а при первом изменении учреди­тельных документов. До этого момента те будут действовать лишь в части, которая не проти­воречит принятым поправкам. При регистрации изменений учредительных документов гос­пошлина взиматься не будет.

По-видимому, нас ждет не­кий переходный период, когда поправки в ГК уже начали дейс­твовать, а профильные статьи ЖК РФ и смежных норматив­но-правовых актов в соответс­твие с ними еще не приведены. Что при этом будет твориться в судах? И чем будут руководс­твоваться чиновники, предпри­нимая те или иные действия в отношении ТСЖ и ЖСК: новым ГК или старым ЖК? Или и тем, и другим вместе, но в каких- то пропорциях? Не исключено, что жизнь заставит правление ТСЖ самим поторо­питься с перерегистрацией ус­тавов, ибо это может оказаться дешевле, чем доказывать, что ты не верблюд.

По всем вопросам, связанным с регистрацией, перерегистрацией товарищества собственников жилья Вас могут проконсультировать сотрудники нашей компании по телефону: (495) 107-05-45 или по электронной почте: f1@f1-consultant.ru

Читайте также материалы по теме:

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) является организационно-правовой формой некоммерческих организаций, а товарищество собственников жилья (ТСЖ) — один из видов ТСН, в рамках которого объединяются собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) либо в нескольких МКД или жилых домах.

Способы управления МКД

Существует три способа управления МКД (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление собственниками;

2) управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При этом способ управления выбирает общее собрание собственников помещений и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья

ТСЖ представляет собой объединение собственников помещений в МКД, созданное для совместного управления общим имуществом в МКД либо имуществом в нескольких МКД или жилых домах, предоставления коммунальных услуг, осуществления деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников. При этом ТСЖ является некоммерческой организацией и признается видом ТСН (пп. 4 п.

ТСН против ТСЖ: что лучше?

3 ст. 50 ГК РФ; ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Товарищество собственников недвижимости

Понятие «товарищество собственников недвижимости» появилось с 01.09.2014 как новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ; пп. «б» п. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 3 Закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ).

ТСН — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, жилых и дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

Отличие ТСН от ТСЖ

Исходя из изложенного выше ТСН представляет собой по сравнению с ТСЖ более широкое понятие — объединение собственников разных видов недвижимости, в то время как в рамках ТСЖ объединяются только собственники помещений в МКД.

С появлением с 01.09.2014 новой организационно-правовой формы юридических лиц — ТСН законодатель не отменяет понятия «товарищество собственников жилья». Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Последствия для ТСЖ после появления ТСН

Уставы ТСН и ТСЖ должны содержать сведения об их наименовании, включающем слова (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ; ч. 2 ст. 135 ЖК РФ):

• «товарищество собственников недвижимости» для ТСН;
• «товарищество собственников жилья» для ТСЖ.

Организационно-правовая форма не всегда должна быть указана в наименовании организации. В случаях, когда законом предусмотрена возможность создания вида юридического лица, в наименовании допустимо указание только на такой вид (п. 1 ст. 54 ГК РФ).

Учитывая, что ТСЖ создается как вид ТСН, указание в наименовании ТСЖ на вид его организационно-правовой формы не требуется. В наименовании указывается только вид — товарищество собственников жилья. Таким образом, при заполнении заявления о госрегистрации юрлица при создании ТСЖ либо для внесения изменений в сведения о юрлице, содержащиеся в ЕГРЮЛ, для представления в регистрирующий орган необходимо указывать: «товарищество собственников жилья (наименование)» (Письмо Минстроя России от 22.01.2016 N 1367-ЕС/04).

Вместе с тем с 23.05.2015 устав юридического лица должен содержать сведения не только о его наименовании, но и о его организационно-правовой форме (которой в нашем случае является ТСН). При этом уставы ТСЖ, созданных до указанной даты, должны быть приведены в соответствие с данным требованием при первом изменении уставов таких ТСЖ (п. 4 ст. 52 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 4 Закона от 23.05.2015 N 133-ФЗ).

Примечание.Появление ТСН автоматически не влечет необходимость перерегистрации ТСЖ. Более того, во избежание дополнительного социального напряжения среди граждан в вопросах управления МКД внимание органов государственного жилищного надзора обращено на недопустимость направления в адрес ТСЖ требований, уведомлений или иного рода документов о необходимости перерегистрации ТСЖ, а также о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ в случае отсутствия соответствующих оснований (ч. 10 ст. 3 Закона N 99-ФЗ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Связанные вопросы

Какие есть способы управления многоквартирным домом? >>>