Содержание
В настоящее время на рынке недвижимости существуют четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи квартиры: расчеты по аккредитиву; расчеты с использованием банковской ячейки; расчеты наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений; расчеты с использованием банковского счета эскроу.
1. Расчеты по аккредитиву
Этот способ расчета заключается в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры. При предъявлении продавцом квартиры в банк документов, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает или перечисляет ему полагающуюся сумму (п. 1 ст. 867 ГК РФ).
Аккредитивы бывают (ст. ст. 868, 869 ГК РФ):
- безотзывными, когда банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива;
- отзывными, не содержащими безоговорочное обязательство банка в отношении продавца, которые могут быть отменены или изменены без предварительного согласия получателя средств. Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.
За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется от суммы аккредитива.
2. Расчеты с использованием банковской ячейки
Этот способ расчета заключается в следующем. Продавец, покупатель и банк оформляют трехсторонний договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок хранения составляет до нескольких месяцев. Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. Как правило, в течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив документы, свидетельствующие о переходе права собственности на квартиру к покупателю. После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно (ст. 922 ГК РФ).
Кроме того, вместо денег в ячейку может закладываться банковский вексель.
Варианты оплаты при приобретении квартиры
Смысл данного способа расчетов состоит в том, что на обусловленную договором купли-продажи сумму покупатель приобретает банковский вексель, который в присутствии сторон закладывается в ячейку. По окончании сделки и представлении необходимых документов продавец получает доступ к банковской ячейке, изымает вексель и при необходимости погашает его в этом же банке.
3. Расчеты наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений
Использование расчетов наличными деньгами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:
1) если покупатель передает (перечисляет) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в случае несоответствия документов законодательству (например, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся действительным собственником квартиры, или договор со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом) в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и квартиры;
2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без квартиры и денег.
Таким образом, расчет по аккредитиву и расчет с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры.
4. Расчеты с использованием банковского счета эскроу
Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк документов, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (ст. 860.7 ГК РФ).
Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю квартиры, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем (ст. 860.10 ГК РФ).
Связанные вопросы
Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры? >>>
Порядок расчетов при покупке, продаже недвижимости (квартиры, комнаты, дома, участка).
«Изучив статистику посещения данной страницы мы пришли к выводу, что очень многих волнует данный вопрос расчета за недвижимость. Нижеприведенная статья довольно хорошо разъясняет данный порядок, но существуют разные нюансы, в зависимости от ситуации.
Мы предлагаем Вам получить на приеме личную консультацию, с более подробным разъяснением данного вопроса. Стоимость консультации всего 500 р. За эти деньги Вы получите уверенность в себе при совершении сделки.
Приятного чтения.»
Существует множество вариантов расчетов при совершении сделок с недвижимым имуществом (квартирой, комнатой, домом, участком).
Самые распространенные варианты:
— наличными средствами, в момент совершения сделки;
— расчеты производимые через банковскую ячейку.
Рассмотрим плюсы и минусы каждого вида расчетов.
При расчеты наличными средствами желательно делать проверку денег на специальном оборудовании, т.к. в настоящее время очень хорошо научились подделывать денежные знаки. Для этого можно использовать простую счетную машинку. Особенно это выгодно, если сумма большая и расчеты производятся мелкими купюрами.
К минусам данного вида расчетов можно отнести и опасность транспортировки денежных средств как и для покупателя, так и для продавца, который после совершения сделки выйдет с деньгами на улицу.
В большей степени рискует в данном случае покупатель.
4 способа оплаты при продаже/покупке квартиры: безопасные и ненадежные
Рассмотрим такой вариант: Деньги переданы, документы сданы на регистрацию в регистрирующий орган, расписка о получении денег получена. Регистрация пошла не так как бы хотелась, причины могут быть различными: предоставлен не полный объем документов, предоставлены не те документы, ошибки в договоре купли-продажи и пр., что сопровождается приостановкой регистрации данной сделки до исправления ошибок. А за это время продавец решив отпраздновать удачную продажу напивается и его грабят и причиняют телесные повреждения не соразмерные с жизнью, умирает.
Без личного присутствия продавца не возможно исправить все ошибки и зарегистрировать право. Ваша недвижимость не регистрируется и требовать в этот момент возврата денег неского.
Случаи бывают разные и можно также попасть просто на мошенников. Они с деньгами скрываются, а недвижимость не регистрируется.
С другой стороны деньги получены и покупатель спокоен.
Самый надежный способ расчетов – расчеты через банковскую ячейку.
Здесь перестраховываются и продавец и покупатель.
В банке очень удобно проверять подлинность денежных купюр. Так же это практически исключает транспортировку денег, т.к. их можно получить в кассе и там же положить их на свой счет.
Заключается договор аренды банковской ячейки, по которому продавец и покупатель совместно закладывают деньги в ячейку. Доступом в эту ячейку для продавца будет служить документ удостоверяющий личность и договор купли-продажи, прошедший регистрацию в регистрирующем органе. Доступ продавца осуществляется в весь период срока аренды ячейки, и только один или два дня дается покупателю для изъятия денег из ячейки в случае не регистрации договора купли-продажи и не перехода права собственности на данный объект недвижимости (квартиру, комнату, дом, участок).
Можно сделать вывод, что продавец пока не пройдет регистрация не получит доступ к денежным средствам, а если регистрация не произойдет, то вообще не увидит денег.
После выемки денег из ячейки продавец может в этом банке либо положить себе на счет либо сделать перевод в другой банк. Что очень удобно.
Минусом можно считать расходы на аренду банковской ячейки. В основном эти расходы ложатся на покупателя, но взаимному соглашению расходы могут быть распределены пополам.
Возможен перевод денежных средств со счета на счет.
Для этого желательно прописать в договоре купли-продажи с какого счета и на какой счет будет сделан перевод денежных средств, что облегчит доказательство осуществления расчетов по данной сделке.
Важным условием будем считаться момент перевода денежных средств. Если денежные средства будут переведены после регистрации договора купли-продажи, то свидетельство на собственность будет выдано с обременением. И после перевода денег необходимо будет написать в регистрирующий орган заявление от продавца о получении денег и о снятии обременения.
Если расчет происходит с рассрочкой платежа, то действует такое же правило как и об оплате после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Но это уже совсем другая статья.
Надеюсь я оказался Вам полезен.
