Сделки подлежащие государственной регистрации 2018

Виды сделок с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие операции с недвижимостью:

1.Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).

2.Договор продажи предприятия (п. 3 ст. 569 ГК РФ).

3.Договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).

5.Договор участия в долевом строительстве (ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

6.Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, а также договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, 601 ГК РФ).

7.Договор аренды недвижимого имущества, в том числе участка лесного фонда, за исключением случаев, установленных законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

8.Договор субаренды недвижимого имущества, за исключением случаев, установленных законом (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).

9.Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

10.Договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

11.Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 659 ГК РФ).

12.Договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (п. 2 ст. 23 Лесного кодекса РФ).

13.Договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.). При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.).

14.Соглашения об изменении и расторжении вышеуказанных договоров (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а также соглашения о переводе долга, уступке прав по договорам, требующим государственной регистрации.

Если одна сторона уклоняется от государственной регистрации

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд имеет право по требованию другой стороны вынести соответствующее решение о регистрации сделки. В этом случае сделку регистрируют в соответствии с решением суда. При этом сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.

Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

Вид сделки	Вид имущества	Примечание
Договор купли-продажи	Дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (комнаты); доля в праве общей собственности на дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры; предприятия
Договор мены	Жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (комнаты); доля в праве общей собственности на дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры
Договор дарения	Недвижимое имущество; доля в праве общей собственности на объекты недвижимости
Отказ от принятия дара	Недвижимое имущество; доля в праве общей собственности на объекты недвижимости	Отказ совершают в письменной форме
Договор участия в долевом строительстве	Многоквартирные дома и иные объекты недвижимости
Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты	Недвижимое имущество
Договор пожизненного содержания с иждивением	Недвижимое имущество
Договор аренды	Недвижимое имущество, в том числе участок лесного фонда (п. 2 ст. 23 Лесного кодекса РФ)	За исключением случаев, установленных законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ)
Договор субаренды	Недвижимое имущество	За исключением случаев, установленных законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ)
Договор аренды	Здание (помещение) или сооружение; земельный участок; предприятие	Заключенный на срок не менее 1 года
Договор субаренды	Здание (помещение) или сооружение; земельный участок	Заключенный на срок не менее 1 года
Договор безвозмездного пользования	Участок лесного фонда	П. 2 ст. 23 Лесного кодекса РФ
Договор об ипотеке	Недвижимое имущество; залог права аренды недвижимости; предприятие
Кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство	При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор
Соглашения об изменении и расторжении договоров, требующих государственной регистрации
Соглашения о переводе долга, уступке прав по договорам, требующим государственной регистрации

Рассматривая, какие объекты подлежат регистрации, стоит понимать важность этого процесса, как для владельца имущества, так и для органов власти. Госрегистрация — комплекс мер, направленных на официальное оформление имущества, отражение ограничений (обременений) по отношению к нему, а также перехода (прекращения) прав на недвижимость.

Главной целью проведения госрегистрации является защита прав владельцев имущества, а также внесение сведений о сооружении в государственный реестр. Окончание процесса подтверждает факт существования права собственности на конкретное имущество. Какие объекты подлежат государственной регистрации в 2018 году? Какой недвижимости это требование не касается? Рассмотрим эти моменты подробно.

Объекты для госрегистрации — классификация

Имущество, подлежащее регистрации, можно условно разделить на пять групп. Рассмотрим каждую их них подробно:

1. Права собственности. К этой категории относятся права на различные формы владении, в том числе государственную, общую, частную и иные виды.
2. Вещные права. Особенность в том, что лица, не относящиеся к категории хозяев, имеют меньшие возможности. Вещное право дает возможность владения, управления и пожизненного наследования имущества. Такие права несут абсолютный характер, что подразумевает возможность их осуществления без привлечения 3-их лиц. Интересно, что даже при получении права владения недвижимостью иным лицом, вещное право остается в силе. Вот почему его регистрация является обязательной.
3. Ограничения прав. Рассматривая, какие объекты подлежат государственной регистрации, важно отметить обременения на права по отношению к имуществу. Здесь речь идет об ипотечном кредитовании, сервитутах, арендном соглашении, а также иных сделках, имеющих индивидуальные особенности. По сути, сервитут подразумевает ограничение вещного права. Что касается ипотечного кредита, здесь речь идет об обременении на залоговое имущество (до полной выплаты заемщиком задолженности по займу).
4. Операции с недвижимостью. Не секрет, что право собственности не возникает на ровном месте. Оно появляется после оформления различных договоров, а именно обмена, покупки и продажи, передачи имущества в дар, реконструкции и так далее. При проведении сделок с имуществом регистрация прав производится на базе бумаг, которые подтверждают право применения ЗУ для возведения постройки, а также с помощью проекта или его описания. В первую очередь это касается незавершенных сооружений.

Отдельного внимания заслуживают операции, которые произведены до начала действия закона о регистрации. Так, с учетом статьи 6 (пункта 2) права на недвижимость, появившиеся до начала действия Закона, считаются теми, что имеют силу. Основанием является желание собственников (правообладателей). Если сделка регистрируется уже после вступления в силу упомянутого закона, необходимо «работать» с теми правами на объект, которые появились до вступления в силу нормативного документа.

1. Непосредственно физические объекты (их рассмотрим ниже).

Кроме госрегистрации, может проводиться специальная работа по учету некоторых видов имущества. В большинстве случаев необходим учет в кадастре, а также техучет. В этом случае производится фиксация сведений о земельном участке, сооружении или иной недвижимости. При этом нельзя объединять под одну «гребенку» разные виды учета (правовой и технический).

Какие объекты недвижимости подлежат государственной регистрации?

В этом разделе подробно рассмотрим имущество, которое подлежит регистрации и включается в пятую группу классификации (рассмотрена выше). В нее входит следующая недвижимость:

• Участки недр и земельные наделы.
• Леса, насаждения.
• Сооружения, а также их элементы. Сюда же относятся элементы инфраструктуры (транспортной, инженерной).
• Здания и их составляющие.
• Нежилые объекты, а также компании (те, что позиционируются как имущественные комплексы).
• Жилые здания, имеющие помещения, предназначенные для проживания и технического характера. В этот же пункт необходимо включать дачные домики на участках, где предусмотрено право регистрации и проживания в них.
• Квартиры и их составляющие, а также служебные и прочие помещения.
• Комнаты.
• Садовые домики, гаражи, а также иные постройки, имеющие потребительское назначение.
• Жилые постройки, в которых нельзя проживать, а также хозпостройки на садовых участках.
• Незавершенные объекты, а также кондоминиумы.
• Прочие сооружения, которые относятся к категории недвижимости и должны быть поставлены на учет.

Какие объекты недвижимости не подлежат регистрации?

Приведенный выше перечень имеет общий характер. С его помощью трудно разобраться, какие объекты требую госрегистрации, а в отношении какого имущества эта процедура не является обязательной. Чтобы разобраться в этом вопросе, стоит обратиться к пояснениям Росреестра.

Сотрудники упомянутого органа напоминают, что права на имущество появляются после регистрации объекта. При этом к категории «недвижимости» относятся сооружения, имеющие тесную связь с земельным участком. Это значит, что перенести объект без нанесения ему значительного вреда не получится. По закону к недвижимости можно отнести ЗУ, различные объекты (жилые и нежилые), недостроенные здания и так далее.

Покупая или создавая недвижимость, люди и юрлица стараются быстрей оформить права на эти объекты, для чего они оформляют заявление, готовят пакет бумаг и передают все это в регистрирующие органы. Но бывает, что регистратор отказывает заявителю с пояснением, что конкретный объект не подлежит госрегистрации. Причина затруднений в том, что в законодательстве нет четких указаний по поводу того, что можно регистрировать, а что — нет.

При получении негативного решения люди обращаются в судебные органы в надежде защитить интересы. В итоге суд выносит аналогичное решение, что приводит к потере времени и денег на разбирательства. Чтобы избежать этого, важно знать, какие объекты подлежат госрегистрации (в том числе в отношении права собственности), а что регистрировать не нужно.

Временные объекты

Сразу отметим, что регистрации не требуют временные объекты, к примеру, небольшие торговые точки или павильоны, находящиеся на остановках. Особенность в том, что земельные наделы для таких сооружений отводятся на конкретный период. Сами объекты изготавливаются с применением легких материалов, которые при необходимости можно легко разобрать (как правило, это сэндвич-панели). Использование таких конструкций свидетельствует о том, что конструкцию можно демонтировать и переместить на иное место. При этом функционально объект никак не пострадает.

Оформлять техпаспорт на объект, который не относится к недвижимости, для закрепления этого статуса бессмысленно, ведь по законодательству наличие такого документа не позволяет говорить о статусе имущества. Иными словами, если на объект оформлен техпаспорт, это еще не подтверждает необходимость регистрации сооружения.

Объекты вспомогательного назначения

Кроме того, регистрация права собственности не требуется по отношению к сооружениям, которые имеют вспомогательный характер. Задача таких объектов заключается в дополнении главного здания, расширение его функциональности. Такая постройка не имеет самостоятельной функции, поэтому в ее регистрации также нет нужды. В качестве примера можно привести ж/б забор, построенный вокруг какого-либо объекта или блочный пункт возле газопровода. В указанных выше случаях основные здания подлежат регистрации, в вот вспомогательные постройки — нет.

При этом собственник вправе использовать такие объекты с учетом функционального назначения при проведении коммерческой деятельности по отдельности от основной вещи. Интересно, что вспомогательное сооружение может относиться к капитальным, но регистрировать его все равно не требуется. Кроме того, наличие техпаспорта и постановка на учет в кадастре еще не подтверждает тот факт, что объект является самостоятельным.

Стоит учесть, что некоторые объекты такого рода все-таки подлежат регистрации. Речь идет о сооружениях, права на которые должны быть зарегистрированы с учетом «дачной амнистии». Это актуально, если объект расположен на ЗУ в саду или на даче. В виде примеров можно привести баню, погреб, хозпостройку или иное сооружение.

Наверно не все и не всегда, совершая какую либо сделку с недвижимостью, домом, земельным участком представляют себе отчетливо подлежит она (сама сделка) государственной регистрации или нет. Если врезультате сделки приобретается какое либо недвижимое имущество, земля или право на эти объекты, данное право тоже нуждается в государственной регистрации.

Таким образом гомударственной регистрации подлежат сделки (договора) и права возникшие врезультате их заключения.

Перечень сделок и прав подлежащий государственной регистрации:

-Регистрация права общей собственности.

-Регистрация права собственности, возникающего в результате сделок купли-продажи, мены, дарения.

-Регистрация объектов недвижимости, находящихся в оперативном управлении, хозяйственном ведении.

-Регистрация договора ренты.

-. Регистрация договоров аренды, субаренды.

-. Регистрация приватизации.

-Регистрация объектов незавершенного строительства.

-Регистрация объектов гаражного строительства.

-Регистрация кондоминиума.

-. Регистрация прекращения пользования земельным участком.

-Регистрация аренды земельного участка.

-Регистрация субаренды земельного участка.

-Регистрация права постоянного бессрочного пользования земельным участком.

-Регистрация права безвозмездного временного пользования земельным участком.

-Регистрация права постоянного наследуемого владения земельным участком.

-Регистрация сервитута.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено законом.

То есть совершенные сделки и перешедшие права подлежащие государственной регистрации до момента государственной регистрации могут быть признаны ничтожными, недействительными и оспоримыми.

Т.Е не создающими и не влекущими последствий с момента их совершения.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования права.

АВЕНЮ

Главная «Авеню» >> Электронная библиотека >>

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие
Введение
Принятые сокращения
Глава 1. Недвижимость — особый объект гражданских прав
1.1. Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости
1.2. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества
1.2.1. Ограничение и изъятие недвижимости из оборота
1.2.2. Оборотоспособность земельных участков
1.2.3. Участки лесного фонда
1.2.4. Участки недр
1.3. Государственный учет объектов недвижимости
1.3.1. Землеустройство и кадастровый учет земельных участков
1.3.2. Технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости
1.3.3. Домовладения как объекты технической инвентаризации
Глава 2. Общие положения о государственной регистрации
2.1. Государственная регистрация прав на недвижимость
2.1.1. Права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации
2.1.2. Регистрационная запись и момент возникновения права
2.1.3. Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество
2.1.4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимость
2.2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью
2.2.1. Правовые последствия и удостоверение государственной регистрации сделки
2.2.2. Сделки, подлежащие государственной регистрации
2.2.3. Сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной регистрации
2.2.4. Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению
Глава 3. Процедура государственной регистрации
3.1. Порядок проведения государственной регистрации
3.2. Прием документов на государственную регистрацию
3.3. Правовая экспертиза документов
3.4. Приостановление и прекращение государственной регистрации
3.4.1. Приостановление регистрации по решению регистратора
3.4.2. Приостановление и прекращение регистрации по ходатайству заявителей
3.4.3. Приостановление регистрации на основании решения, определения суда
3.4.4. Приостановление регистрации в установленных законом случаях
3.4.5. Уведомление о приостановлении и возобновлении регистрационных действий
3.5. Отказ в государственной регистрации и его обжалование
3.6. Сроки регистрационных действий
3.7. Документы, необходимые для государственной регистрации
Глава 4. Общая собственность и порядок государственной регистрации
4.1. Возникновение права общей собственности
4.2. Общая совместная собственность и особенности ее регистрации
4.3. Особенности регистрации общей долевой собственности
4.4. Общая собственность в силу закона
4.5. Прекращение общей собственности
4.5.1. Раздел общего имущества и выдел доли
4.5.2. Раздел жилых помещений. Судебная практика по вопросам раздела жилых помещений
4.5.3. Раздел земельных участков
Глава 5. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью
5.1. Купля-продажа недвижимости
5.1.1. Требования к договору купли-продажи
5.1.2. Регистрационные действия
5.1.3. Документы, необходимые для государственной регистрации купли-продажи
5.2. Мена жилых помещений
5.3. Дарение
5.4. Рента и пожизненное содержание с иждивением
5.5. Приватизация жилых помещений
5.5.1. Понятие и признаки приватизации государственного (муниципального) имущества
5.5.2. Условия законности приватизации жилых помещений
5.5.3. Оформление договора передачи жилого помещения
5.5.4. Порядок государственной регистрации прав на приватизированные помещения и необходимые документы
5.5.5. Приватизация коммунальных квартир и жилых помещений в них
5.6. Аренда
5.6.1. Договоры аренды, подлежащие государственной регистрации
5.6.2. Объекты аренды
5.6.3. Права арендодателя и обязательность их государственной регистрации
5.6.4. Регистрация договоров аренды
5.6.5. Регистрация соглашений об изменении договоров аренды
5.6.6. Государственная регистрация прекращения аренды
5.6.7. Перемена лиц в арендном обязательстве и передача права аренды
5.7. Расторжение сделок
5.8. Оформление прав на земельный участок при совершении сделки со зданием
5.8.1. Отчуждение здания на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения
5.8.2. Отчуждение здания на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности
5.8.3. Отчуждение здания на арендованном земельном участке
Глава 6. Права на земельные участки и сделки с ними
6.1. Земельные участки как объекты гражданских прав
6.1.1. Целевое назначение (категория) земель
6.1.2. Разрешенное использование земельного участка
6.1.3. Часть земельного участка как объект имущественных прав
6.2. Приобретение прав на земельные участки
6.2.1. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
6.2.2. Ограничения прав на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц
6.2.3. Особенности купли-продажи земельных участков
6.2.4. Особенности аренды земельного участка
6.3. Государственная регистрация правоотношений по поводу земельных участков
6.3.1. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации
6.3.2. Регистрация ограничений и обременений прав на земельные участки
6.3.3. Правоустанавливающие документы и регистрация ранее возникших прав на землю
6.4. Оборот земель сельскохозяйственного назначения
6.4.1. Особенности сделок с участками сельскохозяйственных земель
6.4.2. Сделки с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственных земель
6.4.3. Особенности государственной регистрации прав на участки сельскохозяйственных земель
6.5. Сделки с участками лесного фонда
Глава 7. Приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости
7.1. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости
7.2. Инвестиции и долевое участие в строительстве
7.3. Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты
Глава 8. Предоставление информации из единого государственного реестра прав
Глава 9. Недвижимое имущество в кондоминиуме
Глава 10. Платежи, налоги и льготы при приобретении недвижимости
10.1. Платежи при оформлении прав на недвижимость
10.2. Налогообложение недвижимости
Глава 11. Образцы договоров, заключаемых в простой письменной форме
Глава 12. Образцы заявлений в орган по государственной регистрации прав

Киндеева Елена Агзамовна — заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна — заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры «Менеджмент и финансы» Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 — 4, 6, 8 — 10, 12, п. п. 5.1 — 5.6, п. 5.5 совместно).

Статья 2. Права и сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат следующие права и сделки с недвижимым имуществом:

1) право собственности;

2) право хозяйственного ведения;

3) право оперативного управления;

4) право пожизненного наследуемого владения;

5) право постоянного пользования;

6) сервитуты;

7) передача недвижимого имущества в доверительное управление;

8) иные права, предусмотренные законодательством;

9) договор купли — продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;

10) договор продажи предприятия;

11) договор дарения недвижимого имущества;

12) отказ одаряемого от принятия дара, когда договор дарения был зарегистрирован, применяется до передачи дара одаряемому по договору дарения в будущем;

13) договор пожертвования недвижимого имущества;

14) договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты;

15) договор пожизненного содержания с иждивением;

16) договор аренды недвижимого имущества;

17) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года;

18) договор аренды предприятия;

19) договор субаренды недвижимого имущества;

20) договор лизинга, если предметом договора является недвижимое имущество;

21) договор о залоге недвижимого имущества (ипотеке);

22) договор доверительного управления жилым домом, квартирой, частью жилого дома или квартиры, предприятия;

23) уступка требования, основанного на сделке, подлежащей регистрации;

24) перевод долга, основанного на сделке, подлежащей регистрации;

25) договор мены жилого помещения или предприятия.

По желанию правообладателя или участников сделки могут быть зарегистрированы и другие права и сделки, не обозначенные в настоящей статье.