Квартиранты в коммунальной квартире

Коммунальная квартира – это недвижимость, где одновременно проживают несколько лиц, не имеющих родства. Владельцы коммуналок имеют определенные права и обязанности, которые необходимо выполнять.

Что такое «коммунальная квартира»

В помещении находится несколько комнат, которыми разрешается пользоваться всем соседям. В типовую «коммуналку» входят:

• санузел;
• кухня;
• коридор.

Использование коммунального жилья осуществляется по Жилищному кодексу. Правила проживания подробно описаны в статье 30 ЖК. Помещение может сразу принадлежать нескольким владельцам, которым дано право сдавать его арендаторам. Для этого собственнику требуется получить письменное согласие соседей.

Жители «коммуналки» обязаны соблюдать правила общежития. Все жильцы и квартиранты имеют конкретные права. Для создания нормальной жизни на соседей возлагается ряд обязанностей:

• ремонт;
• оплата ЖКХ;
• использование квартиры.

Чтобы жить в нормальных условиях, каждый человек в «коммуналке» должен учитывать действующий закон, согласно которому сохраняется мирное сосуществование владельцев помещения.

Правила проживания

Постановление Правительства России №25, выпущенное 21.01.2006 г, подробно расписывает права и обязанности жильцов жилого помещения. Касается это и коммунального помещения, если они:

• наниматели;
• собственники;
• члены кооператива;
• арендаторы.

Жителям «коммуналок» разрешено сдавать комнату квартирантам. Но для этого требуется опросить всех собственников и получить согласие на проживание арендаторов.

Иногда коммунальной становится квартира, для которой суд выносит определение на разделение имеющегося помещения на две-три части. Первоначально в коммунальной квартире разделение по площади определялось как:

• индивидуальное;
• общее.

Однако по закону коммунальной считается недвижимость, определяемая кадастровым паспортом. Жители «коммуналки» имеют право не согласовывать самостоятельные действия с другими владельцами квартиры, когда требуется:

• воспользоваться совместным имуществом по прямому назначению;
• прописать квартирантов согласно установленному нормативу;
• продать;
• подарить;
• обменять;
• завещать;
• принять гостей, не нарушая санитарных правил (шум, соблюдение гигиены).

Если к жильцам пришли гости, соседи не должны запрещать им пользоваться предметами общей собственности. Никто не вправе создавать препятствия собственнику жилья, если его поведение некорректно, можно пользоваться:

• кухней;
• санузлом;
• ванной.

Собственник имеет право устанавливать собственные вещи в кладовке, коридоре или подсобном помещении. Ответственность за запрет использования общего имущества будут нести люди, создавшие препятствия владельцу помещения.

Обязанности жильцов-собственников

В принципе трудно отделить права от обязанностей. Эти явления постоянно связаны друг с другом. Право владения общим имуществом требует соблюдения некоторых правил. Обязанности позволяют использовать права, не создавая помех друг другу. Для жильцов коммунального помещения они подразделяются на универсальные и специфические.

Строгое исполнение законов экологического характера относится к первой группе. Жильцам отдельной квартиры, а также любой «коммуналки» запрещается шуметь до семи часов утра, начиная с одиннадцати часов вечера. Не разрешается ломать оборудование, загрязнять воздух, курить в общедоступных местах.

Специфические обязанности касаются только людей, проживающих в коммунальном помещении. К ним относятся:

• уборка;
• обслуживание сантехники;
• замена приборов учета;
• ремонт помещения.

Безусловно, владельцы недвижимости обязаны сохранять инженерные коммуникации, расположенные в подвале дома, подъезде, придомовой территории. Кроме того, жильцы должны соблюдать чистоту внутри помещения, определять состояние коммуникаций, находящихся в комнате, и своевременно осуществлять их ремонт.

Что нельзя сделать без получения разрешения от соседей по коммунальной квартире

Места общего пользования

Владельцы коммунальной квартиры, согласно действующему законодательству, имеют право пользоваться территорией, отведенной для общего использования. К ней относятся:

• кухня;
• санузел;
• коридор;
• прихожая;
• ванная.

Причем каждому жильцу разрешается занимать мебелью площадь, соответствующую имеющейся доле. Закон не устанавливает порядок использования мест, предназначенных для всех жителей коммунальной квартиры. Именно поэтому возникающие конфликтные ситуации, связанные с этими территориями, разрешаются в суде. Кроме прав использования такой площади, собственники обязаны содержать это пространство в порядке, при необходимости выполнять ремонтные операции.

Где разрешается курить

Действующее законодательство предусматривает ограничение курения сигарет в общественном месте. Иначе говоря, по умолчанию это разрешается делать только в собственной комнате. Такие действия категорически запрещаются проводить на территории общественного пользования.

Если соседи оказались курильщиками, разрешается курить в отдельных помещениях, которые они согласовали между собой. На этой площади должны обязательно соблюдаться правила пожарной безопасности.

Заметим, что действующие нормативы, касающиеся коммунальной квартиры, нигде не говорят о курении. Однако если курильщик создает дискомфортные условия проживания соседям, у них остается право потребовать прекратить табакокурение.

Если сосед игнорирует эти просьбы, жильцы могут попросить помощи у участкового по месту жительства. Конечно, такой вариант лучше использовать только в самом крайнем случае. Юристы советуют решить вопрос мирным путем без привлечения силовых структур.

Домашние животные

Без разрешения соседей невозможно завести собаку или другое домашнее животное. За ним придется ухаживать, в помещении появится посторонний запах. Не потребуется разрешения для разведения рыбок. Они молчат, не пахнут и тихо плавают в аквариуме.

Еще несколько лет назад применялась специальная норма, согласно которой житель, желающий ухаживать за домашним животным в «коммуналке», обязан был согласовать этот вопрос с каждым соседом. От них требовалось письменное разрешение. 21.01.2006 года вышло постановление правительства России № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями». Этот норматив перестал действовать.

Отмену такого положения нельзя считать разрешением на содержание в коммунальной квартире любого домашнего животного. Соседи будут испытывать дискомфорт от присутствия питомца. Жильцы имеют право потребовать его выселения. Кроме того, его присутствие может вызвать аллергическую реакцию. Когда не получается мирно договориться, соседи могут подать заявление в судебные органы.

Если жилец уже много лет ухаживает за домашним питомцем, он обязан выполнять несколько важных правил, соответствующих «коммунальному» общежитию:

1. У соседей не должны возникать проблемы, связанные с животным. Хозяин должен учитывать ситуацию, а также интересы других жильцов.
2. В «коммуналке» категорически запрещается держать больного питомца. Комната должна отвечать санитарно-гигиеническим нормативам.
3. Помещение должно соответствовать современным экологическим требованиям.

Как оплачивается ЖКХ

Оплата за проживание в коммунальной квартире может осуществляться несколькими способами. Все зависит от имеющейся ситуации:

1. Квитанция будет общей. Жильцы платят поровну или в определенной пропорции, согласно имеющейся договоренности между ними.
2. У каждого жильца имеется право оформить собственный лицевой счет, чтобы платить только за себя. Это позволит избежать конфликтных ситуаций с соседями.

Наведение порядка

Жильцы коммунальной квартиры обязаны постоянно проводить уборку. Каждое помещение всегда должно содержаться в полном порядке, комната иметь чистый и опрятный вид. Ответственность устанавливается нормативами ЖК, где сказано, что за соседями закрепляется конкретная обязанность убирать помещение.

Проживающие в коммунальной квартире самостоятельно устанавливают график уборки. Очередность определяется общим собранием жильцов. Причем обязательно учитываются все, прописанные в комнате. Порядок дежурств устанавливается совместно.

Каждый жилец, согласно ЖК, отвечает своими денежными средствами за содержание всего имущества в комнате. Денежная сумма прямо пропорциональна величине доли имущества, принадлежащего собственнику помещения.

Ремонт и перепланировка помещения

Чаще всего конфликтные ситуации происходят из-за ремонта общей территории. Большинство граждан утверждают, что каждый должен вкладывать деньги в соответствии со своей долей. Практика показала, что это невозможно. Закон четко прописывает, что использование общей территории должно осуществляться на одинаковых условиях. Поэтому вклад в будущий ремонт должен быть равным.

Проводить ли ремонтные работы в коммунальной квартире могут решать сами жильцы. Если инициатором выступает управляющая компания, составляется смета расходов, а также предъявляется акт осмотра помещения.

Для проведения ремонта в собственной квартире не нужно ждать согласия соседей. Исключение относится к перепланировке всего помещения или к ситуациям, когда проводится ремонт общей территории.

Для осуществления перепланировки в помещении, которое принадлежит нескольким собственникам, требуется заручиться письменным согласием каждого жильца. Запланированные работы станут невозможными, если кто-то не даст своего согласия.

Ремонт, проведенный без согласования со своими соседями, считается незаконным. Жильцы могут обратиться в судебные органы, потребовать удаления незаконной конструкции, которую смонтировали без их разрешения.

Макарова Наталья Николаевна

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении административных и гражданских дел, возмещением ущерба страховыми компаниями, защитой прав потребителя, а также дел, связанных с незаконным сносом ракушек и гаражей.

Россия наряду с другими странами бывшего СССР обладает огромным количеством коммунальных квартир. В советское время при помощи коммуналок решались жилищные проблемы миллионов граждан, и до сих в подобных условиях проживают тысячи российских семей.
Жизнь в коммуналке имеет свои особенности. И если вы решили приобрести комнату, нужно знать, с какими правами и обязанностями вам предстоит столкнуться.

Закон о коммунальных квартирах

Точного определения термина «коммунальная квартира» в законодательных и нормативных актах нашей страны нет. Чаще всего данная терминология поднимается на региональном уровне в соответствующих нормативах региональных властных структур.

В целом, под коммунальной квартирой принято понимать вид жилого объекта, который состоит из нескольких обособленных помещений жилого назначения. Каждое помещение в такой квартире имеет отдельного собственника и нанимателя. Помимо жилых помещений тут также имеются определенные общественные зоны, использовать которые вправе все жильцы. Речь идет о коридорах, кухнях, санузлах и ванных комнатах и т.д.

Права и обязанности жильцов коммунальной квартиры

Когда речь заходит касательно совместного проживания, возникают определенные правила.

⇒ Права и обязанности жильцов коммунальных квартир регламентируются согласно требованиям и положениям ст.30 ЖК РФ.

Этот закон действует и в Москве и в Петербурге и в других городах нашей страны.

В частности, владельцы помещений имеют право на:

• проживание в принадлежащей им комнате. Владелец может проживать в своем помещении без каких-либо проблем;
• свободном и беспрепятственном пользовании местами общего назначения;
• сдаче в аренду недвижимого имущества;
• также собственникам гарантировано свободное распоряжение их имуществом.

Если жилец проживает на основании договора соцнайма, тогда его права ограничены. В данной ситуации собственником помещения будет муниципалитет, и любое решение, касающееся конкретной комнаты, должно будет сначала найти поддержку от уполномоченных чиновников.

Что касается обязанностей, то здесь все довольно просто. Обитатели общежития должны:

1. Поддерживать чистоту в своих помещениях и местах общего пользования.
2. Принимать участие в жизни коллектива, в частности решать вопросы относительно графика дежурств и ремонта помещений.
3. Своевременно оплачивать коммунальные услуги. При этом необязательно, что помещение будет использоваться. Владелец может не находиться там, но оплату за коммуналку он будет обязан перечислять своевременно.
4. Следить за должным состоянием коммунальной квартиры.
5. Придерживаться правил общественного порядка и моральных норм поведения.

Правила проживания в коммуналке

Правила проживания в коммунальной квартире установлены согласно с положениями ЖК РФ. Конечно же, относительно коммуналок закон большей частью молчит, но ряд обязательных правил все же устанавливает.

Если кто-то не придерживается их, нарушителя вполне можно привлечь к ответственности по решению суда.

Изначально против нарушителя будут применены административные меры наказания, но если этого будет мало, его вполне можно выселить.

Места общего пользования в коммунальной квартире

В коммунальных квартирах в обязательном порядке предусматривается наличие определенных мест общего пользования. По умолчанию, все жильцы могут беспрепятственно пользоваться коридором, кухней, санузлом, прихожей и ванной комнатой. При этом, они вполне могут занимать мебелью определенное пространство, соответствующее их доле.

Касательно места общего назначения, а именно порядка пользования закон молчит. Потому все возникающие на этой почве конфликты автоматически передаются в суд.

Нужно понимать, что помимо права на пользование общим пространством, жильцы также будут вынуждены всячески поддерживать порядок, и в случае необходимости проводить ремонт.

Уборка мест общего пользования

Все жильцы, проживающие в коммунальной квартире, обязаны поддерживать порядок в местах общего пользования и регулярно проводить уборку. Данная процедура регулируется нормами ЖК РФ и ГК РФ, где указано, что за каждым жильцом закреплена обязанность по уборке.

Так, Жилищный кодекс устанавливает, что каждый жилец несет определенное финансовое бремя за содержание имущества квартиры, причем его ответственность будет прямо пропорциональна доле в общем имуществе.

Уборка помещений, а точнее график и чередование должны определяться самими жильцами на общем собрании. Единственный нюанс заключается в том, что при определении графика уборки, в обязательном порядке учитывается количество проживающих в каждом из помещений. Установить определенный порядок дежурств нужно будет сообща.

Ремонт мест общего пользования

Касательно ремонта мест общего пользования возникает наибольшее число конфликтных ситуаций. Как правило, большинство граждан считают, что вклад в ремонт прямо зависит от доли каждого из жильцов.

Однако на практике это совершенно не так. Закон гласит, что местами общего назначения все пользуются на равных условиях, потому их вклад в ремонт будет одинаковым.

Отметим, что ремонт в коммуналке может начаться как по решению всех жильцов, так и по инициативе управляющей компании. В последнем случае потребуется акт осмотра и предварительная смета расходов.

Ремонт в коммунальной квартире без согласия соседей

Каждый собственник вправе проводить ремонт в принадлежащих ему помещениях на свое усмотрение. Исключение составляют ситуации, когда ремонт производится в местах общего назначения, или планируется перепланировка коммунальной квартиры.

Если речь заходит о перепланировке в помещениях, которые будут принадлежать собственнику, потребуется получение письменного согласия от всех жильцов. Если хотя бы один из них откажется, то сделать запланированные ремонт будет невозможно.

Если ремонт выполнен без согласования с соседями, они вправе обратиться в суд и добиться демонтажа незаконной конструкции, которая была установлена без их ведома.

Курение в коммунальной квартире

Действующие правила относительно ограничения табакокурения предусматривают, что запрет на употребление табачных изделий затрагивает все общественные пространства. Таким образом, номинально в коммунальной квартире можно курить исключительно в своих комнатах. Не допускается курение в местах общественного пользования.

Исключение будут составлять ситуации, когда все соседи курят, или же они выделили отдельное помещение для курильщиков, оснащенное согласно нормам пожарной безопасности.

Впрочем, в действующих нормативах курение в коммунальной квартире вообще не упоминается. Тем не менее, если курильщику причиняет дискомфорт своим соседям, они вправе потребовать от него прекратить курение, или могут обратиться к участковому за поддержкой. Однако, это самый крайний вариант, и аналитики все же рекомендуют попытаться договориться с курильщиками мирным путем.

Домашние животные в коммунальной квартире

Когда-то действовала специальная норма, по которой для того, чтобы завести домашнее животное в коммунальной квартире, необходимо было получить письменное согласие от всех жильцов. Однако, после того, как в силу вступило Постановление правительства РФ №25 от 21.01.2006 года «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями», данная норма была отменена.

Однако это не означает, что теперь в коммуналках можно без проблем содержать домашних животных. Если животное крупное, и из-за этого возникает дискомфорт у других жильцов, они вправе настаивать на выселении животного. Также нужно учитывать, что у некоторых граждан возможны аллергические реакции. Они вполне могут подать в суд, если мирно договориться не удастся.

Для тех же граждан, которые являются собственниками домашних животных, нужно помнить о некоторых правилах:

1. Владельцы животных должны учитывать интересы и права соседей, и обеспечить им отсутствие проблем из-за домашнего любимца.
2. Категорически не допускается содержание больных животных в коммунальной квартире.
3. Содержание животного никоим образом не должно нарушать экологические и санитарно-гигиенические нормы.

Гости в коммунальной квартире

Законодатель никоим образом не ограничивает право жильцов коммунальных квартир на прием гостей. Приглашать к себе в гости можно без ограничений и без согласования с соседями. Отметим также тот факт, что гости имеют полное право пользоваться местами общего назначения, и любое препятствование им будет нарушением.

Однако при всем этом, выдвигается ряд требований к гостям коммунальных квартир:

• гости не могут постоянно жить в коммуналке. Исключение составляют ситуации, когда они арендуют комнату;
• гости обязаны следовать этическим и моральным нормам, и никоим образом не должны нарушать общественный порядок;
• категорически запрещено шуметь и мусорить в местах общего назначения.

Оплата коммунальных услуг в квартире

Оплата коммунальных услуг производится в зависимости от доли каждого из владельцев в общем имуществе. Чаще всего касательно оплаты фиксируется два основных способа:

1. В каждой жилой комнате имеются индивидуальные приборы учета. Оплата в данном случае будет происходить в зависимости от показателей прибора. Что касается коммунальных услуг за пользование общей территорией, то здесь платежи будут осуществляться по договоренности между жильцами, или в зависимости от их долей.
2. Приборы учета отсутствуют. В данной ситуации оплата коммуналки будет производиться в зависимости от количества проживающих, или с учетом занимаемой площади каждым из жильцов.

В целом, касательно оплаты коммунальных услуг будут действовать следующие правила:

• плата за отопление разделяется на всех жильцов пропорционально их долям;
• для расчета платежей за воду и газ учитывается количество проживающих в коммунальной квартире;
• плата за содержание и ремонт дома оплачивается исходя из расчета долей в местах общего пользования и фактически занимаемой площади.

Как продать комнату в коммуналке, нужно ли уведомлять соседей

При продаже комнат в коммунальной квартире нужно помнить о положениях и рекомендациях ст.250 ГК РФ. Здесь указывается, что соседи по коммуналке будут обладать преимущественным правом покупки.

Таким образом, если собственник решает продать свою долю в коммуналке, он обязан уведомить об этом своих соседей, которые в любой момент могут воспользоваться своими преимущественными правами. Причем сделать это нужно в письменной форме.

Если соседи не хотят выкупать долю, они должны написать письменный отказ. В случае, когда письменного отказа нет, лучше направить на их имена письменные извещения о продаже. Так собственник сможет в случае возникновения проблем доказать, что все соседи были оповещены о продаже комнаты.

Права на освободившуюся комнату

Если одна из комнат освобождается, она может быть передана по наследству или в дар наследникам собственника. Если же речь идет о комнате, находящейся в собственности муниципалитета, то освободившееся помещение может быть передано на основании договора социального найма определенным категориям граждан:

• пользователи, стоящие на учете по получению собственного жилья. Именно им дают комнаты в коммуналках;
• малоимущие граждане и прочие льготные категории населения;
• пользователи, переселение которых происходит в рамках программы расселения аварийных зданий;
• граждане, выразившие желание выкупить комнату у муниципалитета.

Если нарушаются права живущих в коммуналке и правила проживания, куда жаловаться, как писать жалобу

Нередко жизнь в коммунальной квартире сопровождается конфликтными ситуациями. Как показывает статистика, в абсолютном большинстве ситуаций соседи по коммунальной квартире не могут найти общий язык, и зачастую приходится вмешиваться сотрудникам правоохранительных органов.

Если возник вопрос, куда жаловаться, то нужно указать, что конфликты в коммуналке разбираются при участии полиции или судебных инстанций. Если сосед нарушает ваши права, вам никто не может запретить бороться с ним и написать жалобу. В ней нужно будет указать обстоятельства произошедшего конфликта, тщательно описать свои действия и реакцию соседей на претензии, а также предоставить доказательную базу. К ней относят различные фото и видеоматериалы, свидетельские показания и т.д.

Если сосед занял место общего пользования

Если сосед самовольно захватил часть общего помещения, необходимо подать судебный иск. Так как места общего пользования разделены между собственниками согласно долям, а пользование ими осуществляется на равноправных условиях, сосед будет привлечен к ответственности. В частности, его заставят освободить территорию, которую он занял в обход действующим правилам, демонтировать все конструкции, нарушающие права других жильцов и т.д.

Если сосед по коммунальной квартире занимается самоуправством

Если сосед по коммуналке занимается самоуправством, его можно привлечь к ответственности соответственно с положениями ст.19.1 КоАП РФ. Если нарушения имеют систематический характер, и на судебные решения нарушитель не обращает внимания, возможно инициировать процедуру выселения его из занимаемой жилплощади. Для этого стоит обращаться к юристам, которые помогут узнать, как именно это сделать.

СТ 42 ЖК РФ.

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной
комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна
сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве
общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади
помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве
общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты
равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего
собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество
в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной
квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права
собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной
коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке
и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Комментарий к Ст. 42 Жилищного кодекса РФ

1. «Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты» означает установление (идеальной) доли общей собственности, приходящейся на жилую площадь конкретной жилой комнаты собственника, т.е. сколько, например, приходится кв. м общей площади (коридора, кухни и т.д.) на площадь жилья комнаты собственника.

Допустим, размер общего имущества (места общего пользования, исчисленные в кв. м) составляет 80 кв. м, а размер одной жилой комнаты собственника 20 кв. м; тогда доля этого собственника составит 20/80 (в этих случаях дроби не сокращаются), или 4 кв. м.

Если таких комнат три (тех же размеров), тогда доля составит: 20/80 x 3 = 60/80 с учетом количества квартир в таком доме.

2. При определении доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (лестничные площадки, лифты, подвальные помещения и др.) необходимо исходить из сумм общих площадей квартир в этом доме. Для этого:

во-первых, устанавливается доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире применительно к общей площади жилья конкретной квартиры. По приведенному примеру доля составляет 20/80, а на 3 комнаты 60/80 (с учетом количества квартир в доме);

во-вторых, если таких квартир 10 (с такими же количествами комнат и размеров), тогда общая доля в общей собственности по всем квартирам составит 600/80;

в-третьих, определяются размеры общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Например, общее имущество равно 1200 кв. м;

в-четвертых, доля 600/80 устанавливается применительно к показателю 1200 кв. м, т.е. 600/(80 x 1200).

3, 4. При переходе права собственности на комнаты в коммунальной квартире новому собственнику в коммунальной квартире к этому собственнику переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире. Поэтому доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты следует судьбе права собственности на эту комнату, т.е. где и как, относительно кого, по каким законным сделкам возникает право собственности на жилую комнату, так и неизбежно в соответствующей идеальной доле переходит приобретателю право собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять в натуре выдел своей доли в праве общей собственности на общее имущество как в данной квартире, так и в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Связан с этим и запрет на отчуждение своей доли в праве общей собственности, совершения иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники других комнат этой коммунальной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец — собственник комнаты обязан известить в письменной форме собственников других комнат о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий. Если собственники других комнат откажутся от покупки или не приобретут комнату в течение одного месяца, продавец вправе продать свою комнату любому лицу.

При продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки любой из собственников других комнат имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Заключенный договор с другим лицом признается незаконным и расторгается.

Правила проживания в коммунальной квартире чётко не прописаны в Жилищном кодексе и иных законодательных актах, именно поэтому большинство жильцов просто не знают, как можно проживать в коммунальной квартире без лишних проблем.

Отсутствие прописанных правил и норм приводит к тому, что проживающие в квартире лица своими определёнными действиями могут нарушать права других людей, что, в свою очередь, приведёт к неминуемому конфликту.

Чтобы понимать, как вести себя в коммунальной квартире, для начала определимся, что данная жилплощадь собой представляет.

Какая квартира считается коммунальной?

Итак, коммунальная квартира – это жилой объект, который состоит из нескольких обособленных жилых помещений. Каждое помещение в коммунальной квартире имеет отдельного собственника или нанимателя. При этом все жители в коммуналке пользуются общими службами: кухней, санузлом, коридором.

Использование мест общего пользования и порождает зачастую массу конфликтных ситуаций между жильцами. Наряду с этим, споры могут возникать и по ряду других причин: громкий шум, шум в ночное время, музыка, содержание домашних животных, курение в помещении и прочее.

На самом деле причин для конфликта может быть огромное количество. Иногда достаточно небольшого повода, чтобы ситуация переросла в невыносимое проживание в коммуналке.

Основные правила проживания в коммунальной квартире

Право распоряжения помещением

Все жильцы коммунальной квартиры делятся на собственников, которым принадлежит часть жилого помещения на праве собственности и на нанимателей, которые проживают в квартире на основании договора социального найма.

Собственники имеют следующие права:

• передавать принадлежащую часть помещения в найм другим лицам;
• регистрировать (прописать) любого человека как на постоянной основе, так и временно;
• отчуждать свою долю путем продажи, дарения или обмена.

Наниматели могут:

• передавать часть помещения по договору поднайма (с согласия наймодателя и проживающих в квартире соседей).

Наниматели не могут распоряжаться недвижимостью (например, продавать, дарить), так как часть квартиры им не принадлежит.

Проживание в коммунальной квартире подразумевает, что, как и в любом другом жилом помещении, необходимо поддерживать порядок и чистоту, соблюдать санитарные нормы, правила пожарной безопасности.

Каждый собственник или наниматель должны придерживаться этих небольших, но существенных правил: убирать места общего пользования, выносить мусор, следить за техникой безопасности в помещении. Каждый житель коммуналки должен понимать, что он живет не один в данном помещении и от его халатных или умышленных действий может кто-либо их жильцов пострадать.

Использование жилого помещения по назначению

Другой часто встречающейся проблемой, из-за которой происходит масса споров, является использование квартиры не по назначению. Поскольку коммунальная квартира является объектом жилого фонда, то и использоваться она должна исключительно для проживания в ней.

Однако, некоторые люди пренебрегают этим правилом, и вопреки всему используют свою комнату как нежилое помещение (например, как офис). Безусловно, это не может не приносить массу неудобств другим жильцам. Также это можно расценивать как нарушение Хилищного кодекса и норм законодательства.

Проведение ремонта

Необходимость проведения ремонта в коммуналке может быть установлена как по общей договоренности жильцов, так и путем проведения обследования помещения организацией, обслуживающей дом.

В том случае, если осмотр помещения проводит жилищно-управляющая организация, то должен быть составлен акт осмотра. При необходимости проведения ремонта составляется смета расходов. Оплата расходов на ремонт осуществляется за счет собственников пропорционально принадлежащим им долям.

Домашние питомцы в квартире

Многие люди являются любителями домашних питомцев: собак, кошек, морских свинок, птиц. И если их содержание в отдельной квартире или частном доме не вызывает обычно никаких проблем, то в коммуналке это может не только смущать соседей, но и принести ущерб как их здоровью, так и их имуществу.

Жилищный кодекс не запрещает содержание домашних животных в коммунальной квартире, в иных нормативных документах также не содержится никакой запрет относительно животных. Однако, во избежание скандалов с соседями по жилплощади, лучше согласовать с ними этот вопрос и получить их согласие.

Курение в квартире

К сожалению, ни одним нормативным актом не урегулирован вопрос курения в жилых помещениях. Исходя из этого, прямого запрета на курение в коммунальном жилье нет.

В свою очередь, курение может приносить ущерб и вред здоровью другим жителям квартиры. Как крайняя мера – решить проблему в судебном порядке, мотивируя свои требования тем, что курящие лица используют места общего пользования для личных нужд.

Поскольку Жилищный кодекс не имеет конкретики относительно правил проживания и правил поведения в коммунальной квартире, то они складываются, исходя из норм других правовых документов.

Другой вариант – это установить правила проживания и правила поведения по договоренности с соседями, что гораздо облегчит дальнейшее совместное проживание.

Правила проживания в коммунальной квартире – одинаковы для всех собственников и нанимателей жилплощади. Никто из них не имеет каких-либо преимуществ или привилегий.

Обязанности проживающего в коммунальной квартире

Каждый проживающий имеет определённые обязанности относительно проживания в коммуналке. Что касается обязанностей жильцов, прямо предусмотренных Жилищным кодексом, то в первую очередь следует выделить обязанность по оплате за пользование жилищно-коммунальными услугами (электроэнергия, водоснабжение, отопление, вывоз бытовых отходов, квартплата).

Как правило, в коммунальной квартире установлены приборы учёта на использование воды, электроэнергии, остальные же услуги должны оплачиваться согласно количества зарегистрированных лиц в квартире.

Невозможно точно определить количество потребляемой воды, электроэнергии или тепла на каждого потребителя, поэтому каждый собственник вносит сумму по договорённости, обычно — в пределах своей доли квартиры.

Таким образом, за потребляемые услуги проживающие лица должны вносить регулярно оплату. В случае неуплаты коммунальные службы могут прекратить поставлять услугу. Именно поэтому важно, чтобы каждый проживающий добросовестно выполнял свои обязанности, иначе могут быть нарушены интересы других проживающих лиц.

На практике очень редко между соседями в коммунальной квартире складываются хорошие взаимоотношения. Чаще – постоянные разбирательства приводят к тому, что решить спор мирным путём невозможно. В таком случае предстоит решить проблему в суде.

Именно суд призван разрешать жилищные споры, которые включают: определение порядка пользования местами общего назначения, выселения из жилья, взыскание долгов за неуплату коммунальных услуг. Если же проблема заключается в нарушении тишины или общественного порядка, то стоит привлекать правоохранительные органы.

В том или ином случае каждый человек имеет право на защиту своих законных прав и интересов, а потому имеет право обратиться в полицию, а в случае спора — в судебный орган.

Чтобы не допускать неприятных ситуаций с соседями, длительных судебных разбирательств, стоит просто придерживаться правил проживания и правил поведения в коммунальной квартире, не нарушать Жилищный кодекс и жилищные и другие права других людей.

Отличия найма и аренды помещения

Можно ли подселить квартирантов в коммуналку без согласия соседей?

В Жилищном кодексе РФ нет никаких препятствий для сдачи жилплощади в коммунальной квартире внаём. Согласно статье 42 Жилищного кодекса РФ владелец комнаты в коммуналке также имеет долю в помещениях общего пользования. Это значит, что соседи не имеют права препятствовать заселению квартиранта и не давать пользоваться кухней, коридором, ванной и туалетом.

Заселяя жильца в свою комнату, можно даже не спрашивать разрешения соседей. Обычно претензии возникают в тех случаях, когда жилплощадь принадлежит нескольким людям. В этом случае любые действия с недвижимостью нужно согласовать со всеми собственниками.

Вместе с тем чтобы избежать конфликтов и сохранить с соседями хорошие отношения, лучше заключить с ними письменное согласие. В противном случае недовольные жильцы коммунальной квартиры могут испортить жизнь квартиранту, который вряд ли решит остаться в столь недружелюбном месте.

Правила и порядок сдачи жилплощади

Секрет успешной сдачи комнаты в коммуналке включает в себя несколько составляющих:

1. Подготовка договора аренды.
2. Размещения объявления на всевозможных ресурсах (или привлечение посредника).
3. Поиск ответственных квартиросъемщиков.

Как искать квартирантов – самостоятельно или через агентство?

Помощь риелтора сэкономит время, которое тратится на многочисленные показы жилья. Кроме того, риелтор составит индивидуальный договор, который останется только подписать обеим сторонам.

Удобно пользоваться услугами агентства, если жилье находится в другом регионе, где собственник не проживает. Недостатком здесь является необходимость оплаты услуг агентства недвижимости. Также риелтор не гарантирует быструю сдачу жилья.

При оформлении сделки через агентство недвижимости, убедитесь в его надежности. В некоторых случаях под маской риелтора может оказаться мошенник.

Тщательно проверяйте достоверность документов фирмы и её сотрудников. Если агент требует денег, убедитесь, что он имеет на это право.

Самостоятельный поиск нанимателей может увенчаться успехом за короткое время, ведь многие ищут предложения напрямую от собственников. Однако без сторонней помощи придется потратить много времени на презентацию жилья будущим жильцам. Также неопытный арендодатель может не разглядеть в потенциальном квартиросъёмщике мошенника или безответственного человека.

Где дать объявление?

Вот несколько площадок, на которых удобно размещать объявления:

1. Социальные сети. Один из вариантов — выложить объявление на своей странице с просьбой о репосте. Чтобы текст увидело как можно людей, добавьте специальные хэштеги, например – недвижимость, аренда, жилье от собственника, аренда комнаты и другие. Также будет нелишним воспользоваться тематическими группами о недвижимости.
2. Найти квартиросъемщика помогут такие интернет-порталы как «Авито», «Юла», «Циан», «Из рук в руки», «Недвижимость на яндексе» и т.д.
3. Печатные издания о недвижимости.
4. К наименее действующим способам относится расклейка объявления на специальных досках у подъездов. Также можно разместить на окне комнаты со стороны улицы растяжку с текстом «Сдам в аренду» и указанием номера телефона.

Учитывая высокую конкуренцию на рынке аренды, ежедневно на сайтах появляются десятки предложений от собственников. В результате ваше объявление быстро опустится в конец поиска. Чтобы этого не произошло, регулярно обновляйте объявление или сделайте его платным.

Как сделать все официально?

Чтобы защитить себя от порчи имущества, несвоевременной оплаты и других неприятностей, необходимо составьте договор аренды жилья.

Заключая договор на двенадцать и более месяцев, документ нужно зарегистрировать в Росреестре, согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ.

Нередко владельцы комнат пытаются сдать жилплощадь в обход закона. Учитывая, что налогообложение происходит за годовой период, собственники заключают с квартиросъемщиками контракт на одиннадцать месяцев, а по истечении времени подписывают новый договор. Однако сокрытие дополнительных доходов без уплаты налогов ведет за собой уголовную или административную ответственность (в зависимости от того, сколько налогов было не уплачено).

Уголовная ответственность наступает достаточно редко, поскольку в этом случае собственник должен получить за три года прибыль в размере нескольких миллионов рублей. Для таких нарушителей предусмотрены штрафы до 300 000 рублей, принудительные работы или лишение свободы.

Административная ответственность влечет за собой штраф в размере двадцати процентов от суммы задолженности.

Чтобы избежать карательных мер, нужно регулярно платить налог с прибыли, получаемый от сдачи квартиры. Её размер составляет 13% от суммы, полученной за 12 месяцев. Каждый год собственнику необходимо до 30 апреля сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ и оплачивать налог до 15 июля.

Как правильно составить договор?

Самое главное при составлении документа учесть спорные ситуации, не надеясь на кажущуюся добропорядочность квартиросъемщика.

Как правило, в договоре указываются следующие сведения:

1. Паспортные данные обеих сторон.
2. Предмет договора (адрес комнаты, площадь, перечень мебели и бытовой техники).
3. Условия проживания.
4. Сроки аренды.
5. Сумма оплаты помещения и коммунальных платежей, в которые может входить электроэнергия, холодная вода, интернет и т.д.).
6. Способ оплаты.
7. Список жильцов, которые будут проживать в комнате и возможность размещения дополнительных лиц.
8. Возможность или невозможность субаренды помещения.
9. Права и обязанности каждой из сторон. Обязательно укажите, как часто собственник может приходить к арендатору. Также рассмотрите ситуации с возможной порчей имущества и ответственностью за нанесенный ущерб.
10. Условия для расторжения. Указывается, в каких случаях возможно прекращение договора по согласию обеих сторон.

• Скачать бланк договора на сдачу комнаты в коммунальной квартире
• Скачать образец договора на сдачу комнаты в коммунальной квартире

Отличия найма и аренды помещения

Иногда некоторые люди используют термины найма и аренды в качестве синонимов. Однако это абсолютно разные понятия. Если аренда жилого помещения регулируется 34 главой Гражданского кодекса РФ, то найм упоминается в тридцать пятой главе ГК РФ.

Разница двух похожих по смыслу слов в следующем: договор аренды заключают при передаче во временное пользование юридическому лицу. Сдача жилья для проживания физического лица закрепляется договором найма. Кроме того, если в найм сдается только жилое помещение, то в аренду передают:

• офисы;
• склады;
• производственные площади и т.д.

В договоре по найму участвуют наниматель и наймодатель, в договоре аренды – арендодатель и арендатор.

Снять комнату в коммунальной квартире гораздо сложнее, чем стандартную жилплощадь. Основная проблема связана с необходимостью принимать во внимание мнения других жильцов. Впрочем, несмотря на все трудности, при желании всегда можно добиться нужного результата.