Компетенция общего собрания ТСЖ

Новая редакция Ст. 44 ЖК РФ

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также — договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к Статье 44 ЖК РФ

1. Правила, установленные в ст. ст. 44 — 48 Кодекса, являются принципиально новыми, в ЖК 1983 г. и Основах они отсутствовали. При этом указанные статьи, посвященные органу управления многоквартирным домом, включены в главу 6 раздела II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», что представляется не вполне логичным. Соответствующие положения, с нашей точки зрения, следовало установить в разделе VIII Кодекса «Управление многоквартирными домами».

Частью 1 ст. 44 Кодекса введено понятие «орган управления многоквартирным домом». Таким органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Данное положение сформулировано в императивной норме и не предполагает исключений. Иными словами, указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в государственной, муниципальной, частной собственности.

2. Установлен перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания (ч. 2 ст. 44 Кодекса). Этот перечень не является исчерпывающим, так как собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях Кодекса. Обратим внимание на то, что буквальное толкование нормы, установленной в п. 5 ч. 2 ст. 44, позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные Кодексом к его компетенции.

К иным вопросам, помимо указанных в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, отнесенным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, относятся, в частности:

определение сроков и порядка проведения годового общего собрания, а также порядка уведомления о принятых им решениях (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);

определение порядка оформления протоколами решений общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК);

определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах голосования по соответствующим вопросам (ч. 3 ст. 46);

определение места или адреса хранения протоколов общих собраний (ч. 4 ст. 46).

Нетрудно заметить, что указанные вопросы носят в основном технический, процедурный характер и по существу ничего не добавляют к компетенции общего собрания, прямо предусмотренной в п. п. 1 — 4 ч. 2 ст. 44 Кодекса.

С учетом этого данная юридическая конструкция выглядит не вполне убедительно. Например, совершенно очевидно, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме (см. ст. 164 ЖК) общему собранию указанных собственников на практике потребуется решать многие другие вопросы, помимо прямо отнесенных Кодексом к его компетенции, в частности, вопросы, подобные тем, которые решают единоличные и коллегиальные исполнительные органы юридических лиц. Поэтому, с нашей точки зрения, формулировка положений п. 5 ч. 2 ст. 44 Кодекса требует уточнения путем внесения в нее соответствующих изменений.

Другой комментарий к Ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Определенные вопросы, связанные с «жизнью» многоквартирных домов — ремонт, реконструкция, обслуживание и т.п., — решаются общим собранием собственников помещений (как жилых, так и нежилых). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления этим домом.

2. Статья 44 определяет перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания. Перечень не является закрытым; иные вопросы, относимые к компетенции общего собрания, могут быть определены, как предусматривает п. 5 ч. 2 ст. 44, Жилищным кодексом РФ.

К компетенции общего собрания относятся:

1) вопросы о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) вопросы о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные к его компетенции.

Статья 46 ЖК устанавливает, что решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании, а также определяет юридическую силу решения. Так, по вопросам, предусмотренным п. 1 — 3, решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, по вопросу, предусмотренному п. 4, — простым большинством голосов собственников, принимающих участие в данном собрании.

Что касается обозначенных в ст. 156 (ч. 7) и ст. 158 (ч. 2) вопросов о размере платы за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме и размере оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (вопросы, дополняющие перечень, установленный данной статьей, — п. 5 ч. 2), то согласно ч. 1 ст. 46 ЖК они решаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании.

Органами управления товарищества собственников жилья (ТСЖ) являются:

– общее собрание членов товарищества,

– правление товарищества.

ТСЖ – это одна из самых распространенных форм управления многоквартирным домом

Высшим органом ТСЖ является общее собрание членов товарищества, которое созывается в порядке, определенном уставом товарищества.

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся следующие вопросы:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

9) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

10) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

11) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

12) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

13) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

14) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

15) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

Организация и порядок проведения общего собрания членов ТСЖ определяется нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).

Не позднее чем за десять дней до дня проведения общего собрания членов товарищества, каждому члену ТСЖ вручается под расписку или заказным письмом уведомление о проведении общего собрания.

Уведомление о проведении общего собрания ТСЖ может быть доведено до сведения членов ТСЖ и иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества.

Уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ должно содержать следующие данные:

– сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание,

– место и время проведения собрания,

– повестка дня общего собрания.

Вопросы, которые не были включены в повестку дня, не могут выноситься на обсуждение общего собрания ТСЖ.

Нарушение процедуры созыва, уведомления и порядка проведения общего собрания ТСЖ могут привести к оспариванию решений, которые на нем будут приняты, поэтому соблюдение указанных процедур должно быть обязательным. Признание решения ТСЖ недействительным осуществляется в судебном порядке.

Частью 5.1 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при всех формах проведения общего собрания собственников помещений в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за”, «против” или «воздержался”.

15 июля 2016 года вступила в силу норма, согласно которой государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость будет удостоверяться только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в связи с чем прекращается выдача свидетельств о государственной регистрации прав, в том числе повторных.

Выписка из ЕГРП может быть выдана как в бумажной, так в электронной форме. Выписка из ЕГРП, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав, – это документ, подтверждающий факт проведения такой государственной регистрации и наличие в ЕГРП указанных в ней сведений, в том числе о правообладателе, объекте недвижимости, зарегистрированном в соответствующий день под соответствующим номером праве, правоустанавливающих документах – основаниях для регистрации права, на дату, указанную в ней в качестве даты выдачи.

Поскольку после 15 июля 2016 года только запись о государственной регистрации права в ЕГРП является единственным доказательством существования зарегистрированного права, то собственники помещений, не имеющие свидетельства о регистрации права собственности, для целей участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и правомерного оформления своего решения должны предоставить выписку из ЕГРП и указать в решении информацию о ней.

Адвокат Светлана Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Жилищное право

• 
• 
• 
• 
• 

Последние публикации в прессе (Все публикации)

• 
  

  Зачем дачную амнистию хотят продлить еще на пять лет

  Комсомольская правда

• 
  

  «Новоселы обнаглели»: депутаты требуют защитить застройщиков от потребительского экстремизма

  Комсомольская правда

• «На меня смотрели как на сумасшедшую»: пенсионерка пытается опротестовать налоги за оформленную на неё дорогую землю

  rt на русском

• Как сэкономить на коммунальных платежах летом

  Комсомольская правда

• Как прописаться на даче и стоит ли в это ввязываться. Пошаговая инструкция «КП»

  Комсомольская правда

В предыдущей статье мы рассказывали, как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание членов ТСЖ – это отдельная процедура.

Предпосылкой для такого отличия является то, что в доме создано объединение собственников жилья – продвинутая форма управления многоквартирным домом, отличающаяся тем, что дом имеет самостоятельный расчетный счет в банке (а не «общий котел» управляющей компании), а управляет им, кроме общего собрания собственников, постоянно действующий выборный орган – правление. Для управления домом создаётся юридическое лицо. Чаще всего оно называется «товарищество собственников жилья» (ТСЖ), но встречаются такие варианты, как ТСН (товарищество собственников недвижимости), ЖК (жилищный кооператив) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Всё, что мы будем говорить о ТСЖ, применимо также к ТСН, ЖК и ЖСК, с учетом ряда особенностей, о которых мы расскажем в своё время.

Собрание собственников и собрание членов ТСЖ – в чем разница?

Даже руководители ТСЖ, не говоря уже об обычных жителях, не всегда понимают разницу между общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (общее собрание собственников помещений в МКД) и общим собранием членов ТСЖ (общее собрание ТСЖ). Чем же отличаются эти собрания?

Во-первых, составом голосующих – тех, кто имеет право принимать участие в собрании. В общее собрание собственников помещений в МКД имеют право участвовать абсолютно все собственники помещений, будь то члены или не члены ТСЖ. В общем собрание ТСЖ – только члены ТСЖ.

Во-вторых, различны и полномочия собраний, то есть круг вопросов, которые они уполномочены решать. Полномочия общего собрания собственников помещений в МКД и общего собрания ТСЖ определяются, соответственно, статьями 44-48 и 145-146 Жилищного кодекса РФ. Например, вопросы об использовании земельного участка под домом или иного общего имущества относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, а установление тарифов на содержание общего имущества или выборы правления – прерогатива общего собрания ТСЖ. Путаница между видами собраний, неверное определение того, на каком собрании какие вопросы решать, приводит к недействительности их результатов.

В-третьих, протоколы общего собрания собственников помещений в МКД управляющая организация (в том числе ТСЖ) обязана направлять в Жилищную инспекцию, а протоколы общего собрания ТСЖ – нет. Впрочем, это не освобождает ТСЖ от обязанности размещать информацию в ГИС ЖКХ и иных информационных системах, о чем мы расскажем в другой статье.

Хотя в законе и говорится, что собственники обязаны ежегодно проводить общее собрание собственников помещений в МКД, но у ТСЖ нет ни обязанности его организовывать, ни ответственности за то, если оно не состоялось. А вот обязанность ТСЖ регулярно проводить общее собрание ТСЖ вытекает из того, что ТСЖ должно ежегодно утверждать план содержания общего имущества, смету доходов и расходов, принимать тарифы, раз в два года выбирать правление, без чего председатель не сможет подтвердить свои полномочия и, как следствие, оформить банковскую карточку для управления счетом. В общем, отсутствие кворума на общее собрание ТСЖ вполне способно породить реальные проблемы для его руководства.

На практике общее собрание собственников помещений в МКД и общее собрание ТСЖ часто совмещают. Это можно сделать двумя способами. Либо одновременно созывается два собрания и люди заполняют два разных бюллетеня, либо составляется один общий бюллетень, в котором те собственники, которые не являются членами ТСЖ, голосуют только по вопросам общего собрания собственников помещений в МКД, но не голосуют по вопросам общего собрания ТСЖ.

Членство в ТСЖ и реестр членов ТСЖ

Часто приходится слышать: «Я собственник, купил квартиру, в нашем доме ТСЖ. Значит, я автоматически стал членом ТСЖ, разве нет?»

Нет, это не так. Членство в ТСЖ – дело добровольное, к которому никто никого не вправе принудить. Основанием для членства в ТСЖ является личное заявление собственника (ч.1 ст. 143 Жилищного кодекса РФ). Если в квартире несколько собственников – заявление должно быть от каждого из них, иначе одни будут членами ТСЖ, а другие нет. Членство в ТСЖ не наследуется (в отличие, кстати, от пая в ЖСК) и не переходит на нового собственника при продаже квартиры. Разумеется, из ТСЖ каждый волен в любое время выйти.

Обратим внимание на то, что правление ТСЖ не вправе отказывать в приёме в ТСЖ, «исключать» из него или откладывать вступление до «утверждения» новых членов на общем собрании. Как только человек вручил заявление – он уже член ТСЖ и имеет право голосовать на общее собрание ТСЖ. Соответственно, подтверждением членства в ТСЖ является отметка ТСЖ о принятии заявления, сделанная на его втором экземпляре.

На правление ТСЖ возлагается обязанность вести реестр членов ТСЖ (п.7 ст.148 ЖК РФ). Реестр членов ТСЖ, в силу ч.4 ст.143 ЖК РФ, должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Установленного образца реестра в законе не прописано, но есть рекомендуемые формы (например, от Жилищной инспекции Санкт-Петербурга

Правление обязано ежегодно до 1 апреля направлять в Жилищную инспекцию копию реестра (п.9 ст. 138 ЖК РФ). За нарушение – штраф от 3000 до 5000 рублей (ст.19.7 Кодекса об административных правонарушениях РФ).

Важный вопрос, который часто задают председатели ТСЖ: а на какую дату нужно составлять реестр? Например, собрание проводится в декабре, кто имеет право голосовать – те, кто внесены в реестр, представленный в Жилинспекцию 1 апреля, или новые собственники тоже? А если собрание проводится в заочной форме с 1 сентября по 1 декабря, а за это время кто-то проголосовал, но потом вышел из членов (например, продав квартиру)? Засчитывать его голос или нет?

В законе об этом прямо не сказано. Но, по нашему опыту, судебная практика склоняется к тому, что реестр можно «актуализировать» хоть ежедневно. То, что его раз в год нужно куда-то предоставлять, не означает, что в остальное время его нельзя корректировать. Если же проводится собрание, то при подведении его итогов самое правильное – сделать реестр на дату окончания голосования и, подсчитывая голоса, исходить из него.

Процедура проведения общего собрания членов ТСЖ

Процедура собрания ТСЖ в основном совпадает с процедурой общее собрание собственников помещений в МКД, применяются положения статей 44-48 ЖК РФ (ч.1.1. ст. 146 ЖК РФ) с особенностями, предусмотренными уставом ТСЖ. Следует отметить, что устав ТСЖ не может противоречить закону, и модифицировать предусмотренную законом процедуру можно лишь в определенных пределах. Особенно это актуально для старых советских ЖСК, в которых уставы давно уже перестали соответствовать действующему законодательству. В спорных случаях разногласия приходится разрешать в суде.

Как и в случае общего собрания собственников помещений в МКД, собрание начинается с уведомления членов ТСЖ. В случае ТСЖ, закон предусматривает и более простые способы уведомления, чем отправка заказных писем или вручение лично под расписку, не ограничивая руководство ТСЖ в их выборе. Но способы уведомления должны быть заранее предусмотрены особым решением ТСЖ, а лучше, прописаны в уставе. Имеет смысл, например, один раз предусмотреть извещение на сайте ТСЖ, и в дальнейшем не заморачиваться.

Отсутствие должного уведомления – излюбленный предлог для тех, кто захочет оспорить собрание. Поэтому предусмотренную законом и уставом процедуру следует не только точно соблюсти, но и позаботиться о доказательствах этого соблюдения. К примеру, если в ТСЖ принято развешивать объявления в парадных, нужно составить акт о том, что они действительно были развешаны, провести фото- и видеофиксацию. Особо злостным кляузникам целесообразно отправить персональное извещение заказным или ценным письмом.

Собрание ТСЖ, как и общее собрание собственников помещений в МКД, можно провести в наиболее удобной очно-заочной форме, даже если в уставе ТСЖ этого прямо не предусмотрено. Обычно в назначенный день и час происходит общая встреча (в виде дружеской беседы или всеобщего ора, в зависимости от сложившихся отношений в доме), затем правление «добирает голоса», обходя квартиры. Разумно организовать сбор бюллетеней с помощью консьержей, если они есть в доме, либо специальных ящиков, установленных в парадных. В некоторых ТСЖ есть традиция установки опечатанной урны для бюллетеней, хотя закон этого не предусматривает, и на практике такая традиция создает ненужные проблемы.

Подчеркнем в этой связи, что голосование на собрании ТСЖ, в отличие от голосования на выборах органов государственной власти, принципиально НЕ является тайным. Каждый бюллетень содержит персональные данные собственника и его личную подпись. В дальнейшем бюллетени хранятся вместе с протоколом, всегда можно проверить подлинность каждой подписи, выявив «вброс» бюллетеней. При подсчете голосов, однако, не лишено смысла в сомнительных случаях выборочно проверять, действительно ли бюллетень подписан данным собственником. Можно позвонить ему по телефону, чтобы в этом убедиться. На практике такие предосторожности нужны, лишь если в доме существует конфликт, и счетная комиссия опасается чьих-то провокаций.

Полномочия общего собрания членов ТСЖ изложены в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ. В ряде случаев решения принимаются двумя третями голосов от общего числа членов ТСЖ (ч.4 ст. 146 ЖК РФ, в остальных – простым большинством). Общее собрание, как высший орган управления ТСЖ, имеет право решать любые вопросы, отнесенные к компетенции правления.

Подсчет голосов на общем собрании членов ТСЖ проводится «по метрам», даже если в уставе почему-то записано иное, например, «одна квартира — один голос». Дело в том, что устав ТСЖ не может противоречить закону и подлежит применению лишь в той части, в которой не противоречит закону. А закон говорит, что голоса считаются так же, как и на общих собраниях собственников помещений в МКД (ч.1.1. ст. 146 ЖК РФ в системной взаимосвязи с ч.3 ст.48 ЖК РФ).

Кто должен считать голоса на собрании? Здесь возможны варианты. Либо на каждом собрании избирается «одноразовая» счетная комиссия, либо в самом уставе можно возложить эту обязанность, например, на ревизионную комиссию ТСЖ. Встречаются и случаи, когда в уставе предусмотрено избрание постоянно действующей счетной комиссии, но мы, руководствуясь известным принципом «бритвы Оккама», считаем излишним «плодить сущности без необходимости».

Итоговым документом собрания членов ТСЖ является протокол. В отличие от протокола общего собрания собственников МКД, официально установленных требований к его форме нет. Тем не менее, следует стремиться к тому, чтобы его форма в основном соответствовала требованиям, изложенным в Приказе Минстроя РФ от 25 декабря 2015 г. № 937/пр. Как и в случае с общим собранием МКД, о результатах собрания необходимо в 10-дневный срок уведомить членов ТСЖ (и иных собственников, поскольку собрание может затрагивать и их права). Однако посылать копию протокола в Жилищную инспекцию – не нужно, о чем прямо сказано на сайте Жилищной инспекции.

Оспаривание собрания ТСЖ в суде

Все, что мы рассказали в предыдущей статье об оспаривании собрания собственников МКД, применимо и к оспариванию собрания членов ТСЖ. Важным отличием является то, что оспаривать собрание имеют право лишь члены ТСЖ. Вернее, иск могут принять и у нечленов… но при вынесении решения суд, скорее всего, укажет, что их права не нарушены.

Помимо конфликтных ситуаций, типичных и для собраний собственников (неуведомление о собрании, неправильный подсчет голосов, подозрения в подлоге бюллетеней), в ТСЖ к поводам для судебного спора добавляется и ряд специфических моментов. Это, прежде всего, манипуляции с реестром членов ТСЖ. По ходу собрания председатели могут искусственно раздувать численность реестра (если нужно показать, что ТСЖ в доме легитимно, поскольку охватывает больше половины голосов собственников), или, наоборот, выкидывать из реестра «мертвых душ», если нужно уменьшить базу для подсчета кворума. Доказать манипуляции обычно весьма сложно.

Поскольку ТСЖ не связано требованиями о предоставлении копии протокола в Жилищную инспекцию, процветает и сбор бюллетеней «задним числом» (иногда в течение чуть ли не года после подписания протокола). Суды склонны не считать это существенным нарушением, если подписи не подделаны: в общем-то, председателей можно понять, собрать бюллетени у неактивных жильцов объективно непросто. Действительно серьезное ретроактивное нарушение – подмена протокола.

Всё же в спорах между «несогласными» и действующим правлением ТСЖ преимущество имеет правление, поскольку имеет больше ресурсов и лучше подготовлено к затяжной войне. Но, если нарушения действительно вопиющие, а истцы готовы идти до конца, незаконные решения будет отменены. Впрочем, часто продуктивным оказывается не оспаривание состоявшегося собрания, а самостоятельное проведение нового.

Выводы

Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления ТСЖ. Процедура проведения собраний уже укоренилась, сложилась и судебная практика оспаривания собраний. Однако не следует запускать дело или пренебрегать его юридическим оформлением. Стоит максимально продумать все принципиальные моменты, выполнить все требования действующего законодательства, а в проблемных ситуациях — обратиться за консультацией к специалистам.