Выбор способа управления кворум

Вместе с правом иметь собственное имущество, физические и юридические лица обязаны содержать его в надлежащем состоянии с тем, чтобы эксплуатация этого имущества не нанесла вред состоянию здоровья или собственности как самого владельца, так и других лиц. Для этого совместная собственность подлежит постоянному управлению. В ЖКХ под понятием управление жилым помещением подразумеваются действия, нацеленные на создание благополучной и безвредной обстановки проживания граждан, куда входит содержание общедомовой собственности, включает решение вопросов эксплуатации систем коммуникаций и оказания коммунальных услуг. Существует несколько способов управления МКД. Суть, правовую базу, порядок реализации, положительные и отрицательные стороны, особенности каждого варианта управления рассмотрим подробнее.

Законодательная база

Порядок эксплуатации МКД регламентируется правилами управления многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 416 от 15 мая 2013г. Второй правовой документ, регулирующий способы домоуправления, является Жилищный Кодекс. Согласно статьи, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, жилое здание может управляться только одной организационной структурой. Владельцы помещений МКД не могут отказаться от реализации функций распоряжения совместной собственностью. Законодательно все возможные пути управления МКД закреплены ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Порядок деятельности избранного способа подробно расписан в ст. 162–164, разделах V, VI ЖК РФ.

Виды организации управления МКД

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников, опираясь на свое решение, выбирает способ эксплуатации и может пересмотреть его в любое время. Обладатели квартир в новостройке также обязаны принять совместное решение о схеме обслуживания и контроля за состоянием здания. Жильцам даётся 6 месяцев на принятие соответствующего решения. Если в течение отведённого срока не определена форма управления имуществом, местные власти организуют отбор управляющей компании методом открытого конкурсного сбора заявок (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственное управление

Отказ от привлечения к эксплуатации объекта третьих лиц выражается в необходимости осуществления этих функций собственниками самостоятельно. Для организации самостоятельного содержания существует ограничение – в здании не должно быть более 30 квартир. При вышеуказанном способе эксплуатации договоры на содержание и ремонт дома подписывают опираясь на решение общего собрания собственников. При этом все или большая часть владельцев квартир выступают как одна сторона подписываемых договоров. Договорные отношения по оказанию коммунальных услуг оформляются каждым собственником от своего имени.

На общем собрании жильцов одного из собственников или другое лицо можно наделить правом распоряжения общим имуществом от имени всего дома. Для этого на уполномоченного оформляется в письменном виде не нотариальная доверенность, подписанная большей частью собственников. Когда такой документ есть — контракты от имени всего дома может заключать доверенное лицо.

Непосредственное управление сложный в практике организации, но достаточно простой по структуре тип эксплуатации. Органы местного самоуправления не лояльны к такой форме администрирования, потому что уголовную и административную ответственность в случае каких-либо нарушений несут все жильцы в равной степени. На практике это значит, что наложить штраф ГЖИ и назначить ответственного за нарушение практически невозможно.

В больших домах такой способ эксплуатации невозможен, к управлению придется привлечь юридическое лицо.

Управление через ТСЖ

Общее собрание может сделать выбор в пользу создания ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья). Такая организация является юридическим лицом, имеющим правовую форму товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Товарищество представляет интересы определённого дома или группы домов, связанных между собой общими коммуникациями (например, общий транзитный водопровод). ТСЖ имеет статус юридического лица и создаётся специально под управление зданием и не может заниматься сторонними вопросами и какой-либо предпринимательской деятельностью. Все договоры с коммунальщиками заключается от лица ТСЖ, подписывает их председатель. Созданная структура несёт ответственность перед собственниками жилья по всей строгости закона. Товарищество уполномочено самостоятельно организовывать, контролировать и выполнять работы, либо силами штатных сотрудников, либо силами подрядчиков.

Допускается, что на ТСЖ будут возлагаться только функции организатора и контролёра. В этом случае руководство товарищества заключает контракты на эксплуатацию с подрядчиками и не имеет собственного штата. При этом ответственность перед жильцами за качество работ также несёт ТСЖ.

Эксплуатация управляющей компанией

Способ управления домов с привлечением профессиональной УК наиболее распространен. Этот способ так же поддерживается органами местного самоуправления как наиболее управляемая структура. УК, как и ТСЖ, организует процесс поддержания жилищного фонда на должном уровне привлекая подрядные организации или используя собственный штат. Компания полностью обеспечивает ход процесса, неся ответственность за результат перед собственниками помещений.

Какой вариант предпочтительнее

Способ управления выбирается исходя из возможностей собственников к организации процесса. Если среди жильцов найдутся инициативные граждане, которые способны собственноручно создать товарищество, вести все вопросы, связанные с ЖКХ, то такой вариант индивидуального управления в качестве оптимального выбора исключать нельзя.

Плюсы ТСЖ:

• более качественное обслуживание, чем при любом ином способе управления
• низкие сметы на эксплуатацию и ремонт
• высокая вовлеченность жильцов в процесс эксплуатации имущества
• при надлежащей настойчивости и расторопности председателя дом можно проводить по городским программам благоустройства и ремонтов.
• прозрачность финансового баланса дома и отчетность перед жильцами

Минус ТСЖ:

• низкая компетентность штатных специалистов или их отсутствие
• отсутствие собственной материальной базы
• высокие расходы на аппарат управления
• низкая финансовая стабильность в случае ошибок в тарифообразовании

Передача дел в ведение УК — оптимальный вариант для управления крупным городским домом. Жителям не потребуется отвлекаться от собственных забот, регулярно участвовать в решении специфических вопросов. Это компетенция компании-управленца. Такой вариант признаётся удобным, необременительным для большинства владельцев квартир.

Плюсы УК:

• высокая компетентность штатных специалистов
• финансовая устойчивость
• собственная материальная база
• высокая интегрированность с ресурсоснабжающими организациями

Минусы УК

• высокие тарифы
• низкое качество обслуживания
• медленная реакция на изменения происходящие с домом
• более высокий уровень дебиторской задолженности по дому
• непрозрачность финансового баланса дома и неполная отчетность перед жильцами

Самоуправление МКД организуют редко. Это связано с низкой эффективностью такого типа распоряжения имуществом, высокой ответственностью, лежащей на самих владельцах помещений, отсутствием у собственников свободного времени. Все это не располагает к подобному выбору.

Плюсы:

• нет расходов на управленческий аппарат
• техобслуживание и уборка дома может проводиться силами жильцов
• низкие сметы на выполнение всех работ
• каждый отвечает только за свои долги по коммунальным ресурсам

Минусы:

• очень низкая управляемость
• низкая компетенция жильцов в опросах ЖКХ
• невозможно использовать дотации Фонда содействия реформированию ЖКХ на капитальный ремонт
• нет единого ответственного по какому-либо из вопросов

Порядок выбора формы управления МКД

Определиться с алгоритмом эксплуатации МКД обязательно всем собственникам помещений. После сдачи в эксплуатацию нового дома застройщик в срок не более 5 календарных дней привлекает для эксплуатации максимальным периодом в 20 дней эксплуатирующую организацию. За это время новоселы должны выбрать одни из способов управления.

Фактами, подтверждающими отсутствие выбранного варианта управления, на практике считаются:

• владельцы не подписали контракт на содержание и ремонт общего имущества
• отсутствует свидетельство о регистрации ТСЖ
• отсутствует договор с УК

Если выбор варианта обслуживания дома жильцами не сделан, органы местного самоуправления (администрация района или города) по истечении 20 дней с момента сдачи дома организуют проведение конкурса, в рамках которого определяется компания с которой заключается договор управления от имени жильцов дома. Конкурс длится не более чем 40 календарных дней. По результатам отбора до жильцов доводят сведения о результатах мероприятия. После завершения конкурса отводится 2 месяца на оформление договора с победившей компанией или законно оформить иное решение жильцов.

Также граждане могут в любое время пересмотреть способ эксплуатации здания. Правом определения способа наделяется общее собрание жильцов. Для изменения инициативной группой организуется голосование, результатом которого является выбор одного из трех способов управления. Выбор считается законным если положительно проголосовало не менее 50% собственников. Документальным подтверждением считается надлежащим образом составленный протокол о выборе способа управления мкд.

Порядок оформления протокола

Решение общего собрания владельцев, особенно по повестке требующей подтверждения законной силы, необходимо надлежащим образом оформить протоколом. Проводится оно в очно-заочной форме. Важно знать, что включается в перечень обязательных параметров протокола. Необходимо содержание следующих позиций:

• номер, дата, количество собравшихся, точный адрес объекта
• повестка дня с перечнем вопросов
• решение по каждому из вопросов повестки с указанным число голосов «за», «против»
• подписи уполномоченных лиц (председатель, секретарь)
• Дополнительно прописывается утверждённое решение

Образец протокола общего собрания

Собственникам жилья любого МКД важно иметь понятие об управленческих функциях, порядке их осуществления. Выбор предстоит делать каждому. Подходить к процессу принятия решения необходимо взвешенно и серьезно, так как нет ничего более важного, чем те условия в которых мы живем.

Способы управления МКД

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому законодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
2. управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
3. управление УО.

Таблица «Способы управления МКД»

Способы управления МКД	Основания для признания способа управления МКД реализованным	Нормативное обоснование
Непосредственный способ управления	Большинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности	Статья 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО
Управление УО	Собственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления. В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД	Части 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса отбора УО
Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК	Собственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖК	Абзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурсов по отбору УО

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственный способ управления

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

Обратите внимание: заключение договора управления МКД при непосредственном способе управления жилищным законодательством не предусмотрено.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

1. подрядные организации;
2. совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

Содержание МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

• заключенным договорам;
• требованиям Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг.

Управление МКД товариществом собственников жилья

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме. Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е. тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Читайте статью «Как создать Товарищество собственников жилья»

Управление МКД управляющей организацией

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
2. выбрали конкретную управляющую организацию;
3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
4. собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Про обязанности УО читайте в статье «Обязанности управляющей компании»

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

• за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
• за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017

Способы управления многоквартирными домами

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Процедура проведения общего собрания определена Жилищным кодексом Российской Федерации. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений (ст.42 ЖК РФ), и если за это решение проголосовали собственники помещений в данном доме, обладающие более 25% голосов от общего числа голосов собственников помещений. Количество голосов собственника помещения при принятии решения пропорционально доле занимаемой им площади (% доли его площади от суммы жилых и нежилых помещений собственников в доме).

Решение общего собрания собственников в форме заочного голосования о выборе способа управления домом принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений, принимающих участие в данном общем собрании.

Такое решение обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для собственников, которые участвовали в голосовании или голосовали против принятого решения.

При отсутствии кворума для проведения общего собрания может быть проведена повторная процедура по выбору способа управления многоквартирным домом.
Если собственники помещений многоквартирного дома в течение предусмотренного срока не реализовали способ управления многоквартирным домом или принятое ими решение не реализовано, согласно п.4 ст.161 ЖК РФ органы исполнительной власти проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по процедуре, определенной Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 02.02.2006 № 75.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом.

С момента вступления в действие ЖК РФ управление многоквартирными домами осуществляется по правилам, установленными VIII разделом ЖК, который определяет и регламентирует способы управления многоквартирными домами.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД, даже если собственники не принимали участия в общем собрании собственников. Общее собрание может быть проведено как в форме собрания (совместное присутствие) так и в форме заочного голосования. Процедура проведения собрания установлена Жилищным кодексом РФ.

Выбор способа управления зависит от того, сколько помещений в доме (жилых и нежилых), насколько платёжеспособны, дисциплинированы и активны жители, и насколько они заинтересованы в более комфортных условиях проживания. Критерии выбора способа управления домом:

	Непосредственное управление	ТСЖ, ЖК, иные ПК	Управляющие организации
Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ	Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения с ресурсоснабжающими организациями. В договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники ( или большинство)	Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями – поставщиками ЖКУ ОАО МОЭК МГУП Мосводоканал ОАО Мосэнергосбыт ОАО Мосрегионгаз	Заключаются управляющими организациями с по ставщиками ЖКУ- ОАО МОЭК МГУП Мосводоканал ОАО Мосэнергосбыт ОАО Мосрегионгаз
Заключение договора управления многоквартирным домом	Заключения договора не требуется	Заключение договоров не требуется	Заключается с каждым собственником
Обучение собственников	Возможны затраты на обучение каждого собственника	Потребуется, если в органы управления выбраны не профессионалы в области управления многоквартирным домом. На обучение председателя, бухгалтера, чл.правления, членов ревизионной комиссии	Не требуется
Затраты на содержание штата управления	Нет	Может быть, если ТСЖ самостоятельно управляет МКД	Есть, расходы включаются в оплату за содержание и ремонт жилого помещения
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме	Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через выбранного на общем собрании представителя с оформлением доверенности	Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. ТСЖ выступает от лица собственников при взаимодействии с третьими лицами	Собственники со всеми вопросами обращаются в УО на основании подписанного договора управления МКД
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома	Выполнение работ (уборка подъездов, уборка территории, ремонт малых архитектурных форм и.т.д.) с собственными силами	оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, уборщицы, cантехники); содействие ОМС в виде предоставления бюджетных средств на кап.ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);осуществление ком.ой деятельности ст.137 ЖК РФ)	Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме

Учитывая, что управление МКД требует определенных знаний, навыков, технического состояния многоквартирного дома, уровня социальной обеспеченности собственников помещений предпочтительней передать функции по управлению домом профессионалам, т.е управляющей организации, или принимать решение о создании товарищества собственников жилья из активных жителей, наиболее заинтересованных в проживании в более комфортных условиях. При непосредственном управлении МКД собственники помещений в нем сами решают все общие вопросы управления, на что необходимо, кроме всего перечисленного, еще и наличие свободного времени.

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с нормами ЖК РФ на общем собрании собственников помещений, проводимом в порядке, установленном ст. ст. 45-48 ЖК РФ, обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Примечание:

(!) Почему «обязаны»? Потому что, вместе с правом иметь имущество в собственности, физическое и юридическое лицо имеет и обязанности, а также ответственность по его ненадлежащему содержанию с тем, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу, как самого собственника, так и здоровью и имуществу третьих лиц.

Инициатором проведения общего собрания собственников помещений как по вопросу выбора способа управления, так и по вопросу изменения способа управления многоквартирным домом, может быть любой собственник или группа собственников жилых и нежилых помещений, в том числе, и представители городской доли собственности в многоквартирном доме.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений (ст. 42 ЖК РФ). Решение по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более 25% голосов от числа, принявших участие в собрании.

Решение общего собрания о выборе способа управления, принятое в установленном ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, даже для тех, кто не принимал участие в голосовании либо голосовал против.

Примечание:

Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения собственников помещений данного многоквартирного дома.

Решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать только в суд.

В суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований ЖК РФ, вправе обратиться должностные лица Государственной жилищной инспекции Санкт- Петербурга, осуществляющие государственный жилищный надзор на территории города.

Только собственник помещения в многоквартирном доме и только в судебном порядке вправе обжаловать решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление об обжаловании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома может быть подано в суд в течение 6 месяцев (!) со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен (ст. 112 ГПК РФ).

В случае не восстановления судом сроков обжалования принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения, любой собственник помещения в доме, не согласный с данным решением, вправе провести новое собрание, на котором поставить на голосование вопрос об отмене принятого на предыдущем собрании решения.

Если собственники помещений многоквартирного дома в течение предусмотренного срока не реализовали право на выбор способа управления многоквартирным домом или принятое ими решение не реализовано, то согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ органы исполнительной власти проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по процедуре, определенной Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 02.02.2006 №75.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом.