Вопрос: В соответствии с договором аренды офиса арендатор несет ответственность за соблюдение норм пожарной безопасности. Правомерно ли возлагать обязанность по соблюдению норм пожарной безопасности на арендатора? Кто будет нести ответственность в случае выявления нарушений — арендодатель (собственник помещения) или арендатор?

Ответ: В соответствии с действующим законодательством ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.
При этом законодательство прямо не предусматривает обязанности арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.

В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.
Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды, принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.

Следовательно, в случае проверки именно арендатор несет ответственность за их несоблюдение.

Обоснование: В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы существенными в правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, для договора аренды помещения с учетом положений ст. ст. 650 и 651 ГК РФ существенными условиями являются: предмет договора (данные, позволяющие точно идентифицировать арендуемое помещение) и размер арендной платы. Исходя из чего состояние помещения (соответствие нормативным требованиям) и прочие условия не являются существенными условиями договора и согласуются сторонами на добровольной основе.

При этом согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

А в силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В то же время, к примеру, согласно ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (далее — Закон N 69-ФЗ) ответственными за нарушение требований пожарной безопасности среди прочих являются собственники имущества (арендодатели) и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (арендаторы).

Ответственность арендодателя за незаконную деятельность арендатора если

Указанные лица могут быть привлечены за правонарушения в области пожарной безопасности к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности.

Аналогично в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее — Закон N 123-ФЗ) каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, должны в рамках реализации мер пожарной безопасности в соответствии со ст. 64 Закона N 123-ФЗ разработать и представить в уведомительном порядке декларацию пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, представившие декларацию пожарной безопасности, несут ответственность за полноту и достоверность содержащихся в ней сведений в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Исходя из чего арендатор в рамках правоотношений, возникающих из Закона N 69-ФЗ, так же, как и собственник, признается лицом, уполномоченным владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. Следовательно, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.

Аналогичного мнения в своих разъяснениях придерживается и Верховный Суд РФ (вопрос 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года").

Так, Верховный Суд РФ указывает, что, поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенной на него обязанности. Однако, в случае если данный вопрос в договоре аренды не урегулирован, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 20.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Необходимо учитывать, что позиция Верховного Суда РФ основана на положениях утратившего силу Приказа МЧС России от 18.06.2003 N 313 "Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)", однако считаем возможным распространить представленные выводы Верховного Суда РФ и в отношении указанной ситуации по аналогии.

Таким образом, из совокупности указанных положений вытекает, что законодательство прямо не предусматривает обязанность арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.

В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.
Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.

Следовательно, в случае проверки именно арендатор несет ответственность за их несоблюдение.

И.С.Шукалов
ЗАО "Сплайн-Центр"
Региональный информационный центр

Ответственность арендодателя за нарушения арендатора

Когда арендодатель в ответе за нелегальных мигрантов, нанятых арендатором

Все предметы → Гражданское право. Специальная часть

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условием договора (договорный режим использования – способ и объем использования определяется арендодателем). Если договором не был установлен режим использования, то арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с его назначением. Назначение имущества определяется его функциональными признаками и характеристиками (например, легковой автомобиль или автобус предназначены для перевозки пассажиров, поэтому когда арендатор систематически их использует для перевозки грузов налицо нарушение обычного режима использования, что дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков и взыскания арендной платы за оставшийся период).

Арендатор обязан лично пользоваться арендуемым имуществом. Если арендатор хочет передать право пользование другому лицу по договору субаренды либо желает уступить право пользование (перенайм), или желает передать по договору ссуды, или иным способом распорядиться правом пользования он обязан получить письменное согласие арендодателя (ч.2 ст.615). Арендодатель может дать принципиальное согласие на любой способ распоряжения, предусмотренный п.2 ст.615 в отношении неопределенного круга третьих лиц, путем указания в самом договоре (априорное согласие). Если такого условия в договоре нет, то арендатор обязан каждый раз испрашивать письменного согласия арендодателя, что может повлечь изменения условий договора. Если он намерен передать имущество в субаренду другому лицу, то арендодатель вправе ставить вопрос о увеличении арендной платы. Если априорное согласие было получено, то договор субаренды заключается в той же форме, что и договор аренды и на тот же срок. Если основной договор заключен с неопределенным сроком, то и субаренда так же. «Арендатор не может передать субарендатору прав больше, чем имеет сам» — он предоставляет возможность пользоваться имуществом в том же объеме.

Здание сдается в аренду другому ООО

А размер арендной платы, то он не зависит от основного договора. При этом договор субаренды недвижимого имущества не подлежит гос регистрации, поскольку дополнительных обременений в отношении арендуемого имущества со стороны субарендатора не возникает. Перенайм – случай сингулярного правопреемства (частичного) – замена арендатора другим лицом. Т.е личность арендатора имеет значение для арендодателя, то требуется его согласие. Право пользования арендуемым имуществом – имущественное право и подлежит денежной оценке.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, а владельческий арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и своевременно производить текущий ремонт. В силу п.5 ст.614 ГК арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы, но не более чем за 2 периода подряд. Данная форма является диспозитивной, и стороны могут обусловить не применение этого правила.

По окончанию действия срока договора, а если он не предусмотрен, то по первому требованию, арендатор обязан вернуть тоже самое имущество в том же виде. Если имущество своевременно не возвращается, то продолжает взыскиваться арендная плата. Если договором была предусмотрена неустойка за несвоевременным возврат, то она приобретает характер штрафной неустойки. Если договором был предусмотрен срок для возврата имущества и по истечении данного срока арендатор продолжает им пользоваться без возражений арендодателя, то договор пролонгируется.

Ответственность арендодателя за деятельность арендатора

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *