Что такое зоны с особыми условиями использования территорий?

В соответствии с действующим законодательством правообладатели земельных участков вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться ими в установленных законом рамках, а также с учетом наложенных ограничений. Зоны с особыми условиями использования территорий как раз и являются одним из видов ограничений прав на землю, при этом в отличие от других ограничений имеют специфический порядок их установления, основанный на императивном начале. Смысл понятия «зоны с особыми условиями использования территорий» заложен в нем самом. Это зоны, расположенные на определенной территории и в границах которых введен особый, отличный от обычного, режим использования. Как правило, такой режим ограничивает возможности использования территории. Может быть установлен запрет на строительство, на размещение объектов, причиняющих вред окружающей среде и т.п.

Ограничения зоны с особыми условиями использования территорий зависят от ее типа и назначения. Согласно Градостроительному кодексу РФ выделяются следующие типы зон с особыми условиями использования территорий: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны.

Как устанавливаются границы зоны?

Зона с особыми условиями использования территорий устанавливается на основании нормативно-правового акта органа государственной власти или местного самоуправления, в котором содержатся требования и порядок установления такой зоны, а также перечень ограничений, налагаемых на использование объектов, расположенных в такой зоне.

Каждая зона имеет определенные границы. Текстовое и графическое описания местоположения границы зон вносятся в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН).

Где содержится информация о зонах (доступные ресурсы)?

Узнать входит ли земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территорий можно из кадастрового паспорта/выписки на такой участок, а также с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра» на сайте Росреестра www.rosreestr.ru В связи с ограниченностью информации, размещаемой на ресурсе «Публичная кадастровая карта», в нем содержатся только границы зоны, ее тип и наименование. Сведения о зоне в кадастровом паспорте/выписке сравнительно расширенны.

При этом следует учитывать, что процесс наполнения ГКН сведениями о зонах с особыми условиями использования территорий начат сравнительно недавно и продолжается по сей день. В этой связи кадастровый паспорт/выписка на земельный участок должен быть достаточно «свежим». К примеру, в кадастровом паспорте, полученном в 2010г., такая информация будет отсутствовать.

Также следует учитывать, что основное предназначение зон с особыми условиями использования территорий – это охрана режимного или ценного объекта или защита от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека. Если вблизи земельного участка расположена линия электропередачи, объект культурного наследия или источник водоснабжения, то это может указывать на то, что ваш земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территорий.

Что делать, если участок попал в зону?

Что же делать, если ваш участок находится в зоне?

ЗОНЫ С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ

Прежде всего, не стоит думать, что той частью земельного участка, которая вошла в зону с особым условием использования территорий, невозможно пользоваться. Нахождение земельного участка в зоне накладывает на его правообладателя обязательства по соблюдению особого режима использования, но не лишает его прав на землю. В то же время, несоблюдение установленного режима может привести к нежелательным последствиям от административного наказания до невозможности оформления права на созданный объект недвижимости.

Ограничения зоны с особыми условиями использования территории зависят от ее вида. Состав ограничений содержит в нормативно-правовом акте, на основании которого установлена зона, а также в кадастровом паспорте/выписке на земельный участок.

Нахождение земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования обозначается в ГКН в виде части земельного участка, если земельный участок полностью находится в зоне, то часть формируется равной по площади земельному участку. В составе кадастрового паспорта/выписки на земельный участок сведения об ограничениях, связанных с установленной зоной с особыми условиями использования территорий, содержатся в характеристике такой части земельного участка в соответствующем разделе кадастрового паспорта/выписке КП3/КВ3.

Александр Эрдынеев

Использование зон с особыми условиями использования территорий. Виды, порядок внесения в ЕГРН

Зоны особого использования земель

Бесплатный телефон Юриста Москва +7 (499) 938-43-81 юрист СПБ +7 (812) 425-14-29

Согласно пункту 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации зоны с особыми условиями использования территории – это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются с целью охраны объекта, нуждающегося в охране, или защиты от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека, причем и охранный и защитный режимы могут устанавливаться для одного и того же объекта.

Земельные участки, входящие в состав зон с особыми условиями использования территорий, у правообладателей земельных участков, как правило, не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим использования таких участков, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые противоречат целям установления зон.

Состав и содержание ограничений в использовании земель в границах зон устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами вне зависимости от вида прав на земельный участок.

Границы зон с особым режимом использования территорий устанавливаются по проектам строительства соответствующих объектов или по утвержденным нормативам с учетом местоположения зонообразующих объектов, их назначения, параметров, конструкции и степени влияния на окружающую среду.

Границы зон с особыми условиями использования территории подлежат описанию и внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 10 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года №221-ФЗ).

Для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений зонах с особыми условиями использования территорий, необходимо выполнить землеустроительные работы и представить документы в установленном порядке в орган кадастрового учета.

Правила установления зон с особыми условиями использования территорий разнообразны и в связи узкоспециальной направленностью регулируются множеством нормативно-правовых актов, что осложняет подготовку документов для внесения сведений о зонах в государственный кадастр недвижимости.

Не способствуют быстрому наполнению кадастра сведениями о территориях с особым режимом использования и значительные затраты, необходимые для выполнения землеустроительных работ.

Между тем отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о зонах с особыми условиями использования территорий зачастую приводит к совершению градостроительных ошибок при предоставлении земельных участков органами местного самоуправления, в связи с чем возникает правовая неопределенность в использовании земельных участков, расположенных в охранных, санитарно-защитных зонах.

По этой причине не соблюдаются условия эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспортных и иных объектов, для размещения которых устанавливаются зоны, не обеспечивается безопасность населения, существует возможность сноса объектов капитального строительства, в том числе жилых, садовых и дачных строений, расположенных в охранных, санитарно-защитных зонах.

Особенно серьезную проблему могут представлять неустановленные защитные и охранные зоны таких объектов как питьевые источники и водопроводы, объекты газоснабжения, ветроэнергетические установки, некоторые производственные предприятия и др.

Например, в пределах санитарно-защитных зон промышленных объектов предусматриваются запреты на размещение объектов, предназначенных для проживания и отдыха населения. Таким образом, зоны с особыми условиями использования территорий могут быть не только причиной ограничения в использовании земельных участков, расположенных в пределах зоны, но и в ряде случаев ограничения их в обороте или изъятия их из оборота.

При этом отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о зонах с особыми условиями использования территории не является основанием для освобождения владельцев объектов, расположенных в границах таких зон, организаций, индивидуальных предпринимателей, а также граждан от выполнения требований, предъявляемых в силу закона к режиму использования земель.

Итак, чем больше зон с особыми условиями использования земель будут внесены в государственный кадастр недвижимости, тем меньше будет проблем у населения, правообладателей земельных участков и организаций, в ведении которых находятся зонообразующие объекты.

Зоны с особыми условиями использования: что необходимо знать покупателю земельного участка

2. Учёт зон с особыми условиями использования территорий

Зоны с особыми условиями использования

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *