Землеустроительная экспертиза вопросы

Случаи, когда нужна землеустроительная экспертиза

1. Установление точного значения площади земельного участка, которая требуется для использования по назначению недвижимого объекта, расположенного на исследуемом участке.
2. Определение соответствия установленной площади земельного участка и значения площади, указанного в правоустанавливающих документах.
3. Установление наличия на земельном участке объектов недвижимого имущества.
4. Установление наличия на земельном участке, находящемся во владении истца, имущества, принадлежащего ответчику.
5. Определение размещения границ между участками сторон судебного разбирательства.
6. Определение координат, описывающих месторасположение участка или объектов недвижимого имущества на нем.
7. Межевание земель (определение, восстановление, нанесение на местности границ земельных участков).
8. Регистрация (перерегистрация) землевладения.

МАТЕРИАЛЫ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ

Полный перечень материалов, передаваемых эксперту для проведения землеустроительной экспертизы, определяется в каждом конкретном случае в зависимости от конечной цели исследования. В большинстве случаев для проведения анализа необходимо предоставить:

• Точный адрес расположения спорного земельного участка (или участков).
• Правоустанавливающие документы (регистрационные свидетельства, договоры купли-продажи и пр.).
• Выписки из кадастровой палаты.
• Кадастровый паспорт объекта недвижимости.
• Перечень и описание построек на земельном участке.
• Иные имеющиеся материалы.

Два метода проведения землеустроительной экспертизы:

1. Документальный. Этот метод подразумевает под собой изучение всей документации по участку. Т.е. специалист (кадастровый инженер) проводит анализ имеющихся документов для создания общего представления об участке: его территориальные границы, площадь и другие параметры.
2. Геодезический. Он касается изучения участка на местности. С использованием специальных приборов проводятся замеры, которые помогают вычислить точные сведения по участку. Затем при помощи компьютера создается объемная модель изучаемого участка.

Два вида экспертиз

1. Судебные. К этому виду относятся исследования, назначенные судом. Одна из сторон судебного разбирательства может выступить с заявлением о назначение судебной экспертизы. В судебном процессе она может стать главным доказательством. Этот вид исследования может назначить только суд.
2. Досудебные. Досудебная экспертиза проводится в частном порядке. Гражданин по своему желанию обращается к специалистам для проведения замеров на его участке. Это может потребоваться при оформлении земли, ее продажи или покупки, а также при любых других действиях с ней.

Землеустроительная экспертиза подразделяется на три вида:

1. Экспертиза раздела земельного участка. Один из наиболее востребованных видов землеустроительной экспертизы, целью которого является раздел земельного участка в натуре между собственниками.
2. Экспертиза межевых работ. В основном носит досудебный характер и заключается в спектре услуг по геодезии и картографии.
3. Экспертиза выноса земельных границ. Может носить как досудебный, так и судебный характер и заключается в спектре услуг по выносу в натуре границ земельного участка.

Какие задачи стоят перед землеустроительной судебной экспертизой?

1. Определение и отражение на плане:

• фактических границ земельного участка;
• фактического порядка пользования земельным участком сособственниками;
• площади земельного участка, которую занимает каждый из сособственников;
• соответствие фактических границ земельного участка границам, обозначенным в правоустанавливающих документах и определение площади несоответствия;
• рыночной, кадастровой стоимости земельных участков различного назначения, стоимости сервитута.

2. Исследование материалов по межеванию земельных участков на предмет их соответствия специальным требованиям, в том числе для обнаружения ошибок.

3. Разработка вариантов раздела земельного участка в соответствии с долями, установленными в правоустанавливающих документах, с учетом/без учета фактического порядка пользования.

Что является объектом ЗУСЭ?
Объект или объекты землеустройства: территории субъектов РФ, а также муниципальных и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков.

Землеустроительная документация: схемы землеустройства, схемы использования земель, материалы межевания объектов землеустройства, карты (планы) объектов землеустройства, материалы геодезических и картографических работ.

Кто выполняет землеустроительную экспертизу?
В роли экспертов выступают кадастровые инженеры, имеющие соответствующий аттестат кадастрового инженера, юридические лица, имеющие лицензию на осуществление геодезической деятельности (либо СРО).

Если вопросы, поставленные перед экспертом, требуют познаний обоих специалистов, необходимо привлекать кадастрового инженера и лицензированную организацию. Для полевых измерений используют специальные приборы: тахеометры, теодолиты, GPS оборудование. Обработку данных выполняют в специализированных программах: MapInfo, AutoCAD.

Проведение экспертизы

Документальные методы связаны с изучением кадастровых записей и правоустанавливающих документов. Эксперты проводят анализ имеющихся бумажных свидетельств, восстанавливают процедуру внесения информации или изменений в реестры, подтверждают (или опровергают) правомерность данных действий. Проводится подробный анализ описаний участка, его формы, размеров, площади и местонахождения. Составляется предварительное заключение о спорных участках. Впоследствии данные, полученные из предоставленной документации, сравниваются с данными, полученными в ходе непосредственного измерения участков на местности.

Геодезические методы землеустроительной экспертизы включают в себя:

1. Полевые измерения. Получение характеристик земельных участков с помощью специальных приборов.
2. Камеральная обработка – комплекс работ, связанных с анализом полученных при полевом измерении «сырых» данных, включающий экспериментальное компьютерное моделирование среды на основании имеющихся полевых расчетов. Проводится с помощью компьютерных технологий – специализированного программного обеспечения.

Полевые измерения проводятся с применением специальных геодезических приборов. В землеустроительной экспертизе применяются следующие виды приборов:

• Тахеометры.
• Теодолиты.
• Лазерные дальномеры.
• Нивелиры.
• GPS-оборудование.

Тахеометры – это приборы, позволяющие измерять на местности расстояния, горизонтальные и вертикальные углы. Используется также для определения координат и высот конкретных точек земельного участка. Тахеометр – один из самых популярных геодезических приборов, так как выполняет большое количество разнообразных измерений.

Измерения в тахеометре базируются на принципе отраженного светового луча. В настоящее время используются в основном электронные тахеометры. Каждый прибор имеет свою степень погрешности угловых измерений, которая измеряется в секундах. Погрешность угловых измерений тахеометров обязательно учитывается экспертом при составлении своего профессионального мнения.

Теодолиты используются для вычисления величин углов. Теодолиты существуют двух видов – оптические и электронные.

Лазерные дальномеры измеряют длины и горизонтальные расстояния.

Нивелиры предназначены для измерения разности высот двух заданных точек на местности. В геодезии такая разность называется превышением.

Сколько длится процедура в суде

Заключение по земле специалисты вынесут в течение десяти дней, иногда возможно и дольше. Это зависит от сложности работы.

Обычно работа проходит в три этапа:

• подготовительные работы (изучение всей возможной документации по делу); полевые работы (изучение участка на местности);
• заключительные работы (детальная информация).

Примите к сведению: согласно Положению 214 «О государственной экспертизе землеустроительной документации» срок проведения экспертных работ может устанавливаться от 14 дней.

Работы по землеустроительной экспертизе выполняются в строгом соответствии с требованиями следующих нормативных документов:

• Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ;
• Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ;
• Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ;
• Гражданский кодекс Российской Федерации;
• Жилищный кодекс Российской Федерации;
• Градостроительный кодекс Российской Федерации;
• Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 г. № 4;
• Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 10.06.1980 г. № 4;
• СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076–01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий»;
• Сборник норм для оценки строений, принадлежащих гражданам Московской области, т.1, Москва, 1982 г.;
• СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»;
• СНиП 2.07.01–89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;
• СП 31-106-2002 «Проектирование и строительство инженерных систем одноквартирных жилых домов»;
• СНиП II-26-76 «Кровли»
• Справочное пособие к СНиП 2.08-01-89 «Проектирование жилых зданий. Объемно-планировочные решения»;
• А. Ю. Бутырин. Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы;
• Инструкция по межеванию земель. Роскомзем, 1996 г.;
• Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Федеральной службой земельного кадастра России 17 февраля 2003 г.)

Землеустроительная экспертиза применяется, если идет спор

• о границах земельного участка в суде;
• о признании недействительными результатов межевания земельного участка;
• о восстановлении границ земельного участка в судебном порядке;
• о подтверждении в суде местоположения границ земельного участка;
• об обеспечении проезда или прохода на земельный участок;
• о невозможности установления сервитута на земельный участок;
• об установлении сервитута в отношении земельного участка;
• о несоблюдении противопожарных разрывов (противопожарных расстояний) между постройками на соседних земельных участках;
• об определении порядка пользования земельным участком;
• о признании права собственности на земельный участок;
• о разделе земли между наследниками.

ДОСУДЕБНАЯ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Часто инициаторами проведения досудебной землеустроительной экспертизы выступают собственники наделов. Собственниками могут быть:

• физлица;
• субъекты предпринимательской деятельности;
• госучреждения, а также органы правового порядка.

В таком случае между организацией экспертов и землевладельцем заключается официальное соглашение.

В заключении такой экспертизы всегда значатся:

• технические данные, касающиеся изучаемого надела (в том числе указывается место его расположения);
• сведения о компании, проводившей исследование;
• вид экспертизы;
• сроки проведения работ;
• этапы исследования.

Этапы и процедура

Правом на проведение землеустроительной экспертизы наделены кадастровые инженеры и геодезисты. Кадастровый инженер – это специалист (физическое лицо), имеющий квалификационное свидетельство или сертификат, действительный на момент осуществления профессиональной деятельности. Кадастровый инженер имеет право на осуществление кадастровой деятельности, то есть ведения государственного реестра земельных участков, выступающих в качестве объектов недвижимого имущества. Кадастровый инженер выполняет все мероприятия, необходимые для внесения земельных участков в реестр, а также для внесения изменений в содержащуюся в кадастровом реестре информацию.

Геодезист – это инженер, обладающий необходимой совокупностью знаний в области геодезии и осуществляющий геодезические работы.

Геодезия – это наука, в широком смысле изучающая измерение пространства. В узком смысле геодезия связана с процессом выполнения землеустроительных мероприятий. Геодезические работы включают в себя все необходимые измерения на местности – вычисление длин отрезков, размеров участков, их точных площадей, определение географических координат конкретных точек, описывающих расположение земельного участка в пространстве. Посредством геодезических методов размеры и формы земельных участков переносятся на бумагу с максимально возможной точностью.

Землеустроительная экспертиза может быть проведена государственным экспертным бюро, независимым экспертным центром или частным экспертом, обладающим лицензией на осуществление геодезической деятельности. Независимые организации, проводящие землеустроительную экспертизу, обязаны иметь лицензию на осуществление геодезической деятельности. Если для выполнения экспертизы необходимы знания и кадастрового инженера, и геодезиста, то проводится комиссионная экспертиза, в которой участвуют оба специалиста. Для проведения простых и комиссионных экспертиз можно привлекать более одного специалиста в каждой предметной области. Как правило, так поступают для решения сложных прецедентных вопросов, возникающих в рассмотрении спорных случаев.

На первом этапе проведения землеустроительной экспертизы происходит ознакомление специалистов с имеющейся предварительной информацией и составляется договор на проведение экспертизы. В данный договор обязательно включается предмет исследования – перечень определенных характеристик данного земельного участка. В соответствии с предметов проведения экспертизы определяются основные направления деятельности экспертов, состав экспертной комиссии (или специальность эксперта), составляется ряд задач, которые будут решены специалистом, а также список вопросов, ответы на которые будут даны в процессе производства экспертизы. Задачи экспертизы и вопросы эксперту обязательно вносятся в договор. Стандартный договор также включает в себя сроки проведения исследования, стоимость услуг специалиста, а также обязательные параграфы любого договора, описывающие процедуру взаимодействия сторон, их ответственность, порядок действий в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств и так далее.

На втором этапе осуществляется собственно проведение исследования. На основе изученных предоставленных документов и проведенных мероприятий на местности эксперт решает поставленные перед ним задачи и формирует свое профессиональное экспертное мнение относительно заданных ему вопросов.

Заключительным этапом проведения землеустроительной экспертизы является составление экспертного заключения. Основной целью проведения исследования для клиента является получение на руки этого самого заключения, которое можно подключить в качестве доказательства по делу в ходе судебного рассмотрения имущественных земельных споров. Кроме того, заключение можно использовать в качестве убедительного аргумента в различных, связанных с земельными спорами, конфликтных ситуациях. Заключение обязательно подписывается проводившим его специалистом или группой специалистов.

При судебном оспаривании результатов ошибочного межевания земельных участков всегда требуются специальные знания в области землеустройства. Это делает необходимым проведение по таким делам судебной землеустроительной экспертизы.

В соответствии с ч. 2 ст. 79 ГПК РФ каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать.

В реальности судьи обычно формулируют вопросы для экспертов в своей редакции и почти никогда не мотивируют отклонение вопросов, предложенных сторонами спора. Вместе с тем в моей практике не раз бывало, что судьи принимали мою редакцию вопросов для экспертов. В этой связи считаю, что к постановке вопросов для экспертизы нужно относиться ответственно, а ходатайство с вопросами следует оформлять в письменном виде, чтобы оно осталось в материалах дела.

Примерный перечень вопросов, которые могут быть поставлены на разрешение эксперта по делу об оспаривании результатов ошибочного межевания земельного участка, выглядит так:

— произвести обмеры земельных участков № … и № …, расположенных по адресу: …;

— каковы фактические площади земельного участка истца с кадастровым номером … по адресу: … и земельного участка ответчика с кадастровым номером … по адресу: …? Соответствуют ли они площадям земельных участков по правоустанавливающим документам? Если нет, то по какой причине образовалось несоответствие и как его устранить?

— соответствует ли правоустанавливающим документам и документам о межевании местоположение фактических границ земельного участка истца с кадастровым номером … по адресу: … и земельного участка ответчика с кадастровым номером … по адресу: …? Если нет, то по какой причине образовалось несоответствие и как его устранить?

— соответствует ли генеральному плану (или другим документам территориального планирования, имеющимся в деле) местоположение границ земельного участка истца с кадастровым номером … по адресу: … и земельного участка ответчика с кадастровым номером … по адресу: … по фактическому пользованию и по сведениям государственного кадастра недвижимости? Если нет, то по какой причине образовалось несоответствие и как его устранить?

— имеется ли наложение (пересечение) границ земельного участка истца с кадастровым номером … по адресу: … и земельного участка ответчика с кадастровым номером … по адресу: … по фактическому пользованию и по сведениям государственного кадастра недвижимости? Если да, то указать площадь и границы участка наложения с указанием координат характерных точек таких границ. Указать, по какой причине образовалось наложение границ и как его устранить?

— подготовить возможные варианты установления границ земельного участка истца с кадастровым номером … по адресу: … и земельного участка ответчика с кадастровым номером … по адресу: … с указанием площадей и координат характерных точек границ участков.

Повторю, что данный перечень является примерным. Конкретные вопросы зависят от обстоятельств дела.

14.09.2015 Сфера: Землеустроительные экспертиза

Многим знакома ситуация, когда соседей испортил «земельный вопрос”. Не в силах договориться полюбовно о том, где именно проходит межа, два землевладельца обращаются в суд. Судья назначает землеустроительную экспертизу, которая определит фактические границы земельных участков и прояснит другие спорные вопросы.

Однако бывает и так, что одна из сторон конфликта считает результат экспертизы несправедливым. В этом случае необходимо провести рецензию на экспертизу. Это даст возможность обжаловать результат экспертного исследования и добиться проведения повторной землеустроительной экспертизы.

Проблема: несогласие с выводами эксперта

В ходе судебного процесса между соседями была проведена экспертиза, но ее результат не устроил ответчика. Он обратился к рецензенту, который выяснил, что перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Имеется ли кадастровая ошибка при определении координат поворотных точек по земельным участкам, расположенным по адресу: Тахтамукайский район, п. Яблоновский, ул. ХХХХХ и ул. ХХХХХ
2. Соответствует ли фактические границы между земельными участками, расположенными по адресу: Тахтамукайский район, п. Яблоновский, ул. ХХХХХ и ул. ХХХХХ границам в сведениях ГКН?
3. Если не соответствуют, необходимо определить линейные размеры площади земельных участков, а также выяснить, какие действия необходимо предпринять для восстановления границ спорных земельных участков?
4. Соответствует ли минимально установленным нормативным требованиям, в том числе СниП, расстояние от строений, расположенных по адресу: РА, Тахтамукайский район, п. Яблоновский, ХХХХХ и ул. ХХХХХ до межевой границы между этими участками? Если расстояние нарушено, указать кем и в какой части?

В исследовательской части заключения по первому и второму вопросу эксперт ссылается на данные, полученные им в ходе инструментального исследования земельных участков с помощью геодезических приборов. Так как анализ исследуемого экспертного заключения проводится только на основании изучения представленной копии, рецензент не может установить достоверность проведенных инструментальных измерений.

Эксперт не провел анализ даты установления межевых границ, содержащейся в государственном кадастре недвижимости (ГКН) и даты возведения строений, расположенных на земельных участках.

Далее при ответе на четвертый вопрос эксперт провел единственный вариант мероприятий, необходимых для восстановления границ спорных земельных участков, согласно которому для приведения фактических границ исследуемых участков в соответствие с межевыми границами (границами, содержащимися в государственном кадастре недвижимости) необходимо изменить положения ряда поворотных точек фактических границ исследуемых земельных участков до совмещения данных поворотных точек с межевыми границами исследуемых земельных участков.

Для изменения положения ряда поворотных точек фактических границ земельных участков экспертом была указана необходимость разбора части капитальных построек домовладений, расположенных на соседних участках, а именно: 4,37 м2 жилого дома с пристройкой литеры «Н, Н`» в домовладении № ХХ по ул. ХХХХХ в п. Яблоновском и 1,01 м2 летней кухни с пристройками литеры «А, а, а`» в домовладении №ХХ по ул. ХХХХХ в п. Яблоновском.

При этом в ходе выполнения экспертизы эксперт не произвел анализ технической возможности проведения демонтажа частей указанных капитальных построек, а также возможности дальнейшей нормальной эксплуатации данных строений после проведения мероприятий по демонтажу частей капитальных построек. Так же экспертом не была проанализирована юридическая правомерность проведения демонтажа частей указанных капитальных построек, вышедших за межу между исследуемыми земельными участками.

Кроме того, экспертом не были приведены варианты других возможных действий необходимых для восстановления границ спорных земельных участков, а именно: экспертом не был предложен вариант, при котором собственник домовладения, часть строений которого заходит на соседний участок, выплачивает рыночную стоимость части соседнего земельного участка, территория которого занимается указанными выше капитальными строениями.

Экспертом не был предложен вариант замещения, при котором площадь земельного участка, занимаемая капитальными строениями соседнего домовладения, была бы компенсирована за счет выдела части земельного участка из незастроенной территории участка, строения которого выходят за границы участка.

Далее эксперт проводит анализ соответствия фактических расстояний от строений, расположенных на спорных участках, до межевой границы между этими участками действующим строительным нормам и правилам, а также другим нормативным документам, действующим на территории расположения исследуемых земельных участков на момент проведения экспертизы.

В ходе анализа соответствия фактических расстояний от строений до межи исследуемых земельных участков эксперт не проанализировал соответствие фактических расстояний от строений до межи исследуемых участков строительным нормам и правилам, а также другим нормативным документам, действующим на дату возведения строений и ввода их в эксплуатацию.

Данный факт мог привести к неверному толкованию результатов проведенного экспертом инструментального исследования фактических расстояний от строений до межи исследуемых участков.

Результат работы

В ходе проведенного анализа заключения эксперта рецензент пришел к следующему выводу: исследование не является полным, всесторонним и объективным. Ответы на вопросы не являются исчерпывающими, выводы эксперта вызывают сомнения в правильности, что дает право направить в суд ходатайство о проведении повторной экспертизы.

1. Владимир:

   А в отношении публичных сервитутов делаете экспертизу?

   • Александр:

     Владимир, НП «СРО судебных экспертов» не производит экспертизы, т.к. этим занимаются члены нашей СРО. При необходимости, мы можем помочь Вам с рецензией на экспертизу.

2. Иван:

   Здравствуйте.
   Какие вопросы необходимо поставить перед экспертом в случае, если соседи захватили по смежной меже один метр, и на нём возвели хозяйственные постройки. При этом кадастровый инженер уточнил НАШИ координаты смежной границы и внёс их в ГКН с учетом захвата нашего земельного участка.
   Заранее благодарен.

   • Ольга:

     Можно поставить вопросы:
     1. Имеется ли наложение смежной границы между земельными участками согласно первичной землеотводной документации?
     2. Имеется ли наложение смежной границы между земельными участками согласно сведений государственного кадастра недвижимости?
     3. Изменилось ли положение смежной границы согласно сведениям первичной землеотводной документации и ГКН? Если да, то в связи с чем это произошло?