Выкуп муниципального имущества

В каких случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества?

В соответствии со ст. 626 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), за исключением случаев, когда арендодатель возражал против такого пользования.

В каких же случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества?

В соответствии с положениями ст. 624 ГК РФ, регламентирующей выкуп арендованного имущества, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Таким образом, право выкупа арендованного имущества у арендодателя может возникнуть в случаях:

1) если договор аренды содержит условие о выкупе данного арендованного имущества;

2) если право выкупа арендованного имущества предусмотрено законом.

В первом случае – договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи недвижимости  (ст. 550-551, 559-560 ГК РФ).

Таким образом, если стороны намерены предусмотреть выкуп арендатором недвижимого имущества, необходимо соблюсти форму договора, установленную для купли-продажи арендованного недвижимого имущества с момента заключения договора аренды (или в дополнительном соглашении). Именно на этих условиях будет осуществляться выкуп недвижимого имущества арендованного имущества  и, соответственно, переход права собственности к арендатору.

По общему правилу, момент перехода права собственности определяется с помощью одного из двух критериев: 1) окончание срока аренды; 2) уплата выкупного платежа.

Следует иметь в виду, что уплату платежей по договору аренды нельзя рассматривать как куплю-продажу с рассрочкой оплаты (См.: п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января . N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Рассмотрим второй случай, когда право выкупа недвижимого имущества переходит к арендатору в силу закона.

До  01 июля .предприниматели, арендующие недвижимое имущество, находящееся  в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности имели преимущественное право выкупа данного арендуемого имущества. Согласно Федеральному  закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – МСБ), и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», преимущественное право могло  быть реализовано арендатором (МСБ) при следующих условиях: арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСБ непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силунастоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом предельные значения площади арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование МСБ.

С 01 июля 2013 годазначительно смягчены условия выкупа арендованного  имущества для МСБ. В частности сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации; право на преимущественный выкуп теперь предоставляется на помещения, арендуемые не менее 2-х лет по состоянию на 1 июля .; сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации и др. (См.: Федеральный закон от 2 июля . № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства»).

Согласно Федеральному закону N 159-ФЗ, МСБ  могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа.

Кто может воспользоваться преимущественным правом выкупа

На сегодняшний день субъекты МСБ имеют также право по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупанедвижимого имущества, которое они арендуют.

При этом следует иметь ввиду, что субъект МСБ  пользуется правом на приобретение арендованного недвижимого имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимости (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества, в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам ГК РФ.

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает (См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября . N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).    

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

8 (962) 998-00-18

Консультации платные

Главная / Архив номеров / № 5 (35) 2014 /Статья Проблемы выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (часть 2)

Проблемы выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (часть 2)

Еще в 2008 г. был принят Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами среднего и малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – 159-ФЗ»). Согласно данному закону субъекты малого и среднего предпринимательства, надлежащим образом арендующие государственное и муниципальное имущество в течение 2-х и более лет, имеют преимущественное право на приобретение такого имущества. Однако на практике предприниматели сталкиваются с большими сложностями в реализации такого права, практически всегда приходится обращаться в суд. Мы продолжаем рассказывать об основных спорных моментах применения данного закона и способах решения таких проблем (начало см. в № 3/2014).

Копылов Константин Васильевич, юрист, к.ю.н.

Оспаривание выкупной (рыночной)стоимости арендуемого имущества

Применительно к данному моменту могут возникнуть следующие вопросы:

1. Как можно оспорить рыночную стоимость арендуемого имущества, определенную оценщиком по заданию арендодателя в целях выкупа этого имущества, и добиться заключения договора купли-продажи этого имущества, содержащего условие о правильной выкупной цене имущества, в тех случаях, когда определенная оценщиком стоимость не соответствует реальной рыночной стоимости этого имущества?

2. На какую дату следует устанавливать рыночную стоимость арендуемого имущества в целях выкупа?

1. В тех случаях, когда определенная оценщиком по заданию арендодателя в целях выкупа рыночная стоимость арендуемого имущества не соответствует реальной, арендатор может настаивать на включении в соответствующий договор купли-продажи условия о правильной рыночной стоимости таким же образом, каким арендатор может реализовать свое право на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены арендуемого имущества.

В случае, если проект договора купли-продажи арендуемого имущества содержит условие о неправильной рыночной стоимости арендуемого имущества, то в адрес уполномоченного органа собственника арендуемого имущества необходимо направить протокол разногласий с указанием условия о правильной стоимости в течение 30 дней с момента получения проекта договора на основании п. 2 ст. 445 ГК РФ.

Согласно п.

Как выкупить муниципальное помещение

2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Единственным вариантом оспаривания рыночной стоимости арендуемого имущества (в случае ее несоответствия реальной стоимости) является направление протокола разногласий.

На основании ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, единственным вариантом оспаривания рыночной стоимости арендуемого имущества (в случае ее несоответствия реальной стоимости) является направление протокола разногласий с необходимым содержанием в адрес соответствующего уполномоченного органа собственника арендуемого имущества после получения проекта договора купли-продажи, в котором отсутствует подобное условие на основании п. 2 ст. 445 ГК РФ, а в случае отклонения протокола разногласий – подача в арбитражный суд иска о рассмотрении возникшего преддоговорного спора на основании ст. 446 ГК РФ.

При этом при рассмотрении преддоговорного спора арендатору следует заявить ходатайство о назначении экспертизы с целью определения рыночной стоимости арендуемого имущества (см., например, дело № А60-32741/2012).

2. Неоднозначное отношение на практике вызывает вопрос о том, на какой момент следует производить рыночную оценку арендуемого имущества. Как правило, между моментом подачи арендатором заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и датой заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества (подп. 1 п. 3 ст. 9 159-ФЗ) проходит довольно значительный промежуток времени. В частности, это всегда имеет место при оспаривании арендатором в судебном порядке отказа уполномоченного органа собственника арендуемого имущества в реализации преимущественного права на приобретение этого имущества.

В связи с этим представляется законным и справедливым подход о том, что оценку рыночной стоимости арендуемого имущества надо производить на момент окончания двухмесячного срока, установленного в подп. 1 п. 3 ст. 9 159-ФЗ и увеличенного на срок проведения оценки согласно условиям заключенного договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества (см., например, дело № А60-21677/2011). 

Включение арендуемого имущества в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, как обстоятельство, исключающее возможность выкупа арендуемого имущества

Согласно п. 4 ст. 3 159-ФЗ одним из обязательных условий реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества является то обстоятельство, что арендуемое имущество не было включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (далее – «перечень»).

Зачастую собственник арендуемого имущества проявляет чудеса изобретательности, чтобы искусственно создать препятствия для реализации арендаторами принадлежащего им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Зачастую собственник арендуемого имущества проявляет чудеса изобретательности, чтобы искусственно создать препятствия для реализации арендаторами принадлежащего им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В частности, сразу же после вступления в силу 159-ФЗ (и соответствующих изменений в данный Федеральный закон, продлевающих срок его действия) собственник арендуемого имущества включает в перечень все имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства. Это характерно для имущества, собственником которого является муниципальное образование «город Екатеринбург».

Судебно-арбитражная практика уже выработала подходы к оценке таких ситуаций. В случаях, если включение в перечень конкретного арендуемого имущества имело место в период действия соответствующего договора об аренде этого имущества, то арбитражные суды признают такие действия злоупотреблением правом на основании ст. 10 ГК РФ (см., например, дело № А60-34402/2013). Если все это произошло до момента заключения договора об аренде имущества, тогда арбитражные суды признают такие случаи соответствующими закону (см., например, дело № А60-33824/2013).

Применительно к спорам, связанным с оспариванием законности включения в перечень арендуемого недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования «город Екатеринбург», дополнительно можно также сослаться на нарушение установленной процедуры включения конкретного арендуемого имущества в перечень.

В муниципальном образовании «город Екатеринбург» перечень муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании «город Екатеринбург», утвержден постановлением Главы г. Екатеринбург от 04.03.2009 № 521.

Порядок формирования, ведения и обязательного опубликования перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании «город Екатеринбург», утвержден решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 № 12/72.

Арендаторам имеет смысл проверять соответствие целевого назначения арендуемого имущества.

Так, согласно подп. 3 п. 7 Положения «О порядке формирования, ведения и обязательного опубликования перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании «город Екатеринбург» (Приложение № 1 к решению Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 № 12/72) в перечень включаются нежилые помещения, строения, сооружения, используемые по целевому назначению субъектами малого и среднего предпринимательства для:

— осуществления розничной торговли (продуктами питания, хозяйственными товарами, книгами, канцелярскими товарами), а также комиссионной торговли;

— размещения хозяйствующих субъектов, организующих торговлю на сельскохозяйственных рынках;

— осуществления бытового обслуживания (парикмахерские, мастерские по ремонту обуви, бытовой техники, мебели, часов, ювелирных изделий, швейные ателье, фотоателье, химчистки, прокат инструментов);

— организации общественного питания (кафе, буфеты, бары, кофейни, закусочные, пиццерии, столовые);

— размещения аптек;

— размещения хозяйствующих субъектов, оказывающих транспортные услуги;

— размещения складов (продовольственных, фармацевтических товаров);

— размещения объектов культуры;

— занятий физкультурой и спортом.

В муниципальном образовании «город Екатеринбург» в перечень часто включаются объекты недвижимости, целевое назначение которых не указано в вышеизложенном списке.

С учетом этого, арендаторам имеет смысл проверять соответствие целевого назначения арендуемого имущества перечисленным в вышеприведенной норме в каждом конкретном случае включения арендуемого имущества в перечень. В случае выявления подобного несоответствия арендаторы вправе оспаривать действия собственника арендуемого имущества по включению арендуемого имущества в перечень по данному основанию.

В следующем номере:

• Судьба общего имущества здания в случае выкупа арендуемых нежилых помещений, находящихся в этом здании
• Взыскание в пользу арендатора убытков, вызванных нарушением сроков передачи арендуемого имущества
• Взыскание собственником арендуемого имущества долга по арендной плате за период осуществления процедуры по заключению договора купли-продажи

Автор настоящей статьи предоставляет 

свои контакты для общения 

с заинтересованными лицами 

по вышеизложенным вопросам: 

8-961-772-80-62, kopylovkv@mail.ru

Автор: Копылов К.В.

Опубликовано: Правовая газета «Статус» № 5 (35) 2014 С. 7-8

 

Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт http://gazeta-status.ru/

Выкуп помещений у города

Внесение изменений в закон о выкупе помещений малым бизнесом

Наконец-то, не зависимо от многочисленных препятствий, которые чинили власти Москвы, были приняты изменения о выкупе помещений, занимаемых организациями малого бизнеса.

До 01 июля 2015 г. (возможно срок будет продлен) по федеральному закону Российской Федерации ФЗ-159 действует льготный период приватизации, который позволяет различным субъектам малого и среднего бизнеса приобрести в личное пользование имущество, при этом,  не проводя торгов.

Порядок отчуждения государственной или муниципальной собственности, находящейся в аренде у субъектов малого или среднего предпринимательства в настоящее время регулируется  соответствующим Федеральным законом, который был принят 22.07.2008 года. Данный закон о выкупе недвижимого имущества представителями малого и среднего бизнеса действует до 01.07.2015 года. Основной смысл данного закона заключается в том, что субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие нежилые помещения, по своей инициативе вправе требовать выкупа таких помещений.

Для этого на первом этапе указанные лица должны направить в соответствующий официальный орган, уполномоченный по данному вопросу, заявление о выкупе. В дальнейшем, процедура выкупа предусматривает обязательство уполномоченного органа предпринять ряд шагов, результатом которых должен являться договор купли-продажи арендованного имущества. Таким образом, при выполнении ряда перечисленных ниже требований закона, выкуп является обязательным актом для соответствующего органа управления.

На практике каждый арендатор рано или поздно приходит к необходимости оценить целесообразность выкупа помещений или продолжения аренды. Одним из основных факторов, определяющих выбор в пользу выкупа, является то, что вы приобретаете актив, постоянно растущий в цене. 

Выбирая путь продолжения аренды субъекты малого и среднего предпринимательства должны четко понимать, что с 2015 года порядок продления договоров аренды существенно меняется. Никакого «мягкого» пролонгирования договоров аренды уже не будет. По окончанию срока аренды уполномоченный муниципальный или государственный орган обязан выставить право на заключение нового арендного договора на открытые торги. То, что  предыдущий арендатор является добросовестным и занимал арендованное помещение долгие годы уже не дает ему никаких преимущественных прав на продление арендного договора. Получая таким образом ненадежную перспективу продолжить аренду путем участия в открытых торгах с одной стороны, а с другой нежелательность возможной клиентской базы из-за смены местонахождения арендного помещения толкает арендатора к решению о выкупе.

Указанный выше федеральный закон вместе с тем имеет множество ограничений в стремлении арендатора в выкупе помещений.

Необходимым условием является то, что лица, желающие выкупить имущество, должны относиться к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства.  Во-вторых, преимущественное право выкупа также имеет ряд ограничений по условиям предоставления этого права, особенностям его реализации. И наконец, надо иметь ввиду, что сложилась судебная практика по вопросам выкупа арендуемых помещений явно не в пользу предпринимателей.

Новые правила выкупа арендованного имущества

Вместе с тем следует иметь ввиду, что Арбитражный суд с января 2012 года предписывает судам в спорах по выкупу помещений занимать позицию, максимально учитывающую цели предпринимателей.

Федеральный закон не распространяется на:

• Имущество, арендованное организациями, входящими в инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства;
• Имущественные комплексы унитарных предприятий (государственных или муниципальных);
• Имущества государственных или муниципальных учреждений, находящееся в оперативном управлении;
• Недвижимость, ограниченная в обороте.

Все, что не урегулировано принятым законом, находит отражение в существующем законодательстве о приватизации.

Что же относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с действующим законом:

• Внесенные в ЕГРЮЛ потребительские кооперативы;
• Внесенные в ЕГРЮЛ коммерческие организации;
• Внесенные в ЕГРП физические лица – субъекты предпринимательской деятельности без образования юридического лица;
• Крестьянские — фермерские хозяйства.

Некоторые категории субъектов малого и среднего предпринимательства по закону не обладают преимущественным правом на выкуп арендуемого имущества. К ним относятся:

• кредитные, страховые организации; инвестиционные и негосударственные пенсионные фонды; ломбарды и участники (профессиональные) рынка ценных бумаг;
• участники соглашений о разделе продукции;
• весь игорный бизнес;
• не резиденты РФ, за исключением случаев, предусмотренных международными соглашениями;
• производства, связанные с добычей и переработкой полезных ископаемых.

Что касается условий предоставления преимущественного права, то о них можно сказать следующее:

• Арендованное имущество находится во владении или пользовании в течении трех и более лет со дня вступления в силу Федерального закона о выкупе;
• Арендная плата вносилась без нарушения условий договора;
• Площадь арендуемых помещений не превышает предельных значений, установленных соответствующими субъектами.

Возникли вопросы или споры связанные с выкупом арендуемых нежилых помешений у муниципалитета?

Начните с консультации опытного практика!

Свяжитесь с нами:

тел.355-380(для жителей г.Сыктывкара)

тел. 8(912)865-53-80 (для жителей других районов РК и регионов РФ)

← или заполните форму обратной связи и мы свяжимся с Вами в течении 15 минут

c 08:00 до 22:00 без выходных.

ЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС,  И МЫ ВАМ ПОМОЖЕМ!

КОНСУЛЬТАЦИИ БЕСПЛАТНО!!!

Выкуп арендованного имущества

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон (ст. 624 ГК РФ).

Договор аренды с правом выкупа суды рассматривают как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04).

Соответственно в части, касающейся аренды имущества, к договору аренды с правом выкупа применяются нормы об аренде, а в части выкупа — правила о договоре купли-продажи (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ)*(1).

В случае, если выкуп имущества предусматривается в договоре аренды недвижимости, важно согласовать в тексте этого договора условие о размере выкупной цены, поскольку судами такое условие признается существенным, его несогласование ведет к признанию договора незаключенным (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 11.04.2011 N Ф01-907/11, Уральского округа от 17.08.2010 N Ф09-6216/10-С3).

Договор аренды имущества, предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Специальные требования к форме договора установлены применительно к договорам купли-продажи недвижимости (ст.

В каких случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества?

550 ГК РФ) и продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ). Эти договоры заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Помимо этого к договору продажи предприятия обязательно должны быть приложены документы, указанные в п.2 ст. 561 ГК РФ (п. 1 ст. 560 ГК РФ).

Эти требования необходимо учитывать при заключении договора аренды недвижимого имущества и предприятия, если такой договор предусматривает право арендатора на выкуп имущества.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ), поэтому стороны договора аренды вправе определить выкупную цену в любом размере, а также могут установить в договоре любой механизм оплаты выкупной цены. В частности, в договоре аренды может быть предусмотрено, что:

— вся сумма выкупной цены вносится в последний месяц пользования имуществом по договору аренды;

— выкупные платежи включаются в арендные, при этом устанавливается периодичность их уплаты.

В случае досрочного расторжения договора аренды часть внесенной выкупной цены является неосновательным обогащением арендодателя и подлежит возврату арендатору (см. постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1729/10).

После уплаты предусмотренной договором выкупной цены арендованное имущество переходит в собственность арендатора (ст. 624 ГК РФ).

Право собственности на недвижимое имущество, которое является предметом договора аренды с правом выкупа, переходит к покупателю (арендатору) с момента государственной регистрации перехода права, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Однако если в аренду с правом выкупа передан земельный участок, и его арендодателем является публично-правовое образование, то у покупателя (арендатора) сохраняется обязанность вносить арендную плату согласно ранее заключенному договору аренды вплоть до государственной регистрации перехода права собственности на землю. Стороны не вправе установить в договоре иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы, так как использование земли в Российской Федерации по общему правилу является платным, а до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок его покупатель земельный налог не уплачивает (п.п. 7, 8 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

*(1) Следует учитывать, что в силу специфики договора аренды с правом выкупа к нему применимы не все нормы о купле-продаже (см. п. 2 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Выкуп муниципального имущества

Юр. консультации по тел.
+7 (499) 677-15-69 (бесплатно для МСК)

Юр. консультации по тел.
+7 (812) 244-93-17 (бесплатно для СПБ)

Говоря о выкупе муниципального имущества обычно, подразумевают передачу в собственность этого имущества. Передача эта происходит на возмездной основе, т.е. путем выкупа. В зависимости от имущества, процесс выкупа различается. Так приватизация отличается в случае:

— с муниципальными предприятиями;

— объектами, отданными в аренду для развития малого и среднего бизнеса;

— имеет свои особенности процесс приватизации имущества, используемого муниципальными предприятиями.

Как правило, выкуп муниципального имущества происходит не сразу.

Особенности договора аренды с правом выкупа нежилого помещения

Чаще всего имущество берется в аренду, после чего уже владелец, решив, что имеет смысл приобрести его в собственность, проходит процесс приватизации. Но такое возможно не всегда.

Местные органы власти должны создать специальную комиссию по вопросам приватизации. Эти комиссии, состоящие из представителей разных ведомств и местной власти, решают какие объекты можно приватизировать.

Документы об этом решении направляют в орган, на балансе которого находится соответствующее имущество.

Держателю имущества дается 30 суток, после которых можно начинать процесс приватизации.

Возможно и так, что документы на приватизацию могут направляться руководителем предприятия в случае с имуществом переданным в аренду муниципальным предприятием. В такой ситуации собственник должен согласиться на передачу имущества в порядке выкупа.

Выкуп имущества в первую очередь может проводиться арендатором. Если арендатора нет, то преимущество согласно закону имеют представители малого и среднего бизнеса.

в некоторых случаях приватизация не проводится. Причины могут быть разные: например, имущество может передаваться только предприятиям определенного профиля или представитель бизнеса, желающий приобрести имущество, не отвечает некоторым требованиям.

Арендатор, желающий приобрести имущество должен отвечать некоторым требованиям:

— срок пользования имуществом по соглашению аренды должен составлять не меньше 2-х лет; — использование имущества должно быть оплачено в соответствии с соглашением между арендатором и собственником;

— имущество не должно включаться в общий перечень имущества для приватизации, т.к. арендатор может приобрести его по собственной заявке, пройдя специальную процедуру, о чем будет сказано ниже.

Решение о приватизации должно опубликовываться в местной газете, используемой для опубликования актов местной власти либо в сети Интернет на портале госуслуг.

Через месяц после принятия решения, собственник имущества должен сообщить о намерении провести приватизацию. Кроме сообщения о намерении провести приватизацию, собственник еще должен направить проект договора о выкупе имущества.

Если имущество находится в управлении муниципального предприятия, оформление приватизации проводится через директора предприятия, но при согласии органа, представляющего собственника имущества.

Получив документы о предстоящей приватизации, арендатор имущества имеет 30 дней на согласие. Если согласия нет, то имущество будет передано другому лицу или приватизация и вовсе может быть отменена.

Можно оттянуть сроки, сославшись на несоответствие заявленной цены имущества.

Оспаривание цены происходит в суде. В этом случае процесс дачи согласия на приватизацию откладывается до вступления решения суда в силу.

Если же проблем с ценой нет, то необходимо дать свое согласие, принести документы, подтверждающие отсутствие долга по оплате аренды.

Желающий приобрести имущество в процессе приватизации, может подать свою заявку, если нет долгов по оплате аренды, владение имуществом осуществляется уже больше 5 лет, и имущество не вошло в список приватизируемого имущества.

Оплата имущества может происходить сразу, может оформляться в рассрочку. Законом установлено ограничение о минимальном сроке рассрочки – 3 года. В любой момент покупатель, если у него появляется такая возможность, может погасить долг полностью.

Будет ли проходить оформление рассрочки, также зависит от покупателя. Данный вопрос фактически решается только покупателем, действия органов в этой части будут полностью зависеть от решения покупателя. Если же в договор о покупке имущества будет внесены правила об ограничении сроков оплаты, а также невозможности рассрочки, то согласно закону они не будут иметь силы.

Нарушения, процедур оформления приватизации, отказ проводить приватизацию, нарушение преимущественного права покупки являются основаниями для подачи заявления в суд о незаконности купли-продажи такого имущества.

В суд в такой ситуации можно пойти не позже чем через 2 месяца, после того, как стало известно о нарушениях. В случае просьбы перевести на себя права покупателя, необходимо будет внести на депозит суда соответствующую сумму.