Право на удержание имущества арендатора

Удержание – один из способов обеспечение исполнения обязательств, предусмотренных гражданским законодательством.

Имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора

Суть удержания – кредитор, имеет возможность не выдавать находящееся у него вещь должника до тех пор, пока последний не погасит задолженность.

Надо признать, что это достаточно эффективный способ давления кредитора на должника. Хотя для того, чтобы данный способ был законным необходимо соблюдение довольно большого количества формальностей. Вот основные из них:

  • У должника должно быть право собственности на имущество, которое удерживает кредитор (по крайней мере такое право обязательно должно быть на начало удержания). В судебной практике очень редко встречаются случаи, когда признается правомерным удержание не принадлежащего имущества должнику – но это исключение. Большинство судей признает такое действие кредитора незаконным. В любом случае такое удержание будет незаконным если должник сразу сообщил кредитору о том, что вещь, которую планирует удержать кредитор ему не принадлежит;
  • Срок исполнения по обязательству, на основании которого происходит удержание, должен наступить и обязательство не должно быть исполнено;
  • Необходимо, чтобы в договоре между должником и кредитором отсутствовал запрет на такую процедуру, как удержание;
  • Стоимость удерживаемого имущества должна быть соразмерна величине долга;
  • Удерживаемая вещь должна оказаться у кредитора на законном основании, т.е. это не может быть захват вещи помимо воли должника.

Часто удержание применяется арендодателем в отношении должника, когда тот не расплачивается в срок (но такой способ может применять и хранитель вещи в отношении поклажедателя, и заказчик в отношении подрядчика и т.п.). Далее будем рассматривать ситуацию, связанную с удержанием именно в отношении арендодателя и арендатора.

Чтобы признать законным удержание вещи арендодателем необходимо соблюдение следующих условий:

  • Арендодатель может и не уведомлять арендатора об удержании вещи, если это прямо не предусмотрено договором аренды;
  • Арендатор оставил имущество в арендуемом помещении по своей воле, а имущество поступило к арендодателю уже после оставления помещения арендатором, причем без каких-либо противоправных действий со стороны арендодателя направленных на захват имущества;
  • Если арендатор уведомлял арендодателя о своем желании имущество вывезти (тем более во время действия договора аренды) – удержание будет незаконным;
  • Ограничение доступа арендатора в помещение и сопряженное с этим удержание имущества является также незаконным, ведь арендатор не утратил права пользования помещением и налицо явный захват имущества должника помимо его воли.

Заметим, что в судебной практике достаточно много случаев, когда арендатору удалось доказать неправомерность удержания арендодателем его имущества и добиться возврата своего имущества из чужого незаконного владения.

Любое использование материалов только при наличии гиперссылки на kpfm.ru

Удержание имущества должника.

Удержание имущества должника в общих чертах как способ обеспечения исполнения обязательств освещено гражданским законодательством Российской Федерации в незначительном объеме (всего две статьи: статья 359 и статья 360 ГК РФ). Но это не означает, что такой способ обеспечения исполнения обязательств менее эффективен в сравнении с другими.

Удержание оказывает двойное влияние на правоотношения сторон по обеспеченному обязательству:

1. В качестве меры оперативного воздействия удержание вещи до момента надлежащего исполнения оказывает стимулирующее воздействие на контрагента, являющегося должником, поскольку ограничивает его в пользовании собственным имуществом.

2. Не менее важным обеспечительным свойством удержания является возможность удовлетворения требований кредитора из стоимости имущества должника.

УДЕРЖАНИЕ И НОРМЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Общие нормы

Статья 359 Гражданского кодекса. Основания удержания

1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.

3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.

Статья 360 ГК РФ.

Удержание имущества при аренде недвижимости: способы защиты для арендатора

Удовлетворение требований за счет удерживаемого имущества

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке,предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Специальные нормы

Помимо общих норм, регулирующих удержание имущества (статья 359 и статья 360 ГК РФ), существуют и специальные нормы Гражданского кодекса, которые содержат указания о возможности применить удержание к договорным отношениям отдельных видов:

1) При неисполнении заказчиком обязанности уплатить установленную цену (иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда), подрядчик имеет право на удержание результата работ, а также принадлежащих заказчику оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, остатка неиспользованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм (статья 712 ГК РФ).

2) Перевозчик имеет право удерживать переданные ему для перевозки грузы и багаж в обеспечение причитающихся ему провозной платы и других платежей по перевозке, если иное не установлено законом, иными правовыми актами, договором перевозки или не вытекает из существа обязательства (п.4 ст.790 Гражданского кодекса).

3) Поверенный, действующий в качестве коммерческого представителя (пункт 1 статья 184 ГК), вправе в соответствии со статьей 359 Гражданского кодекса удерживать находящиеся у него вещи, которые подлежат передаче доверителю, в обеспечение своих требований по договору поручения (пункт 3 статья 972 ГК РФ).

4) В соответствии с пунктом 2 статьи 996 Гражданского кодекса Российской Федерации комиссионер вправе удерживать находящиеся у него вещи, которые подлежат передаче комитенту либо лицу, указанному комитентом, в обеспечение своих требований по договору комиссии.

В случае объявления комитента несостоятельным (банкротом) указанное право комиссионера прекращается, а его требования к комитенту в пределах стоимости вещей, которые он удерживал, удовлетворяются в соответствии со статьей 360 Гражданского кодекса наравне с требованиями, обеспеченными залогом.

ПРЕДМЕТ УДЕРЖАНИЯ

Помимо вышеизложенных норм законодательства интерес представляет и классификация вещей применительно к удержанию.

Предметами удержания могут быть только вещи, принадлежащие должнику на праве собственности или другом титуле (то есть вещи должны быть чужими для кредитора).

Собственная вещь кредитора не может быть предметом удержания, так как абсурдна ситуация, при наступлении которой собственник вещи должен будет получить удовлетворение своих денежных требований за счет стоимости собственной вещи.

Предметом права удержания могут быть только вещи, которыми кредитор владеет на законном основании. Если вещь попала к нему незаконно (например: была похищена), кредитор не вправе удерживать такую вещь с целью побуждения ее собственника к выполнению каких-либо требований, не может получить удовлетворение за счет ее стоимости.

Если удерживаемые кредитором вещи относятся к вещам, ограниченным в обороте, то кредитор, у которого они находятся, должен иметь законные полномочия на владение ими (например: право на хранение и использование таких вещей, оформленное надлежащим образом).

В соответствии с п.1 ст.359 ГК РФ предметами удержания могут быть только вещи, подлежащие передаче должнику, либо лицу указанному должником. Соответственно удержание других объектов гражданских прав, которые указаны в статье 128 Гражданского кодекса, таких как имущественные права, работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, а также нематериальные блага, осуществлять нельзя.

Деньги и ценные бумаги согласно ст.128 ГК также относятся к вещам. Из буквального толкования пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса следует, что удержание недвижимой вещи не запрещено. Однако с их отнесением к предметам удержания не все выглядит также просто и однозначно, некоторые вопросы требуют более пристального рассмотрения, а другие остаются дискуссионными.

Денежные средства и ценные бумаги

Иностранная валюта и документарные ценные бумаги на наш взгляд могут быть предметами права удержания, бездокументарные ценные бумаги — нет, так как они являются разновидностью имущественных прав.

Наличные деньги в валюте Российской Федерации (монеты, купюры), которые являются нумизматической ценностью, могут удерживаться с целью их оплаты, возмещения кредитору издержек, а также других убытков, связанных с ними.

В других случаях денежные средства не могут быть предметом права удержания на основании следующего:

— Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из стоимости такой вещи в результате ее реализации за деньги.

— Кроме того, при допущении удержания денег создавалась бы ситуация, при которой у кредитора и должника возникали бы друг к другу встречные однородные требования. А обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, для чего достаточно заявления одной из сторон (статья 410 ГК РФ).

Зачет применим как к наличным, так и безналичным денежным средствам. Хотя удержание как способ обеспечения исполнения обязательств не может применяться к безналичным денежным средствам еще и в силу того, что они являются разновидностью имущественных прав.

Недвижимое имущество

Практическая целесообразность удержания недвижимости как стимулирующего воздействия на контрагента очевидна и некоторые исследователи считают его возможным, однако мы придерживаемся противоположной точки зрения.

Буквальное толкование пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса приводит к выводу: удержание недвижимой вещи законодательством не запрещено.

Однако наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации также подлежат ограничения (обременения) прав на него (Гражданский кодекс и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

При этом ни Гражданский кодекс, ни Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не включают право удержания в перечень обременений недвижимого имущества, подлежащих государственной регистрации.

Из чего следует, что допущение возможности удерживать недвижимое имущество может привести к появлению большого количества объектов недвижимости, обремененных, по сути, залоговыми требованиями. А о таких требованиях участники правоотношений (в том числе потенциальные покупатели недвижимости) не смогут получить достоверной информации, воспользовавшись сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, считаем, что недвижимое имущество не может служить предметом удержания ввиду того, что сделки с ним, ограничения (обременения) прав на него подлежат обязательной государственной регистрации и чтобы применять удержание недвижимости, необходимы изменения существующего законодательства.

Обратите внимание: по мере выхода и вступления в силу изменений законодательства Российской Федерации часть информации, которая приведена на этой странице, может оказаться устаревшей и не подлежащей применению.

Получить консультацию и заказать необходимую услугу Вы можете у юристов нашей компании по телефонам в Москве: +7 (495) 795-85-39, +7 (903) 713-67-52. 

Сайт адвоката Савостьяновой О.Н. :: Удержание арендодателем вещи, принадлежащей арендатору как способ обеспечения обязательств по внесению арендной платы

Нередко бывает, что арендодатель в случае неисполнения арендатором своих обязательств по арендной плате, удерживает у себя имущество последнего.Вправе ли он это делать, и в каких случаях? 

Давайте разберемся.

В действующем законодательстве существует такой способ обеспечения обязательств, как удержание.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 359 Гражданского кодекса РФ  (далее – ГК РФ) кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

В каких случаях является правомерным удержание имущества арендатора

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Высшим Арбитражным Судом РФ в п.14 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендовавшемся помещении в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.

Важно знать!Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.В частности, ВАС РФ разъяснил, что если основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение, то такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.

Аналогичной позиции придерживаются суды при разрешении исков арендатора, связанных с гарантийным удержанием.

Пример из судебной практики.Так, решением Арбитражного суда города Москвы оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, было отказано в иске ЗАО "ОРТ-Стром" (далее – арендатора) о взыскании с ООО "Торговый Дом ВВЦ"  (далее – арендодателя) неосновательного обогащения.

При этом суд исходил из того, что в связи с наличием у арендатора задолженности по арендной плате, арендодатель правомерно удерживал имущество арендатора, которое находилось в арендованном помещении. После погашения задолженности арендодатель предоставил возможность арендатору вывезти свое имущество. С учетом установленных обстоятельств суд пришел к выводу об отсутствии неосновательного обогащения со стороны арендодателя и отказ в иске (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 февраля . N КГ-А40/544-06).

Таким образом, при наличии задолженности  арендатора по арендной плате, арендодатель вправе удерживать имущество, которое непосредственно было завезено в арендуемое помещение арендатором в период действия договора аренды по своей воле, например, оборудование. Однако, в данном случае не правомерным будет изъятие и удержание помимо воли арендатора товара, предназначенного для продажи (хранящегося в арендуемом помещении).   

При этом подчеркнем, что удержание может быть использовано при одновременном наличии трех обстоятельств: предметом удержания служит принадлежащая должнику вещь, которую кредитор обязан передать ему или указанному им лицу; удержанием обеспечивается обязательство, по которому должник обязан оплатить стоимость самой вещи или возместить связанные с этим издержки и другие убытки; обеспечиваемое удержанием имущество не было исполнено должником в срок (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 января . по делу N А56-11593/2009).

Пример из судебной практики. Так,  индивидуальный предприниматель (истец или арендатор) обратился с иском к  Обществу (ответчику или арендодателю) о взыскании денежных средств как неосновательного обогащения.

Согласно материалам гражданского дела, на основании договора аренды, заключённого сторонами: индивидуальным предпринимателем с Обществом, арендатор занимал нежилое помещение в торговом комплексе. Данным договором стороны определили, что арендатор обязан уплачивать арендную плату ежемесячно.

В связи с задолженностью по арендной плате, арендодатель в отсутствие арендатора без его согласия изъял товар, находящийся в арендуемом помещении, описал его и по акту принял на хранение. В этот же день арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении в одностороннем в связи с наличием задолженности по арендной плате. В этом же письме ответчик сослался на удержание имущества арендатора до погашения данной задолженности. В соответствии с представленными в материалы дела сертификатами, соответствия срок годности изъятых парфюмерных изделий истек.

Судом были удовлетворены исковые требовании арендатора о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости удержанного арендодателем товара, при этом суд указал, что предусмотренная договором возможность арендодателя удерживать имущество арендатора до погашения задолженности по арендной плате правового значения для разрешения настоящего спора по существу не имеет, поскольку условия договора применяются лишь в той части, в которой они не противоречат действующему законодательству.

Между тем, право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. По настоящему спору судом установлено и не отрицается ответчиком, что имущество истца оказалось во владении ответчика помимо воли индивидуального предпринимателя. Имущество поступило во владение ответчика в результате самовольных действий по его изъятию. Поскольку такое владение имуществом не может быть признано законным, оно не допускает его удержания по правилам пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса российской Федерации (См.: Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля . N 12АП-1024/2008). См., также аналогичные выводы: в Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19 июня . N Ф10-1717/12 по делу N А54-1291/2011; в Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая . N 11АП-3529/13.

Полагаем, что в данном случае не может рассматриваться как злоупотребление арендодателем своими гражданскими правами, и его действия по ограничению доступа в арендуемое помещение как арендатору, так и его работникам.

В этой связи приведем еще один пример из судебной практики. Судом не был принят во внимание довод арендатора о том, что злоупотребление со стороны арендодателя своим правом на ограничение доступа и удержание имущества способствовало увеличению срока неоплаты (поскольку арендатор фактически не мог осуществлять предпринимательскую деятельность). При этом суд указал, что на обязанность по оплате арендных платежей в соответствии с установленной договором платой не влияет такое обстоятельство как неосуществление ответчиком предпринимательской деятельности (См.: Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря . N 18АП-11616/11).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

8 (962) 998-00-18

Консультации платные. 

Удержание имущества арендатора

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *