Говорят, что жилые комплексы строятся вдалеке от центра, где нет развитой инфраструктуры, а точечная застройка – в обжитых районах. Так ли это?
На самом деле, в Уфе на данный момент больше внимания уделяют комплексной застройке.
Минусы точечной застройки (по-другому ее называют уплотнительной) в том, что она размещается в уже застроенных кварталах, иногда – на единственном свободном пятачке земли. Про комфорт жителей в этом случае застройщики вспоминают не часто. Однако если застройщик берет на себя ответственность застраивать старые районы, которые нуждаются в том, чтобы их облагородили, то, если это опытный и ответственный девелопер, он создаст внутри существующей застройки полноценный комплекс с собственными паркингами и правильно спланированной территорией.
В жилых комплексах больше пространства и продуманная инфраструктура. Фото: ildar.stufi
Строительство крупного жилого комплекса требует большего пространства, поэтому его сложнее вписать в сложившуюся городскую среду. Поэтому новые комплексы все чаще строят в спальных районах или за городом. Однако есть и комплексы, расположенные в центре города, например квартал «Республика», который находится недалеко от проспекта Октября. Здесь уже есть вся инфраструктура, а также запланированы собственные детский сад, школа и парк отдыха.
Инженерные сети
Советуем обратить внимание на качество инженерных коммуникаций. В центре города, как правило, большинство домов отстроены еще в прошлом веке. Даже если застройщик поставит рядом с ними новый дом, ему придется подключать его к уже имеющимся сетям. Из-за этого старые инженерные системы испытывают серьезные нагрузки, что может приводить к поломке и отключению подачи тепла, воды и электроэнергии в ближайшие дома.
При точечной застройке дома подключают к имеющимся инженерным сетям. Старые трубы не выдерживают нагрузки и часто ломаются
В микрорайоне «Яркий» и в эко-парке «Сосны» застройщик «Третий трест» сам проводил линии теплоснабжения, водоснабжения, энергосети. Это большой вклад и затраты на проект, что под силу только крупным застройщикам.
Для обслуживания жилых комплексов создаются новые инженерные сети, тепловые пункты, трансформаторные подстанции. Наличие собственной котельной исключает угрозу отключения горячей воды. Собственные котельные есть в «ЖК Art Plaza», также будет в строящихся ЖК «Эдисон» и «Республика». А в «Соснах» установлены индивидуальные газовые котлы.
Внутрикомплексная инфраструктура. Что это такое?
Застройщик, планируя новый жилой комплекс, продумывает комплексное освоение территории: озеленение и ландшафтный дизайн, дворы, детские игровые зоны и места для отдыха и прогулок, паркинги.
Просторные дворы жилых комплексов позволяют воплощать идеи, невозможные в точечной застройке, где придомовая территория ограничена близлежащими зданиями. Например, в эко-парке «Сосны» вся территория озеленена хвойными деревьями и оснащена самой большой в Башкирии детской площадкой.
Комфортное расстояние между домами – это один из плюсов малоэтажного строительства. Еще одна положительная сторона комплексов – все дома построены в единой архитектурной концепции и органично вписываются в окружающую среду.
В эко-парке «Сосны» — самые большие в республике детские площадки
Отдельно стоит сказать, что в жилых комплексах создается своя атмосфера. Например, в микрорайоне «Яркий» выстроена целая экосистема с магазинами, местами для развлечений и отдыха. Жители в таких комплексах быстро находят общий язык и дружат семьями.
Если вас заинтересовала жизнь в современном жилом комплексе, обращайтесь в центральный офис продаж ГК «Третий трест» по адресу: бульвар Х. Давлетшиной, 11 А, или по телефону +7 (347) 2251010.
Реклама
В конце февраля СМИ опубликовали короткую новость: столичные власти отказали инвестору в разрешении на строительство офисного центра на месте одноэтажного магазина в центре Москвы. Информации в этой новости – на две строчки, однако прецедент значительный: причиной отказа дать добро на эту застройку (кстати, точечную) стали результаты публичных слушаний, в ходе которых местные жители проголосовали против. Выходит, занимая активную позицию, горожане, вопреки слухам, все же могут влиять на градостроительную политику? Получается, так…
Серпом по кварталам
Все ли стройки в Москве точечные? Нет. К таковым относятся те проекты, которые уплотняют уже имеющуюся застройку.
«Когда в городские кварталы вклинивается стройка, не предусмотренная ни Генпланом Москвы, ни проектом планировки района (квартала), это и называется точечной застройкой».
Станислав Станкевичадвокат коллегии «Домбровицкий и партнёры
Вот, например, ситуация, разворачивающаяся в Москве во дворе дома 7 по улице Цандера (СВАО). Во дворе жилого дома, на месте сквера, где десятилетиями гуляли мамы с колясками, неожиданно решили строить многосекционный жилой дом, этажность которого будет достигать 22 этажей. Одно время ходили слухи, что дом будет коммерческим, потом выяснилось, что застройка планируется муниципальная, а затем подтянули и «тяжелую артиллерию» – реновацию. Впрочем, принципиальной разницы в назначении дома нет: так или иначе, микрорайон резко уплотнится, а с привычной благоприятной атмосферой можно будет попрощаться. Кроме того, местные жители опасаются за состояние своих домов (ведущаяся вплотную стройка еще никому не шла на пользу!). По словам местной жительницы Юлии, до сих пор непонятно, что именно будут строить, на каких условиях и основаниях.
«Мы постоянно пытаемся громко заявить о своей позиции. Несколько месяцев мы вместе с другими соседями выходим во двор и устраиваем там какие-то тематические мероприятия – то чаепития, то снеговиков лепим. Таким образом мы пытаемся показать, что двор крайне востребован и нужен».
Юлия, жительница ул. Цандера
При этом, отмечает наша собеседница, вопросы вызывает и процедура, по которой запускается это неведомое строительство: бетонные блоки уже завезли, трансформатор установили, к стройке подготовились, но аукциона за землю не было, да и юридический статус двора не определен, межевания тоже не проводилось.
Местные жители предприняли довольно много мер, и, возможно, лишь благодаря этому, строительство пока так и не началось. Впрочем, в последнее время ситуация на этой точке разворачивается весьма быстро: получив столь яростный отпор, концепция поменялась, и теперь, как выразился в разговоре с ЦИАН.Журналом один из муниципальных депутатов, строительство пытаются «протащить» по программе реновации, в реализации которой заинтересованы другие жители района, а значит, готовые поддержать стройку.
«Жильцы Цандера, 7 писали в городские органы исполнительной, писали депутатам Мосгордумы и Госдумы. Правда, на все письма приходят отписки. Мы уже были на приеме в префектуре и сейчас ждем с визитом префекта. Местные жители патрулируют сквер, повесили ленточки и объявления. Каждую субботу они устраивают сход».
Сергей Цукасовмуниципальный депутат
Защитники Цандера,7
Подобные ситуации сейчас наблюдаются по всей Москве. Даже снеговики уже были: жители дома 30Б по Мичуринскому проспекту возвели целую снежную армию в попытке донести до властей свой протест против строительства 17-этажного жилого дома, на месте которого изначально обещали построить детский сад.
Понятие «точечная застройка» в законодательстве отсутствует – это скорее бытовой термин. Закон устанавливает только определенные градостроительные и строительные нормы: допустимое расстояние между домами, нормы инсоляции, требования противопожарной безопасности и т.д.
Ольга Власоваадвокат
«Основной вопрос к точечной застройке связан с тем, соблюдаются ли эти градостроительные и строительные нормы и не переписываются ли в зависимости от желания и потребностей работающих на рынке застройщиков», – признает специалист.
Судя по напору Фонда реновации на сложившиеся кварталы, в ближайшее время количество дел, связанных с точечной застройкой, у нас значительно увеличится.
Особенно это касается строительства стартовых домов по реновации – места в районах не прибавляется, а переселять жителей сносимых домов куда-то надо, объясняет Власова. В итоге у одних условия жизни улучшаются – они переезжают в новый дом, а у других ухудшаются – стройка начинается прямо во дворе. Сразу возникает недовольство у местных жителей, вкладывавших деньги в покупку недвижимости.
«Во-первых, раньше у них был двор со стоянкой, а теперь вместо него будет башня-новостройка. Во-вторых, из проекта межевания понятно, что у нынешних жильцов фактически отбирают части земельного участка, купленного ими вместе с квартирой. При этом местных жителей никто не спрашивает, хотя они категорически против этой точечной застройки, поскольку она резким образом изменит условиях их проживания к худшему. Такая ситуация сейчас наблюдается, например, в Преображенском районе, в Свиблове, Раменках и так далее», – рассказывает адвокат.
Что же делать?
Презумпция собственности властей
Сейчас часто действует «презумпция собственности Москвы»: если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, то с момента приватизации первой квартиры в доме, он, вроде, у вас и есть, но если он не поставлен на кадастровый учет и границы не определены, то все очень условно: участок есть, но какой именно и в каких границах, никто не знает. В итоге считается, что до момента постановки на кадастровый учет он якобы государственный, объясняет адвокат Власова.
«Этим приемом власти часто пользовались в судах, объясняя, что пока участок не поставлен на учет, правительство Москвы может им распоряжаться по своему усмотрению».
Ольга Власова, адвокат
«Тем не менее, по закону даже правительство Москвы не имеет права распоряжаться участком, граничащим с чьей-то придомовой территорией до определения границ этой территории в установленном законом порядке», говорит эксперт.
В том же Кунцеве всем понятно, что новостройка на улице Ивана Франко, строящаяся в паре метров от трех соседних домов, не может находиться в такой близости от других жилых домов. Но априори считается, что дома впоследствии снесут, так что все будет законно. Но потом. В Москве вообще очень часто в этом смысле происходят самые немыслимые нарушения, сетует собеседница ЦИАН.Журнала.
Советы юристов
Превентивные действия:
1. Поставить участок на кадастровый учет. Таким образом вы оформите право собственности «де факто» в «де юре», рекомендует Власова.
2. Объединиться. Также начинать отстаивать борьбу проще не по одиночке, а в составе инициативной группы. Кстати, в этом смысле есть и альтернатива – территориальное общественное самоуправление. Это явление пока еще слабо развито в Москве, но популярно в регионах.
«Это институт местного самоуправления, который могут организовать именно жители дома, а не собственники, как в ЖСК или ТСЖ (и это принципиальное отличие), – объясняет Ольга Власова. – Если жители дома или нескольких рядом стоящих домов боятся, что в их дворе может начаться какое-то неприятное для них строительство, стоит объединиться в такой ТОС. Без учета их мнения и их согласия сделать что-то с участком земли, расположенном на территории ТОСа, будет очень сложно». Ну, а если беда уже пришла в ваш двор, значит необходимо действовать здесь и сейчас – других вариантов не остается, резюмирует Власова.
Если стройка началась…
3. Получить ответы на главные вопросы. «Проблема в том, что изначально нет ясности, кто и под прикрытием какой документации собирается строить в вашем дворе или в любимом сквере, кто огородил землю или разрыл котлован», – признает Станислав Станкевич.
В первую очередь, задачей граждан является получение ответов на эти вопросы и создание доказательной базы незаконных действий «захватчиков» для прекращения их бурной хозяйственной деятельности, советует юрист.
В рамках общественного контроля вы вправе требовать предъявления документов, которые должны иметься на месте проведения работ:
- выдаваемых ОАТИ (объединением административно-технических инспекций) ордеров на конкретные работы;
- разрешение на строительство;
- ГПЗУ (градостроительный план земельного участка);
- договора аренды земли застройщика с Департаментом городского имущества Москвы и т.д.
Так называемые «строители» часто не могут предъявить бумаг, которыми объясняются их действия, предупреждает Станкевич.
4. Вызвать полицию. «Распространены отговорки в духе «документы в офисе/у прораба/ в управе». Подобные объяснения являются безусловным основанием для вызова полиции и прекращения самоуправства, — говорит собеседник ЦИАН.Журнала. – Также строителями нередко предоставляются нечитаемые ксерокопии, которые зачастую оказываются подделкой. Даже такое состояние документов – уже доказательство, возможность установить, что именно собрались строить (или же возможность выявить фальсификацию)».
5. Зафикисировать. Для дальнейших обращений в органы власти и правоохранительные органы необходимо грамотно зафиксировать происходящее. Прежде всего, это достигается фотофиксацией хорошего качества: на фотоаппарате желательно выставить настройки таким образом, чтобы на каждом фото отражалась дата съемки дата. В кадр должны попасть расположенные рядом с местом работ узнаваемые ориентиры на местности, а также лица, производящие работы, что можно трактовать как противоправные действия).
Есть еще несколько важных условий для видеосъемки. Видеозапись ведется без перерыва от начала до конца (установка на паузу недопустима, иначе запись будет иметь признаки монтажа). В начале записи следует произнести вслух дату, время, место произведения записи, ее цель и имена участников событий (если обстановка угрожающая – многие опасаются называть себя, это на усмотрение участников съемки).
Оператору желательно не лезть в гущу событий, а стоять в стороне, чтобы техника и результаты съемки не пострадали. Видеофиксация – это и средство защиты от откровенно противоправных действий ЧОПовцев, и нарушений (или бездействия) со стороны полиции, и наглядный способ привлечь внимание общественности к факту появления в городе новой горячей точки.
6. Составить акт. Фотоматериалы – неотъемлемые приложения к акту, в котором приводится описание происходящего. Акт составляется минимум тремя очевидцами. Поскольку чиновники могут откровенно отрицать фактические события, акт будет документом, фиксирующим события.
7. Известить госорганы. О происходящем необходимо в кратчайшие сроки поставить в известность управу и префектуру – территориальные органы власти.
Следует обратиться в Мосстройнадзор, на mos.ru.
Писать обращения и заявления о преступлении надо в любом случае – хотя бы для того, чтобы впоследствии вам не заявили, что «жалоб не было, поэтому чиновники знать не знают, что у них происходит, иначе бы, конечно, вмешались, когда было еще можно… А теперь дом стоит, не сносить же?..».
8. Правильно пишем вопросы, обращения, жалобы. Краткость в помощь.
Распространенная ошибка граждан – составление многостраничного обращения с перечислением всевозможных нарушений и взыванием к справедливости. Правильный документ – короткий, но емкий. Если же обращение будет длинным и эмоциональным, то власти, скорее всего, отпишутся по наименее значимым доводам, проигнорировав остальные.
«Поверьте, вы никого из чиновников не удивите ни количеством страниц, ни детальностью изложения, ни взыванием к совести, – говорит Станислав Станкевич. – Писать следует так, чтобы ответ на ваш прямой вопрос нельзя было обойти, заболтать. И потом, надо как можно скорее подать эти обращения. Более детально вы можете написать, когда будет известно больше фактуры».
Лучше 50 коротких (1 обращение содержит 1 вопрос, указание на 1 нарушение) коротких обращений от 50 разных граждан, чем одно длинное обращение «обо всём» с 50 подписями, которое будет учтено как единственное обращение вне зависимости от числа подписантов.
9. Больше действий, разных, совместных. Когда станет ясно, какими документами прикрывают незаконную стройку, открывается множество вариантов дальнейших действий по защите – все они зависят от конкретики.
«Одними обращениями в суд или жалобами точно не добиться победы над строительной мафией, – признает юрист. – Нам удавалось отбиваться даже в тех случаях, когда объект был уже на стадии котлована. Но это все победы москвичей достигались сочетанием судебных процессов, заявлений о преступлении с обязательной «самозащитой гражданских прав» (цитирую Гражданский Кодекс) граждан».
Без дежурств, физического блокирования подъезда к стройке или перегораживания пути автомобилями – положительного результата в сложившейся в городе ситуации не добиться, показывает практика.
10. Судебный процесс. По пути к ЕСПЧ. Если речь идет о захвате под застройку части участка вашего многоквартирного дома, судебные иски лучше составлять с учетом практики Европейского суда по правам человека, советует Станкевич.
«Сходу ссылайтесь, например, на нарушение протокола № 1 к Европейской конвенции и готовьтесь к тому, что в российском суде добиться правды по этой категории дел сложно. Но прохождение через российские суды является необходимым звеном на пути к цели», – говорит адвокат.
«Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов». Протокол 1 Конвенции о защите прав человека и основных свобод.
Статистика
На сегодняшний день на территории «старой» Москвы на различной стадии реализации находится 160 новостроек, которые можно отнести к формату точечной застройки, подсчитали для ЦИАН.Журнала аналитики компании «Азбука Жилья».
Обычно к точечной застройке относятся жилые комплексы, состоящие из одного корпуса, но к данному формату специалисты отнесли еще 8 жилых проектов с двумя корпусами: они расположены по соседству друг с другом и имеют один и тот же срок завершения строительства.
По словам Ярослава Дарусенкова, руководителя департамента консалтинга и аналитики «Азбуки Жилья», по сравнению с весной 2018 года количество жилых проектов точечной застройки увеличилось на 4 штуки: тогда в реализации было 156 подобных жилых комплексов, сейчас 160.
«Таким образом, на начало весны 2019 года более половины московских новостроек относятся к точечной застройке. Объем предложения в данных объектах составляет почти 9,6 тыс. квартир или 708,8 тыс. кв. в суммарной площади квартир. За прошедший год объем предложения квартир в точечных проектах вырос на 22%, а их доля в общей структуре предложения подросла с 17% до 24%. Подобному росту способствовал выход новых проектов в течение 2018 года, подстрекаемый изменениями в законодательстве», – уточнил Дарусенков.
С географической точки зрения лидером по количеству проектов точечной застройки является ЦАО – 64 новостроек. На втором месте САО – 21 шт., а на третьем месте – СВАО с 16 проектами. Наименьшее количество точечных проектов продолжает оставаться в ВАО, где, к тому же, количество проектов за прошедший год уменьшилось с 6 до 4 шт, рапортуют аналитики «Азбуки Жилья».
Неудивительно, что апартаменты занимают достаточно большую долю рынка среди «точечного» предложения. Как подсчитали эксперты, доля апартаментов в проектах точечной застройки составляет около 40% от общего объема предложения в новостройках данного типа. При этом за год фактический объем предложения апартаментов в них увеличился почти в 1,5 раза – до 284,5 тыс. кв. м или порядка 4,2 тыс. апартаментов.
Фото: Активисты 47-48 кварталов Кунцева, Activatica.org, Юлия Судакова
Ангелина Грохольская: В эфире Общественного телевидения России «Большая страна» – программа о людях, обществе и власти, здравствуйте, я Ангелина Грохольская. Как их только не называют: уплотнительные, точечные, квартальные, только суть одна – эти застройки, а речь именно о них, уродуют и малые города и мегаполисы, чаще всего в нарушение законодательства, раздражая жителей, вызывая нешуточные конфликты, уничтожая парки и скверы, они продолжаются вопреки всем и здравому смыслу, словом, какая-то «недвижимость» в решении этой проблемы. Можно ли ее всё-таки решить? Поговорим об этом с нашими экспертами, в студии «Большой страны»: Ольга Власова – адвокат, Надежда Косарева – президент фонда «Институт экономики города» и Дмитрий Барановский – депутат муниципального округа Северное Измайлово города Москвы. Здравствуйте!
Ольга Власова: Здравствуйте!
Надежда Косарева: Здравствуйте!
Дмитрий Барановский: Добрый день!
Ангелина Грохольская: Прежде чем мы с вами начнем обсуждать эту тему, я предлагаю посмотреть сюжет, его сняли мои коллеги из Липецка: там на улице Яблочкина назревают нешуточные проблемы, и страсти кипят, с чем это связано, давайте узнаем.
СЮЖЕТ
Ангелина Грохольская: Уважаемые эксперты, как-то можете вы сразу прокомментировать ситуацию в Липецке?
Надежда Косарева: К сожалению, эта ситуация совершенно неединичная, она распространена во всех российских городах и вот такие так называемыми градостроительные конфликты, мы анализировали судебную практику, только растут. С одной стороны, это хорошо, потому что повышается гражданская активность: многие раньше бы просто молчали в этом случае, а сейчас уже люди не молчат, а апеллируют к здравому смыслу, к закону, к власти, к прокуратуре и так далее. С другой стороны, это говорит о том, что пока не нашли правильного инструмента учета мнения жителей. С юридической точки зрения, здесь, конечно, полно нонсенсов. Начнем с такого документа, который называется «Правила землепользования и застройки», он есть в Липецке, которым должны устанавливаться зоны, в которых можно строить индивидуальное жилье или многоэтажное жилье определённой предельной этажности. Вот то, что сейчас мы видели на экране: рядом индивидуальный дом и…
Ангелина Грохольская: Рядом 2 этажа и 25, да.
Надежда Косарева: Это, вообще, нонсенс, это значит не работает муниципальный акт под названием «Правила землепользования и застройки» – первый юридический нонсенс, надо разбираться в деталях, но уже понятно, что не работает. Второй юридический нонсенс: действительно, есть требования по организации улично-дорожной сети, если то, что предъявляют жители не соответствует противопожарному проезду…
Ангелина Грохольская: Это коммуникации и вот это всё?..
Надежда Косарева: Проезд.
Ангелина Грохольская: А, проезд…
Надежда Косарева: Это проезды и так далее и тому подобное. Это значит тоже есть нарушение так называемых сводов правил, технических регламентов, конфликт выявляет проблемы того, что эта огромная нормативная база плохо работает в конкретных условиях.
Ангелина Грохольская: Почему не работают-то эти нормативные акты, почему происходят эти нарушения?
Ольга Власова: Суровость наших законов компенсируется необязательностью их исполнения.
Ангелина Грохольская: И легкостью наказания, да?
Ольга Власова: Я бы сказала: отсутствием неотвратимости наказания. Я, как адвокат, на сегодняшний день представляю интересы по одному, на мой взгляд, достаточно громкому процессу, там не одно, а целая серия дел: это так называемый 47-48 квартал Кунцево, это 2 квартала в городе Москве, которые попали в загадочную программу, на мой взгляд, это не реновация, а некая реконструкция, и которые должны быть снесены, хорошие кирпичные, это ни в коем случае не хрущёвки, это построенные по индивидуальному проекту дома, и, соответственно, люди категорически не согласны с тем, чтобы их дома были снесены. Второе, наверно, последнее дело, к сожалению, нам отказал Московский городской суд, но, наверно, это проблема очень злободневная, и она будет возникать сейчас во всех районах Москвы – это как раз вот та самая точечная застройка, это проблема строительства, скажем так, первого стартового дома в том районе, где должна начаться программа реновации. В Москве существуют те районы, где, действительно, объективно очень сложно найти площадку для стартового дома, один из таких районов – это район Свиблово, ко мне обратились жители дома по улице Вересковой, дом 1, корпус 1, после того, как они узнали, что непосредственно во дворе их дома начинается строительство той самой стартовой башни, это 26 этажей, но вроде бы на сегодняшний день обещают, что будет не ниже 16.
Ангелина Грохольская: Я хочу сейчас нашим зрителям сказать из других регионов, не Москвы и Московской области, что реновация не только Москвы коснется, скоро она ведь и в регионы придет, уже многие готовятся, возможно.
Надежда Косарева: Вы знаете, пока на сегодняшний день Государственной Думой в первом чтении принят, на мой взгляд, довольно одиозный законопроект на эту тему, который в отличие от совершенно правильного опыта в Москве, где спрашивали и включали дом в проект только, когда 75 % жителей поддерживали, в этом законопроекте федеральном предлагается без всякого согласования с жителями включать любые многоквартирные дома под снос в муниципальную программу, поэтому давайте обратим все с вами внимание на этот законопроект, поправки в градостроительный и земельный кодекс, который принят в первом чтении уже.
Ангелина Грохольская: Да, это хороший вопрос и хорошо, что Вы об этом сейчас сказали, потому что жители регионов просто об этом не знают. Дмитрий, я хочу сейчас Вашу историю услышать, потому что Вы здесь неслучайно: Вам вместе с жителями района Северное Измайлово удалось всё-таки отстоять свои права, каким образом?
Дмитрий Барановский: Да, у нас была кирпичная точечная застройка, на территории бывшего детского сада решили построить 22-этажные дома коммерческие в середине уже сложившегося квартала 1960-х годов застройки, и мы с жителями смогли отбить эту застройку, и я могу сказать, что корень всех бед, этих точечных застроек, заключается в коррупции чиновников, есть законодательство и есть чиновники, которые берут взятки у застройщиков коммерческих, просто закрывают глаза на нарушения и выдают разрешительные документы. Когда мы боролись с точечной застройкой в Северном Измайлово, нам удалось собрать все документы, всю историю участка, и мы выявили эти грубейшие нарушения, нарушения именно со стороны чиновников, которые незаконно выдали документы, нарушили, более того, решение суда, мы обратились в Следственный комитет, и после этого чиновники сами и отменили эту стройку.
Ангелина Грохольская: А как Вам удалось доступ к документам этим найти, сейчас прямо совет практический для жителей, которые в такой же ситуации.
Дмитрий Барановский: Надо начинать с общедоступных документов – это Генеральный план города Москвы, правила землепользования и застройки, проекты планировки, планы межевания – все эти документы можно найти в интернете, но есть документы так называемые закрытые, секретные, в Москве это называется «Протоколы Градостроительной земельной комиссии», их чиновники не публикуют, хотя любые госорганы должны публиковать свои решения, почему они не публикуют – потому что, когда жители узнают заранее о том, что у них во дворе будет стройка, жители начнут заранее протестовать и получают как бы большое преимущество, а что происходит у нас – жители узнают о стройке, когда уже приезжает техника и строят забор. Для того, чтобы получить эти документы, конечно, требуются большие усилия, их могут дать только те люди, которые имеют доступ к базе, нам дали эти документы, и мы, действительно, получили протоколы, где обсуждался наш вопрос, и на заседании префект Восточного административного округа буквально говорит: «Эта стройка вызовет протесты жителей» – потому что он уже понимал, что это точечная застройка, нарушение, но это всё к этому привело.
Ангелина Грохольская: У нас сейчас по скайпу Наталья Колгина – автор сюжета из Липецка, который мы сегодня посмотрели, Наталья…
Наталья Колгина: Ангелина, здравствуйте!
Ангелина Грохольская: Здравствуйте, Наталья! Сюжет снимали некоторое время назад, а что сейчас на улице Яблочкина происходит?
Наталья Колгина: Действительно, уже произошли некоторые изменения: в сюжете было сказано о прокурорской проверке и на данный момент такая проверка проведена и ее материалы направлены в Следственный комитет, кроме этого, по результатам проверки в адрес компании застройщика внесено представление об устранении некоторых нарушений, в том числе по укреплению котлована, должен быть организован предусмотренный проектом выезд на переулок Яблочкина и другие. Компания-застройщик объявила о том, что на данный момент по требованию прокуратуры стройка приостановлена и проект будет перерабатываться с учетом пожеланий жителей, еще очень важный момент: «Прокуратура области направила в следственные органы материалы проверки с постановкой вопроса о возбуждении уголовных дел в отношении сотрудников Росреестра по Липецкой области, использовавших свои полномочия вопреки интересам службы» – это я процитировала информацию от пресс-службы прокуратуры области, читаю с листа, потому что это самая свежая информация, которая была донесена до общественности, до журналистов.
Ангелина Грохольская: Я так понимаю, что дом всё равно будут строить, он там появится, но некие корректировки плана строительства произойдут.
Наталья Колгина: Жители продолжают свою борьбу, на данный момент они организуют сбор подписей с жителей всего города Липецка против точечной застройки, они хотят добиться того, чтобы на этом месте никакая многоэтажка не выросла в принципе, а чтобы на этом месте оказался сквер или детская площадка, преимущественно детская площадка.
Ангелина Грохольская: Не затянется ли, вообще, вся эта история?
Дмитрий Барановский: Всё похоже на то, что стройка будет продолжаться, жителей сейчас заболтают, мы видели эти разговоры в кабинетах – это излюбленная тактика чиновников. Когда жители выходят на улицу – это протест уличный, это самое неприятное, что может быть для чиновников, что делают чиновники – они людей заводят в кабинеты и там просто забалтывают, то есть они рассказывают, что у нас всё прекрасно, у нас нет никаких нарушений, показывают документы, делается это для чего – для того, чтобы люди не протестовали на улицах. В этих условиях самая лучшая тактика для жителей – как раз, наоборот, продолжать уличный протест.
Надежда Косарева: Я, вообще, не очень поддерживаю идею уличных протестов, я более за какие-то конструктивно правовые инструменты, вместо того чтобы митинговать, особенно, как показывали в сюжете: падают, кого-то там бьют – это ужасно. А второе – это всё-таки тема использования инструмента публичных слушаний на более ранних стадиях, да, здесь было сказано: «несмотря на протесты и публичные слушания всё равно было принято…», но всё-таки, если люди будут более активны на более ранних стадиях… Проводят публичные слушания по Генплану, по правилам землепользования и застройки, по проекту планировки…
Ангелина Грохольская: Ну, когда еще не началось…
Надежда Косарева: Да, может быть, уже какие-то аргументы услышит власть, но уж если дойдет до такого конфликта, тогда применять какие-то правовые механизмы.
Ольга Власова: К сожалению, в этой части я, наверно, не соглашусь: сами по себе суды не дают ничего, то есть никто даже не старается…
Дмитрий Барановский: Вы абсолютно правы.
Ольга Власова: В понедельник нам было отказано, и жители выходили буквально со слезами на глазах, не потому что им было отказано в удовлетворении их требований исковых, они морально были, скажем так, к этому готовы, они не готовы были, как люди, которые до этого никогда не были в суде, что будет настолько…
Дмитрий Барановский: Дико.
Ольга Власова: Нет, я бы сказала цинично, приходится им говорить, что, к сожалению, без какого-либо общественного резонанса суд не сработает, то есть необходимо привлечение внимания, а привлечь внимание у нас можно только таким способом.
Ангелина Грохольская: Да, понятно, я хочу в Липецк вернуться: Наталья, скажите, пожалуйста, а подобные случаи, как на Яблочкина, еще есть или это единственная история сейчас в Липецке и Липецкой области?
Наталья Колгина: На данный момент – это единственная история, которая находится в центре внимания, конечно, подобные случаи были, но, чтобы столь дружно и столь мощно организовалась активная группа, которая протестует против застройки – я бы сказала, что это первый такой случай.
Ангелина Грохольская: Уважаемые эксперты, реальную какую-то инструкцию можно дать жителям регионов, жителям Москвы, Подмосковья, неважно, жителям большой страны: если стройка началась или, как Вы говорите, не началась, но уже забор и котлован начали копать – что делать? Прямо пошагово.
Дмитрий Барановский: Если стройка уже началась – это говорит о том, что уже всё, поздно, поезд ушёл…
Ангелина Грохольская: То есть даже нет смысла?..
Дмитрий Барановский: Смысл есть, но время ушло, ушло время на суды, на прочее, прочее, прочее – здесь поможет, действительно, только мощнейший резонанс, как в Липецке.
Надежда Косарева: Я поддержу такую позицию, но всё-таки, даже когда дом уже построен – не безнадёга, потому что у нас есть норма о так называемом самовольном строительстве, и если судом будет признано, что разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию выдано незаконно, то этот дом просто обяжут снести, здесь возникает другая проблема: если там дольщики уже есть, как сейчас, например, сказали, что там уже дольщиков привлекли…
Ангелина Грохольская: Есть, да.
Надежда Косарева: Вот это скорее всего уже совершенно заблокирует историю.
Ангелина Грохольская: Ольга Игоревна, я понимаю, что совет адвоката стоит дорого, и всё-таки я сейчас воспользуюсь возможностью Вашего присутствия здесь, в нашей студии: в дополнение к тому, что Ваши коллеги сказали, что жителям большой страны Вы бы посоветовали, если они столкнулись с такой ситуацией, началась точечная застройка?
Ольга Власова: По поводу совета адвоката – стоит, конечно, дорого, но я могу сказать, что я и мои коллеги в таких ситуациях, когда к нам обращаются жители, мы стараемся им идти навстречу и оказывать помощь, не буду говорить, что бесплатно, но за какую-то очень небольшую сумму, понимая, что для людей это очень большие затраты, судебные процессы идут долго и так далее, то есть найти некий компромисс между нашими интересами и их возможностями. Как это ни печально, но, действительно, есть доля вины, наверно, и самих жителей, наши жители очень инертны, надо понимать что любая собственность – это не только права, но и обязанности, то есть, начиная с того, что если жители хотят жить хорошо, они должны ходить на общие собрания своих многоквартирных домов и сами принимать решение, как им жить, и заканчивая, например, таким вопросом, как постановка на кадастровый учет. Самый главный аргумент со стороны власти: «Вы не поставили свой земельный участок на кадастровый учет, значит мы, собственно говоря, можем с ним делать всё, что угодно» – поэтому, если есть в доме какой-то активный… наверно, коллеги согласятся со мной, активный гражданин, активный представитель этого дома, человек, который действует во благо всех, он будет бегать, собирать бумажки, собирать денежные средства, потому что, к сожалению, для того, чтобы поставить, во всяком случае, в Москве, я думаю, в регионах тоже самое, многоквартирный дом на кадастровый учет, надо нанять инженера и процедура эта стоит в среднем в Москве минимум от 50000 рублей и дальше, в зависимости от размера дома, не все готовы даже по несколько тысяч рублей на это сдать, а потом, я согласна, когда во дворе у тебя уже котлован, естественно, тогда всё это намного сложнее, но и в этой ситуации, конечно, надо идти консультироваться у специалистов, надо общаться со своими соседями, я согласна, что очень большое значение имеет, что жители смогли объединиться, это я могу сказать опять же по своим доверителям, вот Кунцево прекрасный, там не один дом, там домов 20 из этих 37, действительно, объединились и продолжают вести борьбу за свои права, а многие думаю, что, может быть, оно как-то само…
Ангелина Грохольская: Рассосётся…
Ольга Власова: Рассосётся или твой сосед…
Ангелина Грохольская: Решит всё.
Ольга Власова: Мне жаловались жители, что те, у кого окна выходят во двор, объединились, а те, у кого на улицу, сказали: «Нам всё равно».
Ангелина Грохольская: У них светло.
Ольга Власова: Да.
Ангелина Грохольская: Спасибо вам большое за экспертное мнение, спасибо за советы, я надеюсь, что жители дома на переулке Яблочкина Липецка прислушаются и жителям других регионов это будет полезно и хотелось бы, чтобы всё-таки статистика как-то изменилась, вот Вы начали нашу беседу сегодня с того, что это типичная ситуация и цифры растут, может быть как-то это пойдет в другую сторону. Спасибо вам большое! Ну, а пока в большой стране в разных регионах продолжается борьба за территорию: в Новосибирске десятиэтажное здание бизнес-центра начали возводить прямо под боком лицея, до этого вырубили кленовый сквер, а учебное заведение лишили стадиона. «Наши дети учатся практически на стройплощадке» – родители лицеистов уверены: их детям угрожает опасность. Жители Владимира тоже выходили на митинг против точечного строительства: земельный участок, который отдан под возведение многоэтажки, по данным местных СМИ, всегда вызывал интерес у застройщиков, «одна из компаний даже пыталась решить этот вопрос через заместителя Губернатора Дмитрия Хвостова, который сейчас отбывает срок за взяточничество» – пишет информационное агентство «Regnum». А это уже Владивосток: горожане уже несколько раз выходили на митинги, протестуя против высотки, жалуются они в том числе на то, что строители перегородили забором основную подъездную дорогу к их домам, соседние проезды слишком узкие.
Ирина Лисицкая: Большие пожарные машины по этим узким тропам с таким наклоном и при таком угле разворота просто не подъезжают.
Ангелина Грохольская: В компании говорят: «Люди паникуют напрасно: света в соседних домах станет, действительно, немного меньше, но нормы СанПиНа при этом нарушены не будут». А для пожарных машин обещают построить разворотную площадку, вот только начать работы застройщик никак не может: сначала судился с мэрией Владивостока по поводу получения разрешения на строительство и выиграл дело, теперь на очереди новый суд с городскими властями. Современные города перестают быть «резиновыми» и в какие-то моменты осознаешь, что точечная застройка – это крайняя мера, с другой стороны, понимаешь: жажда наживы, которой всё ещё страдает строительный бизнес – неизбежная реальность, с которой, впрочем, никто мириться не собирается. На сегодня всё, пишите нам, адрес нашей электронной почты: bs@ptvr.ru, мы доступы и в социальных сетях и помните, несмотря на расстояния – мы рядом!
Одна из участниц группы «Сокольники и весь Восточный округ» ВКонтакте Елена Замятина прислала сообщение со ссылкой на публикацию в РБК за 2013 год, в которой дана фактически пошаговая инструкция по приостановке точечной застройки в обжитых городских жилых массивах.
Судя по бурной дискуссии, развернутой под этим материалом в соцсетях, тема не потеряла своей актуальности. И мы решили включиться в обсуждение, разместив публикацию РБК-недвижимость http://realty.rbc.ru/articles/13/06/2013/562949987367163.shtml, внеся лишь небольшую коррекцию с поправкой на время.
Итак, как следует из материала, подготовленного адвокатом Олегом Суховым, законодательного определения понятия «точечная застройка» не существует. По действующему федеральному градостроительному законодательству, и вторящему ему региональному московскому, среди сложившейся жилой застройки могут возводиться только объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также социальное жильё при условии сохранения существующей системы благоустройства и озеленения территории и только после проведения публичных слушаний и согласования проекта с жителями. Однако, вопреки громким заявлениям властей, точечная застройка не прекращается.
Итак, у вас во дворе появилась строительная техника. Обязательно следует обратить внимание на установку информационного стенда с указанием сведений о разработчике проекта, о планируемом строительстве и его сроках. На стенде должны быть: схема объекта и окружающей территории, копия разрешения на строительство, данные о застройщике (заказчике) и исполнителе (подрядчике); адреса и контактные телефоны органа, осуществляющего строительный надзор. Отсутствие информационного стенда является серьезным нарушением, до его установки компания не вправе проводить какие-либо работы. При обнаружении строительной площадки без «опознавательных знаков» жильцам следует позвонить в полицию. Участковый обязан потребовать разрешительные документы и проверить правомерность строительства. Отсутствие у ответственного за проведение работ (прораба, начальника строительного участка) этих документов является основанием для привлечения застройщика к административной ответственности и приостановления всей деятельности (ст. 9.5 КоАП РФ: за строительство без разрешения — штраф для юридических лиц в размере от 500 тыс. до 1 млн руб. либо административное приостановление деятельности на срок до 90 суток; ст. 8.18 КоАП г. Москвы: за проведение работ без ордера и самовольное строительство — штраф в размере от 700 тыс. до 1 млн руб.; ст. 4.19 КоАП г. Москвы: незаконное уничтожение зеленых насаждений — штраф 300 тыс. руб.).
Далее требуется создать инициативную группу жителей. Для избрания инициативной группы и ее руководителя проводится общее собрание жителей, по итогам которого составляется протокол, подписываемый всеми присутствующими на собрании. В дальнейшем инициативная группа может обращаться в госорганы уже от имени всех жильцов. Кроме того, жителям с самого начала следует заручиться помощью специалистов: юриста, гидрогеолога, архитектора, инженера-строителя.
При подготовке обращения в местные органы власти следует знать, что для каждого земельного участка, подлежащего застройке, формируется дело, включающее в себя градостроительный план данного земельного участка, результаты инженерных изысканий, некоторые разделы проектной документации (схему планировочной организации земельного участка, перечень мероприятий по охране окружающей среды, по охране пожарной безопасности и др.), документ, подтверждающий соответствие проектной документации результатам инженерных изысканий, заключение государственной экспертизы проектной документации, разрешение на строительство и другие документы. Все эти материалы являются открытыми и общедоступными. Для их получения необходимо обратиться в префектуру округа (органы местной администрации) с соответствующим запросом. Сведения о земельном участке — кому он выделен, на основании какого права — находятся в Кадастровой палате или Департаменте городского имущества города Москвы (бывший Департамент земельных ресурсов города Москвы). Ответ на запрос должен быть предоставлен в течение 30 дней. При отказе в выдаче сведений подается жалоба в прокуратуру или суд.
Далее можно написать жалобы во все инстанции, в том числе городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки; главе муниципального округа, депутату МГД или ГД, которые обязаны представить запрашиваемую информацию и дать ответ по существу, в местную и федеральную прессу, общественные организации и пр. Последним шагом может стать опять-таки обращение в суд. Основания для этого имеются — обжалование выделения земельного участка, если он захватывает придомовую территорию уже стоящих домов, признание результатов публичных слушаний недействительными, обжалование заключения экспертизы строительного проекта, выдачи разрешения на строительство, обжалование действий и бездействия должностных лиц.
Вот такие советы дал адвокат Олег Сухов. Надо учиться отстаивать свои права законными методами.
Ксения Чупкина
Фото из свободных источников
