• Законодательные основы
  • Как участнику долевого строительства многоквартирного дома защитить свои права в суде?
  • Примеры
  • 4. О защите прав участника долевого строительства многоквартирного дома

    Законодательные основы

    Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (см. приложение).

    Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (см. приложение).

    Как участнику долевого строительства многоквартирного дома защитить свои права в суде?

    Закон о долевом строительстве вступил в силу 1 апреля 2005 г. Этот закон ждали долго, так как до этого отсутствовал нормативный акт, регулирующий правоотношения между застройщиками и гражданами, участвующими в долевом строительстве многоквартирного дома, что приводило к частым нарушениям прав граждан.

    Действие этого закона распространяется на застройщиков, получивших разрешение на строительство не ранее 1 апреля 2005 г.

    Если разрешение на строительство было получено до 1 апреля 2005 г., вне зависимости от того, когда будет исполнен застройщиком договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, к правоотношениям между застройщиком и гражданином применяется Закон о защите прав потребителей.

    Закон о защите прав потребителей применяется независимо от того, как называется договор о вложении денежных средств в строительство жилья: договор о совместной деятельности по инвестированию в строительство жилого дома, договор подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и др.

    Суть отношений между гражданином и организацией состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Это отношения между продавцом или поставщиком услуги и потребителем, которые регулируются Законом о защите прав потребителей.

    Гражданину, желающему вложить денежные средства в строительство жилого дома, в первую очередь необходимо удостовериться в правомочности инвестора-застройщика возводить жилой дом.

    Для этого юридическое лицо, с которым гражданин намеревается заключить договор, должно предоставить для ознакомления документы, которые перечислены в ст. 20 и 21 Закона о долевом строительстве.

    В этом Законе установлены требования к содержанию договора участия в долевом строительстве (ст. 4). Особо следует отметить, что теперь обязательным условием договора является срок передачи жилого помещения застройщиком участнику долевого строительства. До введения этого положения фактически все застройщики срок не указывали, ограничиваясь устными заверениями о быстром возведении дома, что лишало гражданина возможности, ссылаясь на договор, требовать от другой стороны исполнения обязательств в срок.

    Предложенный для подписания договор необходимо внимательно изучить, так как надежность отношений во многом будет зависеть от этого. Для приобретателя жилого помещения в строящемся доме важными являются такие условия договора, как точное месторасположение не только дома, но и самой квартиры. На каком этаже находится квартира, в каком подъезде, куда выходят окна, метраж и другие особенности. Такие сведения лучше отразить не только в договоре, но и в плане из проектной документации, копию такого плана с очерченными границами квартиры следует подписать сторонам договора и приложить к договору в качестве неотъемлемой его части. Если покупателю жилья важны другие характеристики приобретаемого жилья, их обязательно следует отразить. К примеру, стены из монолита, окна из стеклопакета цвета дуба.

    Какой закон регулирует строительные работы в выходные дни?

    Очень важно, что будет внутри квартиры: какие батареи, сантехника, электропроводка. То же электричество некоторым приобретателям жилья приходится проводить самим, хотя они этого не ожидали.

    До принятия Закона о долевом строительстве нередки были случаи продажи совместно строящими фирмами одних и тех же квартир разным лицам. Теперь эта проблема решена: договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, и на квартиру регистрирующий орган налагает ограничение.

    По окончании строительства дома и принятия его в эксплуатацию гражданин, вложивший свои денежные средства в строительство дома, может зарегистрировать право собственности на жилое помещение.

    После введения в действие обсуждаемого Закона о долевом строительстве уменьшится количество фирм-посредников, привлекающих от своего имени денежные средства в строительство жилья. Согласно ст. 3 указанного Закона привлекать в строительство денежные средства граждан могут только застройщики, отвечающие требованиям этого Закона. Быть просто посредником в заключении договоров фирма не может, необходимо быть застройщиком с включением во все разрешительные документы первоначального застройщика. Это нововведение пресечет деятельность фирм-однодневок и подставных фирм, которые создавались застройщиками для того, чтобы возлагать ответственность перед гражданами на них.

    В случае неисполнения застройщиком своих обязательств или в случае ненадлежащего исполнения таких обязательств гражданин вправе обратиться в суд. Перед обращением в суд участнику долевого строительства необходимо отправить претензию в организацию, с которой был заключен договор. В претензии следует указать, какие нарушения были допущены стороной договора, стоимость причиненного ущерба, а также сроки, в которые сторона обязательства должна устранить эти нарушения.

    Выбор вида возмещения за неисполненное или ненадлежащим образом исполненное инвестором по договору обязательство предоставляется потребителю – гражданину, вложившему свои деньги в строительство жилья.

    Исковое заявление участника долевого строительства государственной пошлиной не облагается.

    Объем исковых требований участника долевого строительства зависит от закона, которым по вышеизложенным причинам необходимо руководствоваться: Законом о защите прав потребителей или Законом о долевом строительстве.

    Если инвестором были нарушены сроки окончания строительства дома по отношениям, возникшим до 1 апреля 2005 г., гражданин вправе выбрать на свое усмотрение четыре вида санкций, предусмотренных ч. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей.

    Поскольку цены на жилье слишком высокие, большинство пострадавших потребителей выбирают уменьшение цены за выполнение работы (оказание услуги).

    При этом, в случае предъявления потребителем требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара, в расчет принимается цена товара на момент предъявления потребителем требования об уценке или, если оно добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения о соразмерном уменьшении покупной цены (п. 3 ст. 24 Закона о защите прав потребителей).

    Как известно, на этапе строительства жилье дешевле уже построенного, в связи с чем в суд следует представить сведения о стоимости квадратного метра на момент предъявления иска. Это доказательство можно получить двумя способами: на основании заключения независимой оценки (это дорого, хотя все будет возмещено ответчиком при исполнении решения) или на основании прейскуранта цен застройщика, продолжающего продавать квартиры в уже построенном доме.

    По Закону о долевом строительстве за нарушение застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта такой участник вправе требовать выплаты неустойки (пени) в размере 775 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

    Приобретая жилье в строящемся доме, покупатель рассчитывается за каждый квадратный метр жилья, при этом в договорах застройщики очень часто предупреждают, что после последних замеров, которые проводит БТИ, площадь квартиры может не совпадать с размером по договору. Такие несовпадения могут составлять от 2 до 5 кв. м. Для инвестора это не большое отступление от проекта, а для покупателя сумма за 1 кв. м от 1000 долларов и выше значительна. Между тем обычно в договоре существует условие о том, что при несовпадении размеров квартиры перерасчет или возврат внесенных покупателем денежных средств не производится.

    Это является существенным нарушением прав участника долевого строительства.

    В этом случае потребитель вправе обратиться в суд с требованием о соразмерном уменьшении цены по ст. 7 Закона о долевом строительстве или по ст. 29 Закона о защите прав потребителей (требовать другого вида возмещения не имеет смысла, например, нельзя требовать безвозмездного устранения недостатков выполненной работы, ведь квартиру не расширишь).

    Если в договоре имеется приведенное выше в качестве примера условие, которым застройщик освобождается от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, то по Закону о долевом строительстве эти условия являются ничтожными.

    Согласно ст. 16 Закона о защите прав потребителей такие условия договора могут быть признаны судом недействительными, если они ущемляют права граждан по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

    В частности, приведенное в качестве примера условие договора ущемляет право потребителя требовать возмещения за недостаток товара, предусмотренное ст.

    18 и 29 Закона о защите прав потребителей.

    При таких обстоятельствах истцу необходимо заявить в суде дополнительное требование о признании договора недействительным в части этих условий.

    По искам о защите прав потребителей истец вправе требовать кроме возмещения материального ущерба также компенсации морального вреда, если такой вред ему был причинен неисполнением обязательств.

    Примеры

    …Истец обратился в суд с иском к ООО о взыскании неустойки, ссылаясь на то, что заключил с ответчиком договор на строительство коттеджа, но тот был построен с нарушением установленного договором срока.

    Решением суда иск был удовлетворен частично: в пользу истца взыскана неустойка в размере 11 125 000 руб. Кассационной инстанцией данное решение было изменено: размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца, снижен до 1 900 125 руб. Постановлением президиума городского суда указанное определение оставлено без изменения.

    Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ был удовлетворен протест, внесенный в порядке судебного надзора: вынесенные по делу судебные постановления отменены и дело направлено на новое судебное рассмотрение по следующим основаниям.

    В случае нарушения сроков сдачи готового объекта договором предусмотрена выплата подрядчиком заказчику неустойки за каждую неделю задержки в размере 0,1% от суммы договора. Однако суд первой инстанции, разрешая спор, взыскал в пользу истца неустойку за нарушение срока окончания строительства в размере 3% за каждый день задержки. При этом суд правильно указал на то, что, поскольку условие заключенного сторонами договора о размере этой неустойки ущемляет права истца по сравнению с правилами, установленными законодательством, указанное условие является недействительным и следует исходить из требований, предусмотренных Законом о защите прав потребителей.

    …Истец заключил с ответчиком договор бытового подряда на строительство дома на долевых началах. Во исполнение договора он внес на расчетный счет подрядчика 86 171 400 руб., а ему в собственность была предоставлена трехкомнатная квартира в упомянутом доме. Обнаружив, что квартира имеет существенные недостатки, истец счел свои права нарушенными. В связи с этим он обратился в суд с иском к ответчику о замене квартиры, взыскании неустойки, возмещении убытков и компенсации морального вреда.

    Городской суд в иске отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение отменила, указав следующее.

    Отказывая в иске, городской суд исходил из того, что согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы в квартире не выявлено монтажных и конструктивных недостатков, делающих невозможным проживание, а имеющиеся недостатки в отделке жилой площади устранимы, и истец вправе предъявить иск об их устранении.

    Как следует из содержания Закона о защите прав потребителей, в случае обнаружения недостатков в выполненной работе по договору бытового подряда заказчик по своему выбору осуществляет одно из предоставленных ему законом прав. В частности, он может потребовать от подрядчика замены переданной ему по договору бытового подряда квартиры ненадлежащего качества на аналогичную квартиру надлежащего качества.

    Вместе с тем Закон о защите прав потребителей не связывает осуществление этого права заказчика с характером обнаруженных им в выполненной подрядчиком работе недостатков и возможностью либо невозможностью их устранения.

    Как видно из материалов дела, переданная истцу по договору бытового подряда на строительство квартира имеет значительные недостатки в отделке. Согласно заключению строительно-технической экспертизы необходима полная смена оконных, балконных, внутренних дверных блоков, ремонт входной двери, полового покрытия, замена и ремонт сантехники, ремонт штукатурки, побелка потолков, поверхностей кухни, санузла, оклейка стен обоями.

    При таких обстоятельствах вывод суда о том, что истец вправе потребовать не замены переданной ему по договору бытового подряда квартиры ненадлежащего качества, а лишь устранения имеющихся в квартире недостатков, противоречит Закону о защите прав потребителей.

    …Между истицей и ООО был заключен договор о совместной деятельности по инвестированию в строительство жилого дома. По условиям этого договора истица обязана была оплатить ответчику сумму в размере 28 382 дол. США, а ответчик обязался построить и передать ей квартиру общей площадью 90,1 кв. м в жилом доме. Окончить строительство дома планировалось во втором квартале 2003 г.

    Истица свои обязательства выполнила полностью, оплатив оговоренную денежную сумму. Ответчик же не исполнил условия договора надлежащим образом.

    Квартира, переданная истице по договору, имеет общую площадь 87,6 кв. м (извлечение из технического паспорта по обмерам БТИ), т. е. на 2,5 кв. м меньше, чем было указано в договоре.

    При заключении договора истицей было оплачено за каждый квадратный метр площади квартиры по 315 дол. США. Таким образом, на 2,5 х 315 = 787,5 дол. США истицей было уплачено больше.

    Согласно ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе по своему усмотрению выбирать форму устранения недостатков. Истица выбрала соразмерное уменьшение покупной цены. Она отправила ответчику претензию о соразмерном уменьшении цены, однако ответчик отказался в добровольном порядке возместить ей стоимость недостающих, но оплаченных квадратных метров.

    На основании ст. 31 Закона о защите прав потребителей требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу) подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

    За нарушение предусмотренных этой статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, т. е. три процента за каждый день просрочки.

    Десятидневный срок исполнения окончился 27 июля 2004 г. На день предъявления иска сумма за нарушение сроков составила 2502 дол. США.

    Однако, согласно п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги). В связи с этим истица просила суд взыскать с ответчика сумму неустойки в размере 787,5 дол. США.

    Ответчик известил истицу об окончании строительства и возможности передать ей квартиру письмом от 29 января 2004 г., хотя по договору обязан был окончить строительство во II квартале 2003 г., т. е. до 31 июня 2003 г. Таким образом, просрочка исполнения договора составила 212 дней.

    Согласно п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги). Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

    В данном случае за нарушение срока исполнения договора (за 212 дней просрочки) ответчик был бы обязан выплатить истице 180 509,52 дол. США.

    Однако по закону сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа (п. 5 ст. 28 Закона). Поэтому истица потребовала выплатить ей сумму в размере: 28 382 (максимальная сумма неустойки) – 787,5 (неустойка) = 27 594,5 дол. США, что составляет 1,3% за каждый день просрочки исполнения договора.

    В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

    Пункт 6.5 заключенного между истицей и ответчиком договора содержал следующее условие: «Перерасчет внесенных средств при несовпадении размеров площади

    квартиры по договору и техпаспорту БТИ не производится». При заключении договора истица оплачивала денежную сумму из расчета за каждый квадратный метр жилья. Ей передали квартиру на 2,5 кв. м меньше, т. е. переплата составила 785,5 дол. США. Это достаточно крупная сумма денег. Кроме того, используя данный пункт, ответчик мог бы вообще предоставить ей квартиру общей площадью 10 кв. м. Таким образом, п. 6.5 ущемляет право истицы на предоставление товара надлежащего качества, а потому является недействительным.

    Школьный этап всероссийской олимпиады школьников по русскому языку
    в 2015/2016 учебном году
    4 класс
    Максимально возможный балл – 26
    Время на выполнение заданий – 60 мин.
    1. Расставьте ударения в словах.
    Квартал, свекла, щавель, договор, баловать, включишь, звонишь, облегчить, досуг, углубить.
    2. Сколько звуков в словосочетании «тонкошеее животное»? Почему?
    3. Выписать в один столбик родственные слова, в другой формы одного и того же слова.

    Общее имущество при строительстве многоквартирного дома

    Лес, лесник, прелесть, лесной, перелесок, лесники, лесенка, лесничий, лесничество, слесарь.
    Родственные слова
    Формы одного и того же слова

    4. Приведите пять фразеологических оборотов со словом «рука». Объясните их значения.
    5. Определите род существительных. Подберите к ним прилагательные, согласуя их с существительными. Заполни таблицу.

    Существительное
    Прилагательное
    Род

    Лебедь

    Зайка

    Мышь

    Картофель

    Бандероль

    Мозоль

    Тюль

    Фасоль

    Шампунь

    Овощ

    Рояль

    6. Подчеркнуть грамматическую основу в следующих предложениях:
    А. Дерево червь изнутри точит.
    Б. Конёк режет лёд.
    В. Весло задевает водоросли.
    Г. Мастер чинит телефон.
    Д. Встретить ночь готовится природа.

    7. Вопросительное предложение Строительство жилого дома завершено? можно превратить в повествовательное, заменив вопросительный знак точкой. А какие вопросительные предложения нельзя превратить в повествовательные таким путем? Привести два примера.

    8. Можно ли безударную гласную в слове «береза» проверить словом «белый»? Объясните.

    КЛЮЧИ
    Максимально возможный балл – 26

    1. Расставьте ударения в словах.
    Квартал, свекла, щавель, договор, баловать, включишь, звонишь, облегчить, досуг, углубить.
    Ответ: кварта
    ·
    ·л, све
    ·кла, щаве
    ·ль, догово
    ·р, балова
    ·ть, включи
    ·шь, звони
    ·шь, облегчи
    ·ть, досу
    ·г, углуби
    ·ть.
    Оценка: по 0,2 балла за каждое слово.
    Итого 2 балла.

    2. Сколько звуков в словосочетании «тонкошеее животное»? Почему?
    Ответ: 20. Последние две буквы в словах обозначают по два звука: и .
    Оценка: за ответ 1 балл; за объяснение 2 балла.
    Итого 3 балла.

    3. Выписать в один столбик родственные слова, в другой формы одного и того же слова.
    Лес, лесник, прелесть, лесной, перелесок, лесники, лесенка, лесничий, лесничество, слесарь.
    Родственные слова
    Формы одного и того же слова

    Ответ:
    Родственные слова
    Формы одного и того же слова

    Лес
    Лесник

    Лесник
    Лесником

    Лесной
    Лесники

    Перелесок

    Лесничий

    Лесничество

    Оценка: по 0,5 балла за каждое правильно указанное слово.
    Итого 4,5 балла.

    4. Приведите пять фразеологических оборотов со словом «рука». Объясните их значения.
    Ответ:
    Рукой подать рядом, близко.
    Работать не покладая рук работать усердно.
    Легкая рука о том, кто приносит удачу.
    Правая рука надежный помощник.
    Чужими руками жар загребать присваивать чужой труд.
    NB: возможны другие варианты.
    Оценка: по 0,5 балла за каждый указанный фразеологизм, по 0,5 балла за объяснение его значения.
    Итого 5 баллов.

    5. Определите род существительных. Подберите к ним прилагательные, согласуя их с существительными. Заполни таблицу.

    Существительное
    Прилагательное
    Род

    Лебедь

    Зайка

    Мышь

    Картофель

    Бандероль

    Мозоль

    Тюль

    Фасоль

    Шампунь

    Овощ

    Рояль

    Ответ:

    Существительное
    Прилагательное
    Род

    Лебедь
    Белый
    Мужской род

    Зайка
    Трусливый
    Мужской род

    Мышь
    Полевая
    Женский род

    Картофель
    Свежий
    Мужской род

    Бандероль
    Тяжелая
    Женский род

    Мозоль
    Больная
    Женский род

    Тюль
    Красивый
    Женский род

    Фасоль
    Спелая
    Женский род

    Шампунь
    Новый
    Мужской род

    Овощ
    Вкусный
    Мужской род

    Рояль
    Черный
    Мужской род

    NB: возможны другие варианты прилагательных.
    Оценка: по 0,2 балла за верное определение рода, по 0,2 за верно подобранное согласованное прилагательное.
    Итого 4,4 балла.

    6. Подчеркнуть грамматическую основу в следующих предложениях:
    А. Дерево червь изнутри точит.
    Б. Конёк режет лёд.
    В. Весло задевает водоросли.
    Г. Мастер чинит телефон.
    Д. Встретить ночь готовится природа.
    Ответ:
    А. Дерево червь изнутри точит.
    Б. Конёк режет лёд.
    В. Весло задевает водоросли.
    Г. Мастер чинит телефон.
    Д. Встретить ночь готовится природа.
    Оценка: по 0,3 балла за каждый верно определенный главный член предложения.
    Итого 3 балла.

    7. Вопросительное предложение Строительство жилого дома завершено? можно превратить в повествовательное, заменив вопросительный знак точкой. А какие вопросительные предложения нельзя превратить в повествовательные таким путем? Привести два примера.
    Ответ:
    Если в предложении есть слова «когда», «разве», «почему», «неужели» (возможны другие варианты), то предложение нельзя сделать повествовательным: Разве строительство жилого дома завершено? Когда строительство жилого дома завершено?
    Оценка: по 1 баллу за каждый приведенный пример.
    Итого 2 балла.

    8. Можно ли безударную гласную в слове «береза» проверить словом «белый»? Объясните.
    Ответ: можно, основываясь на этимологическом анализе. Слово «береза» образовано от очень древнего корня бе- со значением «блеск, белизна». Тот же корень в слове «белый».
    Оценка: 0,1 балла за ответ «можно», 2 балла за объяснение.
    Итого 2,1 балла.

    Общая сумма баллов 26 баллов.

    15

    Приложенные файлы

    Запись опубликована автором uploader в рубрике Прочее.

    О правах потребителей при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

    Основные права гражданина — участника долевого строительства определены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Федеральный закон). При этом к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

    При проведении контрольно-надзорных мероприятий в отношении юридических лиц, осуществляющих долевое строительство многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости, Управлением Роспотребнадзора по Тверской области (далее — Управление) установлены следующие основные нарушения:

    1.Нарушения сроков исполнения договора участия в долевом строительстве застройщиком, а именно нарушения, связанные с просрочкой передачи объекта долевого строительства (квартиры, иного недвижимого имущества) участникам.

    2. Нарушение правил передачи объекта долевого строительства участнику, установленные Федеральным законом.

    3.Нарушение застройщиком гарантий качества объекта долевого строительства, предусмотренных договором участия в долевом строительстве жилья.

    4.Включение в договор участия в долевом строительстве условий, ущемляющих права потребителя.

    Управление разъясняет, какие права имеют потребители в случае вышеперечисленных нарушений со стороны застройщика.

    Так, в соответствии статьей 6 Федерального закона застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

    В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

    В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину-участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Кроме того, в соответствии со статьей 9 Федерального закона в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. При этом застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

     Аналогичное правило распространяется на случаи, когда участник долевого строительства в соответствии с пунктом 1 части 1.1. статьи 9 Федерального закона обладает правом требования расторжения договора долевого строительства в судебном порядке. В этом случае застройщик обязан выполнить вышеуказанные действия в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора.

    За нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик также уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

    Следует учитывать, что моментом расторжения договора участия в долевом строительстве при одностороннем отказе от его исполнения участником считается день направления застройщику соответствующего уведомления, причем указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

    Застройщиками не всегда соблюдаются правила передачи объекта долевого строительства участнику, установленные Федеральным законом. Так, например, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Если застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства до ввода здания, в котором расположен такой объект, в эксплуатацию, это является прямым нарушением требований Федерального закона. Данное действие застройщика даже при наличии письменного согласия участника долевого строительства квалифицируется как ненадлежащее исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства. В этом случае участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, в том числе условиям договора, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона. Если застройщик не исполнит данные обязательства, то потребитель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

    Кроме того, отказ или уклонение застройщика от передачи объекта долевого строительства участнику может расцениваться как неисполнение либо ненадлежащее исполнение со стороны застройщика одного из существенных условий этого договора, а именно как просрочка передачи объекта долевого строительства участнику. Юридические последствия такого нарушения рассмотрены ранее.

    При нарушении застройщиком гарантий качества объекта долевого строительства необходимо учитывать следующее.

    В соответствии со статьей 7 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

    1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

    2) соразмерного уменьшения цены договора;

    3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

    Следует учитывать также, что в сложившейся ситуации с гражданином-участником долевого строительства применяется вышеуказанная норма, а не часть 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее-Закон).

    В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона.  В соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Однако для прекращения договора участия в долевом строительстве необходимо внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку этот договор считается заключенным и прекращает свое действие только после государственной регистрации соответствующего факта.

    Зачастую в договоры участия в долевом строительстве включаются условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, а именно:

    • нарушающие право потребителя, установленное статьей 32 Закона отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов;
    • устанавливающие более длительный (более 10 или 20 рабочих дней), чем предусмотренный Законом срок возврата денежных средств Участнику при расторжении договора (ч. 2 ст.

      Минимальное расстояние между многоэтажными домами согласно нормам строительства

      9 Федерального закона);

    • устанавливающие в качестве основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора срока просрочки внесения платежа участником долевого строительства меньшего, чем установлено законом (нарушение ч.3 ст. 6 Федерального закона)
    • устанавливающие в качестве основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора обстоятельства, которые не предусмотрены Федеральным законом в качестве оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

    В соответствии со статьей 16 Закона если в результате исполнения договора (пунктов договора), ущемляющего(их) права потребителя, у гражданина-участника в долевом строительстве возникли убытки, они подлежат возмещению  исполнителем в полном объеме.

    Если данные требования не будут удовлетворены застройщиком в добровольном порядке после подачи соответствующей письменной претензии, гражданин-участник в долевом строительстве вправе обратиться с иском в суд по месту нахождения организации, жительства или пребывания истца, заключения или исполнения договора.

    Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

    При этом потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

    Следует учитывать, что действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона, т.е. после 01.04.2005г. На отношения, вытекающие из договоров, заключенных до 01.04.2005 г., которые по своему содержанию (в подавляющем большинстве случаев) являются гражданско-правовыми договорами строительного подряда распространяются соответствующие нормы Гражданского кодекса о подряде, строительном подряде, Закон РФ от 07.02.1992 №  2300-1 «О защите прав потребителей».

    Строительство многоквартирного дома

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *