Страховка за квартиру по ипотеке

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕИпотека – кредит на много лет, поэтому банки стремятся минимизировать свои риски в этот столь долгий период. Страхование квартиры по ипотеке – процедура обязательная, хотя есть дополнительные виды имущественных страховок, оформляемых на добровольной основе.

Виды имущественного страхования и требования закона в 2020 году

Страхование имущества при заключении договора ипотечного кредитования делится на два вида: обязательное и добровольное.

Согласно действующему в России закону об ипотечном кредитовании, к разряду обязательных относится только страховка покупаемого объекта от гибели (утраты) и повреждения – при затоплении, возгорании и т.д. Все остальные разновидности страховок к обязательным не принадлежат.

Из дополнительных соглашений банки часто предлагают оформить личное страхование – здоровья и жизни заемщика, а также титульное страхование – защиту законного, подтвержденного юридически и документально, права собственности клиента банка на приобретенное в ипотеку жилье.

Важно! У многих банков и страховщиков есть комплексные предложения, включающие и все указанные виды защиты, и другие, например, страхование жизни. Следует помнить, что навязывание оплаты защиты от дополнительных рисков незаконно.

Какие риски покрывает страховка недвижимости

Защита от утраты и повреждения распространяется на случаи:

• пожаров;
• стихийных бедствий;
• аварий;
• взрывов;
• противозаконных действий третьих лиц и иных случаев, которые предусмотрены договором конкретного банка или страховой компании.

Важно! Объект недвижимости страхуется в пользу банка.

По условиям договора, если жилье будет повреждено в результате наступления страхового случая, компания погасит остаток задолженности клиента перед банком, исходя из страховой суммы. Как правило, таковая устанавливается равной размеру кредита, хотя банки иногда «накидывают» около 10% при расчете суммы, с учетом процентов. Но обычно предлагают страховку исходя из расчета полной стоимости жилья: это выгодно, поскольку тогда в возмещение входит не только остаток долга перед банком, но и размер уплаченного клиентом первого взноса. Т.е. в число выгодоприобретателей входит и заемщик.

Титульный страховой полис позволяет защититься от риска утраты права собственности – если, например, ипотечная сделка признана недействительной. Если для новостроек этот вид защиты не очень актуален, то при покупке на вторичном рынке оформление этого полиса крайне желательно – риск «попасть» на недобросовестного продавца довольно высок, даже если тщательно проверять все документы.

Важно! Титульное страхование стоит оформлять не более чем на 3 года, после которых оспорить сделку с недвижимостью будет уже нельзя.

Размер взносов по страхованию титула, в отличие от утраты/повреждения, неизменен на протяжении всех страховых периодов.

Стоимость страхования квартиры при ипотечном кредите

Размер страховой премии обычно составляет около 0.07-2% от предусмотренной договором страховой суммы. Точные параметры премии зависят от года возведения здания, местоположения, состояния залогового жилья, возраста и здоровья клиента и других нюансов.

Важно! Взносы уплачиваются ежегодно или разово за весь срок по согласованию со страховщиком.

Примеры расчетов для квартиры стоимостью 1.5 млн. р. приведены в таблице ниже.

Банк	Платеж по обязательной страховке в год, р.
«Уралсиб»	2145
Сбербанк	3375
«Тинькофф»	2748

Титульное страхование рассчитывается в индивидуальном порядке: так, например, в банке «Уралсиб» оно обойдется заемщику в 3135 р/год.

Порядок заключения договора и перечень документов

Чтобы получить страховой полис, следует подать документы, подписать договор и оплатить полагающиеся взносы. Обязательное страхование обычно оформляется сразу при подписании договора ипотечного кредитования. Другие виды можно оформить также личным визитом, или, если банк/страховая предоставляет такую возможность, провести оформление через Интернет.

Важно! Многие страховые предлагают продление уже имеющихся полисов в режиме онлайн.

Из документов в стандартном случае нужны:

• паспорт (понадобятся ксерокопии всех страниц);
• кредитный договор;
• заявление-анкета, заполняемая при оформлении договора;
• правоустанавливающие бумаги (свидетельство о собственности, договора купли-продажи, дарения или долевого участия, и др.);
• техпаспорт недвижимости;
• отчет об оценки стоимости жилья;
• копия разрешения из органов опеки, если собственник жилья или один из прописанных на жилплощади – ребенок;
• выписки со счетов клиента.

Требования к документам могут быть дополнены по правилам определенного банка или страховой фирмы.

Что делать при наступлении страхового случая

Итак, полис приобретен, и в некоторый момент наступил страховой случай – например, жилье пострадало от пожара. Порядок действий при этом следующий:

• не позднее чем через 24 часа уведомить страховую компанию о событии;
• желательно зафиксировать на фото и видео все последствия причиненного ущерба и передать их специалистам страховой компании;
• подать письменное заявление в установленной форме в предусмотренные договором сроки;
• подать обращение в структуры, уполномоченные заниматься расследованием происшествия, не позднее 24 часов с момента события;
• обеспечить возможность доступа специалистов страховщика к объекту для осмотра имущества, оценки ущерба и размера такового;
• сохранять поврежденное имущество в нетронутом состоянии до осмотра и фиксации повреждений специалистами.

Рекомендации заемщикам

Страхование – хороший способ снизить финансовые риски при наступлении непредвиденных ситуаций. Ипотека – долгосрочный кредит, и, хотя переплата за страховку на всем сроке выглядит достаточно существенной, имеет смысл не отказываться от дополнительных ее видов, выбрав оптимальное предложение из имеющихся.

Хотя большинство банков предлагают застраховать кредит в собственной страховой компании, у клиентов, как правило, есть возможность выбора между несколькими страховщиками, аккредитованными данным банком. Следует изучить предложения и тарифы страховщиков, чтобы выбрать самый выгодный, — возможно, альтернатива окажется дешевле.

Если на сайте компании есть калькулятор, следует произвести предварительный расчет, чтобы оценить финансовую сторону вопроса.

Следует также произвести некоторые расчеты на перспективу, изучив предложения страховщиков в контексте бонусов за переход к ним от других компаний. Возможно, в будущем это окажется выгодно.

Крайне важно тщательно изучить договор, особенно в разделе перечня страховых случаев и порядка возмещения, чтобы четко понимать, на какие случаи распространяется полис, и как следует действовать.

Если речь идет о покупке вторичного жилья, желательно оформить защиту титула на 3 года, это позволит минимизировать убытки, если сделка по какой-то причине будет признана недействительной.

Опасным моментом является выплата страховки при наступлении случая. Здесь заемщику необходимо действовать предельно четко и с соблюдением всех требований договора. Поскольку несвоевременная подача либо неправильная документальная фиксация события может послужить поводом для отказа в компенсации.

Оформление в ипотеку квартиры в новостройке и вторичной недвижимости проводится по идентичному сценарию. В обеих ситуациях возникает вопрос о необходимости страхования. Покупка жилья в новостройке обойдется для покупателей дешевле, особенно, если оно находится на нулевом цикле строительства. Нормативно-правовые источники, регулирующие ипотечную операцию, определяют обязательным условием для возможности ее реализации только наличие предмета залога. Поскольку квартира в новостройке не имеет статуса предмета собственности, то вопрос о необходимости его страхования не рассматривается. Для обеспечения банка гарантией возврата предоставленных в кредит денежных средств, оформляется страхование жизни, здоровья и трудоспособности заемщика в пользу банковского учреждения. Закон не определяет такой вид страховки обязательным, однако финансовые учреждения без него не выдадут кредит, поскольку стремятся минимизировать свои риски.

Каковы особенности?

Главным фактором, определяющим порядок оформления ипотечного кредитования, предметом которого является квартира в строящемся доме, является стадия строительства, актуальная на момент составления документов по сделке. Обязательно оформление страховки, предметом которой являются недвижимость или ее конструктив, здоровье и жизнь заемщика, а также право собственности на жилье. Страховые компании и банковские учреждения стремятся увеличить свою доходность и при этом минимизировать риски сотрудничества с клиентами. По этой причине перед заключением сделки, они тщательно изучают объект и оформляют на него страховку.

Стоимость конструктива соответствует 0,3% от цены недвижимости. При покупке недостроя в кредит, банк вправе требовать от заемщика застраховать не только недвижимость в целом и связанные с ней риски, но и определенные части жилища, такие как окна, двери и другие отдельные фрагменты. По этой причине расходы на приобретение недостроенного объекта могут быть увеличены за счет необходимости дополнительного страхования.

При покупке квартиры в новостройке, находящейся на нулевом уровне, от заемщика не будут требовать страхования конструктивных элементов, поскольку на момент оформления ипотеки, они отсутствуют. Для такого приобретения займодатель требует только страховку жизни страхователя. Поэтому расходы на ипотечное страхование буду значительно снижены. Они будут соответствовать от 0,2 до 1,5% от стоимости приобретения. На выбор величины процента оказывают влияние возраст заемщика, уровень его доходов и вид деятельности.

Виды страховых договоров

Страховой договор на объект ипотеки в строящемся доме оформляется в два этапа. На момент сделки покупки недвижимости в новостройке страхуется только жизнь заемщика, что актуально при отсутствии конструктивных возведений. В процессе строительных работ в страховую программу включается дополнительный продукт, направленный на страхование имущества. При приобретении квартиры в ипотеку возможно два сценария страховых отношений, за счет оформления:

• Комбинированного договора, в котором включены оба вида страхования;
• Отдельных соглашений, оформляемых по мере необходимости;
• Отдельных договоров, составляемых единовременно, но действие каждого активируется при определенных обстоятельствах.

По каждому договору выгодоприобретателем является кредитная организация. Страхователь может быть заинтересованным в выплате лицом при условии погашения остатка задолженности по ипотеке из средств страхового возмещения. Для комбинированного договора каждая часть его положений будет действовать только после получения страхователем права собственности на ипотечное приобретение, что должно быть оформлено дополнительным соглашением.

Особенности страхования дольщиков

Для приобретения в кредит недвижимости, не введенной на момент оформления сделки в эксплуатацию, характерно дополнительное страхование рисков, выраженных в невозврате вложенных в строительство средств. Такой вид страхования относится к категории добровольного. Он актуален при покупке объекта новостройки на ранней стадии строительства. Поскольку объектом страхового продукта является не недвижимость, а личные денежные средства заемщика, то он не является обязательным, поскольку не преследует интересы третьих лиц, а минимизирует риски страхователя. Продукт не популярен, поскольку приобретатели в первую очередь стремятся выполнить требования субъектов, от которых зависит решение о выделение средств на покупку, и сэкономить на остальных статьях расхода.

Тарифы ипотечного страхования не отличаются от аналогичных параметров, характерных для классических вариантов страховых услуг. Расценки на страховку от финансовых рисков зависят от рейтинга застройщика, являющегося продавцом недвижимости, а также от стадии строительства, на котором находится объект в момент заключения сделки.

Страховка рисков невозврата инвестированных в строительство средств не входит в базовый пакет. При желании защитить свои права заемщику необходимо обсудить со страховщиком вопрос о включении услуги в комплексный продукт. Ввиду участившихся случаев недобросовестного выполнения обязательств застройщиками, увеличения количества дольщиков, права которых были ущемлены и масштабности нарушений в этой сфере, тариф по этому виду риска отличается повышенными параметрами.

Страхование ипотечной новостройки отличается от страхования вторичного жилья, приобретенного в кредит. При покупке квартиры в доме, находящемся на нулевой стадии строительства, заемщику придется страховать только собственную жизнь и здоровье. Поскольку на момент заключения сделки дом еще не достроен, то ее предметом является абстракция, что приравнивает такой кредит к целевой финансовой заемной помощи. Отсутствие прав собственности на объект свидетельствует о невозможности страхования имущества, которое фактически отсутствует. Страховка конструктивных элементов не позволяет защитить риски банка. Поскольку право собственности возникает через несколько месяцев после сдачи дома госкомиссии, то страховое оформление квартиры возможно только после получения заемщиком права владения в случае, если им на этот период еще не выплачена ипотека.

Советуем почитать: Страхование риска потери права собственности на заложенное имущество по ипотеке 0/5 (0 голосов)

При покупке квартиры в ипотеку клиенту банка есть о чем волноваться, помимо страхования, но внимательно подойти к оформлению полиса все же необходимо — чтобы потом не кусать локти.

Кредитное страхование — один из двигателей всего рынка: и life, и nonlife. Именно на него (помимо ОСАГО) чаще всего жалуются клиенты. Причина не только в том, что между страховой и клиентом есть «прослойка» в виде банка, но и в комплексности этого вида. Обычно банк требует застраховать не только сам объект залога (квартиру или дом), но и жизнь заемщика, а также право собственности (титул). И продавец (банк), и «поставщик услуги» (страховая компания) заинтересованы в навязывании клиенту максимального пакета. А клиент, которому и так платить проценты по кредиту, естественно, хочет минимизировать затраты. Давайте разбираться, что из ипотечного пакета обязательно, а от чего можно отказаться.

Начнем с того, что единственным обязательным по закону видом страхования при ипотеке является страхование залога — согласно ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 35 данного закона гласит, что, если нарушается непрерывность страхования, банк вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по кредиту, то есть возврата всей суммы.

Вопрос страховой суммы — отдельная тема, причем очень важная, так как от нее зависит размер платежа по договору. Как правило, в большинстве договоров страховая сумма равна телу кредита (иногда плюс 10—15% для гарантий того, что она покроет все, с учетом штрафов за просрочку платежей). Эта сумма уменьшается вместе с телом кредита год от года. Правило действует вне зависимости от того, заключили вы договор сразу на весь срок кредита или только на год с последующим перезаключением.

Однако стоит рассмотреть возможность расширения суммы, обозначенной в полисе, до полной рыночной стоимости квартиры. В противном случае при утрате жилья вы не сможете вернуть свой первоначальный взнос по кредиту. Вы можете заключить дополнительный договор страхования не только конструктива, но и отделки квартиры, а также имущества внутри нее. Рекомендуется включить также страхование своей ответственности перед третьими лицами, так как нанесенный соседям ущерб от аварии в вашей квартире обычное страхование имущества, естественно, не включает. А платить по кредиту и оплачивать соседям восстановительный ремонт может оказаться слишком большой нагрузкой для ипотечника.

Страхование жизни и титула по закону не является обязательным, так что в теории от них можно отказаться. На практике же большинство банков предлагают «льготный» (пониженный) процент по кредиту при заключении комплексного договора ипотечного страхования. И если вы отказываетесь страховать жизнь, то вам могут предложить такую ставку, что уже и кредита не захочется. Отказ от страхования жизни и титула может снизить страховой взнос на 60—80%, но обычно повышение ставки банком даже на 1,5—2 процентных пункта сводит на нет экономию на этой части страховки.

К тому же риск смерти заемщика и потери им трудоспособности / получения инвалидности, на мой взгляд, все-таки стоит застраховать, чтобы долги перед банком не ложились на плечи наследников или родственников, вынужденных содержать потерявшего трудоспособность.

Если банк требует оформить полис в какой-то конкретной компании, это нарушение ФЗ «О защите конкуренции» и постановления правительства РФ № 386 — можете смело жаловаться в ФАС. У вас в любом случае должен быть выбор из аккредитованных банком страховых компаний.

То есть в теории вы можете предоставить при оформлении кредита уже действующий договор страхования жизни со сроком не менее срока кредитного договора и на сумму не меньшую, чем тело кредита. Однако на деле банк вряд ли примет ранее заключенный договор с неаккредитованной компанией. Во-первых, страховая документация (полис и правила) вашего личного договора, скорее всего, отличается от согласованной банком. Во-вторых, банк точно не устроит, что выгодоприобретателем являетесь вы, а не он.

К тому же набор рисков в стандартном полисе страхования жизни (СЖ) может отличаться от того, который требует кредитор. Например, применительно к кредитному страхованию некоторые госбанки требуют обязательного включения в договор риска временной потери трудоспособности, что не входит в базовый набор риска по страхованию жизни (смерть по любой причине, смерть от несчастного случая, инвалидность I и II группы по любой причине и в результате несчастного случая).

Можно заключить с компанией договор-райдер на страхование дополнительных рисков. Например, онкострахование или от террористических актов (обычно эти риски не входят в стандартное покрытие СЖ). Многие ипотечники полагают, что полис, купленный при выдаче кредита, покрывает такие риски, как сломанный палец или ожог. Однако это заблуждение. Если вы не заключили договор на страхование от несчастного случая, никаких выплат вам не положено — палец придется лечить за свой счет.

Стоит отметить, что по любому дополнительному договору выгодоприобретателем являетесь вы сами, а не банк. А вот стандартный договор страхования вашей жизни и залогового имущества всегда заключается в пользу банка: при наступлении страхового случая ваш кредит будет погашен, а остатки суммы получите вы или ваши наследники.

Необязательным, но желательным хотя бы в первые три года видом, обычно включающимся в пакет ипотечника, является страхование титула, то есть права собственности. Оно нужно на случай, если договор купли-продажи квартиры будет по какой-то причине признан недействительным.

Многие банки не возражают против оформления титульного страхования только на первые три года владения недвижимостью. Однако при этом нужно понимать, что если объявятся собственники квартиры, не участвовавшие в сделке, но имевшие на нее права (например, незаконно обойденные во время приватизации), то риск ее потери ляжет на вас. Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной составляет три года — если один из участников сделки ее опротестовал. Но в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня сделки.

Отказ от страхования титула даст вам возможность сэкономить около 0,15% от суммы кредита в год (то есть при теле кредита в 5 млн рублей — около 7 500 рублей). Так что решайте сами, стоит ли рисковать.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Большинство ипотечных кредитов в России оформляется под залог приобретаемой недвижимости (квартиры, комнаты или дома), поэтому при подписании договора банк требует оплатить программу страхования. Обычно страхуется предмет залога, право собственности на него, а также жизнь, здоровье и платёжеспособность заёмщика. Как правило, банк сотрудничает с несколькими страховыми компаниями, поэтому клиент может выбрать наиболее выгодное предложение или оформить комплексный пакет услуг. Согласно ФЗ-102 (закон о выдаче и обслуживании ипотечного кредита), клиент обязан застраховать только предмет залога, остальные полисы оформляются на его усмотрение.

Программы страхования, предлагаемые на российском рынке, различаются стоимостью и перечнем страховых случаев. Традиционно более дорогими являются индвидуальные договоры страхования, учитывающие риски конкретного заёмщика (например, получение травмы для работника опасного производства). Кредитные специалисты склонны навязывать клиентам стандартные программы страхования жизни и здоровья (присоединение к коллективному договору страхования), поэтому перед подписанием документов важно ознакомиться со стоимостью, перечнем страховых случаев и другими параметрами полиса.

Какие виды страхования оформляются для ипотечного кредита?

Требования к программам страхования зависят от конкретного банка, выдающего ипотечный кредит. Например, при оформлении ипотеки на загородный дом через Сбербанк клиент должен оформить полис в дочерней структуре Сбербанк Страхование, оплатить нужно только защиту залогового имущества (без земельного участка). Клиенты банка ВТБ обязательно оплачивают страхование недвижимости от повреждений, а также доступна защита титула (права собственности) на жильё. В целом, заёмщикам предлагают четыре вида страховых программ.

Защита предмета залога от порчи или утраты (конструктив). Этот полис обязателен для оформления всеми
плательщикам ипотечных кредитов. Программа защищает заложенные дома, квартиры или комнаты до момента погашения задолженности. Страховыми случаями по конструктиву признаются природные катаклизмы (наводнение, пожар), нанесение ущерба третьими лицами (ограбление), повреждение конструкций здания (например, отслаивание облицовочного материала). Стоимость страхования конструктива зависит от материала несущих конструкций, года сдачи объекта недвижимости, наличия несогласованных перепланировок и типа оборудования для обогрева и приготовления еды. Например, дома с деревянными перекрытиями, сданные ранее 1975 года и оборудованные газовыми плитами, отличаются самой высокой стоимостью страховки. Наиболее выгодный вариант для клиента — квартира в монолитном доме, оборудованная электрической плитой, без дополнительных перепланировок.

Защита заёмщика от потери прав собственности на недвижимость (титул). Этот полис рекомендуется оформлять клиентам, приобретающим жильё на вторичном рынке. Страховка защищает право собственности клиента в течение трёх лет (срок исковой давности по имущественным спорам). Страховыми случаями по титулу является аннулирование сделки из-за недееспособности (или ограниченной по суду дееспособности) продавца, введения сторон в заблуждение, отсутствия согласия супруга контрагента или получателя ренты. Стоимость страхования титула зависит от количества предыдущих собственников жилой недвижимости, наличия записей о прошлых обременениях (аресты, залоги, регистрация несовершеннолетних), а также срока эксплуатации дома. Например, страховка титула покупателя бывшей коммунальной квартиры в доме дореволюционной постройки обходится дороже всего.

Жизнь, здоровье и платёжеспособность заёмщика (программы страхования жизни). Законодательство не обязывает клиентов оплачивать подобные полисы, однако большинство банков настаивает на оформлении страховки, чтобы предложить выгодную процентную ставку. Программа страхования защищает интересы банка (кредитора) в случае получения клиентом (заёмщиком) инвалидности, ухода из жизни или недобровольной потери работы (вследствие сокращения штата или ликвидации компании). Страховыми случаями признаётся получение инвалидности I и II группы, летальный исход ввиду внешних обстоятельств, а также увольнение клиента по приказу работодателя. Стоимость программ зависит от возраста, профессии и состояния здоровья заёмщика, а также репутации работодателя.

Пакетные предложения для клиентов (конструктив, титул, жизнь и здоровье, финансовая страховка). В таком случае клиент оплачивает комплексную программу защиты, соглашаясь на стандартные условия банковской организации. Обычно пакетные страховки настойчиво предлагаются кредитными специалистами на этапе подачи документов, все полисы оформляются в одной страховой компании. Стоимость пакетного страхования для заёмщика ниже индивидуальных программ, однако перечень страховых случаев не учитывает конкретную ситуацию. Например, в финансовой страховке не указывается случай ликвидации работодателя из-за изменений в законодательстве, программа страхования жизни не признаёт страховым случаем травму ввиду ДТП. Клиентам, планирующим оформлять ипотечный кредит, рекомендуется сравнить предложения всех страховых компаний, сотрудничающих с банком и оформить отдельные полисы.

Как рассчитывается стоимость страховки по ипотечному кредиту?

Пользователь ипотечного кредита обычно оплачивает страховую премию (стоимость полиса) раз в год до момента погашения задолженности, поэтому заёмщику выгодно как можно скорее закрыть договор. Рассчитать стоимость страхового полиса по ипотечному договору можно самостоятельно, руководствуясь калькулятором на сайте банка или страховой компании. Также информацию предоставляет кредитный специалист или страховой брокер, предлагающий клиенту полис. Стоимость страховки рассчитывается с учётом следующих показателей.

Сумма общей задолженности перед банком на дату подписания договора страхования. Соглашение о страховании подписывается ежегодно до выплаты ипотечного кредита, поэтому стоимость полиса пересчитывается в зависимости от остатка задолженности. Сумма обязательства включает основной долг, а также процентные платежи, штрафы и пени (если клиент допускает просрочки). Например, клиент оформил ипотеку на сумму 18 миллионов рублей, поэтому платежи по страховке в первый год составляли 36 тысяч рублей. Год спустя за счёт досрочных погашений и продажи ликвидной недвижимости задолженность клиента уменьшилась до 10 миллионов рублей, поэтому платежи по страховке составляли 12 тысяч рублей в год. Конкретные значения зависят от выбранной заёмщиком страховой компании.

Процентная ставка, по которой выдан ипотечный кредит (или коэффициент страховой компании). Большинство страховых компаний рассчитывает стоимость полиса с учётом процентной ставки, предоставленной банком. Например, клиент оформил льготную военную ипотеку по ставке 8% годовых — в этом случае коэффициент составляет 0.08. С точки зрения страховой компании, чем выше процентная ставка по ипотеке, тем больше риск невозврата кредита и дороже программа страхования. Коэффициенты, рассчитанные страховой компанией, обычно примерно равны процентной ставке.

Стоимость каждой программы страхования (или тариф страховой компании). Это показатель представляет собой процент от суммы оставшейся задолженности по ипотечному кредиту. Например, полис страхования имущества в банке ВТБ стоит около 0.33% от оставшейся суммы задолженности. Как правило, страхование залога оплачивается по самому высокому тарифу, далее следуют программы защиты жизни и здоровья заёмщика (около 0.2% от суммы задолженности в среднем) и титульное страхование (не более 0.18% от суммы задолженности). Тарифы устанавливаются каждой страховой компанией индивидуально, зависят от возраста и состояния здоровья заёмщика (для страхования жизни), его профессии и положения работодателя (для финансовой страховки), технического состояния и количества сделок с недвижимостью (для страхования титула и залога).

Стоимость страхового полиса для клиента складывается из следующих показателей:

• Страховая сумма (или сумма покрытия). Эта величина отражает сумму возможных выплат при наступлении страховых случаев, указанных в полисе. Например, страховая сумма по программе защиты титула составляет 800 тысяч рублей. Если сделка с недвижимостью будет признана недействительной из-за недееспособности продавца (страховой случай согласно полису), клиент получит компенсацию в размере 800 тысяч рублей. Размер страховой суммы обычно указывается в кредитном договоре и составляет остаток задолженности, умноженный на установленное число процентов (например, ставку по ипотеке). Например, заёмщик оформил ипотеку на сумму 8 миллионов рублей, страховая сумма превышает это значение на 10%. Сумма покрытия в этом случае составляет (8 000 000*1.1) = 8 800 000 рублей — такой объём средств получит клиент при наступлении страхового случая.
• Страховая премия (или обязательный платёж клиента). Эта величина отражает стоимость страховки, ежегодно оплачиваемую заёмщиком до момента закрытия ипотечной задолженности. Например, клиент оформил страхование жизни в компании ВСК с покрытием 10 миллионов рублей, страховая премия составляет 36 690 рублей в год. Страховая премия обычно указывается в договоре со страховой компанией, равна произведению суммы покрытия и страховому тарифу данной компании. Например, заёмщик оформил ипотечный кредит на сумму 6 миллионов рублей, подключил договор страхования залога по тарифу 0.33% и суммой покрытия 6 600 000 рублей. В этом случае ежегодная страховая премия (или стоимость страховки) составляет (6 600 000*0.0033) = 21 780 рублей.

Российское законодательство позволяет клиентам перезаключать (продлевать) договор страхования с текущей организацией либо каждый год обращаться в новую страховую компанию, аккредитованную банком. Второй вариант позволяет плательщику сэкономить на оплате страхового полиса и уменьшить итоговые расходы на ипотеку.

Как снизить стоимость страховки по ипотечному кредиту?

При оформлении долгосрочной (срок погашения превышает 10 лет) ипотеки на крупную (свыше пяти миллионов рублей) сумму переплаты по программам страхования могут достигать 3-5% от цены приобретаемой недвижимости. Снизить расходы на оплату полисов можно несколькими способами.

Внесение максимально возможного первого взноса. Страховая сумма и ежегодный обязательный платёж клиента зависят от остатка задолженности по ипотечному кредиту, поэтому рекомендуется уменьшить эту величину. Например, клиент может внести часть платежа за счёт собственных средств и сбережений, использовать материнский капитал или средства на кредитной карте, чтобы заранее уменьшить задолженность.

Самостоятельное оформление страхового полиса до визита в банк. Как правило, кредитные специалисты предлагают клиентам пакетные программы страхования, включающие титул, конструктив и программу защиты жизни и здоровья. Если клиент самостоятельно заполнит заявку на выгодный полис в аккредитованной страховой компании, итоговую стоимость программы можно снизить. В целом тарифы страховых компаний регулярно меняются, поэтому клиенту рекомендуется ежегодно отслеживать уровень цен и переоформлять полис на более выгодных условиях.

Оформление документов на страховку онлайн. Многие страховые компании (например, Сбербанк Страхование, Альфа-страхование) предлагают клиентам скидки до 30% за оформление полиса через официальный сайт. Заявку можно подать после получения предварительного одобрения ипотеки, затем представить кредитному специалисту уже оплаченный полис.

Использование специальных предложений, акций и программ лояльности. Если оформлять ипотеку в зарплатном банке или финансовой организации, обслуживающей другие продукты клиента (депозиты, кредитные карты), пользователю могут предложить бесплатный полис или сделать скидку. Например, Альфа-страхование предлагает ипотечным заёмщикам бесплатное обслуживание полиса в течение первого месяца.

Обращение в страховую компанию, уже оформлявшую полис для заёмщика. Если плательщик ипотечного кредита пользуется другими страховками аккредитованной компании (например, ОСАГО, КАСКО), новый продукт предоставят со скидкой. Например, заёмщик страховал дачный дом в компании Сбербанк Страхование, затем обратился в Сбербанк за ипотечным кредитом и получил скидку на программу защиты залогового имущества.

Оплата комплексного договора. Если клиент приобретает жильё на вторичном рынке или банк существенно снижает процентную ставку при оплате пакета страховых услуг, выгодно выбирать комплексный договор. Мультиполисы (или пакетные программы страхования ипотечных заёмщиков) обычно предоставляются со скидкой до 30%, после первого года выплаты ипотеки клиент может отказаться от ненужных программ и снизить расходы.

Внесение опережающих платежей (частичное досрочное погашение ипотеки). Если клиент оплачивает пакетную страховку в одной компании на протяжении срока действия кредита, уменьшить расходы помогут опережающие платежи. Например, клиент оформил ипотеку на сумму 4 миллиона рублей и в первый год за счёт опережающих платежей уменьшил задолженность до 2 миллионов рублей. Стоимость страховки в следующий год снизилась на 50%.

Рефинансирование ипотечного кредита. Если клиент выплатил более 70% задолженности по жилищному кредиту и сумма ипотеки не превышает полутора миллионов рублей, можно рефинансировать займ в другом банке без предоставления залога. Если сумма задолженности велика, за рефинансированием следует обращаться в банк, предлагающий более выгодные страховые продукты.

Итоги

Программа страхования ипотечных заёмщиков включает конструктив (защита залогового имущества), титул (защита прав собственности заёмщика) и страхование жизни (защита здоровья и платёжеспособности заёмщика). Согласно закону, клиент обязан застраховать залог (оформить конструктив), остальные полисы оформляются по желанию заёмщика. На практике кредитные специалисты предлагают оплатить комплексную программу страхования (титул, конструктив, жизнь, платёжеспособность), чтобы получить скидку и снизить процентную ставку. Клиенту рекомендуется заранее изучить список аккредитованных банком страховых компаний и их тарифов, чтобы выбрать наиболее выгодный полис.

Стоимость программы страхования по ипотеке зависит от остатка задолженности, тарифа страховой компании и суммы покрытия. Как правило, наиболее высокими являются тарифы на страхование залога (недвижимости), для вторичного жилья в старом фонде также дорого обойдётся защита титула. Уменьшить расходы на оплату страховки поможет внесение максимального первого взноса, самостоятельный выбор полиса, участие в бонусных программах данной страховой компании. Также клиентам рекомендуется ежегодно проверять текущие тарифы аккредитованных страховых компаний, чтобы выбрать выгодное предложение.

На главную / Категории / Статьи и аналитика по ипотеке

При оформлении кредитного договора на новостройку так же как при любой ипотеке, возникает вопрос о страховании. Но для покупателей новостройки, особенно на нулевом цикле, страховка обойдется дешевле. Главное – все правильно сделать…

Классика жанра

Традиционное ипотечное страхование представляет собой «три в одном»:

1. страхование жизни заемщика на полную стоимость кредита плюс проценты по нему;
2. страхование собственно недвижимости (конструктив);
3. страхование титула (права собственности).

Помимо страхования конструктива (банки требуют застраховать стены, перекрытия, окна, входную дверь), которое является обязательным, можно дополнительно застраховать и отделку, когда таковая появится (после ремонта). В большинстве случаев это имеет смысл, поскольку в новом доме, продающемся без отделки, как правило, делается достаточно дорогой ремонт, составляющий 20-30% от цены квартиры, а то и все 50-70% – все зависит от размаха и возможностей владельца. А отделка – это именно то, что может пострадать в первую очередь при заливах, пожарах и прочих катаклизмах. Но это дело сугубо добровольное: банк-кредитор убранство вашего жилья вовсе не интересует.
А вот титульное страхование при ипотеке сейчас становится совсем необязательным, даже при ипотеке с вторичным жильем. Как признался «Собственнику» Алексей Козьмин, начальник отдела андеррайтинга страхования имущества и ипотеки страховой группы «УралСиб», банков, предъявляющих такие требования, сейчас уже меньшинство. А уж при кредитовании и страховании только что построенного жилья страхование титула и вовсе становится бессмысленным: сделок с квартирой еще не было, нарушить чьи-то права еще никто не мог, так что и посягать на право собственности заемщика тоже никто не может.
Новое дешевле

В этом, собственно, и состоит главное отличие страхования кредитной новостройки: кроме жизни заемщика, страховать как бы и нечего. Пока дом не построен, имущества как такового еще нет, нельзя застраховать даже конструктив, не то что отделку. После сдачи дома госкомиссии проходит, как правило, еще немало месяцев, прежде чем появится право собственности, которое теоретически можно застраховать, только это совершенно никому не нужно: ни заемщику, ни банку.

Так что же страховать, покупая новостройку?

«При выдаче ипотечного кредита обязательным, на основании Закона об ипотеке, является только лишь предмет залога, – отмечает начальник отдела ипотечного страхования «Московской страховой компании» Вера Выжул. – При кредитовании под покупку новостройки, еще не обладающей статусом предмета собственности, о страховании предмета залога не может быть и речи: предмета пока нет. Многие банки в качестве гарантии возврата денег требуют заключать договор страхования жизни и здоровья заемщика в пользу кредитора – этот вид страхования не обязательный, но, являясь одним из требований кредитного договора, обязывает заемщика становиться страхователем по личному страхованию».
В итоге страховой договор по ипотечным новостройкам делится на две фазы: до и после возведения конструкций. До – страхуется жизнь заемщика, после – добавляется страхование имущества. Как рассказал «Собственнику» Козьмин, при получении ипотеки через АИЖК существуют и отдельные договора по жизни и имуществу, и комбинированные, когда оба эти вида страхования включены в один договор. При страховании заемщика, покупающего новостройку, можно заключить комбинированный договор, просто часть его положений по имуществу не будут действовать до вступления страхователя в права собственности. Эта часть договора вводится в действие дополнительным соглашением.
Выгодоприобретателем (тем, кому положены выплаты по страховому случаю) по договору страхования, по сути, всегда является кредитующая организация. Страхователь или его наследники могут указываться в тексте договора выгодоприобретателями, но с обязательным погашением остатка ссудной задолженности из средств страхового возмещения, подчеркивает Выжул.
Страхование дольщиков

При вложении средств в недострой (то есть при покупке новостройки на ранних стадиях строительства, а то и вовсе на нулевом цикле) возникает еще один вид страхования, не имеющий места на вторичном рынке недвижимости, – это страхование финансового риска невозврата вложенных в строительство средств.
Но к страхованию недвижимости он отношения не имеет, является сугубо добровольным и, на самом деле, не очень распространенным. При количестве обиженных дольщиков в нашей стране и масштабах случавшихся нарушений в этой области тариф по этому риску должен быть очень высоким. Впрочем, при желании этот вид страховки можно обсудить со страховщиком в индивидуальном порядке – в базовый пакет он не входит. «Права покупателя могут быть застрахованы, – замечает Вера Выжул, – но набор рисков не очень велик и не всегда отражает реальные желания страхователей. Этот вид страхования относится к финансовым рискам и обязательным при заключении кредитного договора не является».

Тарифы по всем видам страхования, связанным с ипотекой, никак не отличаются от классических вариантов этих страховок. По жизни и здоровью тариф сильно зависит от возраста (с 18 лет – 0,24-0,18% от страховой суммы; ближе к 65 годам – 3-4%). Причем большинство компаний не требует справок от врачей и прохождения обследования, пока страховая сумма не начинает приближаться к $200 тыс.
Конструктив страхуется, в среднем по рынку, по тарифу 0,13-0,2% для квартир. Страхование загородного дома обходится дороже, поскольку там возникают принципиально иные риски.
Титульное страхование обходится обычно в 0,25-0,4% от стоимости квартиры.