Содержание

Она может предоставляться арендаторов совместно с расчётом арендной платой за двенадцать месяцев. Какая дополнительная информация потребуется для расчета Существует целый ряд причин по которым может быть произведен перерасчет уже начисленной арендной платы Когда проводятся специальные торги, на которых продается право арендного пользования, начальная сумма определяется законодательством об оценочной деятельности. После торгов заключается договор аренды с уже обозначенной ценой за год. Важно знать, что расчёт суммы аренды делается с учётом количества полных месяцев, когда использовался участок. Исчисление размера платежа производится при возникновении права на территорию, если:

  1. Они возникли до пятнадцатого числа месяца включительно.

Раздел 2. теория производства

е. (на 1500 у. е.), второго – до 26 050 у. е. (на 550 у. е.).

Инфо

Задача 7 Постановка задачи: Допустим ежегодный доход потребителя 30 000 у. е. В первый год он потребляет 80 % своего дохода. Определите потребление первого и второго годов, если процентная ставка в экономике составляет 8 % годовых и потребитель получил прибавку к зарплате во второй год в размере 3000 у.

е. Технология решения задачи: Потребление в первых год составляет: 30 000 * 0,8 = 24 000 у. е. Оставшаяся часть 6000 у. е. сберегается. Если потребитель положит деньги в банк, это позволит ему на следующий год увеличить потребление на 6000 * 1,1 = 6600 у.
е. Следовательно, во второй год потребление составит 30 000 + 3000 + 6600 = 39 600 у. е. Ответ: С1 =24 000 у.

Задача №141. расчёт цены земли

Задача 10 Постановка задачи: Потребитель имеет вклад в банке, на который он планирует получить 600 у. е. через год, 400 у. е. через 3 года и 800 у. е. через 5 лет. Ставка процента в экономике 10 % годовых. Определите сегодняшнюю ценность будущих доходов потребителя.

Технология решения задачи: Чтобы получить текущую ценность будущих доходов потребителя, необходимо их дисконтировать: Ответ: 1342,87 у. е. Задачи на расчет земельной ренты, цены земли и арендной платы Задача 11 Постановка задачи: Владелец земли, получающий 25 000 у.
е. ежегодной ренты, решил её продать. Какова будет цена земли, если ставка банковского процента составляет 5 % в год. Технология решения задачи: Цена земли определяется по формуле Ответ: 500 000 у. е. Задача 12 Постановка задачи: Определите, как изменится цена земли, если годовая земельная рента повысится с 2100 до 2800 $, а процентная ставка останется 7 % годовых.

Практическая работа№7

В таком случае, доначислить, либо полностью вернуть деньги, если договор заключен на срок больше года, можно в течение двадцати дней, после заключения дополнительного соглашения. Когда арендатором не представляется расчет оплаты аренды, в обозначенный срок она считается по закону и не подлежит перерасчёту.

Важно

Если размер аренды больше начисленной суммы, арендатор должен его выплатить в двадцатидневный срок с дня подачи расчёта. Условия арендной платы, расчёт и её стоимость обязательно обозначаются в арендном договоре.

Внимание

Важно понимать, что при решении продать объект, построенный на арендованной земле, необходимо будет переоформить договор аренды на нового собственника. Когда лицо, взявшее в пользование земельный надел, не платит за него более шести месяцев, человек, передавший ему территорию вправе расторгнуть договорные отношения, а также подать иск в судебную инстанцию.

Как рассчитать арендную плату за землю, формула расчета, полезные советы

Произвести ее расчет не сложно, но потребуется изучить законодательные и нормативные документы, узнать формулу расчета и учесть факторы, которые оказывают влияние на размер годовых и ежемесячных платежей. Порой разобраться со всеми нюансами сделки, а также с размером арендной платы человеку, не являющемуся специалистом в этой отрасли, не совсем легко, в случае возникновения дополнительных вопросов — обращайтесь к юристу, номер телефона указан на сайте, звонок бесплатный. Содержание:

  • 1 Базовая информация для расчета арендной платы за землю
  • 2 Где можно взять сведения о нормативной денежной оценке данного участка
  • 3 Какая дополнительная информация потребуется для расчета
  • 4 Как производится расчет

Базовая информация для расчета арендной платы за землю Арендой является передача имущества во временное использование за отдельную оплату.

Репетитор оценщика

Технология решения задачи: Цена земли определяется по формуле Сначала цена земли была равна: С ростом земельной ренты цена земли растет: Следовательно, цена земли выросла на 10 000 $. Ответ: увеличится с 30 000 до 40 000 $. Задача 13 Постановка задачи: Земельный собственник со своего участка в 20 га ежегодно получает 30 000 у.

е. земельной ренты. Процентная ставка увеличилась с 6 до 10 % в связи с пессимистическими ожиданиями экономических субъектов. Определите, выгодно ли продать этот участок в настоящее время? Технология решения задачи: Надо найти, как изменится цена земли.

Цена земли определяется по формуле Цена земли упала, поэтому продавать землю невыгодно. Ответ: невыгодно. Задача 14 Постановка задачи: Спрос на землю в регионе описывается уравнением Qd = 1000 – 5R, где Q – площадь используемой земли, га; R – ставка ренты, тыс.

у. е. за га. Площадь предлагаемой земли в регионе 800 га.

Расчет арендной платы за земельный участок и ее размер

Определите размер земельной ренты. Технология решения задачи: Земельная рента определяется по равенству Qd = Qs: 1000 – 5R = 800; R = 40 тыс. у. е. Ответ: 40 тыс. у. е. Задача 15 Постановка задачи: Цена участка земли выросла с 20 000 до 30 000 у.


е. Определите, как изменилась величина земельной ренты, если процентная ставка не изменилась, осталась равной 5 %. Технология решения задачи: Цена земли определяется по формуле ; R1 = 1000 у. е. ;

R2 = 1500 у.

Ставка арендной платы за землю на 2018 год

е. Ответ: рента выросла с 1000 до 1500 у. е., т. е. в 1,5 раза. Задача 16 Постановка задачи: За сданный в аренду участок землевладелец ежегодно получает 7000 у.

е. арендной платы. На участке за счет заемных средств возведены постройки стоимостью 40 000 у. е. со сроком службы 20 лет. Определите земельную ренту, если банковский процент равен 5 %.

Ставки арендной платы за землю в г. москве

Важно знать, что группировка территорий, виды их использования и категории нанимателей утверждаются в каждом регионе отдельно. Как производится расчет Законодательство утверждает порядок расчёта арендной платы, условия и дата её внесения.

Тем не менее, все эти пункты должны быть прописаны в договоре. Величина платежа за аренду рассчитывается и получается из следующей формулы:Ва = С * S, здесь:

  • Ва — размер платежа за двенадцать месяцев. Рассчитывается за один квадратный метр;
  • С — ставка аренды, тоже за метр квадратный;
  • S — общая площадь территории земли.

Следует индивидуально рассчитать ставку платы за аренду:С = КЦ * Кд * Пкд, где:

  • КЦ — кадастровая цена земельной территории.

Эту сумму мы получим из такого расчета: Сумма амортизации = Стоимость сооружения / Срок службы строения отсюда следует, что: Сумма амортизации = 740 / 40 = 18,5 тыс. долл. 2. Еще дополнительно арендатор обязан платить процент за то, что он пользуется полученным от фермера основным капиталом (а это и есть данное сельхоз строение): Сумма процента = Стоимость сооружения × Ставка процента / 100 следовательно, сумма составит: Сумма процента = 740 × 8 / 100 = 59,2 тыс. долл. 3. Ну а сама сумма земельной ренты может быть определена, исходя из формулы для определения арендной платы, которая имеет такой нижеприведенной расчетной вид: Арендная плата = Земельная рента + Сумма амортизации + Сумма процентов отсюда выводим формулу для расчета земельной ренты: Земельная рента = Арендная плата – Сумма процента – Сумма амортизации считаем и получаем: Земельная рента = 115 – 59,2 – 18,5 = 37,3 тыс.

Природно-экономические показатели этих земель характеризуют следующие данные: Участок I II III IV Расходы выращивания, грн. 2000 2600 3600 4000 Валовой сбор, т 8 12 20 16 Расстояние до рынка сбыта, км 10 50 100 105 Транспортный тариф перевозок 1 т на расстояние в 1 км 0,4 Величина абсолютной ренты, грн. 300. Определите: цену каждого участка, если известно, что общественная норма прибыли — 15%, а ссудный процент на одолженный у банка капитал равен 5% годовых.

Виды ренты способствуют формированию цен на землю? Существует ли дифференциальная рента на I участке? Существует ли дифференциальная рента на II участке? Какие участки обеспечивают этот вид ренты? Назовите причины которые, на ваш взгляд обусловливают разное качество каждого земельного участка? Участки имеют большую производительность? Ответы обоснуйте экономичным анализом.

Рассчитываем арендную плату за земельный участок: правила подсчета на основе кадастровой стоимости

Законодательство Российской Федерации четко определило порядок вычисления арендной платы за земельный участок. Арендная плата – денежная сумма, взиманием которой сопровождается использование земельного участка, который был передан в аренду. При расчете тщательным образом учитывают индивидуальные особенности территории каждого отдельно взятого участка.

Как рассчитать арендную плату земельного участка

Правительство РФ через органы местного самоуправления и органы власти субъектов устанавливает принцип и правила расчета размера оплаты за использование земли, которая находится в собственности муниципальных властей или непосредственно государства. Согласно договору передачи земли в аренду пользование участком всегда предполагает внесение арендной платы.

При вычислении арендной платы следует исходить из произведения ежегодной базовой ставки арендной платы согласно определенным видам земель на коэффициенты поправки, которые формируются под влиянием индивидуальных характеристик отдельно взятого случая использования арендованного участка.

Полный размер денежной суммы согласно договору аренды земли рассчитывают по формуле вида:
Площадь арендованного участка(S), исчисляемая в квадратных метрах, умножается на базовую ставку(Бс), что соответствует определенной категории земли, на поправочный коэффициент(Кц), определить который можно по целям использования территории, и на коэффициент зональной дифференциации(Кт), что меняется под влиянием природно-экономического и градостроительного зонирования, а определяется непосредственно при проверке земли кадастровыми государственными органами.

В кратком виде формулу можно записать так:
SUM = S x Бс x Кц x Кт, где SUM и есть та самая неизвестная итоговая стоимость аренды.
Арендная плата, которую должно уплатить за определенный срок, рассчитывается на каждый день использования участка от размера годовой аренды. В качестве фиксированного периода для расчетов, как правило, берется месяц или квартал, что подтверждается соответствующим пунктом договора на аренду земельного участка и условиями, что в нем значатся, по взаимному соглашению арендодателя и арендатора.
Обязательно убедитесь, что цели, в которых будет использован участок или его часть, соответствуют функциональному использованию территории, которое прописано в тексте договора.

Так же существует небольшая хитрость. Для арендаторов всех категории на период строительства государство может дополнительно применить коэффициент 0,9, ориентируясь на заключения органов градостроительства и архитектуры.

Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли.

Земля представляет собой объект большой экономической значимости и стоимости, земельные участки являются основой любой недвижимости, которая востребована на рынке в качестве средства производства для бизнеса, как объект, удовлетворяющий потребительские запросы физических лиц, и как объект инвестиций для всех участников рынка. Но приобретение земли в собственность не является единственной правовой формой, на основании которой можно использовать земельный участок, аренда земли — вот реальная и экономически эффективная альтернатива покупке земли. Но, если в случае покупки земельного участка понятно, что покупатель приобретает реальный объект, точнее приобретает право собственности в отношении этого объекта, и стоимость его прав равна стоимости приобретенной земли. А что приобретает арендатор, какова стоимость его прав, как оценить эти права, выразив их стоимость в денежных единицах? Эти вопросы часто возникают при подготовке различных сделок с правами аренды земельных участков. Попробуем найти на них ответы.

Определение объекта оценки.

Для начала определимся с объектом оценки. Поскольку закон "Об оценочной деятельности в РФ" допускает оценку стоимости не только самих материальных объектов, но и отдельных прав в отношении этих объектов, то в дальнейшем мы будем будем говорить об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, которым обладает арендатор на основании арендного договора, то есть источником возникновения права является договор аренды. Если раскрыть понятие "право аренды", то мы увидим, что "право аренды" представляет собой право срочного, возмездного использования (а иногда и право владения) земельного участка на условиях, оговоренных в договоре аренды. Это право может быть продано иному лицу, внесено в уставной капитал предприятия, передано в залог, если эти действия, конечно, не противоречат условиям договора. Но для произведения всех этих операций нужно оценить стоимость права аренды, ведь любое из перечисленных действий требует указания стоимости объекта.

Параметры, влияющие на стоимость.

Стоимость права аренды земли определяется теми экономическими выгодами и обязательствами, которые получает и принимает правообладатель. Экономические выгоды, которые можно получить от использования участка, зависят не только от физических характеристик: площади, формы, местоположения, особенностей рельефа, наличия инженерных сетей, но и от юридического статуса участка: категории земель, к которой относится объект оценки, разрешенное использование, наличие обременений, наличие разрешений на строительство. Зачастую именно юридические особенности правового положения участка определяют его стоимость и стоимость прав его аренды в большей мере, чем физические характеристики. Рассмотрения указанных факторов было бы достаточным для проведения оценки стоимости самого земельного участка, но для оценки стоимости права аренды земли необходимо рассмотреть еще одну группу факторов — условия арендного договора.

Условия арендного договора являются важнейшими параметрами в оценке стоимости земельного участка. Какие параметры договора нужно выделить и на какие положения договора аренды нужно обратить внимание при проведении оценки? В первую очередь — это характеристики самого участка, его площадь, точный адрес, кадастровый план участка, наличие на участке зданий и сооружений. Далее нужно выяснить срок аренды, величину арендного платежа, платежный период, наличие иных обязательств, требующих дополнительных расходов, а также условия досрочного расторжения договора.

Расчет и внесение арендной платы за землю

Наилучшее экономическое использование участка.

После того, как мы провели исследование объекта оценки, то есть установили перечисленные выше параметры, можно перейти непосредственно к оценке стоимости права аренды. Но для этого нам необходимо определиться с "наилучшим" использованием арендуемого участка. Что включает в себя это понятие и для каких целей оно используется? Мы уже говорили о том, что разрешенное использование участка во многом определяет его стоимость, но даже в рамках выданных разрешений землю можно использовать по-разному. Например, можно построить крытую автостоянку, а можно сделать просто площадку для автотранспорта. В первом случае затраты будут выше, но и последующая выручка будет выше. Во втором случае ниже затраты и меньше выручка. Какой способ эффективнее? Теория оценки дает на это однозначный ответ. Наилучшим считается тот способ использования, при котором стоимость земли максимальна. Разумеется, что наилучшее использование, кроме финансовой эффективности, должно быть юридически возможным и физически и финансово осуществимым. То есть нельзя рассматривать способы использования, которые либо противоречат каким-либо юридическим нормам либо являются неосуществимыми по различным причинам технического, финансового или организационного порядка.

Главным итогом этого краткого рассмотрения наилучшего использования оцениваемого участка является вывод — стоимость самого участка и стоимость прав его аренды определяется исключительно в предположении его наилучшего использования. Подчеркиваю, не в его текущем использовании, а в наилучшем, которое определяется по указанным выше принципам. На практике, конечно, часто встречаются случаи, когда текущее использование и есть наилучшее, хотя бывает и не так, особенно это относится к земельным участкам, имеющим большой инвестиционный потенциал.

Методы оценки.

В оценке стоимости земельных участков применяются методы доходного и сравнительного подходов. Конечно, наиболее наглядными являются методы сравнительного подхода, применяемые для оценки земли, например, метод анализа предложений или метод сделок. Эти методы основаны на прямом сравнении параметров объекта оценки с аналогами, представленными на рынке, чаще всего это предложения по переуступке права аренды земельных участков различного назначения. Этот метод прекрасно работает, если оценщику доступна достоверная и актуальная рыночная информация, позволяющая провести корректное сравнение объекта оценки и аналогичных рыночных предложений к продаже прав аренды. Но, при сравнении многопараметрических объектов, каким является наш объект — право аренды земельного участка, аналоги неизбежно будут в чем-то отличаться от оцениваемого участка, участки будут отличаться по площади, срокам аренды, величине арендных платежей, местоположению, размещению относительно основных магистралей и т.д. Эти отличия нужно учитывать, вводя соответствующие корректировки, учитывающие эти различия.

Введение обоснованных корректировок является наиболее трудоемкой работой в оценке стоимости земли. С одной стороны, оценщик, в соответствии со стандартами оценочной деятельности, обязан обосновать введенные корректировки и разъяснить, при каких условиях значения корректировок будут иными, с другой стороны, рыночная информация по аналогам объекта оценки может быть очень скудной и, зачастую, противоречивой. Обоснованное введение корректировок может превратиться в очень сложную задачу, а недостаточное обоснование корректировки сделает отчет об оценке открытым для обоснованной критики, такие ситуации часто встречаются при судебном и экспертном рассмотрении отчетов на предмет их соответствия закону "Об оценочной деятельности в РФ" и стандартам оценки.

Но существуют различия между объектом оценки и аналогом более глубокие, которыми нельзя пренебречь просто введя корректировку. В первую очередь — это наилучшее использование земли. Если участок, право аренды в отношении которого мы оцениваем, имеет в качестве наилучшего использования строительство здания, то его ни в коем случае нельзя сравнивать, например, с землей сельскохозяйственного назначения — это грубая ошибка. И, конечно, принципиально нельзя сравнивать цены продажи участков в собственность со стоимостью прав аренды. Хотя при наличии в договоре аренды права выкупа участка в собственность, с указанием условий такого выкупа, сравнение стоимости права аренды и стоимости самого участка возможно.

Copyright © Корпорация "ОЦЕНКА" — оценочная компания "Старт-Альянс"

Оценка годовых рыночных арендных платежей за земельные участки

Право на сдачу в аренду земельных участков в Российской Федерации предоставляется территориальным управлениям Росимущества, регионам (Москва, Санкт-Петербург и др.), различным муниципальным образованиям, другим собственникам или их представителям. Сдавать в аренду земельные участки собственники или их представители в настоящее время нередко предпочитают по рыночным арендным ставкам.

В настоящее время определение рыночных арендных ставок за пользование земельными участками связано с достаточно серьезными практическими и методическими трудностями, которые создают, в частности, неразвитость соответствующего сегмента рынка и его закрытый характер, а также несовершенство имеющегося методического аппарата.

Основными вариантами предоставления в аренду земельных участков могут быть, как минимум, два. Первый вариант — непосредственная сдача в аренду земельных участков для их использования под различные виды деятельности. Второй вариант — это предоставление земельных участков на инвестиционных условиях, для осуществления нового строительства или реконструкции объектов. В частности, второй вариант в настоящее время наиболее широко используется в Санкт-Петербурге.

Базой для определения рыночных арендных ставок или рыночных арендных платежей по этим двум вариантам может служить величина рыночной стоимости соответствующего права на земельные участки. В качестве такой базы может быть принята рыночная стоимость права собственности или права долгосрочной аренды соответствующих земельных участков.

На практике для определения величины рыночной стоимости права собственности или долгосрочной аренды земельных участков рекомендовано пользоваться методическими разработками Минимущества России (см. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (в ред. от 31.07.2002), и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N 1102-р). В них рассматривается несколько методов, в частности метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Применение этих методов в условиях Российской Федерации в той или иной степени затруднено прежде всего из-за неразвитости соответствующих рынков. Однако в данной статье предполагается, что величина рыночной стоимости соответствующего права на земельный участок может быть определена с достаточной точностью тем или иным методом.

Расчеты рыночных арендных платежей, основанные на величине рыночной стоимости права собственности или долгосрочной аренды земельных участков, требуют некоторых специальных действий при их выполнении, так как до настоящего времени отсутствуют эффективные методы и даже соответствующая аксиоматика, необходимые для этих расчетов.

Исходя из двух названных вариантов предоставления в аренду земельных участков может быть предложена соответствующая терминология для определения годовой рыночной арендной платы и годового рыночного арендного платежа за пользование и владение земельными участками.

Годовая рыночная арендная плата за земельный участок может быть исчислена как величина годовой платы за пользование и владение земельным участком в течение всего периода долгосрочной аренды, когда рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной нулю. В качестве годового рыночного арендного платежа за земельный участок может быть принята величина годового платежа за пользование и владение земельным участком в течение определенного расчетного периода, когда рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной нулю. В соответствии с этим могут быть рассмотрены и две схемы оценки величин годовой рыночной арендной платы или платежа за земельные участки.

По первой схеме, когда предполагается непосредственная сдача в аренду земельных участков, величину годовой рыночной арендной платы можно получить исходя из метода капитализации земельной ренты путем умножения значения рыночной стоимости на соответствующее значение коэффициента, определяющего соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка (коэффициента капитализации):

Агод = VL x KL, (1)

где: Агод — годовая рыночная арендная плата за пользование и владение земельным участком,

VL — рыночная стоимость права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка (рыночная стоимость земельного участка),

KL — коэффициент, определяющий соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка.

Если предположить, что рыночная стоимость права собственности или долгосрочной аренды земельного участка известна, то главной трудностью в этом варианте является обоснование значения коэффициента KL.

На практике может быть рассмотрено, как минимум, два способа определения величины коэффициента KL, представленного в выражении (1):

методом рыночной экстракции (делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи);

методом кумулятивного построения.

При использовании метода рыночной экстракции следует иметь в виду структуру исходных данных. Земельная рента и цена продажи земельных участков (рыночная стоимость права долгосрочной аренды) могут быть взяты для расчета KL с учетом налогов, коммунальных платежей и прочих расходов или без их учета. После выяснения этой конкретики следует принимать решение о необходимости проведения соответствующих корректировок исходных данных при осуществлении расчетов KL.

При недостаточном количестве рыночных данных или их несоответствии решаемой задаче метод экстракции рекомендуется применять как поверочный, для установления граничных (максимально и минимально возможных) значений KL. При этом для определения точечного значения KL можно пользоваться способом увеличения безрисковой нормы отдачи на капитал с учетом известных существенных недостатков этого метода. Рекомендуется безрисковую норму отдачи на капитал увеличивать на величину премии за риск, непосредственно связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Наши исследования подтверждают величину интервала для KL в пределах от 3,5 до 14,5%. Они также показывают, что значения KL, зависящие от различных факторов (нормы доходности альтернативных инвестиций, вида функции застройки или использования, возможности увеличения плотности застройки, уровня рисков инвестиционных вложений и т.д.), в большей степени определяются тем, на каком этапе жизненного цикла (изысканий, проектирования и строительства, реконструкции или эксплуатации) находится сама застройка или осуществляется использование земельного участка, а также тем, на какой срок сдается в аренду земельный участок.

На этапе проведения изысканий KL может находиться ближе к своей нижней границе (в интервале от 3,5 до 4,5%); на этапе проектирования и строительства объектов KL может занимать средний интервал значений (от 4,5 до 10,5%); на этапе эксплуатации застройки или использования земельного участка значение KL должно находиться ближе к верхней границе своего значения — от 10,5 до 14,5%. Нижние значения KL в каждом из трех интервалов соответствуют предоставлению земельных участков на условиях краткосрочной аренды (11 месяцев), верхние — на условиях среднесрочной и долгосрочной аренды. Заметим, что на практике очень редкой является ситуация, когда на период изысканий земельный участок предоставляется в пользование на условиях среднесрочной, а тем более — долгосрочной аренды.

В расчетах следует учитывать еще одно важное обстоятельство, заключающееся в том, что местоположение земельного участка не должно оказывать существенное влияние одновременно на значения VL и KL: местоположение должно определять только на VL.

При рассмотрении второго варианта, когда земельные участки предоставляются на инвестиционных условиях для осуществления нового строительства или реконструкции объектов, величина годового рыночного арендного платежа исчисляется, как правило, для установления начальной цены торгов. В этом варианте предполагается моделирование и одновременное рассмотрение двух схем предоставления земельных участков под строительство: традиционной схемы для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка VL и схемы для определения рыночной стоимости этого земельного участка с учетом определенного расчетного периода VL*.

Суть традиционной схемы (например, схемы с использованием метода предполагаемого использования) состоит в том, что в течение определенного периода после предоставления земельного участка проводятся изыскательские работы. За это время вносится контрактная арендная плата за земельный участок, определенная в соответствии с имеющимися нормативными документами или условиями контракта.

Как рассчитывается арендная плата за земельный участок от кадастровой стоимости?

По окончании периода изысканий оплачиваются рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка на 49 лет и возникающая разница рыночной и контрактной арендной платы, затем начинается проектирование и строительство объекта. В период строительства и по его окончании вносится контрактная арендная плата за землю. Одновременно определяется соответствующий доход от строящегося объекта. После этого осуществляется расчет текущей стоимости всех платежей за земельный участок на дату оценки и определяется рыночная стоимость права долгосрочной аренды.

Схема предоставления земельных участков под строительство с учетом определенного расчетного периода предусматривает, что в течение конкретного расчетного периода (6 лет, 8 лет, периода проектирования и строительства или любого другого периода) вносится рыночная арендная плата за земельный участок. С помощью известных методов исчисляется величина квартального, а затем и годового рыночного арендного платежа за пользование и владение оцениваемым земельным участком. Потоки доходов по оцениваемым объектам в двух схемах должны моделироваться не раньше момента получения разрешения на строительство.

Капитализированная сумма рыночных арендных платежей за расчетный период по оцениваемому земельному участку определяется по формуле:

-(nх4-1)
1 — (1 + Yк)
1 + ——————— х Ак.р., (2)

где Yк — квартальная ставка дисконтирования,

n — продолжительность расчетного периода, лет,

Ак.р. — квартальный рыночный арендный платеж за пользование и владение оцениваемым земельным участком в течение расчетного периода.

-(nх4-1)
1 — (1 + Yк)
Выражение 1 + ——————— представляет собой текущую

стоимость единичного аннуитета (ежеквартальные авансовые платежи)
за n лет.

Далее делается допущение, что текущая стоимость арендных платежей за земельный участок должна совпадать в двух схемах расчета независимо от того, по какому графику производятся эти платежи. Исходя из этого допущения приравниваются левая и правая части выражений для определения величины текущих арендных платежей за земельные участки по двум описанным схемам:

VL = VL*. (3)

Из формулы (3) находится искомая величина годового рыночного арендного платежа за пользование и владение земельным участком в течение определенного расчетного периода.

Рассмотренные варианты оценки величин годовых рыночных арендных платежей за земельные участки и соответствующие им схемы и методики апробированы на практике при оценке арендных ставок для непосредственной сдачи в аренду земельных участков, а также при оценке земельных участков по так называемым коротким и полным пакетам.

А.Григорьев

Заместитель руководителя

ТУ Росимущества по г. Москве

П.Козин

Генеральный директор

ООО "РМС-ОЦЕНКА"

Совет 1: Как рассчитать арендную плату земельного участка

Стоимость аренды земельного участка

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *