По существу заданного вопроса сообщаем следующее.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 4 статьи 214 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 296 ГК РФ казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 ГК РФ право оперативного управления относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками.

Таким образом, по смыслу статей 210, 296 ГК РФ право оперативного управления имеет вещный характер и не только предоставляет его субъектам правомочия по владению и пользованию имуществом, но и возлагает на них обязанности по содержанию имущества.

В соответствии со ст.ст. 210, 249 ГК РФ, п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) на собственника помещения в многоквартирном доме, наряду с положением пункта 1 статьи 39 ЖК РФ, возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества в размере, определяемом соотношением площадей жилого дома и нежилого помещения.

Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой (см.: Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010г. № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ «…собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома…»).

Согласно ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям прибора учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии определен Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее по тексту – Постановление Правительства РФ № 354).

Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ № 354 потребителем является лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.

Нежилым помещением является помещение в многоквартирном доме, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 18 Постановления Правительства РФ № 354 собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, а также предоставлять информацию о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных в расчетный период по указанным договорам.

По смыслу пункта 40 Постановления Правительства РФ № 354 потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме (за исключением коммунальной услуги по отоплению) вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.

Следовательно, собственник нежилого помещения вправе заключить договор энергоснабжения либо с исполнителем коммунальных услуг в лице управляющей компании, товарищества собственников жилья и т.д. либо напрямую с ресурсоснабжающей организацией.

При этом, по смыслу п.п. 18, 40 Постановления Правительства РФ № 354 и в том и в другом случае собственник нежилого помещения обязан вносить плату за ОДН.

На основании вышеизложенного следует, что в силу закона обязанность по возмещению общедомовых расходов возложена на собственника нежилого помещения либо на обладателя вещного права, в данном случае на лицо, у которого нежилое помещение находится на праве оперативного управления.

Таким образом, медицинская организация обязана производить возмещение издержек за электроэнергию на общедомовые нужды, поскольку является субъектом права оперативного управления и бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме, в котором расположено спорное нежилое помещение, лежит на организации.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 04.03.2014г. № 17462/13, Постановлении ФАС Поволжского округа от 28.10.2014г. по делу № А65-2719/2014, Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015г. по делу № А49-8575/2013, Решении Арбитражного суда Пензенской области от 20.03.2015г.

Собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме по вопросу оплаты жилищно-коммунальных услуг

по делу № А49-267/2015.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с действующим законодательством наличие отдельного входа не освобождает от уплаты расходов на ОДН. Существенным обстоятельством, имеющим правовое значение для несения расходов по содержанию общего имущества и по оплате коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования, является факт расположения нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.

В случае если индивидуальный прибор учета подключен после коллективного (общедомового) прибора учета и последний, в свою очередь, учитывает показания, в том числе, индивидуального прибора учета собственника нежилого помещения, плата за ОДН в таком случае начисляется.

Данные обстоятельства подтверждаются также судебной практикой (см.: Постановление ФАС СЗО от 14.05.2010г. по делу № А56-56016 «…наличие отдельного входа в помещение не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме…»; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013г по делу № А48-4560/2012 «…собственник нежилого помещения независимо от наличия у него отдельного входа, а также независимо от того, пользуется ли он подъездом, крышей, лифтом или иным общим имуществом многоквартирного жилого дома, обязан оплачивать коммунальные услуги, приобретенные на общедомовые нужды многоквартирного дома…»; Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012г. № 06АП-2128/2012 по делу № А37-1985/2011 «…обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества не зависит от того, пользуется ли собственник отдельно взятыми объектами общего имущества. …Самостоятельное обслуживание ответчиком электрооборудования и сети, относящихся к его ведению, не освобождают собственника от обязанностей по содержанию общего имущества, возложенных на него законом…»).

НОРМАТИВ МОСКВЫ

по эксплуатации жилищного фонда

ЖНМ-98-01/10 СОДЕРЖАНИЕ ПОДВАЛЬНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ТЕХНИЧЕСКИХ ПОДПОЛИЙ ЖИЛЫХ ДОМОВ Утвержден и введен в действие распоряжением Премьера Правительства Москвы от 18.06.98 N 640-РП

Дата введения в действие – 18 июня 1998 г.

1. Общая часть

1.1. Настоящий норматив разработан во исполнение директивных документов Правительства  Москвы  и в свете реализации программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства Москвы.

1.2. Норматив является обязательным для соблюдения физическими и юридическими лицами, имеющими жилые дома на праве хозяйственного ведения, оперативного или иного управления независимо от форм собственности.

1.3. Подвал – помещение здания, отметки пола которого ниже планировочной отметки земли больше, чем на половину высоты помещения.

1.4. Техническое подполье – помещение, расположенное в нижней части здания, где размещено инженерное оборудование и проложены коммуникации.

1.5. Подвал может быть отапливаемый (установлены нагревательные приборы) и неотапливаемый.

2. Требования к содержанию подвальных помещений

2.1. В подвальных помещениях и технических подпольях допускается хранение инвентаря дворников, инструментов, оборудования и материалов организации, эксплуатирующей здание.

2.2. Запрещается размещать в подвальных помещениях и технических подпольях хозяйственные склады.

2.3. Не разрешается сдавать в аренду подвальные помещения, где расположены газопроводы и отключающие устройства инженерных коммуникаций.

2.4. Часть подвального помещения, где отсутствуют инженерные коммуникации, допускается сдавать в аренду в установленном законом порядке при обеспечении доступа в помещение представителей владельца здания в любое время суток.

2.5. Не допускается хранение в подвальном помещении и техническом подполье горючих, взрывоопасных материалов и песчано-соляной смеси.

2.6. Использование помещений в подвальных и цокольных этажах под жилые цели не допускается.

3. Требования по эксплуатации подвальных помещений

3.1. В неотапливаемых  подвалах  температура  воздуха  должна быть не ниже 5 град.

Оплата жилищно-коммунальных услуг в нежилых помещениях многоквартирного дома: вопросы

С, а относительная  влажность   –  не  более  65 %.

3.2. В отапливаемых подвалах температура и относительная влажность обеспечиваются в зависимости от использования помещения.

3.3. Подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена.

3.4. Вентиляционные отверстия должны быть оборудованы жалюзийными решетками или защищены сетками с размерами ячеек 10х10 мм.

3.5. Подвалы и технические подполья должны иметь нормальное освещение с расположением выключателя у входа.

3.6. Запрещается захламлять, загрязнять, загромождать подвалы и технические подполья, подходы к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, устанавливать дополнительный фундамент под оборудование, увеличивать высоту подвальных помещений за счет понижения отметки пола без утвержденного проекта.

3.7. Сырость в подвальных помещениях необходимо ликвидировать путем выполнения работ по гидроизоляции фундаментов и устройства системы дренирования, не допуская постоянной откачки воды из подвала, так как это приводит к разрушению фундамента.

3.8. Входные двери в подвал и техническое подполье должны быть закрыты на замок, ключи храниться у диспетчера ОДС на стенде и выдаваться обслуживающему персоналу в установленном порядке под расписку в специальном журнале.

3.9. Контроль за состоянием запорных устройств и дверей подвалов и технических подполий (при наличии линий связи) производится диспетчером с пульта ОДС или ежедневным осмотром работниками жилищно-эксплуатационных организаций.

3.10. Пол в подвале должен быть выполнен с уклоном к трапу или специальному приямку для сбора воды.

4. Требования к инженерным коммуникациям, проложенным

в подвалах и технических подпольях

4.1. Неисправности инженерных коммуникаций и оборудования в подвалах и технических подпольях должны устраняться в сроки, установленные Нормативами Москвы по эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 04.06.96 N 465.

4.2. У прочисток канализационных стояков в подвалах и технических подпольях следует устраивать бетонные лотки для отвода воды в канализацию.

4.3. Места перехода через инженерные коммуникации должны быть оборудованы мостиками, установленными над трубопроводами, приямки должны быть закрыты решеткой.

4.4. Трубопроводы инженерных коммуникаций в подвалах и технических подпольях должны быть тепло- и гидроизолированы в соответствии с проектно – сметной документацией.

4.5. В целях исключения проникновения в подвал или техническое подполье газа или воды места пересечения всех подземных коммуникаций с фундаментами зданий должны быть уплотнены – герметизированы согласно типовому решению (приложение 4 к настоящему распоряжению).

4.6. В целях исключения проникновения шума в жилые помещения от инженерного оборудования, расположенного в подвале, должны быть выполнены мероприятия, снижающие уровень шума (звукоизоляция помещения, установка фундамента насосов на виброоснование, установка вибровставок на напорном трубопроводе, изоляция мест пересечения трубопроводов с конструкциями зданий, устройство неподвижной опоры за пределами здания на расстоянии 1 м от наружной стены).

5. Организация контроля за содержанием подвалов

и технических подполий

5.1. Осмотр подвалов и технических подполий должен производиться 1 раз в год в период подготовки зданий к весенне-летней эксплуатации (ЖСМ-96-01/1, утвержден постановлением Правительства Москвы от 04.06.96 N 465).

5.2. Внеочередные осмотры должны проводиться в случае аварийных повреждений инженерных коммуникаций, пожаров, явлений стихийного характера (ЖСМ-96-01/1, утвержден постановлением Правительства Москвы от 04.06.96 N 465).

5.3. Проверки на загазованность подвалов и технических подполий, где проложены газопроводы, должны проводиться ежедневно.

Собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме по вопросу оплаты жилищно-коммунальных услуг

04.09.2012

ЭТО НАДО ЗНАТЬ!!!

Уважаемый собственник!!!

Жилищный Кодекс РФ не делает различий в правовом статусе жилого и нежилого помещения, возлагая равные обязанности и наделяя равными правами собственников как одного, так и другого.

Платить или не платить… владельцу нежилого помещения за содержание дома?

Неважно, является нежилое помещение в многоквартирном доме пристроенным или встроенным, главное — оно признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома, а значит, в силу п. 1 ст. 39 ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества. Это бремя соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество. Таким образом, неважно, пользуется ли собственник нежилого помещения подъездом, крышей, лифтом многоквартирного дома или иным общим имуществом, возможности освобождения от платы за содержание общего имущества не существует. В решении Верховного Суда от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 указывается, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения собственников помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое помещение.

Более того, в соответствии с СанПин 2.1.2.2645-10 нежилые помещения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории. Загрузка материалов, продукции со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры не допускается. Загрузка может производиться только с торцов жилых зданий!!!

Помимо прочего, использование общедомового имущества (фасада здания, ограждающих и несущих конструкций) для устройства входной группы, размещения вывесок, рекламы, декоративных элементов и т.д. невозможно без согласия 2/3 собственников помещений в жилом многоквартирном доме. За использование общедомового имущества с собственника нежилого помещения взымается плата, размер которой установлен советом многоквартирного дома, правлением ТСЖ или общим собранием собственников.

С 01.09.2012г. собственники нежилых помещений несут обязательство по оплате коммунальных услуг на общедомовые нужды. Независимо от назначения помещения каждый собственник обязан оплачивать коммунальные услуги на общедомовые нужды, в соответствии с долей занимаемой площади.

На основании вышеизложенного в соответствии с нормами действующего законодательства собственники нежилых помещений обязаны ежемесячно вносить плату за содержание и техническое обслуживание общедомового имущества, плату за право пользования общедомовым имуществом, в случае его использования для личных целей, плату за коммунальные услуги на общедомовые нужды.

Идея присоединить часть подвального помещения или чердак, наверняка, возникала у многих жителей первых и последних этажей. Но давайте по порядку. Начнем с того, что у каждого подвального помещения есть статус. Чтобы узнать, кому принадлежит право на подвал или чердак нужно отправить запрос в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), правда, стоит учесть тот нюанс, что любому человеку с улицы информацию не дадут, поэтому вам нужно будет обраться к посредникам, которые помогут получить необходимые документы.

Подвальное помещение может принадлежать физическому или юридическому лицу и тогда вопрос с приобретением чердачного или подвального помещения решается гораздо проще. Собственники, как правило, те, кто в 90-е годы приватизировал или заключил договор аренды с последующим выкупом.

Нежилое помещение в МКД: как оплачивать коммунальные услуги?

Кроме того, действовала схема, по которой можно было сделать реконструкцию подвала или чердака с дальнейшим оформлением в собственность этих помещений.
Многие подвалы в столице принадлежат МЧС и имеют статус бомбоубежища. Получить собственность на такой подвал шансы невелики. Специалист из МЧС должен обследовать подвал и вынести вердикт. Если помещение сохранило требования, предъявляемые для бомбоубежищ, то подвал статус сохраняет, если нет, то есть шанс подвал выкупить.
Но, пожалуй, самое главное препятствие на пути приобретения подвального или чердачного помещения – это люди, проживающие в доме. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса подвал или чердак является общей долевой собственностью всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Согласие на вашу покупку подвала или чердака должны предоставить все собственники жилых помещений, если какая-то квартира не приватизирована, то нужно брать согласие города (в лице представителей муниципалитета). Получить согласие 400-500 человек непростая задача! Корысть, зависть и просто человеческая вредность могут сделать свое черное дело.
«Ну а как же компании, которые предлагают помощь в оформлении подвалов и чердаков в собственность?» — спрашивает соседка.
Да, есть такие. Находим объявление одной из таких фирм и звоним проконсультироваться. Говорят выкупить подвал можно, услуги по оформлению подвального помещения площадью 20-25 кв.м. будут стоить от 1,5 млн рублей и больше. Все будет оформляться через организацию, с которой у них есть связи. Уточняю, что делать если подвал долевая собственность? Отвечают, что и такие варианты тоже оформляют, правда как выяснилось, не собирая при этом подписи всех собственников дома. А это значит, что тот собственник, который по факту не дал своего согласия, может опротестовать сделку в суде.

Таким образом, если вы хотите заняться оформлением в собственность подвала или чердака, стоит найти компанию, которая это делает легально и наберитесь терпения, т.к. решение этого вопроса может занять около года.

Содержание подвальных помещений многоквартирного дома

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *