Счет регионального оператора — что это?

Сравнение способов формирования фонда капитального ремонта

Жилищное законодательство предусматривает два способа формирования фонда капитального ремонта:

1. накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счёте одного многоквартирного дома;
2. перечисление собственниками помещений взносов на капитальный ремонт на счёт регионального оператора капитального ремонта (централизованная система капитального ремонта, так называемый общий котел).

Региональный оператор

Региональный оператор – специализированная некоммерческая организация, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в МКД. Он создается в каждом регионе России (их количество может быть больше одного) в организационно-правовой форме некоммерческой организации — фонда.

Региональный оператор принимает на себя обязанность по обеспечению реализации капитального ремонта в соответствии с региональной программой и его финансирование за счёт средств, собираемых на счёте регионального фонда капитального ремонта. При таком способе формирования средств на проведение работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов могут использоваться средства взносов собственников помещений одних домов на проводимый ремонт в других домах. В этом и заключается суть котлового способа накопления средств на капитальный ремонт.

Региональный оператор выставляет собственникам платежные документы на уплату взносов или поручает это право на основании договора иным организациям, выполняет функции технического заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает в установленном нормативным правовым актом субъекта РФ порядке подрядную организацию для проведения капитального ремонта, обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных работ, их финансирование).

Субъект РФ несет субсидиарную ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на регионального оператора обязанностей по капитальному ремонту перед собственниками помещений многоквартирного дома.

Контроль за формированием и расходованием фонда капитального ремонта, деятельностью регионального оператора возложен на органы государственной жилищной инспекции.

Спецсчёт капитального ремонта

При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте собственники на ОСС должны принять решение:

1. о прекращении формирования ФКР на счёте регионального оператора и дате прекращения;
2. формировании ФКР на спецсчёте;
3. выборе владельца спецсчёта;
4. выборе кредитной организации, в которой будет открыт спецсчёт;
5. размере ежемесячного взноса на КР;
6. сроке, в течение которого владелец спецсчёта обязан его открыть;
7. лице, уполномоченном на представление платежных документов;
8. порядке представления платежных документов;
9. размере расходов на представление платежных документов и об условиях оплаты этих услуг.

Далее принятое решение необходимо реализовать.

Решение об изменении способа формирования фонда в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения нужно направить региональному оператору.

Решение об изменении способа формирования ФКР в пользу спецсчёта вступит в силу через один год после уведомления регионального оператора. При этом законом субъекта РФ может быть установлен меньший срок вступления в силу решения о смене способа формирования ФКР в пользу спецсчёта.

Однако принятое решение не удастся реализовать, в том случае, если:

• на проведение КР предоставлены и не возвращены кредит, заем;
• имеется подлежащая за счёт средств фонда КР задолженность по оплате оказанных услуг или выполненных работ по капитальному ремонту в МКД.

Изменить способ формирования фонда можно будет только после того, как задолженность будет погашена.

Региональный оператор обязан перечислить накопленные собственниками в МКД денежные средства на спецсчёт в течение пяти дней после вступления в силу соответствующего решения собрания.

Контроль за формированием фонда капитального ремонта осуществляется органами жилищной инспекции.

Основанием для проверки может послужить обращение:

1. регионального оператора;
2. любого из собственников помещений в МКД;
3. организации, осуществляющей управление МКД (УО, ТСЖ, кооператива).

Владельцем специального счёта для формирования фонда капремонта МКД может быть:

1. ТСЖ, ЖК, ЖСК, осуществляющие управление МКД;
2. Организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления;
3. Региональный оператор.

Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в МКД в открытии на свое имя специального счёта.

Права на денежные средства со спецсчёта, предназначенного для перечисления средств на проведение КР, принадлежат собственникам в МКД.

У регионального оператора, УО, ТСЖ, кооператива нет полномочий в отношении денежных средств, размещенных на специальном счёте, владельцем которого они являются.

Совершение любых операций со спецсчётом осуществляется только при наличии соответствующего протокола общего собрания собственников.

Кредитная организация в которой открыт счёт должна осуществлять деятельность по открытию и ведению спецсчетов на территории соответствующего субъекта РФ (в случае если владельцем счёта собственники в МКД определили регионального оператора).

Если собственники не приняли решение о выборе российской кредитной организации в установленный срок, а также в случае неполучения копии протокола ОСС по данному вопросу, владелец спецсчёта самостоятельно определяет такую организацию и в течение 15 дней открывает спецсчёт с уведомлением собственников и органов ГЖН об открытии спецсчёта, в том числе в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ.

Банк не вправе отказать в заключении договора на открытие и ведение спецсчёта в случае, если собственники в МКД определили данную кредитную организацию для открытия спецсчёта.

Контроль за соответствием банка установленным требованиям обязан осуществлять владелец спецсчёта.

По спецсчёту могут совершаться операции по начислению процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора спецсчёта.

Решение об оплате комиссии банку за открытие и обслуживание спецсчёта принимается общим собранием. Договором банковского счёта могут быть предусмотрены источники уплаты комиссионных вознаграждений:

• средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный;
• начисленные банком проценты за пользование денежными средствами;
• оплата услуг банка с другого счёта клиента.

При открытии спецсчёта необходимо предоставить банк:

1. протокол ОСС, содержащий решения о выборе способа формирования фонда; размере взноса в части превышения над установленным минимальным размером; минимальном размере фонда в части превышения его размера над установленным законом субъекта РФ минимальным размером; выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчёта и совершение операций с денежными средствами, находящимися на спецсчёте;
2. свидетельство о государственной регистрации юридического лица – владельца спецсчёта;
3. свидетельство о постановке данного юридического лица на учет в налоговом органе.

Общее собрание собственников МКД обязано выбрать нового владельца спецсчёта или принять решение об изменении способа формирования ФКР в следующих случаях:

• принятие решения о ликвидации и (или) реорганизации владельца спецсчёта;
• признание владельца спецсчёта банкротом;
• прекращение УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК (владельца спецсчёта) управления МКД на основании решения ОСС;
• прекращение деятельности по управлению МКД в случаях, предусмотренных законодательством или на основании решения суда.

При смене владельца спецсчёта договор сохраняется в силе. При этом права и обязанности по указанному договору переходят к новому владельцу. Прежний владелец спецсчёта в течение трех дней с даты принятия решения о выборе нового владельца обязан передать, а новый владелец спецсчёта обязан принять документы, связанные с открытием и ведением спецсчёта, в том числе:

1. договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт спецсчёт;
2. документы, представляемые в органы ГЖН;
3. договоры займа и (или) кредитные договоры, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счёт средств, поступающих на спецсчёт;
4. иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельца спецсчёта.

По специальному счёту могут совершаться следующие операции:

1. списание денежных средств, связанное с расчётами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по КР и расчётами за иные услуги и (или) работы, указанные в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ;
2. списание денежных средств в счёт погашения кредитов, займов, полученных на оплату данных услуг и (или) работ, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;
3. в случае смены спецсчёта перечисление денежных средств, находящихся на нем, на другой спецсчёт и зачисление на него списанных денежных средств на основании решения собственников в МКД;
4. в случае изменения способа формирования ФКР перечисление денежных средств на счёт регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников в МКД;
5. списание денежных средств во исполнение вступившего в законную силу решения суда;
6. списание ошибочно зачисленных на спецсчёт денежных средств, связанное с ошибкой плательщика либо кредитной организации, при представлении владельцем спецсчёта заявления на возврат денежных средств, а также документа, подтверждающего оплату;
7. зачисление взносов на КР, пеней за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;
8. зачисление средств финансовой поддержки за счёт средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ, местного бюджета;
9. начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора спецсчёта;
10. перечисление денежных средств, находящихся на данном спецсчёте, в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка под МКД;
11. размещение денежных средств (части денежных средств) на специальном депозите и их зачисление со спецсчёта на специальный депозит, возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на спецсчёт;
12. иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и использованием средств в соответствии с ЖК РФ.

Указанный перечень является исчерпывающим.

Специальный депозит

Средства капитального ремонта на спецсчёте могут приносить доход. Специальный депозит не считается дополнительным фондом или вкладом, отдельным от спецсчёта.

Разместить средства фонда капремонта на специальном депозите можно при условии, что:

1. фонд капремонта формируется на спецсчёте;
2. разместить можно только временно свободные средства ФКР.

Для размещения средств на специальном депозите владелец спецсчёта заключает договор специального депозита.

Специальный депозит открывают на определенный срок, под конкретную сумму, на которую банк начисляет проценты, образующие доход.

Законом не запрещено заключать договор специального депозита и спецсчёта в разных банках.

Решение о размещении средств на специальном депозите вправе принять только общее собрание.

Повестка дня ОСС должна включать вопросы:

1. о размещении временно свободных средств ФКР, формируемого на специальном депозите, с целью заключения договора специального депозита владельцем спецсчёта;
2. выборе банка для открытия специального депозита;
3. выборе лица, которое будет определять условия размещения временно свободных средств ФКР на специальном депозите (сумма, срок размещения, тип депозита).

За решение должны проголосовать союбственники, обладающие не менее 2/3 голосов

Для заключения договора специального депозита в банк необходимо представить:

1. протокол с решением соответствующих вопросов;
2. свидетельство о госрегистрации и свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица.

Банк может затребовать дополнительные документы в соответствии с законодательством.

Все операции по депозиту проводятся только через спецсчёт.

Договор специального счёта может быть расторгнут по заявлению владельца спецсчёта при:

1. наличии оформленного протоколом решения ОСС об изменении способа формирования ФКР, о замене владельца спецсчёта или кредитной организации;
2. условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному кредиту на проведение КР в этой кредитной организации.

	Региональный оператор	Специальный счёт
Размер взноса	Устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. Собственники могут принять решение об установлении взноса в размере, превышающем минимальный	Размер ежемесячного взноса на капремонт устанавливается решением ОСС и не должен быть менее чем минимальный размер, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ
Перечень работ по капремонту	Устанавливается региональной программой	Определяется в соответствии с региональной программой. Перечень услуг и (или) работ может быть дополнен, если на ОСС определен размер ежемесячного взноса в размере большем, чем минимальный
Сроки ремонта	Устанавливаются региональной программой	Собственники вправе принять решение о проведении КР в более ранние сроки, если на дату принятия решения средств на спецсчёте достаточно для финансирования капремонта или выбраны иные способы его финансирования
Средства размещаются	В банке, определяемом на конкурсе, проводимом в порядке, установленном Правительством РФ	В банке, который определяется решением ОСС
Кто направляет платёжные документы	Региональный оператор	Лицо, определённое общим собранием собственников
Направление решений ОСС о способе формирования фонда в жилищную инспекцию	Не предусмотрено	В течении пяти рабочих дней с открытия счёта
Отчётность в ГЖН	Сведения о МКД, собственники в которых формируют ФКР на счете, счетах регионального оператора, а также о поступлении взносов	Сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов, о размере средств, поступивших в качестве взносов, о размере израсходованных средств на КР со спецсчета, о размере остатка средств на спецсчете, о заключении договора займа и (или) кредитного договора на проведение капремонта с приложением заверенных копий таких договоров
Вступление решений ОСС о смене способа формирования в силу	Через один месяц после направления владельцу спецсчета решения ОСС, но не ранее погашения кредитов и (или) иной задолженности	Через один год после направления региональному оператору решения ОСС, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ
Кто распоряжается средствами?	Региональный оператор	Владелец спецсчёта: ТСЖ, ЖК, ЖСК, региональный оператор, УО
На что используются средства?	Для финансирования расходов на капремонт. При этом средства, полученные региональным оператором от собственников в одних МКД, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капремонта в других МКД	Для финансирования расходов на капремонт
Возмещение убытков из-за некачественного ремонта	Подлежат возмещению в размере внесенных взносов на КР в соответствии с гражданским законодательством. Субъект РФ несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками в МКД	Возмещаются в общем порядке
Обязательный аудит	Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность регионального оператора подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией (аудитором), отбираемой субъектом РФ на конкурсной основе	Не предусмотрен
Если собственники не приняли решение о капитальном ремонте	Ремонт проводится в соответствии с региональной программой и предложениями регионального оператора	Если капремонт не проведён в сроки региональной программы, органы местного самоуправления должны принять решение о формировании фонда капремонта на счёте регоператора.

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Капитальный ремонт » Специальный счет

Специальный банковский счет – это понятие, которое используется в сфере жилищного законодательства для оптимизации процесса ремонта и строительства.

Собственники квартир в многоэтажных домах обязаны не только ремонтировать собственное жилье, поддерживать порядок на территории общего пользования, но и периодически выполнять все необходимые ремонтные работы для восстановления прежнего технического состояния и улучшения внешнего вида дома.

Финансировать процесс ремонтного восстановления многоквартирных домов согласно законодательству обязано государство, но на практике в большинстве случаев все материальные затраты вынуждены брать на себя жильцы домов.

Для контроля над процессом распоряжения всеми финансами, а также для рационализации процесса закупок и оплаты строительных работ существуют специальные финансовые счета, создание и использование которых предусматривает соблюдение определенных норм и правил.

Понятие «специальный счет»

Специальный банковский счет – это понятие, которое используется в сфере жилищного законодательства для оптимизации процесса ремонта и строительства. Это банковский счет, включающий в себя все материальные ценности фонда по осуществлению капитального ремонта многоквартирного дома.

Использовать активы можно для внесения оплаты за услуги и работы, которые выполняются в процессе создания проектов и инженерской документации, капитального ремонта, для погашения всевозможных кредитных и заемных сумм, для оплаты за проведение строительного контроля.

Специальный банковский счет позволяет полностью покрыть все затраты, которые несут жильцы дома и создатели соответствующего фонда.

За финансовый счет фонда, который создан для проведения полноценного ремонта многоквартирных домов, учитывая жилищное законодательство, могут выполняться следующие виды услуг:

• восстановление любых внутренних инженерных и коммуникационных систем, которые предназначены для снабжения дома электричеством, тепловыми ресурсами, водой, бытовым газом, а также систем водоотведения;
• реконструкция или замена стройматериалов на поверхности крыши;
• восстановление фасада здания;
• ремонт или же полная замена лифтовой техники, которая была официально признана непригодной для оптимальной эксплуатации жильцами дома;
• реконструкция и ремонт подвальных помещений, которые являются общим совместным имуществом для всех жильцов;
• ремонт и восстановление фундаментных конструкций;
• всевозможные работы, которые предусмотрены государственным законодательством.

Помимо осуществления ремонтных и реконструкционных работ, деньги фонда по капитальному ремонту могут использоваться в иных целях. Для этого конкретный дом должен быть признан непригодным для жилья, аварийным, а также подлежащим для последующего сноса. В таком случае все финансы, собранные на специальный счет будут направлены на уплату работ по сносу и реконструкции дома.

Выбор владельца специального счета

Владельцы квартир и помещений в многоэтажных домах имеют право копить финансовые активы в фонд по осуществлению ремонта исключительно на едином банковском счете, специально предназначенном для таких целей.

Жилищное законодательство предусматривает возможность выбора единого лица, которое будет выступать владельцем счета. Среди претендентов на право владения счетом фонда по осуществлению ремонта находятся следующие учреждения:

• жилищные кооперативы или же кооперативы любой иной специализации, которые уполномочены предпринимать действия по управлению многоэтажных домов.
• Товарищества собственников жилья, которые создаются законными собственниками жилых квартир в одном или нескольких домах. Условием для учреждения такой организации является расположение всех построек на земельных участках, которые на основании кадастровой документации имеют общие границы, а также используют общие коммуникационные и технические структуры всеми собственниками жилых помещений. Данные организации также обретают право на осуществление любых управленческих действий в отношении многоквартирных домов.
• Региональные операторы могут считаться владельцами специального счета, если собственники квартир и помещений пожелали выбрать в качестве владельца финансовых активов независимого представителя.
• Управляющая организация является инновационной формой для владения специальным счетом, которая возникла совсем недавно.

Обязанности и права владельца специального счета

Учреждение, которое приобрело полномочия на владение специальным счетом, имеет определенные обязанности, предусмотренные законодательством:

• владелец соответствующего счета обязан осуществить процесс открытия банковского счета. В рамках данной обязанности, товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы обычно обращаются в банковское учреждение, которое выбирается всеми членами фонда по капитальному ремонту дома. Если же владельцем является региональный оператор, то данное учреждение имеет возможность открыть счет в соответствии с протоколом о результатах собрания жильцов или же в одной из кредитных организаций, которая выбирается на конкурсной основе.
• Владелец обязан предоставлять точные сведения о сумме зачислений, а также всех финансовых операциях, которые были совершены в отношении данного счета на основании запроса законных собственников помещений.
• Владелец счета обязуется в срок не более пяти рабочих дней предоставить в государственный орган по жилищному надзору уведомление о факте выбора на общем собрании способа создания фонда. При этом обязательным является предоставление протокола и справок из банка.
• Учреждение обязано регулярно предоставлять в организацию по совершению жилищного надзора данных о финансовых поступлениях, а также сумме остатка.

Выбор регионального оператора

Процесс выбора регионального оператора осуществляется на конкурсной основе, а также при условии принятия общего соглашения на утверждение конкретного оператора в качестве владельца специальным счетом для формирования фонда по осуществлению полноценного ремонта здания. Выбранный региональный оператор обязан в полной мере выполнять следующие функции:

• капитализировать все финансовые взносы граждан и юридических лиц, предназначенных для проведения ремонта многоэтажных зданий;
• открывать банковские счета на собственное имя, а также контролировать и совершать все финансовые операции в его отношении;
• производить заказ и финансировать все работы, необходимые для совершения капитального ремонта.

Формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете может происходить любым из многих способом, который предусмотрен действующим законодательством: с помощью открытия счета в любом коммерческом банке или кредитной конторе. Данный способ создания фона по осуществлению полноценного ремонта может быть изменен при условии наличия общего решения всех собственников квартир и помещений. Данное решение должно быть принято на собрании.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете может прекращаться, после чего накопления финансов в отношении данного счета будет осуществляться на финансовых счетах региональных операторов.

Договор специального счета

Указанный договор заключается в банковском учреждении или кредитной конторе с владельцем формируемого счета, который был выбран жильцами домов на основании совместного решения, принятого на общем собрании.

В договоре по обслуживанию специального счета указывается факт и точные банковские реквизиты счета, который будет открыт. Помимо этого, утверждаются порядок открытия и ведения счета, права и обязанности обеих сторон, процедура начисления процентных накоплений, а также сроки действия и способы расторжения данного договора.

Денежные средства на специальном счете

Финансовые активы, которые размещены на банковском счете для осуществления полноценного ремонта многоэтажного здания, принадлежат на законном основании всем собственникам квартир и жилых помещений.

Определенная доля конкретного собственника в праве использования и владения земельными средствами, которые размещены на счете, рассчитывается пропорционально суммарному размеру внесенных от его имени взносов. Однако собственник не имеет права потребовать возврата данной суммы.