Собственность на недвижимость: ранее возникшее право
Владельцев собственности на недвижимость часто интересует: нужно ли обращаться в регистрирующий орган (Росреестр), если право возникло задолго до вступления в силу Закона о регистрации (от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ).
В каких случаях ранее возникшее право обязательно регистрируется, мы расскажем в нашей публикации.
Какие права на объекты имущества являются ранее возникшими
Права признаются ранее возникшими в случае, когда документы, свидетельствующие о них, оформлены согласно требованиям законодательства, применяемым на момент их выдачи.
В таком случае, государственная регистрация не является обязательной, так как даже при отсутствии записи в реестре недвижимости, права считаются юридически действительными.
Однако, когда осуществляется сделка (продажа, наследование и т.д.), то есть переход объекта от одного владельца к другому, придется регистрировать ранее возникшее право.
Таким образом, неучтенные сведения о правообладателе (продавце) недвижимости нужно зарегистрировать перед оформлением любой сделки.
Часто бывает, что правоустанавливающие документы о ранее возникшем праве утрачены (потеряны).
Для того чтобы их восстановить и затем внести в Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), можно обратиться в организацию по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации (БТИ).
Если речь идет о земельном участке, то регистрацию права на них проводили местные органы власти (1991 г.), поэтому обращайтесь в архивы администрации.
В настоящее время (по данным на дату 21.07.2020 г.) Госдумой России принят в первом чтении законопроект, которым будут внесены поправки в Федеральный закон №218-ФЗ от 13.07.2015 г.
Согласно предполагаемым изменениям информацию о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости будут вносить органы местного самоуправления (администрация).
Наличие таких функций значительно облегчает довольно сложный процесс регистрации объектов.
К концу 1992 г. полномочия по осуществлению регистрации договоров купли-продажи земельных участков были переданы земельным комитетам.
На сегодня все, что имелось в земельных комитетах, хранится в Росреестре, и для того, чтобы получить информацию о правах на земельный участок, направляется заявление в государственный фонд данных.
Какие документы на землю являются подтверждением ранее учтенного права, прочитайте в статье.
Важно: предоставление сведений из государственного фонда землеустройства – бесплатная услуга (приказ Минэкономразвития России от 14.11.2006 № 376).
Информация из фонда подготавливается в срок не более 3-х рабочих дней с момента поступления запроса.
Для сведения: при одном обращении можно запросить не более десяти единиц хранения (инвентарное, землеустроительное дело).
Порядок и сроки внесения ранее учтенного объекта недвижимости
Полученные из госфонда сведения о ранее возникшем праве вносятся в реестр недвижимости (ЕГРН) на основании заявления заинтересованного лица в течение пяти рабочих дней.
Орган регистрации прав подтверждает (удостоверяет), что запись об объекте внесена в реестр выпиской из ЕГРН.
При этом дополнительная плата не взимается.
В каких случаях может быть отказано в регистрации ранее возникшего права
К сожалению, очень часто выявляется, что в представленных бумагах отсутствуют характеристики, позволяющие внести такой объект в ЕГРН.
Например, распространенная ситуация, когда не указана площадь объекта недвижимости (земельного участка, дома и т.д.), что в свою очередь, послужит причиной для отказа в регистрации.
Как упоминалось выше, документы, подтверждающие ранее возникшее право, должны отвечать нормам законодательства, действовавшего на момент их издания.
Поэтому, в случае несоответствия представленных документов таким правилам, в регистрации также будет отказано.
Государственная регистрация объектов недвижимости (в том числе ранее учтенных) защищает интересы собственников и обладателей иных прав на имущество.
Как мы уже говорили, регистрация ранее возникшего права проводится по желанию владельца имущества.
Но для того, чтобы исключить незаконные сделки с объектами, сведения о них лучше внести в ЕГРН.
Необходимо понимать: электронный вид, в отличие от бумажной формы (например, свидетельства о регистрации права) нельзя подделать.
Информация обновлена 03.09.2020 г.
Количество недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан, растет с каждым днем. Но, к сожалению, до сих пор не все россияне знают о порядке оформления прав на него. Прежде всего это касается тех, кто приобрел недвижимость до принятия Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть до 31 января 1998 года.
До введения в действие данного закона права на недвижимое имущество регистрировали различные органы в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент в регионе. Так, договоры оформляли в БТИ или местной администрации. Если объектом недвижимости являлся участок, то документы регистрировали в местном земельном комитете и выдавали «розовое» свидетельство о праве собственности.
В настоящее время при регистрации прав на недвижимое имущество выдают совсем другие документы, подтверждающие право собственности, поэтому у многих возникают вопросы: «Что делать со старыми документами? Действительны ли они или их нужно менять на новые?»
Государственная регистрация
Вступивший в силу 31 января 1998 года Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения данного закона в действие. Важной позицией государственной регистрации является принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными. Другими словами, если вы приобрели квартиру, дом или другое недвижимое имущество до указанной даты и оформили документы в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент, ваши документы являются действительными. В этом случае регистрация прав в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится по желанию правообладателя. Гражданин может переоформить старые документы на новые, то есть пройти государственную регистрацию ранее возникших прав и получить свидетельство о государственной регистрации права.
Свидетельство о государственной регистрации права Свидетельство — документ строгой отчетности, который имеет учетную серию и номер, а также содержит:
данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);
описание объекта недвижимости: назначение (жилой дом, квартира, гараж и др.), адрес, площадь, этажность, кадастровый номер, присвоенный БТИ или кадастровой палатой;
вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право); основание приобретенного права, то есть указание на тот документ, который был представлен в качестве правоустанавливающего (например, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т. п.);
ограничения зарегистрированного права на момент его выдачи.
При наличии старых документов можно спокойно владеть и пользоваться своей недвижимостью, однако законом предусмотрен случай, когда гражданин обязан перерегистрировать свои права.
Если владелец задумал совершить сделку с недвижимостью (продажа, дарение, ипотека, мена и т. д.), то ему в обязательном порядке необходимо пройти перерегистрацию ранее возникших прав на нее и заплатить госпошлину, порядок уплаты и конкретные размеры которой установлены Налоговым кодексом РФ.
Стоимость перерегистрации
Если новую регистрацию прав проводят одновременно с регистрацией сделки об отчуждении или переходе права, то государственную пошлину за нее не взимают. В этом случае оплатить необходимо только регистрацию самой сделки.
Если правообладатель хочет провести госрегистрацию заново, то стоимость данной услуги будет равна половине установленного размера госпошлины за регистрацию прав: для юридических лиц — 3750 руб., для физических лиц — 250 руб.
В случае если владельцу недвижимости в регистрации отказали, государственная пошлина возврату не подлежит.
Сроки госрегистрации
В соответствии с законом государственную регистрацию ранее возникших прав, а также прав, сделок, ограничений, возникших после введения в действие закона, проводят не позднее месяца со дня подачи всех необходимых документов. Так если гражданин продает жилой дом, который он приобрел в 1995 году, то вместе с покупателем он может подать все необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникших прав, на регистрацию договора купли-продажи и регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю одновременно. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в оформлении документов, то соответствующие действия проведут в течение одного месяца.
Еще раз подчеркнем, что регистрация ранее возникшего права необходима только перед сделкой и переходом права — заключением договора купли-продажи, мены, дарения, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др. Если имущество приобретено по иным основаниям, например в результате наследования, по решению суда о признании права собственности, то регистрация ранее возникшего права не нужна. Это связано с тем, что приобретение имущества на данных основаниях не является сделкой, а в случае принятия наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна из-за его смерти.
Законность владения недвижимостью
С помощью регистрации ранее возникших прав можно дополнительно проверить законность прав лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Если в процессе перерегистрации выяснится, что имущество было приобретено незаконно, то регистрация сделки осуществлена не будет. Следовательно, сторона в договоре вправе требовать свидетельство о государственной регистрации права, выданное соответствующим органом. Это дает дополнительные гарантии того, что в дальнейшем к вам не предъявят иск об истребовании недвижимости.
Однако если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. В связи с этим желательно подтвердить наличие прав и отсутствие ограничений выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, поскольку именно он содержит точные данные о том, является ли человек собственником данного имущества или нет.
В данном случае действительно надо обращаться в суд, раз со справкой БТИ такие проблемы, Росреестр законно отказал. И обращаться нужно именно с исковым заявлением согласно ст.131,132 ГПК РФ. Ибо имеется спор о праве. Поэтому секретарь правильно сказал — видимо такие дела через неё безусловно проходили.
Цитата: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.05.2020) «О государственной регистрации недвижимости»
Статья 69. Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости
Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. 69
1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.
3. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.
4. Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
5. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62 настоящего Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, орган регистрации прав, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости на основании:
1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости;
2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистрации прав;
3) документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления либо органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, в орган регистрации прав по его запросам, если документы и сведения о ранее учтенном объекте недвижимости отсутствуют в составе имеющейся в распоряжении органа регистрации прав документации о ранее учтенном объекте недвижимости.
6. Порядок и сроки направления органом регистрации прав указанных в пункте 3 части 5 настоящей статьи запросов устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, органы (организации) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации бесплатно представляют в орган регистрации прав по его запросам, указанным в пункте 3 части 5 настоящей статьи, все имеющиеся у них сведения и копии документов о соответствующем объекте недвижимого имущества в течение трех рабочих дней со дня получения такого запроса.
7. В течение пяти рабочих дней со дня включения в Единый государственный реестр недвижимости документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости орган регистрации прав выдает или направляет лицу, обратившемуся с запросом о предоставлении сведений, без взимания дополнительной платы или лицу, обратившемуся с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости:
1) в форме документа, указанного в запросе о предоставлении сведений или межведомственном запросе, если ранее на основании этих запросов органом регистрации прав выданы или направлены уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений об объекте недвижимости;
2) в форме документа, указанного в соответствующем заявлении, если сведения в отношении такого объекта недвижимости внесены при рассмотрении заявления о внесении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости;
3) в форме документа, указанного в соответствующем заявлении, если ранее на основании заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости принято решение об отказе во внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в связи с отсутствием в представленных заявителем документах необходимых сведений и если сведения в отношении такого объекта недвижимости внесены при поступлении в орган регистрации прав по его запросам документов, представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления либо органами или организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации.
8. Орган регистрации прав принимает решение об отказе во включении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если:
1) имеются несоответствия представленных документов требованиям, установленным законодательством и действовавшим в месте издания документа на момент его издания;
2) в представленных или поступивших документах отсутствуют сведения, позволяющие считать такой объект недвижимости ранее учтенным, а также сведения о площади объекта недвижимости при условии, что объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение, либо об основной характеристике объекта недвижимости (протяженности, глубине, глубине залегания, площади, объеме, высоте, площади застройки) и о ее значении при условии, что объектом недвижимости является сооружение, и (или) не поступил ответ органа государственной власти, органа местного самоуправления либо органа или организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации на запрос органа регистрации прав, указанный в пункте 3 части 5 настоящей статьи;
3) сведения об объекте недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;
4) ответ органа государственной власти, органа местного самоуправления либо органа или организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации на запрос органа регистрации прав, указанный в пункте 3 части 5 настоящей статьи, свидетельствует об отсутствии необходимых документа и (или) сведений и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.
9. Сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости по правилам, предусмотренным настоящей статьей для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.
10. В случае, если в Едином государственном реестре недвижимости в течение пяти лет с даты присвоения кадастровых номеров ранее учтенным зданиям, сооружениям, помещениям, объектам незавершенного строительства отсутствуют сведения о правах на такие объекты недвижимости или о вещных правах на земельные участки, на которых расположены такие объекты недвижимости, орган регистрации прав в течение десяти рабочих дней по истечении указанного срока направляет сведения о таких объектах недвижимости в уполномоченные органы местного самоуправления городских, сельских поселений, городских округов, а если такие объекты недвижимости находятся на межселенных территориях, — в органы местного самоуправления муниципальных районов или, если такие объекты недвижимости находятся на территориях субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, — в уполномоченные органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации — города федерального значения. Правила настоящей части не применяются к зданиям, сооружениям, если осуществлена государственная регистрация права собственности хотя бы на одно помещение, расположенное в таком здании, сооружении, к многоквартирным домам, а также помещениям, расположенным в многоквартирном доме и составляющим общее имущество в этом многоквартирном доме.
Государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права на объекты недвижимости.
По вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию права на недвижимое имущество, возникшего до вступления в силу Федерального законаот 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон N 122-ФЗ), полагаем сообщить следующее.
В соответствии с пунктами 1и 2 статьи 6Федерального закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Федеральным законом N 122-ФЗ. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ, является юридически действительной.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества.
Согласно подпункту 8 пункта 3 статьи 333.35Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) государственная пошлина не уплачивается за государственную регистрацию возникшего до введения в действие Федерального законаN 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества. В иных предусмотренных пунктом 2 статьи 6Федерального закона N 122-ФЗ случаях (государственная регистрация ограничения (обременения) права или государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества, не влекущей отчуждения такого объекта) за государственную регистрацию права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие Федерального законаN 122-ФЗ, государственная пошлина уплачивается в размере, равном половине установленной главой 25.3 Кодекса государственной пошлины за государственную регистрацию права на недвижимое имущество.
В случае если государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального законаN 122-ФЗ права не связана с государственной регистрацией перехода данного права, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества, а осуществляется по желанию правообладателя, государственная пошлина уплачивается в соответствии с подпунктами 24 пункта 1, статьи 333.33Кодекса физическими лицами в размере 2000 рублей и подпунктом 24 пункта 1, статьи 333.33 Кодекса физическими лицами в размере 350 рублей.
Главный специалист-эксперт
отдела регистрации прав
государтсвенный регистратор
Л.В. Юрченко