Правомерно ли размещение хостела в квартире многоквартирного дома? Какую ответственность при этом несет собственник или арендатор квартиры?

Отвечает заместитель начальника управления по надзору за соблюдением федерального законодательства прокуратуры г. Москвы Наталья Анатольевна Емелькина

Хостел — это экономичное средство размещения, предназначенное для временного проживания, преимущественно для малобюджетного туризма, имеющее номера (комнаты) различной вместимости и санузлы, как правило, за пределами номера (комнаты), а также помещения (зоны, места) для общения гостей (ГОСТ Р 56184-2014 "Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги средств размещения.

Арендовать гараж, офис или магазин под жилье возможно

Общие требования к хостелам", утв. Приказом Росстандарта от 23.10.2014 N 1393).

Назначение жилого помещения и пределы его использования определены статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Например, гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности: адвокатской или нотариальной практики, репетиторской деятельности и т.д.

Проживать в жилом помещении могут гражданин — собственник этого помещения либо члены его семьи, а также другие граждане, которым жилое помещение сдано собственником или арендодателем для проживания на основании соответствующего договора (статья 288 Гражданского кодекса Российской Феждерации) (далее – ГК РФ). Как указано в статье 30 ЖК РФ, собственник может предоставить во владение или пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или другом законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Жилищным кодексом.

Таким образом, назначение жилого помещения — это проживание граждан. При организации же в квартире хостела жилое помещение предоставляется не только для временного проживания гражданина, но и при этом оказываются гостиничные услуги.

Организация хостела является самостоятельным видом деятельности, направленным исключительно на извлечение прибыли от предоставления услуг. Следовательно, использование собственником принадлежащей ему квартиры, а также использование иными лицами предоставленных им квартир в качестве гостиничного номера или для организации хостела, то есть для временного заселения посторонних граждан на возмездной основе, противоречат пункту 3 статьи 288 ГК РФ, части 2 статьи 17 ЖК РФ.

В силу статьи 22 РФ деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения (или совокупности жилых помещений) в нежилое и оснащения указанного помещения оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.

Таким образом, использование квартиры под хостел без перевода в нежилое помещение нарушает права и законные интересы жителей многоквартирного дома и требования Жилищного кодекса РФ. Квартира используется в таком случае не по назначению. По таким основаниям суды также обязывают собственника (арендатора) устранить нарушения закона и использовать жилое помещение по назначению.

Как правило, при организации хостела в квартире собственник или арендатор не обеспечивают соблюдение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, ответственность за нарушение которых предусмотрена ст. 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях; требований пожарной безопасности – статья 20.4; оказание населению услуг надлежащего качества – статья 14.4, соблюдение прав потребителей на получение необходимой и достоверной информации об услуге, исполнителе – статья 14.8 КоАП РФ.

Возврат к списку

У отельных комплексов любого размера есть два ключевых момента, которые необходимо всегда учитывать. Первый: через них ежедневно проходит большое количество людей — постояльцев, работников, посетителей гостиничных ресторанов и лобби-баров. Второй — им всем должно быть комфортно и безопасно. Эти два обстоятельства заставляют владельцев отеля серьезно задумываться об организации внутренних систем, в частности, вентиляционной. Перемещение воздушных масс внутри гостиницы, проникновение свежего воздуха и удаление загрязненного — сложный процесс.

Проектирование вентиляции в отелях затруднено необходимостью учитывать огромное количество факторов:

  • особенности здания, в котором размещена гостиница — сколько в нем этажей, отдельный ли это отель или комплекс внутри многофункционального центра, хостел в жилом доме;

Необходимо учитывать и действующие государственные нормы, ведь за нарушение их владельцев отеля строго наказывают, вплоть до закрытия комплекса.

Базовая нормативно-регулирующая документация для вентиляции отелей

На сегодняшний день особенности вентиляционных систем регулируют несколько групп правил, законодательных актов и норм. Их условно можно разделить на:

  • федеральное законодательство — к примеру, ФЗ №52, регулирующий санитарно-эпидемиологические мероприятия по обеспечению благополучия населения;
  • СНиПы, СанПин, СП — 41-01, II-Г.7-62 (об особенностях проектирования отопления и вентсистем), П-Л. 17—65, 3.05.01-85, 2.1.3.1375-03 и так далее;
  • ГОСТы, касающиеся параметров вентиляции, систем отопления, пожаротушения —12.4.021-75, прочие;
  • муниципальные правила — в частности, для Москвы действует ТСН 31-316-99;
  • европейские стандарты EN и многие другие нормы.

Всю массу требований можно систематизировать по основным пунктам. Правила предусматривают отдельные мероприятия для организации вентиляции в:

  • номерах, в том числе, для курящих, в зависимости от класса, числа «звезд», размеров гостиницы — их допустимо размещать только в надземных помещениях;
  • лифтах, мусоропроводах, системах пылеудаления — там нужно предусмотреть противошумовые и антивибрационные механизмы;
  • цокольных этажах — здесь допустимо размещать камеры хранения, пункты услуг и быта, парикмахерские и ремонтные секторы, склады, санитарные зоны персонала;
  • варочных залах, технических помещениях и так далее.

Есть и общее требование, которым должна соответствовать вентиляция гостиницы. Это кратность воздухообмена — в зависимости от помещения от 30 куб. м. на одно отельное место, температура (от +12°С на складах до +25°С в ванных помещениях и санузлах), необходимость устанавливать независимое приточно-вытяжное оборудование. Также в гостиницах следует:

  • предусмотреть системы притока нагретого и, при необходимости, увлаженного воздуха в местности со средней температурой в холодное время года от -40°С;
  • установить тепловые воздушные завесы на входах, если температура наружного воздуха зимой достигает -15°С и ниже;
  • организовать в номерах естественно-побуждаемую вентиляцию и механические системы, которые подогревают, охлаждают, увлажняют/осушают воздух — в зависимости от климатической зоны и сезона;
  • создать во всех помещениях гостиницы с окнами створки, фрамуги или форточки;
  • предусмотреть вытяжку в номерах через санитарные узлы (если они предусмотрены): не менее 50 куб. м/ч в одноместном и от 60 куб. м/ч в двухместном, а в отелях «5 звезд» — 70 куб. м/час

Нельзя располагать в гостиницах комплексы сферы услуг общегородского масштаба за исключением кафе, ресторанов, центров красоты и здоровья. Для них чаще всего необходимо отдельно проектировать вентсистему с учетом особенностей деятельности: наличия бассейнов и бань, горячих цехов, мест распыления химических веществ (маникюрный салон, парикмахерская).

Базовые правила проектирования вентсистем и классификация отелей

Система вентиляции и кондиционирования в гостинице, конструктивные ее принципы, особенности проектирования зависят от типа, уровня, масштабов самого отеля. СНиПами и строительными нормами предусмотрена следующая классификация:

  • По капитальности. Существует четыре класса в зависимости от долговечности конструкций и огнестойкости. По ним распределяют допустимую этажность гостиницы — любую (первый класс), до 9 этажей (второй), до 5 этажей (третий), не более 2 (четвертый).
  • По размерам — мини-гостиницы, небольшие и средние отели, масштабные комплексы. Параметр определяется вместимостью отеля: если в нем менее 100 постоянных спальных мест, его относят к малым, до 200 — к средним, более 200 — к крупным. Пределом для отеля большинства проверяющих инстанций считает 2000 мест. От этого зависит масштабность и сложность вентиляционной инженерии.
  • По параметрам энергопотребления систем вентиляции/кондиционирования. Если в комплексе есть водяные кольцевые закрытые системы, тепловые насосы, его считают эффективным, если одновременно нельзя отапливать и кондиционировать помещения — нейтральным. При одновременной работе устройств воздухонагрева и охлаждения система становится неэффективной. Общеэнергетические комплексы используют на крупных объектах.

Грамотно спроектированная система вентиляции и кондиционирования в гостинице соответствует следующим характеристикам:

  • отвечает государственным требованиям — нормы воздухообмена для помещений разного назначения соблюдены, микроклиматические параметры соответствуют санитарным правилам;
  • эффективно поддерживает должный уровень комфорта — гостям и работникам удобно, мебель и текстиль не издают неприятных запахов, в номерах индивидуально организован оптимальный климат и постояльцы могут выставить его характеристики самостоятельно;
  • малошумна — в особенности это касается крупных гостиниц: в спальных комнатах необходимо обеспечить условия для полноценного отдыха;
  • управляема: инженерные сети должны централизованно контролироваться, нужно организовать сбор данных о параметрах системы, автоматизацию ее работы;
  • безопасна: необходимо обеспечить бесперебойность работы вентиляции, своевременное включение аварийных систем, доступ для ремонта, регулярное сервисное обслуживание.

Последний пункт — предмет повышенного внимания проверяющих органов, и системы безопасности необходимо проектировать досконально. Постоянное присутствие большого количества людей, узкие коридоры, лестницы, многочисленные этажи — это потенциальная угроза и повышенные риски. В номерах в вентиляцию должны быть встроены датчики дыма и механизмы предупреждения и ликвидации пожаров.

Схемы организации вентиляции для средних, небольших и мини-гостиниц

Существуют общепринятые, популярные и распространенные модели вентилирования гостиниц в зависимости от их размеров, а именно — количества спальных мест. В небольших отелях редко встречаются масштабные СПА-центры, тренажерные залы, огромные конференц-холлы. Там есть холл, столовая, кафе или ресторан, постирочные и технические отсеки. То же касается отелей средних размеров, но невысокого класса — до трех «звезд» включительно. Поэтому для создания комфортных микроклиматических условий достаточно:

  • центрально-местной системы приточно-вытяжного типа — механической, с просчитанной производительностью, и естественных источников (клапаны, форточки);
  • мультизонального кондиционирования (на один наружный блок приходится два и более внутренних) — для охлаждения/подогрева, фильтрации, очищения воздухопотока;
  • установок с рекуперацией воздушных масс — для оптимизации расходов на обогрев;
  • дополнительных подвесных систем приточно-вытяжного типа — для кухонь, обеденных зон, служебных помещений.

Для небольших гостиниц, размещенных в старых зданиях, моноблочные системы, для которых не нужны воздуховоды, особенно уместны. Мультизональное кондиционирование не «перегружает» здание, на внешних стенах нет необходимости размещать много блоков, но в каждом номере будет организован оптимальный микроклимат. В отелях среднего размера нередко в потолки монтируют более мощные системы — фанкойлы. Однако чаще их используют в крупных гостиницах.

Проектирование вентиляции в отелях большой вместимости

Крупные отели — как правило, внушительные, отдельно стоящие здания, с тренажерными залами, несколькими ресторанами, сложной системой технического обеспечения. Если максимальное количество ежедневных постояльцев превышает 200 человек, стоит установить специальные системы — чиллер-фанкойлы с центральным кондиционированием. В них для нагрева используется теплый, отработанный воздух, который установки удаляют из комплекса.

Хладогент, выравнивающий температуру входящего потока летом — вода, этиленгликоль или фреон. Центральный блок располагают в подвале здания, чиллер — на крыше, и внешний вид гостиницы «не страдает».

Нежилые помещения под хостел

Циркуляцию жидкости и воздуха по системе обеспечивают мощные насосы, загрязненные аэромассы удаляют при помощи вентиляторов. Помимо фанкойлов (их встраивают в потолки номеров и холлов), применяют:

  • приточно-вытяжные рекуперационные системы — они «отвечают» за первичную подготовку аэропотока;
  • устройства VRV/VRF для «точечной» регулировки микроклимата в номерах — они сконструированы как небольшие, почти независимые центрально-местные системы и служат заменой чиллер-фанкойлам;
  • мощные вытяжки для бассейнов, душевых, ванных.

Подобные решения оптимальны для крупных гостиниц и отелей 4-5 «звезд», так как по требованиям в них каждый номер необходимо оборудовать принудительной вентиляцией. Через естественные каналы подается, очищается (иногда ароматизируется) свежий воздух, а вытяжку организуют через санузлы. Это энергоэффективные системы, с ними можно снизить затраты на обогрев и вентилирование. Они недороги, экологичны и не заметны постояльцам.

Получить более подробную информацию об организации вентиляции в отелях и заказать разработку системы можно в «ЭкоЭнергоВент».

Поиск Лекций

Общие требования к зданиям, оборудованию и оснащению хостелов

Здание хостела и прилегающая к нему территория

1. Вывеска на входе (допускается размещение вывески у входа в подъезд или на лестничной площадке этажа, занимаемого хостелом).

2. Вход для гостей хостела.

Для входа гостей хостелов, расположенных в квартирах многоквартирных жилых домов, допускается использование общего подъездного входа, при условии соблюдения требований части 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации .

3. Места для парковки автомобилей.

Допускается использование в качестве мест парковки придомовой территории многоквартирных жилых домов в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации.

Техническое оснащение и оборудование

4. Электроснабжение:

— естественное и искусственное круглосуточное освещение в жилых комнатах/номерах;

— естественное и/или искусственное круглосуточное освещение в общественных помещениях, в коридорах, на лестницах;

— фонари на случай отключения энергоснабжения.

5. Отопление:

— в жилых комнатах/номерах и общих помещениях, обеспечивающее температуру воздуха в соответствии с требованиями, установленными санитарными правилами .

Проживание в нежилом помещении

Водоснабжение:

— горячее, холодное(круглосуточно);

— в районах с перебоями водоснабжения должен быть обеспечен минимальный запас воды не менее чем на сутки;

— на период планового отключения горячего водоснабжения должен быть обеспечен подогрев воды как минимум в одной душевой кабине.

7. Канализация (водоотведение) или локальные очистные сооружения при отсутствии централизованных канализационных сетей.

8. Вентиляция:

— естественная или принудительная, обеспечивающую нормальную циркуляцию воздуха и исключающую проникновение посторонних запахов в жилые комнаты/номера и общие помещения.

9. Наличие лифта в здании хостела (выше пяти этажей)

10. Телефонная связь коллективного пользования в общественных помещениях, доступная для использования проживающими (в службе приема, вестибюле, холле, коридоре).

Примечание – При отсутствии телефонизации в регионе обязательно наличие мобильного телефона/рации, доступного для использования проживающими в службе приема и размещения.

11. Наличие помещений с мебелью и другим оборудованием, соответствующим их функциональному назначению, в т. ч.:

— помещение или место для приема, регистрации и размещениягостей;

— жилые комнаты/номера;

— помещение или место для приготовления и приема пищи;

— кухонное оборудование и инвентарь (при отсутствии предприятия питания);

— место для хранения багажа;

— сейф для хранения документов туристов;

— комната персонала для крупных хостелов;

— место для хранения уборочного инвентаря и моющих средств;

— холодильный шкаф общего пользования для хранения продуктов питания;

— туалеты, душевые/ванны, умывальники общего пользования;

Примечание – Не менее одного туалета, душевой/ванны, умывальников на 15 человек.

Приложение Г

(рекомендуемое)

Требования к жилым комнатам/номерам хостелов

Площадь комнаты — из расчета на одну одноярусную или двухъярусную кровать с учетом площади основания кровати – не менее 4 м2.

Высота (от пола до потолка) жилых комнат/номеров должна быть не менее 2,5 м. Высота коридоров, холлов, антресолей должна быть не менее 2,1 м. Расстояние от верхней кровати (при двухъярусном расположении) до потолка должна быть не менее 75 см.

Площадь совмещенного санузла не менее 1,0 м2.

Примечание – При раздельных санузлах площадь одного санузла может быть менее 1,5 м2 при условии свободного открывания двери.

Наличие звукоизоляции в соответствии с требованиями ;

Кровать:

минимальные размеры односпальной кровати 80×190 см,

двуспальной – 140×190 см,

расстояние между кроватями – не менее 75 см (если отсутствует перегородка).

Матрац с наматрасником, подушка, одеяло;

Комплект постельного белья на одного проживающего;

Одно полотенце на одного проживающего.

Примечание – Постельное белье и полотенце в хостеле могут предоставляться за дополнительную плату, о чем гости должны быть проинформированы заранее.

Прикроватная тумбочка или шкафчик или шкаф для одежды или запирающая секция в шкафу, расположенном в комнате/номере или в холле или в коридоре, на каждого проживающего.

Занавеси (шторы, жалюзи) на окнах в жилых комнатах/номерах.

Библиография

Федеральный закон от 24 ноября 1996 г. № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» в редакции ФЗ с изменениями и дополнениями
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 ноября 2004 г. № 188-ФЗ в редакции Федеральных Законов с изменениями и дополнениями
Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» с изменениями и дополнениями
Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» с изменениями и дополнениями
Закон Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (с изменениями и дополнениями)
СанПиН 42-128-4690-88 Санитарные правила содержания территорий населенных мест
Свод правил СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные
Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы. СанПиН 2.1.2.2645-10 Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях
Свод правил СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения
Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 с изменениями и дополнениями
Свод правил СП 59.13330.2012 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения
Свод правил СП 60.13330.2012 Отопление, вентиляция и кондиционирование
Свод правил СП 52.13330.2011 Естественное и искусственное освещение
Санитарные нормы СанПиН 2.2.4/2.1.8.562-96 Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки
Технический регламент «О безопасности машин и оборудования», утв. постановлением Правительства РФ от 15 сентября 2009 г. № 753, в редакции постановлений Правительства Российской Федерации с изменениями
СанПиН 2.1.4.1074-01 Вода питьевая. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества
СанПиН 2.1.6.1032-01 Гигиенические требования к обеспечению качества атмосферного воздуха населенных мест

©2015-2018 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных

Жилые помещения в общежитиях согласно статье 92 Жилищного кодекса Российской Федерации являются одним из видов жилых помещений специализированного жилищного фонда наряду со служебными, жилыми помещениями маневренного фонда; жилыми помещениями в домах системы социального обслуживания населения; жилыми помещениями фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами; жилыми помещениями для социальной защиты отдельных категорий граждан, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В соответствии с подп. 2 п. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела 4 настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В пунктах 2-3 ст. 92 ЖК РФ указаны главные особенности специализированных жилых помещений:

1) в качестве таких помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Специализированный муниципальный жилищный фонд находится в подведомственности органов местного самоуправления РФ.

2) использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3) включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом;

4) такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ (п. 3 ст. 93 ЖК).

Применительно к этому пункту следует пояснить, что п. 2 ст. 102 ЖК РФ все же предусматривает возможность перехода права собственности на жилое помещение общежития. Такой переход возможен в порядке правопреемства.

Относительно права на сдачу в аренду следует пояснить, что судебная практика не отрицает право образовательного учреждения сдавать имеющиеся в общежитии и не используемые нежилые помещения в аренду, но только для целей, связанных с проживанием студентов (например, под химчистку, медицинский пункт и т.д.), запрещая одновременно использовать под офисы, производство, сбытовую деятельность, размещение, деятельности политических партий, их структурных подразделений, общественно-политических и религиозных движений и организаций (объединений), для незарегистрированной индивидуальной трудовой педагогической деятельности, для размещения на фасаде и крыше зданий и сооружений рекламы, антенн и в других целях, не относящихся к прямому назначению этих помещений. Кроме того, образовательное учреждение по своему усмотрению может расширить этот перечень и установить иные условия.1

Общежития и гостиницы относятся к объектам гостиничного типа.

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов (ОКОФ) здания общежитий относятся к зданиям, предназначенным для невременного проживания, т.е. к жилищам (код 13 0000000 «Жилища»). Здания гостиниц и общежитий гостиничного типа относятся к зданиям, кроме жилых (код ОКОФ 11 0000000 «Здания (кроме жилых)»).

При этом, в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД), эксплуатация зданий общежитий для студентов относятся не к деятельности по эксплуатации жилого фонда (раздел "K"), а к разделу "H" — "Гостиницы и рестораны" и входят в состав прочих мест для временного проживания (код 55.2) наряду с гостиницами (код 55.1).

Таким образом, общежития учебных заведений,гостиницы и общежития гостиничного типа относятся к виду экономической деятельности «Н» "Гостиницы и рестораны". При этом по ОКОФ общежития учебных заведений принадлежат к жилым зданиям, в то время как гостиницы и общежития гостиничного типа признаются нежилыми зданиями. Деятельность по эксплуатации этих зданий не относится к деятельности «К» "Операции с недвижимым имуществом" (к этому виду принадлежит деятельность по эксплуатации всех остальных зданий).

Согласно ст. 94 ЖК РФ под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

ПРАВОВОЙ СТАТУС ГОСТИНИЦЫ КАК ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. ЖИЛОЕ ИЛИ НЕЖИЛОЕ?

Общежитие оборудуется в соответствии со строительными нормами и правилами. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами (постельные принадлежности и другой инвентарь).

Проживание в нежилом помещении ответственность

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *