Проверка договоров участия в долевом строительстве: типичные нарушения

В настоящее время наиболее распространенной формой реализации инвестиционных проектов по созданию объектов недвижимости являются договоры о долевом участии в строительстве. Договоры об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости могут проверяться как в ходе проведения аудита, так и при оказании сопутствующей аудиту услуги — правового консультирования. В статье рассматриваются наиболее типичные ситуации и нарушения, встречающиеся в ходе проведения подобных проверок, и порядок их разрешения, учитывая произошедшие изменения законодательства Российской Федерации.

В основу нормативного регулирования финансирования капитальных вложений положен Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (с изм. и доп. от 22.08.2004) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В данном нормативном документе даны определения таким понятиям, как "застройщик" и "объект долевого строительства". Под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения) на основании полученного разрешения на строительство. Под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Особую актуальность разработке отдельных направлений аудита, проводимого в экономических субъектах инвестиционно-строительной сферы, придает то обстоятельство, что в Законе N 214-ФЗ определен состав проектной декларации — подлежащего опубликованию документа, в состав которого входят информация о застройщике (ст. 20) и информация о проекте строительства (ст. 21). При этом в состав информации о застройщике включено аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (п. 6 ч. 2 ст. 20).

Ситуация 1. В ходе проведения проверки установлено, что застройщик привлекал денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) объектов недвижимости без получения в установленном порядке разрешения на строительство либо без опубликования и размещения проектной декларации или без государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Рекомендации аудитора. Согласно ст. 395 ГК РФ участник долевого строительства может потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Ситуация 2. Не соблюдены обязательные реквизиты договора участия в долевом строительстве, а именно:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цена договора, срок и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

Рекомендации аудитора. Следует обратить внимание клиента на то, что отсутствие в договоре указанных реквизитов противоречит положениям Закона N 214-ФЗ и ставит под сомнение законность операции.

Ситуация 3. Объект долевого строительства случайно поврежден до его передачи участнику долевого строительства. При этом застройщик отказывается брать на себя ответственность, ссылаясь на то, что строительные работы завершены.

Рекомендации аудитора. При возникновении спорных моментов в случае случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства аудитору следует ссылаться на положения Закона N 214-ФЗ, в котором указано, что риск данного рода несет застройщик.

Ситуация 4. Нарушен установленный договором порядок уплаты цены.

Рекомендации аудитора. При условии единовременной уплаты цены, закрепленной в договоре, и просрочки внесения платежа в течение более чем трех месяцев у застройщика появляется право требования о расторжении договора в судебном порядке. В случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей (более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев) у застройщика появляется право требования о расторжении договора в судебном порядке. При нарушении установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства обязан уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Ситуация 5. Застройщиком нарушен срок передачи объекта участнику долевого строительства.

Рекомендации аудитора. В соответствии с положением п. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Штрафные санкции к застройщику за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости составляют неустойку (пеню) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Ситуация 6. Имеются претензии по качеству строительства.

Рекомендации аудитора. Согласно ст. 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект недвижимости, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора — требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Аудитору следует поставить в известность участника долевого строительства относительно его действий в случае обнаружения недостатков качества объекта, а именно:

  • участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора;
  • участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков;
  • участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

Ситуация 7. Участник долевого строительства желает отказаться от выполнения обязательств по договору.

Рекомендации аудитора.

Как получить информацию зарегистрирован ли договор участия в долевом строительстве в ЕГРН ?

Следует учитывать, что односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора является законным в случаях:

  • неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
  • прекращения или приостановления строительства (создания) объектов недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  • существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) объектов недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • неисполнения застройщиком определенных обязанностей (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ);
  • существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

При этом застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Ситуация 8. В аудиторскую фирму обратилась организация-застройщик за получением правового консультирования относительно изменения степени ответственности за нарушения при осуществлении финансово-хозяйственной деятельности.

Рекомендации аудитора. Следует учесть то обстоятельство, что согласно Закону N 214-ФЗ, ст. 25 "О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях", определено гл. 14 дополнить ст. 14.28 "Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости". При этом предусмотрены следующие санкции за нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве.

Привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 150 до 200 МРОТ; на юридических лиц — от 4000 до 5000 МРОТ.

Опубликование в СМИ и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ; на юридических лиц — от 3000 до 4000 МРОТ.

Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ; на юридических лиц — от 1000 до 2000 МРОТ.

Невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ, на юридических лиц — от 1000 до 2000 МРОТ.

Безусловно, законодательные изменения направлены на повышение эффективности функционирования организаций инвестиционно-строительной сферы, и прежде всего на реализацию интересов участников долевого строительства, т.е. инвесторов.

Н.В.Савина

ВЗФЭИ

Инструкция 1 Квартиру можно купить как на вторичном рынке, т.е. у собственников этого жилья, так и в новом доме через строящую компанию. В этих случаях документы, которые надо требовать у покупателя, будут различаться. Чаще всего все операции осуществляются через агентство недвижимости, вы заключаете с ними договор, а они ищут подходящий вам вариант, полностью ведут сделку и получают за это гонорар — либо фиксированную сумму, либо процент от стоимости объекта. В этом случае все вопросы с документами решают они, а также проверяют квартиру на «чистоту» сделки. Несмотря на то, что у них есть свои юристы, если есть такая возможность, стоит проверить все самим, т.к. некоторые моменты агенты упускают либо по незнанию, либо специально скрывая некоторые факты. 2 При покупке квартиры в ипотеку с обременением, т.е.

Как проверить регистрацию дду?

При принятии решений следует обращать внимание на время существования строительной фирмы и отзывы о ее деятельности. Вернуться к содержанию ↑ ○ Процедура покупки по договору долевого участия. Алгоритм действий при приобретении жилья по ДДУ следующий:

  • Выбор банка (в случае покупки с привлечением заемных средств) по условиям предоставления кредита.
  • Выбор застройщика с обязательной проверкой пакета документов: действительность учредительских документов, наличие разрешения на строительство, условия сотрудничества.
  • Выбор обслуживающей компании, услугами которой владельцы будут пользоваться после въезда в новые дома, решение применяется по общему собранию будущих жильцов.
  • Оформление документации.

На каждом этапе сделки важно проявлять особую внимательность, которая поможет избежать неприятных последствий.

Порядок действий при покупке квартиры по дду

Внимание

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой. Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира. Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком.

Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

Как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре?

Таким образом, следует указать, что у рассматриваемых договоров разные условия заключения, стороны, а также содержание их прав и обязанностей.

Как проверить регистрацию дду на сайте росреестра

Кроме защиты ваших имущественных прав зарегистрированный ДДУ говорит нам о том, что:

  • Застройщик является официально действующим юридическим лицом, имеющим право осуществлять строительство многоквартирных домов.
  • Все регистрационные и разрешительные документы девелопера прошли проверку.
  • Проект постройки МКД согласован и утвержден, с земельным участком, на котором планируется или идет стройка тоже всё в порядке.
  • Строительная компания работает в рамках ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве МКД и других объектов недвижимости».
  • Самым важным моментом регистрации договора долевого участия является то, что она исключает двойную продажу квартиры.

Как проверить регистрацию дду

Важно

А вот передача квартир дольщикам должна осуществляться не позднее зафиксированной в договоре долевого участия даты, подчёркивает эксперт. Несоблюдение этого срока можно трактовать как невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателями и нарушение закона. Именно поэтому застройщики, принимая во внимание возможность возникновения форс-мажора, планируют ввод дома заблаговременно — чтобы не допустить нарушения условий ДДУ.

Так, «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» обычно планирует ввод домов за 6 месяцев раньше срока передачи квартир покупателям. Регистрация и ответственность Что ещё нужно знать при покупке недвижимости по ДДУ? Перед подписанием договора стоит проштудировать так называемые оргмоменты, связанные, в частности, с регистрацией договора, а также правовые вопросы, касающиеся ответственности застройщика перед дольщиком.

Покупка квартиры по дду

  • Проектную декларацию;
  • Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства;
  • Аудиторское заключение о коммерческой деятельности фирмы;
  • Разрешение на постройку;
  • Документация, подтверждающая права компании на участок земли (на территории которой планируется осуществлять постройку);
  • Проект договора участия в долевом строительстве (данный проект возможно распечатать и показать юристам, которые с ним ознакомятся и предоставят необходимые рекомендации);
  • Способы обеспечения фирмой обязательств по договору участия в долевом строительстве;
  • Фотографии объектов, создаваемых компанией с привлечением денежных средств участников.

Если компания по каким-либо причинам отказывает в предоставлении документации для ознакомления — в большинстве случаев это связано с наличием в них недостатков.
Что такое договор ДДУ при покупке квартиры Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность. Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица. Основание для сравнения Договор долевого участия в строительстве Договор купли-продажи Правовое регулирование Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
§1, §7 гл. 30 ГК РФ. Форма договора Простая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214) Простая письменная (ст. 550 ГК РФ) Стороны (субъекты) договора Застройщик, участник долевого строительства (дольщик). Продавец (собственник), покупатель. Предмет договора Строительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику.

Где проверить договор дду при покупке квартиры

  • Что дает проверка регистрации ДДУ?
  • Проверяем регистрацию договора долевого участия онлайн

Убедиться, что ваш договор долевого участия надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре должен каждый участник ДДУ. Сделать это необходимо для уверенности в том, что вы располагаете юридически грамотно оформленным полноценным документом. До регистрации в государственных органах договор ДДУ не является заключенным, даже если на нем присутствуют все печати и подписи сторон.
Такой документ не предъявишь в суде, его сразу признают недействительным. Регистрация – важный момент в подтверждении законности вашей сделки.
Вообще, многие покупатели жилья в новостройках не разделяют такие принципиально разные понятия, как «ввод дома в эксплуатацию» и «передача квартиры участнику долевого строительства». Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая рассказывает, к чему это приводит: — Когда дом вводится в эксплуатацию, некоторые дольщики, забыв о том, что написано в договоре, требуют ключи от квартир, хотя до их получения остаётся ещё много времени. А если срок ввода объекта по каким-то причинам переносится, покупатели делают поспешные выводы о том, что у застройщика проблемы. Поясню: время ввода дома в эксплуатацию — плановое, застройщик устанавливает его для себя. В определённых ситуациях эти сроки подлежат изменению, то есть переносу на более поздние сроки.
Здесь нужно обратить внимание, что в случае с новостройками может быть просто строительный адрес объекта и временный номер квартиры – нужно сверить эти данные с предполагаемыми в вашем дду.

  • Основание права собственности. Здесь все просто – наследство, дарение, договор дду, договор купли-продажи или переуступки права требования. Изучайте внимательно.
  • Какие либо притязания на имущество.

    Например, если обременение на квартиру об аресте зарегистрировано в Росреестре, вы об этом узнаете.

Проще говоря, вы можете убедиться, что владельцем имущества или его доли является именно тот человек, который пытается продать вам квартиру. В случае покупки у застройщика вы можете убедиться, что продажи ведутся и уже есть дольщики. В Росреестре можно запросить и расширенную выписку из информационного свода информации.

Проверка договора долевого участия

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *