Продажа доли закон

• Кто же может стать покупателем доли?
• Как определить стоимость доли квартиры?
• Как выделить долю в квартире?
• Как вернуть в собственность долю жилой квартиры?
• Как зарегистрировать долю в квартире?

Успех сделки по продаже доли зависит от владения актуальной юридической информацией, объективной оценки конкретной ситуации, своевременного просчета всех возможных экономических вариантов, обеспечения безопасности для каждого участника сделки и грамотного оформления покупки или продажи доли в квартире.

Как правило, доли появляются после вступления в наследство, когда имущество в виде недвижимости дробят на несколько человек, развода (раздел совместно нажитого) или решения суда. А раз появляются доли, то приходит время, когда доли эти выходят на рынок в качестве предложения, выставляются на продажу…

Кто же может стать покупателем доли?

Во-первых, те, кто хочет купить свое жилье, но не хватает денег на полноценную квартиру. Доли продаются с дисконтом от 20 % от рыночной стоимости. Совершение сделки купли-продажи доли, порой бывает единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации.

Часто ситуация позволяет, приобретя часть квартиры, заехать и жить, пользуясь всей квартирой (когда один из собственников сам проживает удаленно и продавать свою часть пока не планирует). В дальнейшем долю можно выделить в отдельный объект (разделить со вторым собственником по соглашению) или продать совместно (уже по рыночной цене) и выручив деньги купить собственное отдельное жилье.

Бывают и сложные случаи, когда, приняв наследство, один из наследников чинит препятствия другим к продаже, пользованию, проживанию. Тогда выход один – решать вопрос через суд. Длительность этого процесса мало предсказуема (бывает, до 7-8 лет тянутся тяжбы, собственники между собой никак не могут договориться – не могут ни деньги из наследства вынуть, ни пользоваться имуществом). Суд не может понудить сособственников к продаже своих долей. Продать или не продать — дело личное.

Как определить стоимость доли квартиры?

Как любой предмет торга, доля жилой квартиры может подлежать оценке. К сожалению, сделки с долями имеют свою специфику, при которых известное правило «адекватная стоимость – успешная реализация» не всегда работает. Цена доли часто находится в прямой зависимости от обстоятельств, заложниками которых становятся все участники долевых сделок.

Самый выгодный вариант для всех сособственников жилой площади — продать квартиру целиком и пропорционально имущественным правам, разделить деньги.

Если сособственники не желают продавать квартиру, можно договориться о выкупе ими вашей части по соотносящейся с рыночной, договорной стоимости. Если и этот вариант не всех устраивает, можно обратиться к специалисту для оценки доли с целью ее дальнейшей продажи сторонним лицам. Общепринятая формула расчета долевой стоимости доли: рыночная стоимость квартиры * размер доли * коэффициент учета параметров. Последняя величина рассчитывается с учетом множества факторов, среди основных из них — размер доли, общая площадь квартиры, возможность доступа в квартиру, срочность, наличие долгов, количество собственников, наличие несовершеннолетних и пр.

Ориентировочно стоимость доли при продаже третьим лицам минимум на треть ниже рыночной цены. Если порядок пользования помещениями определен, то есть возможность долю продать по рыночной цене жилой площади данной категории.

Если порядок пользования не установлен, стоимость доли сводится к цифре во много раз ниже актуальной рыночной стоимости.

Как выделить долю в квартире?

Определить свою долю квартиры можно заключив с остальными сособственниками соглашение о выделении определенной комнаты в пользование.

В случае отказа сособственников или невозможности решения вопроса по соглашению, можно обратиться в судебные инстанции за определением права пользования.

Если владелец доли планирует продать свою часть квартиры, вначале он обязан предложить ее выкупить другим сособственникам. В случае их нотариально подтвержденного отказа, часть квартиры может выставляться на продажу.

Процедура оформления при покупке или продаже доли

Купля-продажа долей квартиры имеет свои особенности. Приобретая долю у собственника, следует, согласно статье № 122-Ф3 Федерального закона, оформить ее в собственность.

Документы для оформления покупки доли

• паспорт (документ, удостоверяющий личность);
• квитанцию об оплате регистрации;
• кадастровые выписки;
• правоустанавливающие документы на долю;
• договор купли-продажи;
• нотариальное разрешение на отчуждение доли;
• выписку из домовой книги и лицевого счета;
• ксерокопии всех вышеперечисленных документов.

Сегодня обязательно нотариальное удостоверение сделки купли-продажи доли. Документы на регистрацию перехода права собственности подаются в Росреестр или МФЦ. Перед покупкой доли в жилой квартире внимательно изучите все документы и убедитесь, что заявленная в продаже площадь выделена в собственность, о чем продавец должен представить отдельный документ.

За месяц перед проведением сделки продавец должен уведомить о продаже остальных совладельцев. Если на одного из супругов, состоящих в браке, оформлена доля квартиры, от второго супруга требуется нотариальное разрешение на продажу объекта.

Если среди сособственников на доли в квартире находятся недееспособные, несовершеннолетние или ограниченно способные лица, нужно иметь на руках нотариально заверенное разрешение на проведение сделки от опекунов/родителей, законных представителей, а также постановление из органов опеки.

Через 10 дней покупатель получает документ, подтверждающий право собственности на объект.

Как вернуть в собственность долю жилой квартиры?

При юридически оформленной продаже, дарении, разделе наследства и прочих сделках, возврат доли производится исключительно в судебном порядке.

Для предъявления в суд потребуется:

• заявление;
• подтверждающие правомерность требований документы.

Доля жилой площади может переходить в собственность сторонним лицам только после отказа совладельцев о ее выкупе, либо по истечению 30 дней с момента уведомления сособственников о продаже (согласно ст. 250 ЖК РФ). Перед проведением сделки всех совладельцев квартиры официально уведомляют о предстоящем отчуждении телеграммами или нотариальным уведомлением. Если совладелец не получил нотариально заверенного уведомления за месяц до осуществления купли/продажи, он может подать исковое заявление и через судебную тяжбу вернуть свое право на выкуп доли.

Долю можно вернуть также путем отмены дарения, для этого в судебные органы подается исковое заявление с пакетом документов, подтверждающих законность основания отмены сделки дарения.

Также можно вернуть долю унаследованной квартиры: в соответствии с законодательством все наследники имеют равные права на имущество наследодателя. Если по уважительной причине были пропущены сроки принятия наследства, доля возвращается в судебном порядке.

Как зарегистрировать долю в квартире?

Приватизация квартиры, покупка жилья в браке, наследование недвижимого имущества, – все эти события приводят к необходимости регистрации долевой собственности, в которой каждый участник является владельцем определенной жилой площади и может распоряжаться ею на свое усмотрение. Перед проведением любых долевых сделок необходимо получить на руки документ, подтверждающий право владельца на собственность.

Чтобы зарегистрировать долю в квартире нужно иметь документ, определяющий размер доли (брачный договор, соглашение о разделе имущества, свидетельстве о получении наследства, судебное решение).

Также понадобится документ, удостоверяющий личность и заверенное нотариально согласие супруга на проведение операции.

Если владелец доли планирует продать свою часть, ему следует учесть преимущественное право на покупку другими сособственниками. То есть, вначале необходимо предложить выкупить часть квартиры другим сособственникам (за 30 дней до проведения сделки) и лишь в случае их подтвержденного нотариально отказа или истечения 30 дней после уведомления сособственников о продаже, доля может выставляться на продажу.

Для того чтобы совершить покупку доли, покупателю могут помешать некоторые законодательные нюансы. Сюда относится также и преимущественное право покупки, запрет на отчуждение доли если собственник маленький ребенок и др. Разберемся подробнее с данным вопросом.

Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2020

Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Закон о приватизации.
3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

• паспорта,
• документы на собственность,
• отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

Минимальная доля собственности в квартире

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи

Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.

Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

1. Принятие решения о продаже доли.
2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

Продажа доли в приватизированной квартире

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

Как продать долю в коммунальной квартире

Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

Продажа всех долей в квартире одному покупателю

Помимо действия всех тех условий, которые описывались ранее, здесь имеется одна специфическая особенность.

После того, как сделка подобного рода будет совершена, квартира попросту перестает быть общей совместной собственностью, и становится единым недвижимым объектом. При желании новый собственник в будущем может снова поделить квартиру на доли.

Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части

В данном вопросе все зависит от того сколько собственников в жилом помещении. Так, если их несколько, то действуют все те правила, которые были описаны выше. В той ситуации, когда собственник квартиры один, то он легко может продать часть своего жилого помещения никого не уведомляя об этом и не обращаясь к нотариусу. После совершения такого рода действия квартира перестает быть единоличной собственностью и становится долевой.

Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

Как продать свою долю через суд

Продажа доли квартиры через суд происходит только в тех ситуациях, когда у собственников жилого помещения имеется спор по тому или иному вопросу. Процесс судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Дела такого рода рассматриваются, как правило, в срок, не превышающий один месяц.

Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире

Уведомление о продажи квартиры должно быть выполнено в письменном виде и нотариально заверено. Этот документ включает в себя следующие элементы:

• название акта;
• указание на жилое помещение;
• указание на собственников в нем;
• условия, на которых будет заключаться договор;
• цена;
• метраж доли;
• количество времени, отведенного на ответ;
• подпись уполномоченных лиц.

Только при соблюдении этих условий уведомление будет считаться законным.

Согласие на продажу доли в квартире образец

Скачать образец в соответствие с последними нововведениями законодательства можно здесь. ⇐

Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи

В перечень документов входят следующие акты:

1. Паспорта.
2. Согласие других собственников.
3. Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
4. Документы на собственность.

В той ситуации, когда речь идет о государственной регистрации перехода права, помимо вышеуказанных документов необходимо еще и предоставить нотариально заверенный договор. Регистрацию можно сделать как в органах Росреестра, так и в многофункциональных центрах.

Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец

Скачайте образец договора купли-продажи между родственниками здесь.

Особенности налогообложения

Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

Запрет на продажу доли в квартире

Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.

Органом, имеющим право на наложение подобного рода запретов, является суд. Именно он уполномочен накладывать арест на имущество, которое и запрещает собственнику совершение сделок с ним.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.