Приватизация комнаты в коммунальной

С помощью представленной ниже информации не трудно выяснить, как приватизировать комнату в коммунальной квартире. Эти сведения помогут без лишних затрат выполнить требования действующего законодательства. Подробные рекомендации пригодятся для решения сложных тематических вопросов.

Особенности приватизации комнат

Главным отличием при сравнении с квартирами является определение прав и обязанностей по отношению к общим площадям в коммунальной квартире.

После завершения процедуры приватизации одной комнаты в коммуналке нельзя стать единоличным владельцем газовой плиты, раковины, иных функциональных компонентов и элементов отделки. Однако в тех же пропорциональных отношениях делят доли общего имущества по стоимости.

Коридоры, кухни, туалеты и другие общие помещения в коммунальной квартире не приватизируются. Комната должна быть оснащена отдельным входом. В техническом паспорте необходимо специальное выделение данной площади с указанием конфигурации и точных размеров.

Еще одна особенность – если собственником комнаты является организация, то жилье считается служебным. Его приватизация проходит по другой схеме.

Кто имеет право

Приватизировать коммунальную недвижимость может любой человек с оформленной постоянной регистрацией в данной комнате. Обязательно наличие договора социального найма, подтверждающего законность проживания в этой комнате. Кроме самого нанимателя аналогичные права предоставлены членам его семьи.

Пошаговая инструкция приватизации

Приватизация комнаты в коммунальной квартире разрешена только при согласии всех лиц, проживающих и зарегистрированных на соответствующей площади. Каждый гражданин РФ имеет право приватизировать жилье только один раз. Он может отказаться в этот раз, но получить объект недвижимости в собственность от государства в будущем.

Дополнительно надо учитывать следующие факты при подготовке документов для приватизации комнаты в коммунальной квартире:

• согласия в письменном виде выражаются в заявлении на приватизацию;
• допустимо оформление отказа с заверением в нотариальной конторе либо сотрудником администрации при личном визите на стадии подачи документов;
• доли делятся поровну между всеми участниками;
• особый порядок применяют, если в комнате прописаны несовершеннолетние дети. Родители не имеют права составить отказ от имени ребенка без разрешения органов опеки. Подробнее о приватизации с несовершеннолетними .

К сведению! Согласие граждан, прописанных в других комнатах, получать не надо.

Определяем собственника жилья

Обязательно нужно уточнить принадлежность объекта недвижимости. Необходимые сведения получают в справке из базы данных – выписке из ЕГРН. Получить выписку можно лично через МФЦ или онлайн через портал Росреестра. Заказать может любое лицо, стоимость варьируется от 300 до 600 рублей в зависимости от способа изготовления.

Проще всего, если коммунальная квартира – собственность муниципалитета. В этом случае приватизируют по стандартной процедуре.

Намного сложнее, когда комната является собственностью предприятия. Придется передавать жилье на баланс города, а уже затем приватизировать. Подробнее о таких случаях .

Расприватизировать комнату в коммунальной квартире не получится, если объект недвижимости расположен на территории военного городка.

Собираем документы

Какие документы нужны для приватизации комнаты, показано в следующем перечне:

• заявление на проведение приватизации от всех участников;
• отказы приватизировать (удостоверяются нотариально или при подаче документов принимающим сотрудником);
• если оформляется отказ ребенка – разрешение опеки на отказ;
• технический паспорт со сведениями о площади (конфигурации) комнаты;
• справку из управляющей компании о лицах, зарегистрированных официально;
• гражданские паспорта и другие документы для идентификации личности каждого проживающего;
• договор социального найма, оформленный на одного из жильцов;
• подтверждения из снабжающих организаций (муниципальных служб) об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• выписку из базы данных Росреестра;
• справку из департамента имущества о том, что данная комната в коммунальной квартире не приватизирована ранее.

Исключения и дополнения:

• вместо договора социального найма подойдет ордер;
• если документ утерян, либо имеется только ветхий неразборчивый экземпляр, берут копию в администрации муниципального образования;
• согласие недееспособного лица приватизировать комнату подтверждается разрешением опекуна;
• если невозможно личное участие, оформляется поручение доверенному лицу с нотариальным заверением.

К сведению! Разрешения (отказы) собирают у всех лиц, которые зарегистрированы в данной комнате. Нет исключений, если жильцы находятся в длительной командировке за рубежом или отсутствуют по иным причинам. В этом случае надо дождаться их возвращения или получить нотариально заверенный документ почтовым отправлением.

Подаем документы в ведомство

Обращение в департамент по управлению имуществом местного исполнительного органа власти осуществляется лично или через МФЦ (в некоторых городах). По представленному выше списку собирают документы. Заявление от имени ребенка (возраст до 14 лет) составляют родители. Дети старшего возраста (до 18 лет) заполняют сами стандартный бланк. Ниже родители своими подписями подтверждают согласие приватизировать комнату в коммунальной квартире.

Факт приемки документов ответственный сотрудник муниципалитета фиксирует в контрольном журнале. В срок до двух месяцев с этой даты заявителям предоставляют ответ в письменной форме. В целом же приватизация длится несколько месяцев – до полугода.

Заключаем договор о передаче комнаты в собственность

После получения письменного уведомления о положительном решении еще раз обращаются в муниципалитет. Договор о передаче недвижимости составляют в письменной форме без обязательного нотариального заверения. В каждом регионе установлена своя форма такого договора.

Следует проверить:

• реквизиты недвижимости;
• идентификационные данные новых собственников;
• безвозмездный характер соглашения;
• дополнительные права и обязанности сторон.

Регистрируем право собственности в Росреестре

Получив договор передачи в собственность, передают комплект документов для регистрации в Росреестр. Продать приватизированную в коммунальной квартире комнату можно только после изменения записей в базе данных ЕГРН. Новый владелец вправе сдавать имущество в аренду, распоряжаться иным образом.

Для регистрации можно обратиться в МФЦ лично, или в удобном для пользователя дистанционном режиме на портале Росреестра. Порядок предоставления соответствующих государственных услуг отличается в разных регионах.

Стоимость приватизации

Получение ответа и оформление передачи прав собственности в муниципалитете выполняются бесплатно. Но на практике придется учесть дополнительные затраты. Ниже приведены приблизительные расходы по состоянию на 2020 г. для приватизации комнаты в Москве с использованием типовых услуг (руб.):

• выписка из базы данных Росреестра – 300-600 рублей;
• новая регистрационная запись в ЕГРН – 2 000;
• заверение отказа в нотариальной конторе – от 800 до 1 500;
• оформление доверенности – от 800 до 2 500.

Комплексная подготовка документов профессиональными юристами стоит от 15 000 до 30 000. Такой подход несколько увеличивает затраты, но предотвращает увеличение длительности приватизации по причине сделанных неопытным заявителем ошибок.

Возможные проблемы

Официальный отказ можно получить при небрежном составлении документов, отсутствии необходимых подтверждений. Следует приватизировать коммунальную квартиру с учетом особенностей конкретного объекта недвижимости. Если он включен в перечень исторических памятников, понадобится отдельное разрешение профильного государственного комитета.

Рекомендуется внимательно изучить вопрос, как приватизировать свою комнату в коммуналке при скором расселении дома (плановый снос, аварийное состояние объекта). В подобных ситуациях выгоднее быть нанимателем по социальному договору, так как предполагается выделение аналогичного жилья или отдельной квартиры. Собственникам комнат выплачивают денежную компенсацию.

Если коммунальная квартира с долгами

В этой ситуации приватизировать можно после полного выполнения финансовых обязательств. Нужны только «чистые» сведения о погашении всех имеющихся долгов. Иначе приватизировать площадь в коммунальной квартире не получится.

Приватизировать без согласия соседей

Разрешения лиц, проживающих в той же коммунальной квартире, но в других комнатах, не нужны, когда каждая комната в коммунальной квартире оформлена по отдельному договору соцнайма. У каждой комнаты в такой коммунальной квартире есть отдельный наниматель с отдельным контрактом.

Если ситуация иная, можно приватизировать только после разделения долей с документальным подтверждением в администрации. Завершают процедуру изменением записей в Росреестре.

Когда нужно обращаться в суд

Обращение в суд применяют, если невозможно получить согласие (отказ) одного или нескольких участников процесса приватизации. Например, если один из участников не соглашается приватизировать, но и отказа не дает. Придется его выселять принудительно через суд.

Итак, на вопрос, можно ли приватизировать комнату в коммунальной квартире – ответ утвердительный. Если коммунальная квартира принадлежит муниципалитету и не является служебной, приватизировать можно в рамках соглашения соцнайма или ордера.

Читайте далее статью об общем порядке приватизации муниципальных квартир.

Можно ли по закону приватизировать часть площади в коммуналке?

Каждый гражданин имеет право на жилье – это прописано в конституции РФ. Часто семья, не имея собственной квартиры, проживает в коммунальной. Муниципальные органы могут выделить 1-2 комнаты, которые стоят на городском или районном балансе, а после проведения приватизации собственниками становятся граждане, проживающие на данной жилплощади.

Правоотношения при проведении этого процесса регламентирует ФЗ № 1541-I «О приватизации…» от 04.07.1991 (с изменениями и дополнениями). Основные положения закона:

• ФЗ № 218 «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 – определяет принципы регистрации сделок.
• В ст.41 ЖК РФ – определяет право использования общей собственностью в коммунальной жилплощади.
• Налоговый кодекс – устанавливает размер пошлины и нотариальную стоимость в процессе приватизации.

Законодательством закреплено право на проведение приватизации комнат в коммунальных квартирах. В этом случае комната признается отдельным жильем, поэтому согласия соседей на проведение данного процесса не требуется, за исключением служебного и ветхого жилья.

Кто и на каких условиях может это делать?

Общие правила процедуры дают право гражданам приватизировать комнату в коммунальной квартире. Участвовать в этом процессе могут семьи, которые имеют постоянную прописку в жилье. Провести приватизацию можно на основании договора социального найма или ордера на заселения.

Часто в процесс приватизации вступают семьи или пенсионеры. Важным моментом является получение согласия от всех прописанных в комнате жильцов. При нежелании одного из членов семьи вступать в приватизацию, ему придется составлять официальный отказ, заверенный нотариально, в противном случае власти вынесут отрицательное решение при подаче заявления на приватизацию комнаты.

Помимо этого есть еще один нюанс – если лицо уже участвовало в приватизации, то второй раз осуществить этот процесс невозможно. Исключением из этого правила являются несовершеннолетние дети, которые зарегистрированы с родителями на одной жилплощади. Как только ребенку исполнится 18 лет, он может самостоятельно вступить в приватизацию повторно.

С чего начать?

Прежде всего, устанавливается статус помещения, и определяется его владелец. Первое необходимо провести для того, чтобы понять, можно ли вообще приватизировать данную жилплощадь. А второе, чтобы понять в какие учреждения нужно обращаться с заявлением, для получения официального разрешения.

Собственник помещения указывается в квитанции на оплату коммунальных услуг. Далее осуществляется звонок в данную организацию и устанавливается статус помещения.

Надо ли согласие соседей?

Часто в комнате проживает не один человек, а несколько членов одной семьи. Основным условием является официальное согласие от всех проживающих в квартире людей. Что касается коммуналки, согласование проводится между прописанными в комнате людьми – все проживающие в коммунальной квартире лица в расчет не берутся.

Именно зарегистрированные в комнате люди должны принять единое решение касающееся приватизации, при этом жилец может отказаться от процесса или согласиться. В случае официального отказа человек лишается своей доли в приватизированном жилье.

Что касается комнат, то процент неучастия в приватизации очень большой, среди проживающих вместе людей. Это связано с тем, что вступить в приватизацию по закону можно только один раз, поэтому люди оставляют за собой право получить жилплощадь полностью соответствующую их требованиям – а комната в коммунальной квартире не удовлетворяет даже самые минимальные требования. Кроме этого обменять или продать свою долю в данной недвижимости будет невозможно, поэтому часто родственники договариваются и пишут отказы в пользу одного члена семьи.

Если в комнате прописаны несовершеннолетние дети, то законодательство стоит на страже их интересов и исключить их из приватизационного процесса нельзя. Даже если доля малолетнего владельца в комнате ничтожно мала, органы попечительства не позволят оставить ребенка без законного жилья. Этот закон можно обойти, если выписать детей еще до того как начнется процесс приватизации, но при этом их нужно прописать в другом месте.

Пошаговая инструкция, как оформить

Оформление соглашения приватизации комнаты ведется по общепринятому регламенту. Алгоритм действий следующий:

1. Установление статуса комнаты для выяснения возможности приватизации.
2. Прийти к общему соглашению со всеми прописанными в комнате людьми, или получить от них официальную бумагу от отказе в приватизации. Стоит понимать, что каждый гражданин должен индивидуально оформить данный документ. В случае несовершеннолетних, от имени детей до 14 лет действуют родители или опекуны, а от 14 до 18 лет, они пишут заявление самостоятельно, но под контролем законных представителей.
3. Отказы или согласие должны войти в полный пакет документации, который готовят для подачи заявления в соответствующий орган.
4. Рассмотрение прошения будет длиться 2 месяца, после этого администрация вынесет решение, о приватизации комнаты в коммунальной квартире, оно может быть как положительным, так и отрицательным.
5. При положительном исходе дела каждый человек участвующий в приватизации получит свой экземпляр договора, с которым следует пойти в Росреестр и зарегистрировать свои права собственника.

При обращении в Росреестр требуется обязательное присутствие всех участников приватизации. Если один из членов семьи не может этого сделать, например, уехал в командировку или находится в больнице, то следует оформить нотариальную доверенность на другое лицо.

Куда обращаться?

Как только все документы собраны, гражданину, который желает провести приватизацию комнаты в коммуналке, следует обратиться в отделение местного муниципалитета по жилищному хозяйству. Конкретный кабинет и время приема документов можно выяснить в самом учреждении.

Если нет времени, то можно воспользоваться услугой одного окна, которая существует во всех регионах России, там не только помогут правильно заполнить заявление, но и помогут с оформлением недостающих документов. Как только документы поданы, остается ждать решения.

Какие нужны документы?

Процедура приватизации жилья начинается со сбора необходимой документации. Если в комнате прописано много человек, то этот процесс может занять много времени для получения исчерпывающего комплекта бумаг. Обычно в перечень входит:

• Паспорт квартиросъемщика, который вписан в договор социального найма как ответственное лицо и получал право на проживание на данной жилплощади.
• Удостоверения личности всех прописанных по данному адресу совершеннолетних лиц и свидетельства о рождении всех несовершеннолетних, которым еще не исполнилось 14 лет. Важным фактором является учет всех прописанных, даже если они не указаны в договоре соц найма.
• Выписка обо всех зарегистрированных на данной жилплощади лиц, которую можно заказать в управляющей компании или получить в регистрационной службе УВД – но первый вариант самый простой и быстрый.
• Если кто-то из прописанных не желает учувствовать в приватизации, то следует приложить официальную бумагу об отказе, заверенную нотариально. Отказы оформляют только несовершеннолетние граждане. Родители не имеют права отказаться от доли ребенка по своему желанию, органы опеки могут дать согласие, только если у несовершеннолетнего есть жилье в другом месте.
• Договор найма со всеми вписанными в него жильцами. Если данный документ был утрачен, то следует позаботиться о дубликате. В случае если подобного соглашения нет, его придется оформить. У некоторых граждан проживающих в коммунальных квартирах на руках есть заменяющий договор документ – ордер на вселение. Его так же можно приложить к пакету документов, но при этом придется подкреплять бумагу выпиской из архива, в которой будет указана дата выдачи ордера на комнату.
• Кадастровый и технический паспорт на помещение, в котором указана не только отдельная комната, но и вся квартира в которой проживает проситель. У некоторых граждан таких документов нет, но начать приватизацию без них нельзя, поэтому придется обратиться в БТИ и заказать изготовление бумаг.
• Выписка из ЕГРН о том, что данное помещение стоит на муниципальном учете, а не была приватизирована ранее.
• Справка от каждого участника сделки о том, что он ранее не учувствовал в процессе приватизации. Если есть дети до 18 лет, которые уже получали долю, то им предоставляется право вторично получить долю в комнате от муниципалитета.

Внимание! Количество документов может варьироваться в большую или меньшую сторону – это регламентируется местными органами власти и зависит от отдельно взятой ситуации.

Основным и конечным документом в данном перечне, является заявление от ответственного квартиросъемщика с просьбой провести приватизацию. Документ заполняется строго по форме, которую индивидуально разрабатывают муниципальные власти на местах, бланк можно взять в учреждении. В документе указывается вся информация о нынешнем владельце, участниках процесса и жилой комнате. Его должны подписать все участвующие в приватизации лица.

• Скачать бланк заявления о приватизации комнаты в коммунальной квартире
• Скачать образец заявления о приватизации комнаты в коммунальной квартире

Сроки и стоимость

Сколько времени уйдет на приватизацию, точно сказать невозможно. Процесс может длиться от 2 до 6 месяцев. Но установлено среднее время – 3-4 месяца, из которых:

• 1 месяц – подготовка необходимой документации.
• 2 месяца – ожидание решения.
• 1 месяц – вступление в права собственника.

Расходы

Не смотря на то, что приватизация в нашей стране считается бесплатной, платить госпошлину придется в обязательном порядке. Не нужно платить только за само жилье – оно достается собственнику полностью бесплатно.

Но существуют текущие расходы на оформление документации:

1. Выписка из ЕГРН – 300 рублей.
2. Выписка из домовой книги – 200 рублей.
3. Госпошлина за оформление права собственности – 2000 рублей.
4. Отказ от приватизации – до 1000 рублей.
5. Доверенность на представителя – около 1-5 тысяч рублей.

Справка. Общая сумма, которую придется потратить, будет зависеть от количества участвующих в приватизации и отказавшихся от нее.

Основания для отказа

Приватизация – процесс не простой, особенно если речь идет о комнате в коммунальной квартире, поэтому в ней гражданину могут отказать. Существует только две причины отказа в приватизации:

• Обоснованные, которые исходят из действующего, на данный момент, законодательства. Это может быть неполный пакет документов, подделка справок, отсутствие согласования со всеми жильцами, допущенные грубые ошибки при заполнении заявления.
• Необоснованные – в эту категорию входят любые другие причины отказов.

Если отказ обоснованный, то гражданину дается определенное время на исправление ошибок или возможность донести недостающие документы. В случае необоснованных отказов, гражданин решает споры с муниципалитетом в судебном порядке.

Приватизация комнаты в коммунальной квартире, конечно имеет свои особенности, но если подойти к делу со всей ответственностью и собрать полный пакет документов, то сложностей в этом процессе не возникнет.

Конституция России закрепляет за каждым гражданином право на жилище. Семьям, которые не могут приобрести собственную квартиру или дом, муниципальные власти предоставляют жилплощадь по договору социального найма.

Понятие

При соблюдении определенных требований наниматели могут стать полноправными владельцами жилого помещения.

Процедура бесплатной передачи муниципальной (государственной) недвижимости в частную собственность получила определение «приватизация».

Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» (№ 1541-1 от 04.07.1991 в редакции от 20.12.2017) закрепляет принцип добровольности.

Если жильцы по каким-либо причинам не хотят становиться собственниками, принудительное оформление имущества невозможно.

Право на приватизацию

Всем гражданам РФ предоставлена возможность однократного участия в приватизации (статья 11 Закона № 1541-1).

К претендентам на безвозмездное получение помещения в собственность предъявляются следующие требования:

1. Проживание на условиях социального найма не менее одного года.
2. Наличие постоянной регистрации (прописки) в жилом помещении.
3. Документально подтвержденное гражданство.
4. Отсутствие сведений об использовании права на приватизацию.

В обязательном порядке к переоформлению недвижимости привлекаются несовершеннолетние члены семьи нанимателя. На исключение детей из числа участников сделки требуется разрешение органов опеки.

Объекты приватизации

Закон № 1541-1 (статья 4) определяет категории жилых помещений, которые не могут выступать предметом приватизации.

Не разрешается передавать в собственность следующие объекты:

• жилплощадь, переданную на время исполнения трудовых обязанностей;
• помещения в домах, официально признанных аварийными (подробнее о том, какие дома считаются аварийными);
• комнаты в общежитиях;
• жилье, находящееся на территории закрытых военных поселений;
• объекты, расположенные в природоохранных зонах.

В отдельных случаях допускается передача служебного жилья (например, сотрудникам с большим трудовым стажем).

Читайте: как приватизировать служебную квартиру?

Приватизировать помещение в ветхих домах возможно, если здание не получило официального статуса «аварийного».

Особенности приватизации в коммунальных квартирах

Законодательство не дает точного определения «коммунальной квартиры». Коммуналкой называют помещение, в котором проживают несколько человек, не связанных родственными отношениями.

Отличие коммунального жилья от обычной квартиры заключается в наличии нескольких изолированных комнат и мест общего пользования.

Наниматель каждого помещения должен обладать ордером или соглашением о социальном найме.

Выделяют следующие особенности приватизации коммуналок:

1. Факт выделения жилплощади подтвержден техпаспортом (выдается в БТИ).
2. Договор социального найма определяет комнату, как помещение с отдельным входом.
3. Места общего пользования передаются всем жильцам в долевую собственность.
4. Размер доли в общей собственности определяется площадью помещения.

Порядок пользования кухней, ванной, туалетом не изменяется. Жилищный кодекс РФ (статья 42) запрещает владельцам выделять и отчуждать свою часть мест общего пользования.

Пошаговая инструкция

Перед тем как начинать процедуру оформления, следует определить категорию жилплощади.

Приватизация комнаты в коммунальной квартире проводится в том же порядке, какой применяется при оформлении целого жилого помещения.

Читайте: как приватизировать квартиру?

Последовательность действий включает следующие этапы:

1. Получение согласия на приватизацию всех лиц, зарегистрированных в комнатах.
2. Сбор нужных документов.
3. Подача заявления в администрацию территориального образования.
4. Получение решения муниципалитета.
5. Подписание договора приватизации.
6. Регистрация права в Росреестре.

Если квартира официально признана коммунальной, наниматель может оформить право собственности на комнату независимо от согласия (несогласия) соседей.

Перечень документов

Муниципальные органы власти выносят решение о передаче жилья на основании документации, представленной гражданином.

Прежде всего, будущим собственникам необходимо написать заявление на приватизацию. Бланк заявления можно скачать здесь.

Законодательство не закрепляет строгую форму ходатайства. Документ можно составить самостоятельно, или использовать образец, разработанный с учетом региональных нормативных актов.

Бланк выдадут в жилищных структурах муниципалитета или в МФЦ.

Заявление содержит обязательную информацию:

• наименование органа местного самоуправления;
• личные данные заявителя (нанимателя) и членов его семьи;
• адрес, по которому находится жилое помещение;
• технические характеристики (этаж, общая площадь квартиры, площадь комнаты);
• размер долей всех участников;
• список приложений.

В тексте ходатайства не допускаются ошибки и исправления.

Комплект основных документов, прилагаемых к заявлению, включает:

• копии паспортов (свидетельств о рождении) всех жильцов комнаты;
• договор социального найма;
• справку о количестве лиц, прописанных в помещении;
• согласие на приватизацию или нотариальный отказ от процедуры членов семьи нанимателя;
• технический паспорт жилплощади;
• выписку из ЕГРН;
• бумаги об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.

В каждом конкретном случае могут потребоваться дополнительные документы (например, доверенность на представителя или свидетельство о браке).

Орган, отвечающий за приватизацию: куда сдать документы

Передачей помещений в собственность граждан занимаются жилищные отделы местных муниципалитетов.

Подать заявление на приватизацию можно двумя способами:

• в администрацию территориального образования;
• через центр предоставления госуслуг (МФЦ).

В некоторых регионах реализован механизм сдачи документов онлайн.

Решение положительное или отказ. Сроки принятия

Должностные лица тщательно изучают документы для приватизации отдельной комнаты в коммунальной квартире. На рассмотрение заявления закон № 1541-1 (статья 8) отводит срок в два месяца.

В случае положительного решения составляется договор приватизации помещения. Каждый участник сделки выдают экземпляр соглашения, которое необходимо для закрепления прав собственника.

О принятом решении заявителя извещают письмом по адресу, указанному при подаче документов.

Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусматривает основания, по которым муниципальные органы отказывают в переоформлении жилплощади.

К их числу относятся:

• попытка второй раз использовать право (если на момент приватизации гражданину исполнилось 18 лет);
• принадлежность помещения к объектам, передача которых в частную собственность запрещена.

Дополнительным препятствием при оформлении могут выступать:

• самовольная перепланировка комнаты (узнайте, как производится согласование перепланировки квартиры);
• наличие в собственности иного жилья;
• длительный перерыв в постоянной регистрации;
• долги по оплате коммунальных услуг;
• несоответствие помещения санитарным нормам;
• представление недостоверных или заведомо ложных сведений.

Конкретные причины отказа в передаче жилплощади указываются в письменном извещении.

Обжалование отказа в суде

Отрицательное решение должностных лиц оспаривается в судебной инстанции. Основанием для составления иска служит уведомление об отказе.

Исковое заявление содержит:

1. Реквизиты суда.
2. Данные заявителя (фамилия, имя, отчество, адрес проживания, телефон для связи).
3. Сведения об ответчике (наименование муниципального органа).
4. Основания пользования комнатой.
5. Причины отказа в передаче жилплощади.
6. Ссылки на нормативные акты.
7. Требование о признании неправомерным решения об отказе.

К иску приобщаются ответ должностных лиц и бумаги, подтверждающие право заявителя.

Перед обращением за судебной защитой необходимо оплатить пошлину в сумме 300 рублей (ст. 333.19, Налоговый кодекс РФ).

Регистрация прав собственника

Процедуру завершает оформление договора приватизации. Соглашение подписывается участниками сделки и заверяется печатью администрации муниципального образования.

Передачу прав на объект недвижимости удостоверяет территориальное подразделение Росреестра.

Требуемые документы

В службу регистрации предъявляются:

• заявление (составляется по определенному образцу);
• соглашение о приватизации;
• копия паспорта владельца;
• квитанция оплаченной госпошлины.

Бумаги можно передать лично в Росреестр или в МФЦ. Кроме того, на официальный портал регистрационной службы предусмотрена возможность подачи документов онлайн.

Госпошлина: размер, порядок уплаты

За внесение данных о правах собственника в единый государственный реестр потребуется оплатить пошлину.

Размер взноса для граждан составляет 2 000 рублей.

Несовершеннолетние участники сделки (до 14 лет) освобождены от расходов на оформление приватизации.

Платеж выполняется наиболее удобным для собственника способом:

1. В офисе любого банка.
2. Через сайт «Госуслуги».
3. С помощью платежного терминала.
4. В отделении почты России.
5. Онлайн-банкинг (например, через Сбербанк онлайн).

Реквизиты для оплаты можно уточнить в филиале Росреестра или на официальном портале ведомства.

Документ, свидетельствующий о праве собственности

Возможность свободного владения и распоряжения комнатой подтверждает выписка из ЕГРН (государственного реестра недвижимости).

В справке содержится следующая информация:

• данные собственника;
• технические и кадастровые характеристики;
• план помещения;
• стоимость на момент регистрации.

Сведения считаются актуальными на момент получения документа.

Судебная практика по отказам в приватизации

Для обращения в суд необходимы серьезные основания. При рассмотрении дела судья изучает все обстоятельства спора.

М. заявила требование о передаче ей в собственность комнаты. Дом, в котором находится коммунальная квартира, принадлежал к ведомственному фонду.

После банкротства предприятия дом передали на баланс муниципального образования. Администрация города отказалась оформлять соглашение о приватизации на том основании, что с М. не заключался договор социального найма. Истица пользуется комнатой более 10 лет, своевременно оплачивает коммунальные услуги. Суд обязал чиновников выполнить приватизацию.

В другом примере в судебную инстанцию обратился один из жильцов 3-комнатной квартиры. Орган местного самоуправления отказал истцу в передаче комнаты. Помещения в квартире не выделялись, жилью не присваивали статус «коммунального». Законодательство разрешает приватизировать неделимые объекты только целиком. Согласие (отказ) остальных жильцов на приватизацию заявитель не представил. При таких обстоятельствах судья принял сторону муниципалитета.

В большинстве случаев суд удовлетворяет требования граждан. Однако каждое дело обладает индивидуальными особенностями, поэтому предсказать решение суда невозможно.

Просмотров 826

Коммунальная квартира – это использование жилого помещения несколькими собственниками сразу. Приватизация комнаты в коммуналке позволяет стать полноправным владельцем жилплощади. Естественно, не всей, а лишь обособленной комнаты. Ванная, кухня, коридор, пристрой – останутся в общем долевом пользовании жильцов.

Существуют жилищные нормативы приватизации комнат в коммунальном хозяйстве. Несмотря на относительную простоту процедуры, здесь существуют некоторые нюансы: например, участие несовершеннолетних или несогласие соседей. Настало время расставить все точки над «i» и разобрать порядок приватизации во всех деталях.

Параллельно, вы можете ознакомиться, «Как приватизировать комнату в общежитии?»

Можно ли приватизировать комнату в коммунальной квартире?

Конституция РФ гарантирует каждому человеку право на жилье. Если у семьи нет отдельной жилплощади, она вынуждена ютиться в коммунальной квартире. Обычно в таком случае муниципалитет предоставляет одну или две комнаты. До тех пор, пока помещение не приватизировано, оно числится на балансе города или района. Но после приватизации собственниками комнаты становятся обычные граждане.

Приватизация комнаты в коммунальной квартире происходит по тем же принципам, что и оформление целого жилья. Правоотношения регламентированы ФЗ № 1541-I «О приватизации…» от 04.07.1991 (с дополнениями и изменениями).

Вспомогательные положения закона:

• ФЗ № 218 «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 – устанавливает правила регистрации сделок с недвижимостью.
• Жилищный кодекс РФ, а именно ст. 41 – закрепляет право пользования общим имуществом в коммунальной квартире.
• Налоговый кодекс – определяет государственную пошлину и нотариальные тарифы на совершение приватизации.

Право на приватизацию комнаты в коммуналке закреплено на законодательном уровне. Не имеет значения, согласны соседи или нет – комната признается обособленным помещением, а значит может быть приватизирована по аналогии с любым другим жильем. Исключения: комнаты в аварийном, ветхом или служебном жилье.

Кто может?

Приватизация комнат в коммунальных квартирах подчиняется общим правилам процедуры. Стать участником могут семьи, имеющие постоянную регистрацию в жилом помещении. Основанием считается заключенный договор соц найма или ордер на вселение в комнату (встречается реже).

Обычно комнату приватизируют семейная пара или пенсионеры. Важным нюансом является получение согласия всех жильцов комнаты. Если кто-то из них откажется от приватизации, ему нужно будет составить нотариальный отказ. Если при этом отказ не заверяется, власти откажут в приватизации комнаты.

Еще одна важная деталь – участником может стать лицо, которое участвует в приватизации первый раз в жизни. Исключение дается детям, если им не исполнилось 18 лет, и они проходят регистрацию вместе с родителями. Достигнув своего совершеннолетия, они смогут воспользоваться попыткой приватизации жилья повторно.

Более подробно читайте в нашей статье, «Кто имеет право на приватизацию жилья?»

Пример:

Семья, состоящая из 3 человек, намерена приватизировать комнату в коммунальной квартире. Постоянную прописку имеют три члена семьи: мать, 13-летний ребенок и бабушка. Мать ребенка согласна на приватизацию, ребенок участвует в процедуре вместе с ней. Бабушке уже 82 года, и она не хочет приватизировать комнату в силу возраста. Отказ оформляется у нотариуса. Если сделка будет совершена, мать и ребенок получат долю в комнате, а бабушка – право на проживание, но без выделенной доли. Впоследствии, если бабушка вдруг захочет приватизировать другое жилье – она сможет это сделать, т.к. в предыдущей приватизации не участвовала. Несовершеннолетний так же будет иметь попытку приватизации нового жилья – но только после достижения 18-летнего возраста. Мать ребенка своим шансом на бесплатную процедуру воспользовалась. Ей будет доступна только платная приватизация.

Условия сделки

Немаловажно отметить существенные условия предстоящей сделки с жильем. Приватизация комнаты в коммунальной квартире практически не отличается от обычной процедуры.

Следовательно, и условия примерно одинаковые:

1. Жилье не должно быть аварийным или ветхим.
2. Комната должна иметь обособленный вход отдельно от других помещений (приватизировать смежные комнаты не удастся).
3. Наниматель жилья должен иметь на руках кадастровые документы.
4. Основанием для приватизации считается договор социального найма (ст. 2 ФЗ № 1541-I).

Выполнение указанных условий – обязательно. Прежде чем приступать к приватизации, нужно убедиться, что помещение отвечает санитарным нормам.

Особенности и важные моменты

Коммунальные квартиры отличаются от обычных. Если в отдельной квартире все комнаты принадлежат собственникам, то в коммуналке имеется разграничение: комнаты жильцов и места общего пользования (санузлы, кухни, коридоры, кладовки).

Именно поэтому нужно учитывать ряд особенностей:

• Вместе с приватизацией комнаты жильцы получают долю в общем имуществе коммунальной квартиры. Пользование ванной, туалетом, кухней, кладовой останется неизменным. Никто не вправе ограничивать жильца в приготовлении пищи, водных процедурах и хранении вещей.
• Доля от общей собственности рассчитывается по формуле: площадь приватизированного помещения / общий размер коммунальной квартиры.
• Собственники комнат могут заключить добровольное соглашение. Таким образом, они установят свои пропорции в общей собственности.
• Покупатель приватизированной комнаты в коммуналке получит не только помещение, но и долю в общем имуществе квартиры (санузлы, кухня, кладовые, коридор и т.п.).

Закон запрещает приватизировать помещения общего пользования. Например, часть кухни или площадь ванной комнаты. Указанное имущество принадлежит всем жильцам на праве долевого имущества.

Таким образом, приватизация позволяет стать владельцем комнаты, и вместе с тем получить долю в остальном имуществе коммунальной квартиры.

Плюсы и минусы

Приватизация имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Не нужно думать, что всем людям выгодно переоформить жилье в свою собственность. Некоторые, напротив, оставляют прежний статус комнаты, считая это наиболее приемлемым вариантом.

Недостатки	Преимущества
• Несение расходов за капитальный ремонт; • Расселение жильцов из приватизированной комнаты не предполагает альтернативного жилья от государства. Максимум, на что могут рассчитывать семьи – денежная компенсация. Минус в том, что ее часто не хватает на приобретение нового жилья. • Обязанность уплаты ежегодного налога на имущество физических лиц – 0,1% от кадастровой стоимости комнаты.	• Приобретение статуса владельца комнаты; • Бесплатное оформление жилья в собственность; • Возможность заложить комнату в счет получения кредита; • Наследование, дарение, продажа, аренда, обмен приватизированного жилья; • Снижение рисков выселения из помещения за неуплату по ЖКУ; • Получение компенсации за снос комнаты; • Возможность сделать ремонт и легкую перепланировку.

Как приватизировать комнату в коммунальной квартире?

Приступая к приватизации, нужно изучить требования законодательства. Вполне возможно, комната не подлежит приватизации. Например, из-за нахождения в доме под снос. Поэтому, прежде чем приступать к оформлению, узнайте статус жилплощади (см. «Снос приватизированного жилья»).

Начинать приватизацию комнаты следует с изучения информации о собственнике. Если жильем владеет муниципалитет – проблем не возникнет. Если ведомство или предприятие – скорее всего приватизация будет недоступна.

Порядок действий в 2020 году:

1. Обратитесь в Департамент жилобеспечения и узнайте, кто является собственником коммунальной квартиры.
2. Убедитесь, что все жильцы комнаты согласны на приватизацию.
3. Заверьте отказы от приватизации у нотариуса (если таковые будут).
4. Подготовьте документы и заявление в администрацию.
5. Подайте заявку в отдел по работе с населением, возьмите расписку о принятии документов.
6. Дождитесь, пока администрация вынесет ответ.
7. Заключите договор о приватизации комнаты.
8. Завершите регистрацию права собственности в Росреестре.

После перехода прав на недвижимость жильцы комнаты станут ее владельцами на праве долевой собственности. Проще говоря, смогут распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

Процесс, процедура

Обращаем ваше внимание, что приватизация комнаты в коммунальной квартире возможна только при наличии правоустанавливающего документа. Сейчас таким документом является договор соц найма жилого помещения. До 2005 года действовал ордер, но с введением в силу Жилищного кодекса РФ ордеры утратили свое значение.

Если вы хотите стать собственником комнаты, но не проживаете в коммунальной квартире – сперва нужно заключить договор соц найма. Только на его основании можно приступать к приватизации. Но прежде придется пожить в комнате некоторое время. Разумеется, при этом исправно оплачивать коммунальные платежи и не создавать неудобств для проживания других жильцов.

Немаловажно иметь на руках кадастровые документы на комнату – технический паспорт, домовую книгу и выписку из ЕГРН. Документы понадобятся при оформлении права собственности в Росреестре. Если таких документов нет, нужно обратиться к собственнику жилья – в отдел по работе с населением местной администрации. Предоставление документов жильцам помещений – бесплатное.

Документы для приватизации комнаты в коммунальной квартире

Приготовьте документы заранее. Нелишним будет сделать несколько копий на случай, если регистраторы попросят предоставить некоторые из них.

Список документов для приватизации комнаты в коммуналке:

• копии + оригиналы паспортов РФ;
• копии + оригиналы свидетельств о рождении детей;
• договор социального найма комнаты;
• выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов;
• выписка из ЕГРН с кадастровыми сведениями;
• техпаспорт на комнату;
• заявления на приватизацию (в количестве экземпляров по числу участников);
• оригинал квитанции об оплате госпошлины;
• нотариальный отказ от приватизации (при наличии отказов);
• выписка по лицевому счету нанимателя;
• иные документы.

Данный перечень документов может пополняться дополнительными справками. Об этом вам сообщат на приеме в местной администрации и в Росреестре.

Стоимость

Осуществление регистрации имущественных прав облагается госпошлиной. Ее размер не зависит от региона. Сейчас госпошлина на приватизацию комнаты в коммунальной квартире – 2 000 рублей с человека. Несовершеннолетние взнос не оплачивают, т.к. имеют еще одну попытку приватизации после достижения 18-летнего возраста.

Дополнительные расходы связаны с получением некоторых видов справок. Например:

• выписки из ЕГРН – 300 рублей;
• нотариального отказа – до 1 000 рублей;
• доверенности – от 200 до 3 000 рублей.

Если обращаться к посредникам, то можно сэкономить время и нервы. Но придется раскошелиться на услуги специальных фирм. Например, в Москве и Санкт-Петербурге затраты составят до 25 000 рублей. Желательно заранее изучить прейскурант цен и выбрать наиболее подходящие условия.

Если нет согласия соседей?

Коммунальная квартира представляет собой помещение с обособленными комнатами. Наниматели помещений заключают договор соц найма с муниципалитетом. Количество таких договоров обычно соответствует числу комнат. Жильцы имеют право на приватизацию комнаты без согласия соседей.

Почему так происходит? Если брать в расчет приватизацию обычной квартиры, то требуется согласие всех жильцов. В коммуналке можно считать отдельной «квартирой» обособленную комнату. Значит для приватизации нужны согласия только проживающих в комнате жильцов.

В период с 1991 по 1998 года ФЗ № 1541-1 запрещал приватизировать комнату, если кто-то из соседей по квартире был против. Ситуация изменилась в 1999 году, и действует до сих пор. Заручаться согласием соседей в случае с коммунальным жильем не нужно.

С несовершеннолетним ребенком

Очень часто вместе с родителями в сделке участвуют несовершеннолетние. Неважно, согласны дети или нет – им полагается обязательная доля в приватизируемой комнате (ст. 11 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…»).

Более того, ребенок имеет право на проживание вместе со своими родителями или одним из них (ст. 20 ГК РФ). Следовательно, если родители участвуют в приватизации, значит обязательно и участие несовершеннолетнего.

Бывают ситуации, когда ребенок проживает с одним из родителей, например, на съемной квартире. Второй родитель намерен приватизировать комнату в коммуналке. Даже если ребенок не прописан в этой комнате, ему полагается обязательная доля. Все вопросы решаются при участии органов опеки и попечительства (ООП).

Если комната оформлена в собственность, но ребенок не получил причитающуюся ему долю – сделка признается недействительной. Инициатором обращения в суд могут быть как родители, так и представитель органа опеки. Суды всегда идут навстречу детям и аннулируют неправомерную приватизацию. Или, что чаще всего – включают ребенка в договор о приватизации и выделяют ему обязательную долю.

Читайте более подробно в статье «Приватизация квартиры вместе с несовершеннолетним ребенком».

С долгами за ЖКУ

Сложная финансовая ситуация приводит к долгам по коммунальным услугам. Если при этом семья намерена приватизировать комнату, она неминуемо столкнется с проблемой.

Как показывает практика, жилищные органы и БТИ не любят выдавать справки должникам. Скорее всего в выдаче откажут. Правомерны ли такие действия? Закон никак не регулирует приватизацию жилья при наличии долгов по ЖКУ. Но, одновременно, в законе и нет прямого запрета на такую приватизацию. Из этого следует, что она возможна.

Поэтому, если вам отказывают в оформлении комнаты ввиду задолженности по ЖКУ, постарайтесь договориться. Например, предложить реструктуризацию долга. Срок уплаты за коммунальные услуги растянется, зато вы получите возможность выплатить всю сумму.

Второй вариант – попросить об отсрочке. Например, если вы испытываете временные финансовые трудности, но обязуетесь погасить задолженность спустя некоторое время.

Крайний вариант – обращаться в суд и требовать выдачи нужных справок. Правда, если сумма задолженности слишком большая, ЖЭУ может подать встречный иск – тогда придется оплачивать всю сумму + судебные и исполнительные издержки. Юристы не рекомендуют доводить дело до крайностей.

Специально на этот счет мы подготовили статью «Приватизация квартиры с долгами по коммунальным платежам».

Что делать, если отказали?

Ситуации могут быть разными – даже если вы уверены, что приватизация не составит труда, вам могут отказать в процедуре. Обычно отказ выносится на уровне администрации. Но известны случаи, когда такое решение выдает Росреестр. Что делать? Для начала – разобраться в причинах.

Причины отказа

В каких случаях можно получить отказ в приватизации комнаты в коммуналке:

• Ненадлежащее оформление документов.
• Нехватка ряда справок, выписок или квитанции об уплате госпошлины.
• Комната не отвечает жилищным требованиям – непригодна для проживания людей.
• Квартира не принадлежит муниципалитету.
• Нарушение санитарных норм – нехватка площади на проживающих в комнате жильцов.
• Отсутствие доверенности представителя.

Некоторые причины можно исправить, другие – препятствуют приватизации комнаты. С чего начать оспаривание отказа?

Получив отказ, ни в коем случае не паникуйте – вероятно, государственный орган вынес ошибочное решение. Нам предстоит его обжаловать.

Алгоритм действий:

1. Запросить письменный отказ уполномоченного органа.
2. Составить исковое заявление.
3. Подготовить документы.
4. Передать иск в канцелярию районного суда.
5. Дождаться слушаний по делу.
6. Получить копию исполнительного листа.
7. Завершить приватизацию комнаты на основании судебного решения.

Приватизация через суд – это достаточно трудоемкий и сложный процесс. Если вам нужна помощь, обратитесь к юристам нашего портала. Консультанты помогут подготовить образец искового заявления и доказательства вашей правоты. Помните, что самостоятельное участие в судебных делах чревато проигрышем и потерей времени.

Судебная практика

Удовлетворение исковых требований происходит далеко не всегда. Истец должен иметь серьезные основания для приватизации комнаты в коммуналке. Если их нет – в иске откажут.

Зачастую в суды обращаются супруги. Например, в случае приватизации комнаты в период брака. Принцип решения подобных дел:

• Если комната находится в долевой собственности – она делится мужем и женой пополам. Каждый из супругов остается при своей доле. Он может распоряжаться ею по личному усмотрению: продавать, дарить, завещать, закладывать и т.д.
• Если супруг хочет продать свою долю, он должен сперва предложить выкуп соседям по коммунальной квартире. Такой подход называется преимущественным правом покупки (ст. 250 ГК РФ). Если в течение месяца никто из соседей не изъявит желания купить долю, ее можно будет продать третьему лицу (см. «Продажа доли в приватизированной квартире»).

Отметим, что срок исковой давности по жилищным вопросам – 3 года. Супруги могут разделить комнату в коммуналке сразу после развода. В случае нарушения прав одного из них, второй супруг имеет право обратиться в суд.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту