Приватизация и несовершеннолетние дети

Те, кто занимался сделками с недвижимостью, куплей или продажей, знает, что один из самых щепетильных моментов — соблюдение прав детей. Закон в этом отношении строг, и при приватизации жилья нужно обязательно учитывать все нюансы, связанные с несовершеннолетними.

По закону к несовершеннолетним относятся граждане РФ, которые не достигли 18 лет, то есть еще не обладающие полной дееспособностью (способностью своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их).

Гражданский кодекс РФ подразделяет детей на две категории: малолетние (до 14 лет) и несовершеннолетние (от 14 до 18 лет). Для каждого из этих возрастных периодов характерен разный объем дееспособности. Так, интересы малолетних детей представляют родители, если их нет — усыновители или опекуны.

Пример

В квартире прописаны 8 человек (родители, дочь с ребенком 14 лет, сын с женой и двумя детьми возрастом 1 и 4 года). Семья желает провести приватизацию только на родителей. Возможен ли такой вариант?

Категорически нет! Дети до 18 лет не могут отказаться от участия в приватизации, значит, они будут сособственниками квартиры в любом случае. А старшие члены семьи (дочь, сын и невестка) вправе отказаться от участия в приватизации. Дети старше 14 лет могут самостоятельно совершать ряд сделок, но чаще всего сделки совершаются все же с согласия родителей либо усыновителей (попечителей) .

В некоторых случаях ребенок становится полностью дееспособным до достижения 18 лет. Так, например, если он вступает в брак до этого возраста, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака.

Дети, достигшие 16 лет, могут быть объявлены полностью дееспособными, если они работают по трудовому договору или занимаются предпринимательской деятельностью (юридически это называется эмансипацией). Решение об этом принимается органом опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей либо по решению суда, если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания.

Приватизировать квартиру или комнату можно, если на это есть согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. Но дети до 18 лет в обязательном порядке включаются в договор о приватизации, если они прописаны в квартире или комнате, независимо от того, проживают они в ней или отдельно. Когда в семье есть несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, нужно их согласие на включение в договор о приватизации. Дело в том, что сначала Закон РФ ≪О приватизации жилищного фонда в РФ≫ не содержал этой нормы, и это грубо нарушало права несовершеннолетних. В ст. 7 упомянутого закона о приватизации говорилось, что передача жилья в собственность оформляется договором, нотариального удостоверения которого не требуется, и не было указано, какие лица должны включаться в число собственников. С —
16 августа 1994 г. вступили в силу изменения в закон, которые защитили права детей.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно дети в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, усыновителей, опекунов с предварительного согласия органов опеки и попечительства либо по инициативе этих органов.

Квартиры, где проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей, усыновителей, попечителей и органов опеки и попечительства.

Когда родители умерли, а в квартире остались проживать исключительно дети, по заявлению органов опеки и попечительства или других законных представителей в течение трех месяцев оформляется договор передачи этого помещения в собственность детей. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то он будет оформлять договор самостоятельно, но с разрешения органов опеки и попечительства или других законных представителей.

Как уже говорилось, исключение в общем правиле ≪приватизация разрешена один раз≫ сделано только для несовершеннолетних. Дети, ставшие собственниками занимаемого жилья в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бес- платную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия. То есть, когда человеку исполнится 18 лет, он может один раз приватизировать жилье независимо от того, принимал ли он участие (например с родителями) в приватизации квартиры до 18 лет.

Поскольку в 1992—1994 гг. дети в состав собственников квартиры не включались, покупателям квартир, приватизированных в этот период, следует быть очень осторожными. В случаях, когда на момент приватизации в квартире проживали несовершеннолетние и они не были включены в число собственников, сделка может быть оспорена в суде.

Можно ли приватизировать квартиру на несовершеннолетнего ребенка

При рассмотрении споров, касающихся приватизации, проведенной с нарушением прав несовершеннолетних, суды, как правило, признают такие сделки недействительными.

Пример

В 1991 г. квартира была приватизирована только на родителей, которые не включили в приватизацию своих двух несовершеннолетних детей. Могут ли дети теперь, по достижении 18 лет, потребовать переприватизации квартиры на всех?

Дело в том, что родители в 1991 г. и не могли бы сделать по-другому. Закон РФ ≪О приватизации жилищного фонда в РФ≫, принятый в 1991 г., в первой редакции не содержал статьи об обязательном участии детей. Изменения были внесены только в 1998 г. Сейчас дети могут потребовать признать состоявшуюся приватизацию недействительной через суд и заново приватизировать квартиру, только при условии, что они в ней прописаны.

Рекомендуется проверить, были ли при приватизации включены в число собственников несовершеннолетние дети, проживающие совместно с собственниками помещения на момент приватизации. Если этого не было сделано, следует выяснить, есть ли предварительное разрешение органов опеки и попечительства на отказ указанных лиц от приватизации. Это одна из причин, по которой квартиры нужно покупать через агентства недвижимости, обеспечивающие юридическую проверку ≪чистоты≫ квартиры.

В тех случаях, когда вы приобретаете квартиру, приватизированную после августа 1994 г., проследите, чтобы в число собственников были включены несовершеннолетние дети, проживающие отдельно от нанимателя, но имеющие право пользования помещением (прописанные или выписанные, но обладающие правом вернуться: находящиеся в специальных лечебных учреждениях, на учебе, с родителями в иногородних (заграничных) командировках и т. п.).

Приватизация, при которой в число собственников не были включены несовершеннолетние и нет предварительного разрешения органов опеки и попечительства на отказ, признается недействительной, поскольку не соответствует требованиям закона. При этом иск о применении последствий недействительности сделки может быть предъявлен в течение десяти лет!

Главная » Юристу » Приватизация несовершеннолетними

Приватизация несовершеннолетними

Вернуться назад на Приватизация

Основные положения, определяющие понятие «несовершеннолетний» по закону, и по традиции совершеннолетие наступает с 18 лет. Все, кто младше – несовершеннолетние. Более того, закон разбивает это понятие на возраст от 0 до 6 лет и от 6 до 14 лет – это малолетние, а от 14 до 16 лет и от 16 до 18 лет – несовершеннолетние. Какова причина такой разбивки? Дееспособность, т.е. способность человека своими действиями приобретать, реализовать и исполнять права и обязанности.

В каждом отдельном возрастном периоде объем дееспособности различен. За малолетних, например, действуют родители, а если их нет, то усыновители или опекуны. Дети старше 14 лет самостоятельно совершают целый ряд сделок, а в основном с согласия родителей либо усыновителей или попечителей. Общим для всех является непременное согласие органов опеки и попечительства на проведение сделок с недвижимостью. Этот орган — гарант защиты прав и интересов каждого ребенка независимо от того, является ли ребенок сиротой, лишены ли его мать или отец родительских прав, живет ли он в благополучной семье, или его усыновили.

Особенности приватизации жилья несовершеннолетними.

Дети до 18 лет в обязательном порядке включаются в договор приватизации (другими словами — договор передачи жилого помещения в собственность), если они имеют право пользования этим жилым помещением независимо от того, проживают они там или в другом месте.

Приватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком

Несовершеннолетний ребенок может отказаться от приватизации только с согласия органов опеки и попечительства. Данное правило было включено в закон о приватизации, так как в законе редакции 2013 года ничего подобного не было, что грубо ущемляло права детей. Сейчас для приватизации жилья требуется согласие ребенка в возрасте от 14 до 18 лет, и, кроме того, он становится либо единоличным собственником, либо на него выделяется доля.

Существует два основных случая приватизации жилья, где проживают исключительно несовершеннолетние:

1. При наличии у детей родителей, усыновителей или опекунов.
Здесь детям до 14 лет жилые помещения передаются в собственность по заявлению родителей, усыновителей либо опекунов с предварительного разрешения органа опеки и попечительства или же прямо по заявлению этого органа. Дети от 14 до 18 лет сами пишут заявление, но с согласия родителей, усыновителей или попечителей и органа опеки.

2. При утрате попечения родителей по каким-либо причинам.
Здесь детям до 14 лет договор приватизации оформляется по заявлению их законных представителей с предварительного разрешения органа опеки либо только по заявлению этого органа. Дети от 14 до 18 лет самостоятельно оформляют договор приватизации, но с согласия их законных представителей и органа опеки. Срок оформления при этом не должен превышать 3 месяца.

Льготы при приватизации жилья несовершеннолетними.

К сожалению, список льгот состоит всего из двух пунктов, но лучше мало, чем ничего:

— оформление договора приватизации жилья, где проживают исключительно несовершеннолетние, проводится бесплатно за счет средств местных бюджетов;

— несовершеннолетние могут во второй раз бесплатно приватизировать другую квартиру (комнату) по достижении 18 и более лет.

Сделки с приватизированным жильем несовершеннолетних.

Если вы намерены купить или обменять свою квартиру на приватизированное с участием несовершеннолетних жилье, вам следует быть предельно внимательными. Лучше потратиться на тщательную проверку с помощью агентства недвижимости, чем потом ходить по судам. Вы спросите почему? Потому что сделки с такими квартирами (комнатами) переполнены подводными камнями.

Во-первых, согласие органа опеки требуется для сделок с жильем, где несовершеннолетние проживают и имеют право пользования независимо от того, являются ли они:

— единственными собственниками;
— сособственниками, т.е. им принадлежит доля в праве и они не единственные собственники;
— членами семьи собственников, в том числе бывшими.

Во-вторых, согласие органа опеки требуется для сделок с жильем, где дети не проживают, но на момент приватизации имели равные с собственниками права! А ведь этот факт при желании продавцу легко скрыть от покупателя.

И наконец, в-третьих, все средства от сделок с жильем, где проживали исключительно несовершеннолетние, должны быть зачислены на счет по вкладу на имя этого ребенка в местном отделении сбербанка.


Дети и недвижимое имущество – довольно сложный и неоднозначный вопрос, связанный с множеством трудностей и подводных камней. В этой статье мы рассмотрим некоторые аспекты, которые помогут пролить свет на эту сложную тему.

Несовершеннолетний ребенок наравне с любым взрослым человеком может стать собственником жилой площади в тех случаях, когда состоялась одна из следующих сделок: дарение, покупка (в том числе и покупка доли в квартире), приватизация муниципальной собственности, передача по наследству. Но в отличие от взрослых граждан РФ несовершеннолетние дети не могут совершать какие-либо операции со своей собственностью (например, самостоятельно продать долю квартиры) – все это находится под контролем органов опеки и попечительства.

Приобретение детьми жилой площади в собственность по итогам приватизации может вызвать особые сложности. В соответствии с российскими законами, все прописанные и фактически проживающие в приватизируемом помещении несовершеннолетние дети являются обязательными участниками приватизации и, причем в равных долях.

Если на приватизируемой территории проживают мать, отец и двое несовершеннолетних детей, то каждый член семьи получает в собственность 1/4 общей площади квартиры. Взрослый человек вправе нотариально отказаться от участия в бесплатной приватизации, однако, не в пользу кого-то из членов своего семейства. Его доля в равных частях разделится между всеми другими участниками приватизации. В этом случае каждый станет собственником 1/3 части жилья. Но дети не могут отказаться от участия в процедуре приватизации. Кроме того, за ними сохраняются права на бесплатную приватизацию после совершеннолетия, то есть, согласно законодательству РФ дети могут быть участниками приватизации дважды – один раз до и один раз после совершеннолетия. Также нельзя выписать ребенка из квартиры перед процедурой приватизации. Это расценивается, как нарушение прав несовершеннолетнего, поскольку его фактическое проживание в квартире легко доказывается (непосредственно на момент приватизации).

На сегодняшний день главные камни преткновения в сделках с недвижимостью (продажа доли квартиры, части дома и т.д.) и ребенком-собственником связаны с периодом становления законодательной базы РФ (начало 90-х годов). Основной закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» был принят в 1991 году. И только 11.08.1994 г. закон вышел с поправкой, согласно которой в число собственников приватизируемой квартиры обязательно должны быть включены все несовершеннолетние дети, приписанные на этой жилплощади (в предыдущей редакции это было необязательно).
В результате, в 1991-1994 г.г. появилось много приватизированного жилья, с прописанными на момент приватизации, но не являющимися собственниками детьми.

Продажа доли квартиры или всей приватизированной жилой площади без предоставления несовершеннолетнему ребенку равноценного возмещения заканчивается, как правило, судебным разбирательством. Достигнув совершеннолетнего возраста, дети могут подать иск в суд, потребовав признать приватизацию недействительной с целью включения их в число участников собственности. По словам руководителя юридического отдела агентства недвижимости « АВГУСТ» , по результатам судебной практики видно, что суд требования детей  считает законными, а проведенные сделки (долевая покупка квартиры, срочный выкуп долейи прочие) недействительными, в результате чего выселяются покупатели. Следует заметить, что риэлторские конторы зачастую используют законные способы для решения этой проблемы.

Пути решения сложных вопросов

Ситуация 1. Вам предстоит выкуп долей жилого помещения, на момент приватизации которого в число собственников не были включены несовершеннолетние дети.

В данном случае выход может быть следующим: на имя этого ребенка можно купить долюв квартире, равноценную той, которую он мог иметь при включении его в число собственников на момент приватизации продаваемой недвижимости. Для осуществления данной сделки должно быть разрешение органов попечительства и опеки.

Ситуация 2. Во время продажи квартиры, в число собственников которой в процессе приватизации не включен несовершеннолетний ребенок, его родители либо близкие родственники могут оформить на его имя дарственную на свое жилье (или на его определенную долю). При этом подаренная часть не должна быть меньше той, которую ребенок мог иметь в продаваемом жилом помещении.  Для осуществления данной сделки должно быть получено разрешение от органов опеки и попечительства.

Ситуация 3. Если Вы подумали: «Куплю долю в квартире или дом, квартиру, часть дома», Вы должны отдавать себе отчет в том, что ребенок, не включенный в момент приватизации в число собственников данного недвижимого имущества и достигший на момент заключения сделки купли-продажи совершеннолетия, может подать в суд заявление о нарушении его прав в процессе приватизации жилья. В этом случае, прежде чем купить долю квартиры или прочую жилую недвижимость, необходимо, чтобы особа, чьи права на собственность были ущемлены, подала заявление о том, что ей известно о нарушении и предстоящей сделке купли-продажи. Также в заявлении должно быть указано, что никаких материальных претензий к покупателю в связи с этой ситуацией не возникает.

Бывают случаи, когда во время продажи жилья граждане, нарушение чьих прав имело место при приватизации, получали материальную компенсацию в соответствии с причитающейся им долей в праве собственности на жилье.

Исходя из риэлторской практики, если не представляется возможным решить такой  щепетильный вопрос одним из вышеуказанных способов, то, как бы заманчив и выгоден не был срочный выкуп долей или покупка всей квартиры /дома, от этой идеи лучше отказаться.

Продажа и покупка доли в квартире на имя ребенка

Еще один вариант, когда дети могут стать собственниками жилой недвижимости – долевая покупка квартиры (приобретение целой квартиры, дома) с оформлением приобретения на имя ребенка. При этом оплата налогов и коммунальных платежей ложится на плечи законных представителей несовершеннолетнего (родители, опекуны), но распоряжаться собственностью ребенка, осуществлять такие операции, как продать долю в квартире, сдать в наем и т.д. – родители или опекуны могут лишь при наличии разрешения из органов опеки и попечительства.

Перед тем, как оформить полностью жилое помещение на несовершеннолетнего ребенка необходимо знать обо всех плюсах и минусах такой сделки.

Положительные стороны: на жилье невозможно наложить какие-либо взыскания, его нельзя принудительно продать, заложить, то есть с такой квартирой практически нельзя проводить какие-либо операции.
Отрицательные стороны: квартиру невозможно продать без получения разрешения от органов попечительства и опеки, которые могут посчитать неубедительными довольно серьезные доводы с точки зрения отца или матери. Например, если возникнет острая необходимость в денежных средствах для лечения близких родственников, пропитания или для оплаты образования и родители пожелают приобрести квартиру меньшей жилплощади, а оставшиеся деньги израсходовать на семейные нужды, добыть разрешение из опекунских органов практически не представляется возможным. Какое бы ни было предпринято действие со стороны родителей с собственностью ребенка – это все находится под контролем органов опеки и попечительства.
По словам риэлтора  Алексея Гайнуллина , в его практике произошел случай, когда мать с сыном, будучи собственниками московской квартиры, снялись с регистрации и эмигрировали в Америку. Там они получили гражданство США, на протяжении нескольких лет снимали квартиру и начали строительство собственного жилья. В какой-то момент было принято решение продать квартиру в Москве, а деньги вложить в строящуюся недвижимость в Америке.

Приватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком: можно ли так и как провести процедуру?

Как уже говорилось, квартира не может быть продана без разрешения опекунских органов. А так как ребенок числился собственником московского жилья, необходимо было получить это разрешение, хотя мальчик уже на то время являлся подданным Америки. В данном случае органы опеки потребовали предоставить доказательства, что у несовершеннолетнего ребенка есть доля недвижимости в Америке, равнозначная  московской доле. К счастью, возведение собственного жилья находилось на том этапе, когда оказалось возможным выделение доли на ребенка. Курьерская служба доставила в Москву необходимые документы на английском языке. Они были официально переведены и переданы в органы попечительства и опеки. Покупатель, предупрежденный о непредвиденной заминке, согласился подождать.
Данный пример очень хорошо показывает, насколько непросто решаются вопросы, касающиеся собственности на недвижимое имущество для несовершеннолетних граждан.

««« Статьи

Приватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *