В «Комсомолку» по-прежнему приходят тысячи обращений наших читателей с жалобами на то, что им не удается дешево и быстро (как было обещано правительством) оформить свои участки по «дачной амнистии». Мы выбрали самые типичные проблемные ситуации и попробовали в них разобраться вместе с нашим экспертом — начальником Управления государственного земельного кадастра Роснедвижимости Сергеем МИРОШНИЧЕНКО.
«Без генплана за 160 тысяч не обойтись»
«Хороша ваша «дачная амнистия», — позвонила на днях возмущенная читательница из Подмосковья, — только что с меня содрали три тысячи рублей за одну справку о границах участка с лесхозом!»
«Председатель нашего товарищества говорит, что мы не получим прав на землю, пока не оформим генплан (старый не сохранился). На это нужно собрать 160 тысяч!» — ужасаются садоводы в письме по электронке…
— С законности требования генплана и начнем, — предлагаю я Сергею Георгиевичу. — От этого стонут во многих садоводствах и дачных кооперативах. Напомним, оформление прав на участки для таких землевладельцев состоит из двух этапов: первый — получение решения о передаче участка в собственность в органах местной власти, второй — регистрация права собственности в территориальном органе Росрегистрации.
Именно на первом этапе нередко возникает вопрос о необходимости генплана территории товарищества (возможный вариант названия — проект организации и застройки территории). Копию этого документа требуют в местной администрации либо на его оформлении настаивает председатель кооператива.
— Открываем статью 28 Закона «О садоводческих, огороднических и дачных объединениях граждан», — говорит Сергей Мирошниченко. — Там написано, что землевладельцу нужно представить в местные органы власти:
1) заявление о предоставлении участка в собственность;
2) описание местоположения участка. Оно составляется самостоятельно в свободной форме, указываются близлежащие общезначимые ориентиры, по которым можно определять нахождение участка: расстояние до леса, дороги, строений и т. п.;
3) заключение правления товарищества (кооператива). В нем подтверждается, что соответствующий участок в товариществе действительно закреплен за конкретным дачником и что составленное этим землевладельцем описание (см. выше) на самом деле соответствует местоположению участка, фактически используемого им.
ИТОГО
О генплане (проекте организации и застройки территории) ни слова, подводит итог наш эксперт из Роснедвижимости. Так что требовать этот документ для передачи участков в собственность садоводов не вправе ни местные власти, ни правление товарищества.
Обязательно ли межевание в товариществах?
Как известно, с декабря прошлого года вступили в действие поправки, позволяющие многим землевладельцам избежать долгой и дорогостоящей процедуры межевания участка.
Главным образом такое облегчение светит тем, у кого есть хоть какой-нибудь документ о правах на свою землю. Тогда, поясняет Сергей Мирошниченко, даже если участок не имеет кадастрового номера, можно смело подавать в Роснедвижимость заявление: «Прошу внести в государственный кадастр недвижимости сведения о моем участке как о ранее учтенном — на основании документа о праве, присвоить кадастровый номер и выдать кадастровый паспорт участка». В течение 20 рабочих дней вам должны выдать кадастровый паспорт, который предоставляется в Росрегистрацию для регистрации права на землю.
А вот с членами садоводческих объединений вышла загвоздка. Нередко у них нет вообще никаких документов о правах на свои наделы, на руках лишь книжка садовода, свидетельствующая о членстве в товариществе (кооперативе). Напомним, таким землевладельцам «дачная амнистия» позволяет бесплатно приватизировать участок через органы местной власти (см. выше).
Затем нужно оформить право в Росрегистрации, где, разумеется, требуют кадастровый паспорт участка. «Но нам такой документ без межевания не дают!» — жалуются садоводы СНТ «Березовая роща» из Барнаула и сотни дачников из других регионов. Отказывают, ссылаясь на формальность: поскольку документы о правах на участки дачники получают от местных властей только сейчас, то считать их наделы «ранее учтенными» нельзя. Так что нужно заниматься постановкой на кадастровый учет по полной программе, включая межевание.
— Такое требование противоречит самому смыслу «дачной амнистии», — считает наш эксперт Сергей Мирошниченко. — Ведь основная идея — облегчить положение тех землевладельцев, которые когда-то законно получили свои наделы, всегда открыто пользовались ими и хотят оформить свои права. Участки таких дачников фактически давно существуют, поэтому с ними следует поступать ПО АНАЛОГИИ КАК С РАНЕЕ УЧТЕННЫМИ участками.
ИТОГО
На практике это значит, что садоводы вправе обращаться за кадастровым паспортом без межевания, предъявив правоустанавливающий документ: решение органа местной власти о передаче участка в собственность. Это принципиальная позиция Роснедвижимости, — авторитетно заявляет начальник Управления государственного земельного кадастра Сергей Мирошниченко.
«Землемеры гоняют за десятками справок»
— Нам нужно признавать права на участок через суд, — рассказывает наша читательница Елена. — В районной администрации сказали, что сначала надо землеустроительные процедуры сделать. Мы уже потратили 3 месяца и больше десяти тысяч рублей на разные справки, за которыми приходится мотаться по всему Подмосковью — это землеустроители требуют…
— С 1 марта этого года территориальное землеустройство заменено кадастровыми работами (см. рубрику «Важно!». — Ред.), — разъясняет Сергей Мирошниченко. По сути, эти работы сходны с межеванием: итогом является также описание участка, установление его границ на местности. Но порядок серьезно изменился!
Граждане-заказчики полностью освобождены от сбора каких бы то ни было справок: всеми согласованиями, запросами и т. д. занимается исполнитель — кадастровый инженер (до 2011 года функции инженеров продолжают выполнять нынешние землеустроительные организации и частные предприниматели).
В частности, исполнитель на основе правоустанавливающего документа на участок запрашивает в кадастре недвижимости сведения о контактных адресах владельцев смежных участков и обеспечивает процедуру согласования границ. Причем сама эта процедура теперь становится несравненно проще. Так, если адрес землевладельца-соседа (в том числе организации, владеющей участком) в кадастре не значится, то разыскивать его не требуется. Достаточно поместить объявление о предстоящем согласовании в местной газете, где публикуются официальные акты муниципальных властей.
Так что выматывать граждан-заказчиков добыванием справок землеустроители теперь не вправе! Соответственно и хозяева смежных участков, в том числе лесхозы, не имеют права требовать плату за определение и установление границ.
Кстати, в ситуациях, когда права на участок нужно признавать в суде, предварительно кадастровые работы выполнить вообще невозможно, поскольку они, напомним, проводятся уже при наличии правоустанавливающего документа на землю (см. выше). Так что в случае нашей читательницы речь идет, скорее всего, о составлении так называемого ситуационного плана, по которому судья смог бы иметь представление об участке.
ИТОГО
В подобных ситуациях лучше сначала обращаться в суд, чтобы вам дали конкретный список сведений, необходимых для процесса, советует Сергей Мирошниченко. Вполне возможно, что для суда требуется гораздо меньше данных, чем готовят по своей инициативе землеустроители. Соответственно можно было бы обойтись гораздо меньшими затратами времени и денег.
ВАЖНО!
С 1 марта 2008 года вступил в силу Закон «О государственном кадастре недвижимости». Он внес немало изменений в порядок проведения землеустройства, в том числе межевания участков (теперь все это называется «кадастровые работы»). Часть новшеств см. в тексте, подробные разъяснения читайте в ближайших выпусках спецпроекта «Моя дача».
СОХРАНИ
Что делать, если вас отфутболивают
Передайте чиновникам письменное заявление: прошу сообщить, на основании какого нормативного акта мне отказывают в моем законном праве таком-то (зарегистрировать право собственности на участок, получить кадастровый паспорт и т. д.).
Пересылаете копию ответа и свои аргументы-возражения в вышестоящую инстанцию: региональное управление Роснедвижимости, Росрегистрации (координаты можно узнать в Интернете или по справочной). Вполне возможно, что здесь поправят своих коллег на местах и решат вопрос в вашу пользу.
Если вы не удовлетворены результатами и убеждены в своей правоте, обжалуйте отказ чиновников в суде.
Анна Добрюха ждет ваших откликов и вопросов на сайте.
Как заказать План-схему СНТ
- Вы присылаете нам исходные данные, которые у Вас имеются. Это может быть снимок со спутника, генплан, рисунок от руки с нумерацией участков и т. д.
- Наши квалифицированные дизайнеры разрабатывают эскиз будущего плана (таблички, стенда) и высылают на электронную почту. Вы проверяете эскиз, при необходимости вносите правки.
Разработка эскиза уже включена в стоимость изделия. - После согласования эскиза мы приступим к изготовлению, которое занимает не более 1-2 дней.
Варианты изготовления ПВХ, оцинкованный металл, композит Табличка изготавливается на основе из пластика ПВХ (толщина 4 мм), оцинкованного металла (толщина 0,8 мм) или алюминиевого композита (толщина 3 мм). Подходит для установки на плоских поверхностях, таких как стена дома или забор. Табличка из оцинковки с отбортовкой Табличка изготавливается из оцинкованного металлического листа (толщина 0,8 мм) с последующей отбортовкой. Отбортовка (загиб кромки по всему периметру таблички) придаёт жесткость и прочность табличке при изгибе. Рекомендуется использовать при размещении табличек на вертикальных конструкциях (столбы, стойки). Дополнительно Вы можете приобрести у нас крепежные хомуты.
Фотографии таблички с отбортовкой
Табличка на стойке Табличка из оцинковки поставляется в сборе со стойкой (опорой), изготовленной из окрашенной профильной трубы. Размер трубы – 25×25 или 30×30 мм. Стандартная высота стойки – 2,3 метра. По желанию заказчика мы изготавливаем стойки и таблички произвольного размера. При определении высоты стойки необходимо учитывать глубину погружения конструкции в землю (бетон).
Поверхность знаков может иметь эффект светоотражения. Знаки со светоотражающей поверхностью отличаются повышенной видимостью в темное время суток, при освещении прямым пучком света (например светом автомобильных фар). ()
Наши преимущества
- Разработаем эскиз.
- Минимальная сумма заказа – 1 рубль.
- Срок производства – 1 рабочий день, с момента утверждения эскиза.
- Скидки, в зависимости от объёма заказа.
Многие столкнулись уже сегодня с вопросом о получении разрешения на строительство (уведомления о соответствии) в Садовых товариществах.
С нового 2019 года Разрешение или как по-новому Уведомление о соответствии необходимо получать всем. Теперь не только владельцам земель с видом разрешенного использования под ИЖС – индивидуальное жилищное строительство, но и дачникам придется побегать с документами.
Стоит отметить что в 2019 году дачники (СНТ, ДНТ и тп.) разделятся на два вида:
— садоводство;
— огородничество.
В первом варианте можно строить жилые дома и прописываться в них, а во втором варианте разрешено будет строить разве что теплицы.
Так что, если вы находитесь на землях для садоводства или для дачного строительства, уведомление получать Вам придется.
Что это значит? – значит придется подготавливать Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), в нем будут прописаны все необходимые согласования, Росавиация, Культурное наследие и в случае попадания в зоны такие как: санитарные, лесные, водных ресурсов и тд. – придется согласовывать и с ними. Так же стоит упомянуть о том, что после строительства вам придется получать ввод в эксплуатацию и осуществлять постановку на кадастровый учет вашего строения.
Хорошая новость заключается в том, что пока не требуется оформлять вспомогательные постройки меньше пятидесяти квадратных метров.
Генеральный план застройки садоводческого некоммерческого товарищества
Следует помнить, что права на землю и на строения оформляются и удостоверяются разными свидетельствами о праве собственности на недвижимое имущество. Однако садоводческое некоммерческое товарищество – это зона комплексной организации и застройки. И план на разграничение земельных участков и на застройку территории СНТ (если он существует) – общий. Поэтому при изменении границ участков внутри самого товарищества требуется согласовать измененный проект не только в земельных органах, но и в органах архитектуры.
Генеральный план застройки СНТ является основанием определения размера и положения каждого участка, отдаваемого садоводу в собственность, в пределах общего землеотвода садоводческого товарищества .
Садоводческие товарищества, организованные в период с 1989 по 1992 год, могут на законных основаниях не иметь генерального плана застройки (о чем свидетельствует статистика), так как нормативными актами этого периода такой план для садоводческих товариществ не был обязателен.
В соответствии с нормами современного законодательства территория комплексной застройки (в том числе территория садоводческого товарищества) может осваиваться только после утверждения генерального плана застройки.
С точки зрения закона наличие или отсутствие генерального плана застройки формально не имеет определяющего значения, так как все индивидуальные участки на территориях таких товариществ давно находятся в индивидуальном владении граждан. Однако там, где процедура передачи не состоялась, т. е. гражданам не предоставили индивидуальные права на землю, отсутствие плана застройки до последнего времени очень сильно осложняло процесс передачи индивидуальных участков в собственность граждан. Практика показывает, что даже суд испытывал затруднения с установлением права собственности на такие земельные участки: в связи с тем, что для установления прав на земельный объект сначала было необходимо доказать существование самого объекта и прав на добросовестное владение им с помощью трех правоустанавливающих документов, подтверждающих право члена товарищества на земельный участок на территории товарищества:
? документ на общий землеотвод товариществу;
? документ, подтверждающий членство в товариществе;
? план участка товарищества (выкопировка из генерального плана застройки товарищества), определяющий положение и размер индивидуального участка внутри общего землеотвода.
Одно из самых употребляемых в настоящее время слов, особенно по отношению к садоводам, – самозахват, который в соответствии с нормами нового Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» может быть легализован в упрощенном порядке, но только для добросовестных пользователей (формально основываясь на нормах приобретательной давности). Если фактический размер общего земельного участка СНТ превышает размеры землеотвода на бумаге, садоводы и органы, имеющие юридическое право на распоряжение землей садоводов, могут достичь мирного соглашения о порядке оформления прав на такую землю.
Даже до введения в действие закона о «дачной амнистии» у садоводческих товариществ была возможность для узаконивания подобных самозахватов. Для этого представитель садоводов не только был должен написать заявление о предоставлении «лишних» участков в собственность садоводов – общую или индивидуальную, но и провести довольно длительные согласования с соответствующими структурами: органами землеустройства, архитектуры, Санэпиднадзора, пожарниками и т. д. Формально и до введения в действие «дачной амнистии» каждый гражданин мог самостоятельно ходатайствовать о предоставлении «излишнего» куска в его собственность или аренду; в этом случае проект СНТ подтверждался в старых границах и не подлежал дополнительным согласованиям, а гражданин получал в собственность или аренду (если орган местного самоуправления принимал положительное решение) два участка с разными кадастровыми номерами, не подлежащие слиянию (во время существования данного СНТ).
При наличии излишних земель и гражданам, и СНТ как юридическому лицу до принятия нового закона, упрощающего подобную легализацию для добросовестных землевладельцев, излишняя земля не переоформлялась, а выделялась заново по правилам статей 13–18 для СНТ и статьи 28 ЗК РФ для всех лиц (включая граждан). Хотя, конечно, из общего правила всегда существовали и будут существовать определенные исключения.
В частности, при наличии излишних земель у СНТ очень важное значение имеет то, какие это категории земель (если, конечно, они не изъяты из оборота). Часто бывает, что СНТ, земли которого относятся к сельскохозяйственным, самостоятельно «захватывает» смежные участки, имеющие иное целевое использование или даже иное назначение. В случае иного целевого использования решение о предоставлении земли могут принять органы местного самоуправления. А вот в случае изменения категории земель (ее назначения) или превышения размеров приватизируемых земель свыше определенного лимита (как, например, в Московской области – в среднем 3 га) органы местного самоуправления не вправе принимать решения о предоставлении земель. В таком случае заинтересованные лица (граждане-садоводы или СНТ в целом) должны подать заявление в органы государственной власти субъектов Российской Федерации (в Московской области это Министерство имущественных отношений и губернатор Московской области).
Вся недвижимость России должна пройти перепись к 2007 году, что подтверждается созданием в 2004 году Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (ФАКОН), в ведении которого находятся как земельный кадастр, так и остальные реестры недвижимости. Теперь зарегистрировать землю без строений уже не получится в силу того, что комитеты по землеустройству и БТИ как отдельные структуры существуют непосредственно под руководством ФАКОНа.
Исходя из этого, садоводческим и дачным объединениям одновременно придется регистрировать права на все объекты инфраструктуры: электросетевое хозяйство, водокачку и водопровод, дороги, общий забор, сторожку и другие объекты недвижимости, не считая домов и сооружений на личных участках граждан. Но нельзя забывать, что регистрируются не все объекты на участках, а только те, что признаются по закону недвижимостью, т. е. строения и сооружения, имеющие прочную связь с землей. Хотя нередко на практике встречаются случаи, когда землемеры вносят в план и опись участков сараи и садовые домики, не имеющие фундамента.
Недвижимостью считаются (регистрируются):
– капитальные дома (установленные на фундамент);
– бани, сараи, гаражи и другие строения хозяйственно-бытового назначения (установленные на фундамент);
– колодцы;
– стационарные теплицы (установленные на фундамент);
– электрические столбы и ТП (имущественный комплекс);
– водонапорная башня (имущественный комплекс);
и т. п.
Не считаются недвижимостью (не регистрируются):
– садовый домик, поставленный на шины;
– садовый домик , который можно перенести на другое место без ущерба его функциональному назначению, даже если он поставлен на бетонные блоки, свободно лежащие на земле (или аналогичное основание);
– переносные парники и теплицы;
– летний душ;
и т. п.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Читать книгу целиком
Поделитесь на страничке
В соответствии с Хартией дачников – одним из основных документов стандарта управления СНТ – на въезде в СНТ и/или на его информационном щите должен быть размещён план товарищества, который необходим службам скорой помощи, пожарной охраны, полиции и другим техническим службам и просто гостям для ориентирования на территории СНТ. Желательно, чтобы план товарищества, с указанием номеров домов и земельных участков собственников, был также отображён на публичных интернет-картах Yandex, Google, 2GIS и пр. Это значительно облегчит действия указанных служб в чрезвычайных и неотложных ситуациях. Такой план может быть подготовлен с использованием данных кадастра, космоснимка, открытых карт и проекта планировки СНТ. На основании электронной заявки председателя СНТ на изготовление плана, специалист изготавливает электронный макет плана СНТ по имеющимся данным и отправляет этот макет на сверку и согласование председателю. При необходимости проводятся уточнения и изменения плана. После окончательного согласования, председатель получает электронный файл в формате JPG, PDF и/или TIF, который можно напечатать и разместить на информационном щите. Одновременно, по соглашению с компанией Yandex, план СНТ будет размещён/откорректирован на Yandex-картах. Дополнительно, по желанию заказчика план может быть напечатан в цвете, заламинирован, изготовлен в виде стенда и доставлен по заявленному адресу.
Последовательность получения услуги :
- Оформление заявки:
а) зарегистрироваться в сервисе «Электронный председатель» (если не зарегистрирован);
б) заполнить все реквизиты «Паспорта СНТ» (если не заполнены);
в) в разделе «Документы» прикрепить скан или фотокопию утверждённого проекта планировки СНТ (если имеется);
г) зайти в раздел «Услуги» сервиса «Электронный председатель» и нажать кнопку «Заказать план СНТ»;
д) получить и оплатить счёт на авансовый платёж за услугу.
2. Согласование макета:
а) в течении 5-ти рабочих на электронную почту придёт файл с макетом плана СНТ;
б) открыть полученный файл любым доступным графическим редактором и сверить нарисованный план с реальным размещением объектов (домов, земельных участков, дорог, объектов инфраструктуры). При обнаружении несоответствий или отсутствия данных, нанести эти данные на план любым доступным способом (с помощью графического редактора или распечатав, а затем сфотографировав рисунок). План должен содержать: границы СНТ, дороги и проезды, номера домов и/или земельных участков, обозначения и наименования объектов инфраструктуры (пожарный пруд, стоянка, контейнер ТБО, детская площадка и пр.);
в) отправить откорректированный макет по электронной почте исполнителю;
г) в течении 3-х рабочих дней на электронную почту придёт файл с исправленным макетом плана СНТ;
д) повторять п.п. б) и в) до окончательного утверждения макета плана. Если замечаний нет, отправить по электронной почте одно слово «Утверждаю».
3. Получение плана СНТ:
а) после утверждения макета в течении 3-х рабочих дней на электронную почту придёт счёт на оставшуюся сумму оплаты услуги по изготовлению плана СНТ в соответствии с установленным тарифом;
б) после оплаты счёта в течении 3-х рабочих дней на электронную почту придёт графический файл с планом СНТ или ссылка на файлообменник, с которого можно скачать файл плана, в случае, если файл окажется очень большим;
в) если необходимо заказать дополнительные услуги, а именно, цветную печать плана на широком формате, ламинирование плана, изготовление стенда с планом, доставка и пр., то необходимо зайти в раздел сервиса «Услуги», найти соответствующую дополнительную услугу и заказать её в соответствии с опубликованным регламентом.