Каждый из нас ежедневно видит магазины, офисы, частные клиники и т.д.

Перевод коммерческой недвижимости в разряд жилой: правила и спорные моменты

располагающиеся на первых этажах жилых домов. В больших городах, подобные коммерческие "вкрапления" имеются практически в каждом жилом доме. Их количество резко возросло в начале 90-х годов, когда в новой России произошел полный переход от социалистического строя к рыночной экономике. Новоиспеченные предприниматели торопились скупить у простых граждан их квартиры, чтобы в последующем переоформить данные жилые помещения в коммерческие, и использовать их в интересах своей деятельности.

К слову, процедура перевода, как и главные требования к таковой за без малого 25 лет не претерпели особых изменений. Сегодня существует стандартный набор правил, при несоблюдении которых, перевод жилых квадратных метров в коммерческие будет невозможным. Именно о данных правилах и пойдет речь в нашей статье.

Процедура перевода жилой недвижимости в коммерческую

Многие граждане нередко задумываются о том, почему квартиры в жилых домах, расположенные на первом этаже, ценятся больше остальных. Часто цена двух идентичных квартир расположенных на первом и на пятом этажах разнится далеко не в пользу последней.

Все дело в том, что именно квартиры, расположенные на первых этажах в подавляющем большинстве случаев и предназначаются для перевода в коммерческую недвижимость. Это главное правило, предусмотренное Градостроительным кодексом РФ.

Если еще более углубляться в законодательные нормы относительно данной процедуры, то можно обнаружить небольшое исключение, согласно которому, площадь коммерческого типа может также располагаться и на втором этаже (ну и совсем редко на третьем), но при том условии, что под данной площадью находится опять же коммерческая недвижимость. Т.е., если мы говорим о коммерческой площадке на втором этаже, то подобное возможно исключительно тогда, когда на первом этаже находится не жилая квартира, а коммерческая площадь. Разве кто-нибудь видел магазин, расположенный на втором этаже, под которым находится жилая квартира? Это невозможно, т.к. подобный проект никогда не будет одобрен.

Касаемо проекта, следует отметить, что таковой обязателен в каждом конкретном случае. Владелец квартиры, прежде чем приниматься за активные действия по смене категории недвижимости, должен разработать проект и получить одобрение такового. Для разработки проекта собственники обычно обращаются в специализированные архитектурные бюро, где за определенную плату будет подготовлена схема будущей перепланировки.

При этом, нет особой разницы, когда именно будет подготовлен проект. Т.е. это может быть как до первичного обращения в уполномоченный отдел администрации города, либо уже после такового. Многие собственники жалуются на то, что после того как был подготовлен проект, они по тем или иным причинам получали отказ в переводе. Получается, деньги за документ были уплачены зря, плюс, никто не компенсирует потраченное время.

Не отрицаем, подобные случаи имеют место, но существует более рациональный подход к данному процессу. Подавляющее большинство отказов в переводе поступает из-за особенностей строительной конструкции дома. Т.е. нельзя проводить перепланировку, т.к. от этого могут пострадать несущие элементы, что непременно губительно скажется на положении дома целиком. Так вот подобные вопросы следует уточнять либо в администрации (на что уйдет время), либо же заказать данную услугу в проектном бюро которое будет заниматься разработкой проекта. При втором варианте вы существенно сэкономите время, но потратите немного больше денежных средств.

И вот когда наш проект готов, наступает очередь обращения в администрацию города с целью получения разрешения на перевод. Для этого необходимо подать заявление установленного образца и прикрепить к таковому следующие бумаги:

  • правоустанавливающие бумаги на по ка еще жилую квартиру
  • технический паспорт
  • собственно готовый проект
  • поэтажный план жилого дома целиком
  • согласие на перевод всех зарегистрированных в квартире лиц
  • документально оформленное согласие всех собственников квартир в данном домовладении

После того, как данная документация будет подана, и заявка будет принята к рассмотрению, обычно проходит не более 1,5 месяца. И на конец собственник получает долгожданное разрешение, либо отказ.

В течение указанного срока, администрация будет направлять запросы в иные уполномоченные государственные органы, такие как МЧС, Роспотребнадзор и даже в управляющую компанию, на балансе которой находится домовладение. Если в предоставленной документации не найдено ошибок, собственники квартир в домовладении не против, а указанные выше государственные органы дали добро, можно преступать непосредственно к реконструкции.

Возможные проблемы при переводе жилой недвижимости в коммерческую

Все, о чем мы рассказали, выше, является своеобразным для собственника вариантом развития событий. Но в подавляющем большинстве случаев по поступающим заявкам вносится отрицательное решение. Вообще, в процессе собственник может столкнуться со множеством проблем, которые будут помехой к осуществлению намеченных планов. Ниже мы разберем их по отдельности.

Технические характеристики дома

Не в каждом доме можно производить подобные манипуляции. Согласно установленным правилам, коммерческое помещение должно иметь автономный (не через общий вход) вход. Плюс, таковое не должно иметь выхода на лестничную клетку. Если характеристики дома не позволяют сделать отдельный вход, то поступит отказ в переводе.

Зарегистрированные в квартире лица

Т.к. регистрация по адресу нахождения не жилой недвижимости у нас в стране невозможно, при смене категории недвижимости в обязательном порядке с регистрационного учета снимаются все, кто ранее на таковом стоял. При несогласии хотя бы одного жильца, придется добиваться снятия учета уже через суд. А на это уйдет время. Плюс, законодательством предусмотрены случаи, когда лицо не может быть в принудительном порядке снято с регистрационного учета.

Одобрение государственных ведомств

Т.к. к будущей недвижимости должны быть подведены коммуникации, следует заручиться разрешением уполномоченных органов. В случае нестыковки будущего проекта реконструкции с положенными нормативами, МЧС и Росптребнадзор никогда не дадут разрешение на таковую. Можно конечно попытаться обжаловать данное решение в суде, но это малоэффективно.

Пакет документации

Очень часто бывает так, что заявители допускают ошибку в процессе предоставления документации в уполномоченный орган. Хотя выше мы указали исчерпывающий список документов, собственники могут столкнуться с фактом несоответствия данных, указанных в документах с реальным положением дел. К примеру, в техническом паспорте может быть не учтена некогда проведенная перепланировка, которая к стати может быть признана незаконной, т.к. на нее не было получено разрешение. Узаконивание перепланировки и внесение этих данных в технический паспорт займет определенное время.

Согласие собственников квартир

На конец мы добрались до самой популярной, если можно так выразится проблемы. Именно разрешение собственников квартир в домовладении может стать тем камнем преткновения, по причине которой план перевода имеющейся квартиры в коммерческое помещение так и останется планом.

Дело в том, несмотря на то, что будущая коммерческая недвижимость будет по прежнему относится к данному домовладению, и располагаться на придомовой территории. А это значит, что жильцы могут терпеть неудобства, вызванные работой магазина (который может быть открыт на месте будущей квартиры), либо их попросту не устроит факт перемены внешнего облика дома и многое другое. Не заручившись согласием большинства собственников, о каких-либо дальнейших мерах можно на долго забыть.

Коммерческая недвижимость

Для начала своего дела или развития имеющегося бизнеса у предпринимателей рано или поздно появляется необходимость обзавестись помещением. Путей несколько: можно купить или арендовать уже "подготовленную" площадь, либо приобрести жилую (или взять уже имеющуюся квартиру) с последующим переводом ее в нежилой фонд.

В данном разделе рассмотрены все перечисленные операции.

Перевод в нежилой фонд

Арендовать или приобрести коммерческое помещение — удовольствие не из дешевых. Как вариант, для своего бизнеса можно использовать обычную квартиру, которую кроме редких случаев (размещение тихих малопосещаемых офисов — до первой жалобы соседей) нужно обязательно переводить в нежилой фонд.

Многие предприниматели уже сталкивались с процедурой смены статуса помещения и знают, что это не только определенные ограничения, наложенные законодательством. Без хорошей подготовки или помощи специалистов процедура может надолго затянуться, или, в худшем случае, в "переводе" вообще может быть отказано. Причем выясниться это может на одном из последних этапов, когда в процесс уже будет вложено определенное количество времени и средств.

Переводить в нежилой фонд можно не каждое помещение

Жилищный кодекс РФ и постановление городского правительства "О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в Санкт-Петербурге" накладывают на смену статуса объектов ряд ограничений.

Нельзя переводить в нежилой фонд (НФ):

♦  если вход в предполагаемый офис (магазин, кафе и т.д.) не является отдельным, изолированным (то есть, не через подъезд — что редко встречается в городских квартирах), либо должна существовать техническая возможность для его оборудования;
 ♦  если право собственности на квартиру отягощено обременениями со стороны третьих лиц;
 ♦  если это комната в коммунальной квартире, так как переводимое в нежилой фонд помещение не может являться частью жилого;
 ♦  помещения, которые находятся не на первом этаже, либо над жилыми помещениями;
 ♦  помещения, расположенные в аварийных или подлежащих сносу зданиях;
 ♦  помещения, находящиеся под арестом;
 ♦  если были нарушены права недееспособных или несовершеннолетних собственников (при наличии таковых);
 ♦  помещения с незаконной перепланировкой;
 ♦  без соблюдения строительных, противопожарных, санитарных и других норм.

После перевода помещения в нежилой фонд теряется право проживания в нем.

         Не стоит рассчитывать, что после перевода квартиры в нежилой фонд в ней можно будет продолжать жить.

Как переоформить коммерческую недвижимость

Ни собственнику, ни его родственникам или друзьям в нежилом помещении проживать на законных основаниях нельзя (правда, переночевать в своем кабинете на диване вам никто не запретит): в офисе, кафе или магазине нельзя прописаться. Такими объектами можно только владеть и (или) сдавать в аренду.

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Перевод жилой недвижимости в коммерческую

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *