Закон об отмене разрешения на строительство коттеджей примут до конца июня

Отмена разрешения на строительство: как поступить?

В последние несколько лет появилась тенденция: органы местного самоуправления зачастую немотивированно отменяют выданные ими же разрешения на строительство. Нередко принятие такого рода решений происходит тогда, когда уже реализована значительная часть инвестиционного проекта, возведены объекты, вложены значительные денежные средства.

Что делать в таком случае? Как бизнесу защитить себя от произвола чиновников, какие принять меры? Подробно и детально каждый конкретный случай имеет смысл обсуждать индивидуально. Мы же в сегодняшнем материале постараемся дать общие советы на эту тему.

Начнем с того, что разрешение на строительство — документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ. В соответствии с п.6 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996 основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта (а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления) недействительным является одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Первое, с чем следует определиться, – как обжаловать постановление об отмене разрешения на строительство? Как нормативный или ненормативный акт? Поскольку постановление не содержит норм права и не устанавливает правил поведения, по своей юридической природе оно не является нормативным правовым актом и может быть оспорено по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Далее, в соответствии с ч.1 ст. 48 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им ненормативный правовой акт в случае выявления его противоречия закону. Отменяющий акт должен соответствовать закону — быть обоснованным и не нарушать законных прав граждан и организаций.

Основанием для отмены такого документа может служить лишь несоответствие Конституции, законам и иным нормативным правовым актам РФ и ее субъектов.

Рассмотрение в судебном порядке по правилам гл. 24 АПК РФ заявления о признании незаконным Постановления об отмене разрешения на строительство определяет: обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта российскому законодательству возлагается на орган или лицо, которые приняли акт или решение.

Разрешение на строительство, выданное в рамках своих полномочий соответствующим субъектом градостроительной деятельности, может быть прекращено исключительно в случаях и по основаниям, прямо предусмотренным Градостроительным кодексом РФ:

1) принудительное прекращение права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) отказ от права собственности и иных прав на земельные участки;
3) расторжение договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
4) прекращение права пользования недрами, если разрешение выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

То есть орган местного самоуправления, выдавший застройщику разрешение на строительство капитального объекта, вправе принять решение о прекращении действия этого разрешения только при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований. Приведенный перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Еще раз отметим: решение органа местного самоуправления об отмене разрешения на строительство может быть оспорено только в судебном порядке, иные варианты законом не допускаются.

Как видите, защитить себя от чиновничьего произвола возможно. К тому же, регистрация права собственности застройщика на незавершенный строительством объект в Управлении Росреестра может стать дополнительным орудием в борьбе с незаконными действиями органов местного самоуправления. В Постановлении № 15951/09 Президиум ВАС РФ сделал вывод о недопустимости административной отмены ранее выданного разрешения на строительство при наличии возведенного объекта недвижимости, право собственности на который защищено Конституцией РФ.

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2017 г. N 18АП-13495/2017, 18АП-13888/2017

Дело N А76-21753/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Кузнецова Ю.А., судей Малышевой И.А., Скобелкина А.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Зыковой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Челябинска и Комитета градостроительства и архитектуры г. Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-21753/2017 от 26.09.2017 (судья Командирова А.В.)
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высотник" — Степанов А.В. (доверенность N 2/СКВ/17 от 21.03.2017),
Комитета градостроительства и архитектуры г. Челябинска — Баймухаметов А.С. (доверенность от 02.08.2017)

17.07.2017 общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Высотник" (далее — заявитель, общество, ООО СК "Высотник") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным распоряжения Администрации города Челябинска (далее — администрация) N 8210-с от 17.07.2017 по отмене ранее выданного разрешения на строительство многоэтажного жилого дома.
28.09.2015 обществу представлен в аренду земельный участок площадью 0,2325 гектар для строительства жилого дома с объектами обслуживания, автостоянкой, заключен договор аренды, продленный до 30.09.2017.
09.03.2016 Администрацией утвержден градостроительный план, получено положительное заключение государственной экспертизы, 25.11.2016 выдано разрешение на строительство.
Распоряжением от 11.07.2017 это разрешение на строительство было незаконно отменено:
— отмена ранее выданного разрешения допускается только в случаях прямо предусмотренных законом, при этом не должны нарушаться права и законные интересны участников строительной деятельности,
— в качестве оснований для отмены указаны — осуществление архитектурно-строительного проектирования путем подготовки проектной документации на сети инженерно-технического обеспечения объекта за границами земельного участка, указанного в правоустанавливающих документах градостроительном плане участка; непредставление правоустанавливающих документов на земельный участок со сроком действия, соответствующим сроку строительства объекта, предусмотренному проектной документацией (проектом организации строительства), которые Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — ГрК РФ) причинами для отмены разрешения на строительство не являются,
— спорное разрешение было выдано в установленном порядке на срок до 26.11.2017, все необходимые процедуры для его получения были соблюдены, и законные основания для его отмены отсутствовали (т. 1 л.д. 3-5).
Администрация возражала против заявленных требований, ссылалась на законность своих действий (т. 1 л.д. 175-176).
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитет градостроительства и архитектуры г. Челябинска, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях.
Решением суда первой инстанции от 26.09.2017 требования удовлетворены, распоряжение признано незаконным.
Суд указал, что орган местного самоуправления должен доказать, что отменяемый правовой акт — разрешение на строительство был принят с нарушением действующего законодательства.
Материалами дела установлено, что разрешение на строительство было выдано в порядке установленном ГрК РФ — обществом был заключен договор аренды, утвержден план земельного участка, получено положительное заключение государственной экспертизы, зарегистрировано право аренды. Основания для отмены этого разрешения указанные в ч. 21.1 ГрК РФ, перечень которых является исчерпывающим, отсутствовали.
Причины отмены, указанные в распоряжении от 11.07.2017, должны были быть оценены и рассмотрены на стадии утверждения градостроительного плана и заключения договора аренды. Заявленные требования подлежат удовлетворению (т. 1 л.д. 180-185).
20.10.2017 от Администрации поступила апелляционная жалоба об отмене судебного решения и отказе в удовлетворении заявленных требований.
Дело рассмотрено судом первой инстанции неполно, не учтено, что основания для отмены разрешения на строительство указаны в распоряжении, непредставление этих документов является достаточным основанием для прекращения разрешения на строительство. Распоряжение об отмене разрешения на строительство было принято Администрацией в порядке самоконтроля (т. 2 л.д. 3-4).
30.10.2017 от Комитета градостроительства и архитектуры г. Челябинска также поступила апелляционная жалоба. Указывается, что причины, указанные в распоряжении — осуществление архитектурно-строительного проектирования путем подготовки проектной документации на сети инженерно-технического обеспечения объекта за границами земельного участка, указанного в правоустанавливающих документах градостроительном плане участка; непредставление правоустанавливающих документов на земельный участок со сроком действия, соответствующим сроку строительства объекта, предусмотренному проектной документацией, являются достаточными причинами для отмены ранее выданного разрешения на строительство.
Общество возражает против апелляционной жалобы, ссылается на обстоятельства, установленные судебным решением, указывает, что Администрация не заявляла о расторжении договора аренды земельного участка, следовательно, он продлен на неопределенное время. Организация инженерных сетей получила положительное заключение экспертизы проектной документации.
Представители Администрации и третьего лица — Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, суд определил рассмотреть дело без не явившихся лиц.
При отсутствии возражений пересмотр дела производится в пределах оснований, указанных в апелляционных жалобах.
Исследовав материалы дела, апелляционные жалобы, выслушав представителей общества и третьего лица, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
ООО "Строительная компания "Высотник" зарегистрировано в качестве юридического лица свидетельством от 12.12.2002 (т. 1 л.д. 40-47).
Постановлением N 1033-п от 28.09.2015 обществу в аренду предоставлен земельный участок площадью 0,2325 га с кадастровым номером 74:36:0614002:0026 сроком на 2 года для строительства жилого дома с объектами обслуживания, встроенной автостоянкой и отдельно стоящей трансформаторной подстанции по ул. Каслинской в Калининском районе г. Челябинска (т. 1 л.д. 27-28).
Заключен договор аренды УЗ N 004531-К-2005 от 30.09.2015, продленный до 30.09.2017 (т. 1 л.д.

Досрочное прекращение разрешения на строительство

13-23), утвержден градостроительный план земельного участка (т. 1 л.д. 24-26), получено положительное заключение государственной экспертизы (т. 1 л.д. 30-37). Обществом заключены договоры о долевом участии в строительстве (т. 1 л.д. 70-86), договоры о подключении к коммунальным сетям.
25.11.2016 ООО СК "Высотник" выдано разрешение N RU74315000-71-ж-2016 на строительство жилого дома с объектами обслуживания, встроенной автостоянкой и отдельно стоящей трансформаторной подстанции по ул. Каслинской в Калининском районе г. Челябинска (т. 1 л.д. 11-12).
Распоряжением заместителя главы города Челябинска от 11.07.2017 N 8210-с разрешение на строительство от 25.11.2016, выданное ООО "СК "Высотник", отменено, в качестве причин указано на "осуществлением архитектурно-строительного проектирования путем подготовки проектной документации на сети инженерно-технического обеспечения объекта за границами земельного участка, указанного в правоустанавливающих документах градостроительном плане участка; непредставлением правоустанавливающих документов на земельный участок со сроком действия, соответствующим сроку строительства объекта, предусмотренному проектной документацией (проектом организации строительства)" (т. 1 л.д. 10).
По утверждению подателей апелляционных жалоб — Администрации и Комитета градостроительства и архитектуры г. Челябинска действия по отмене ранее выданного разрешения на строительство являются законными, а указанными в распоряжении основания достаточными.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.
Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
По части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В силу ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство органов в случае:
1) принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;
3) расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
4) прекращения права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для его вынесения возлагается на орган, принявший этот ненормативный правовой акт (ч. 5 ст. 200 АПК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 48 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт. Установив незаконность ранее принятого решения, Администрация была вправе его отменить, учитывая, что строительные работы не начались и интересы застройщика не нарушаются.
Суд первой инстанции не установил нарушений при выдаче обществу разрешения на строительство, материалами дела подтверждено, что им выполнены для этого все необходимые действия, одобренные ответчиком, и законные основания для отмены ранее выданного разрешения отсутствовали. Комитет и Администрации не указали на нарушения общества, допущенные при получении разрешения на строительство. Обстоятельства, возникшие после начала строительства, не могут быть основаниями для отмены ранее выданного разрешения.
Представитель Комитета не смог указать, какие нарушения были допущены в проекте в части организации инженерных сетей. Суд апелляционной инстанции учитывает, что эти вопросы разрешаются на стадии подключения построенного объекта к сетям поставщиков коммунальных ресурсов. Истечение срока аренды земельного участка при отсутствии отказа сторон от продолжения договора не означает прекращение арендных отношений.
При таких обстоятельствах основания для отмены судебного решения и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-21753/2017 от 26.09.2017 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Администрации города Челябинска и Комитета градостроительства и архитектуры города Челябинска — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья
Ю.А.КУЗНЕЦОВ

Судьи
И.А.МАЛЫШЕВА
А.П.СКОБЕЛКИН

Лето 2018 года стало урожайным на внесение изменений в действующее законодательство в сфере недвижимости.

Одним из существенных нововведений   согласно 340-ФЗ от 03 августа 2018 г. стала отмена разрешения на строительство домов, возводимых на земельных   участках   под индивидуальное жилищное строительство, площадь которых составляет менее чем 500 кв.м.

Отмена разрешения на строительство с августа 2018 года

Из этого следует, что собственнику не нужно теперь будет получать ГПЗУ, схему планировочной организации земельного участка.

Изменилось само понятие индивидуального жилого дома.  Теперь высота жилого дома может быть до двадцати метров, этажность осталась прежней – не выше трех надземных этажей. Исключена формулировка, что ИЖС предназначен для проживания одной семьи, но установлено, что ИЖС не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

 По новым правилам, во избежание признания объекта самовольным строением и соблюдения законного режима строительства, собственник земельного участка, на котором планируется размещение жилого дома, в целях строительства направляет в  соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве, которое должно содержать: данные застройщика, кадастровый номер земельного участка и сведения о разрешенном использовании, сведения о правах на земельный участок, сведения о планируемых параметрах объекта капитального строительства, а так же заверения, что будущий дом н будет являться объектом блокированной застройки либо иметь признаки многоквартирности.

К уведомлению прикладываются: правоустанавливающие документы на земельный участок, а так   же доверенность при совершении действий через представителя. Могут потребоваться дополнительные документы, например, описание внешнего облика объекта, если земельный участок находится в границах территории исторического поселения.

  Уведомление рассматривается уполномоченным органом в течении семи дней. По результатам рассмотрения собственник получает уведомление о соответствии  объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам либо уведомление о недопустимости размещения объекта строительства на земельном участке.  При направлении уведомления о несоответствии   уполномоченный орган должен обосновать несоответствие с указанием предельных параметров объекта капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории.

При получении отрицательного заключения, не следует надеяться на возможность строительства индивидуального дома без проведения необходимых согласований. Уполномоченный орган, выдав уведомление о несоответствии, направляет его в порядке межведомственного взаимодействия в органы, осуществляющие государственный строительный и земельный надзор. Это грозит сносом самовольного строения.

При получении уведомления о соответствии, собственник земельного участка может осуществить строительство жилого дома в течении десяти лет.

Хотелось бы отметить, что несмотря на то, что возведение садового дома не требует разработки и получения разрешительной документации, собственник земельного участка, предоставленного под садоводство, дачное строительство  так же должен получать уведомление о соответствии параметров будущего садового/дачного дома установленным требованиям со стороны уполномоченных органов.

Отмена разрешения на строительство

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *