Содержание
Регистрация объекта вспомогательного назначения
Здания и сооружения вспомогательного использования
Вопрос:
Какиесооружения относятся к сооружениям вспомогательного использования?
Ответ:
К зданиям и сооружениям вспомогательного использования относятся здания и сооружения, связанные с осуществлением строительства или реконструкции основного здания или сооружения.
Из пункта 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» следует, что к зданиям и сооружениям вспомогательного использования относятся здания и сооружения, связанные с осуществлением строительства или реконструкции основного здания или сооружения.
Исходя из социальных, экологических и экономических последствий повреждения и разрушения зданий и сооружений вспомогательного использования эти объекты относятся к объектам пониженного (третьего — в соответствии с п.9.1 ГОСТ Р 54257-2010 «Надежность строительных конструкций и оснований.
Основные положения и требования») уровня ответственности.
В соответствии с пунктом 1.1 «Сборника сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений» (ГСН 81-05-01-2001) к временным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства.
По мнению Минрегиона России, при отнесении строений к вспомогательным следует применять критерий наличия на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Согласно пункту 3 части 17 статьи 51 ГрК в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования выдача разрешений на строительство не требуется.
Кроме того, в соответствии с пунктом 5 статьи 11 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» на строения, сооружения вспомогательного использования не распространяются требования энергетической эффективности.
Отсутствие в законодательстве определения понятия объекта вспомогательного использования и четких критериев отнесения строений и сооружений к данной категории обуславливает возникновение многочисленных вопросов на практике. Главным из них является вопрос о том, какие именно объекты недвижимости могут быть квалифицированы соответствующим образом.
Попробуем найти ответ на данный вопрос, а также рассмотрим процедуру постановки на государственный кадастровый учет и регистрации прав в отношении объектов вспомогательного назначения.
Действующим законодательством предусмотрены случаи, в которых не требуется выдача разрешения на строительство. Они установлены частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также статьей 13 Закона Брянской области от 15.03.2007 г. № 28-З «О градостроительной деятельности в Брянской области». К таким случаям относится и строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Так что же является вспомогательным объектом?
К примеру, бассейн рядом с загородным домом или дачей будет являться сооружением вспомогательного назначения, однако бассейн, строящийся для спортивных и развлекательных целей как самостоятельное сооружение, к строениям вспомогательного назначения относиться не может. Или, например, контрольно-пропускной пункт, расположенный при въезде на территорию складского комплекса или промышленного предприятия, очевидно, будет выполнять для них вспомогательную функцию. В то же время контрольно-пропускной пункт при въезде на автостоянку, представляющую собой огороженную бетонную площадку, на которой больше нет никаких строений или сооружений, по всей видимости, будет являться основным, а не вспомогательным объектом.
Несмотря на то, что действующее законодательство не содержит конкретного понятия строения или сооружения вспомогательного использования, исходя из его анализа, можно выделить некоторые ориентиры (основные критерии) для определения вспомогательных объектов (строений и сооружений).
Как отмечено в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.12.2012г. № ВАС-15260/12, критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Исходя из позиции Верховного Суда Российской Федерации (определение от 11.03.2015 г.
Объекты вспомогательного использования: как оформить права?
№ 308-ЭС15-1282) вспомогательные объекты предназначены только для обслуживания основного объекта.
Таким образом, одним из критериев для отнесения строения к вспомогательным является наличие на земельном участке основного объекта, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
В свою очередь исходя из смысла статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под объектами вспомогательного использования понимаются строения и сооружения пониженного уровня ответственности. Они связанны с осуществлением строительства/реконструкции здания/сооружения либо расположены на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Итак, второй критерий – это объекты пониженного уровня ответственности.
Кроме того, для обоснования факта отнесения того или иного объекта к числу вспомогательных важно использование информации, содержащейся в проектной документации объектов капитального строительства, либо иных документах.
Вступивший в силу с 01.01.2017г. Федеральный закон от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) регламентирует, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется разрешение на строительство осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости.
При этом Законом о регистрации также установлены требования к форме и содержанию технического плана. Так документом-основанием для подготовки технического плана на вспомогательные объекты должна являться проектная документация, а в тех случаях, когда ее изготовление в силу закона не требуется – иной документ, подтверждающий вспомогательный характер объекта (например, заключение специализированной организации, согласно которому здание относится к сооружению вспомогательного использования).
В отношении объектов вспомогательного использования, расположенных на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (баня, сарай, гараж, теплица и т.п.) в связи с отсутствием необходимости изготовления на них проектной документации в технический план включается декларация правообладателя объекта недвижимости, а в отношении созданного объекта – правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект, предусмотренная частью 11 статьи 24 Закона о регистрации. Форма декларации утверждена Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений». При этом, в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана должно быть приведено обоснование подготовки технического плана на основании декларации, в частности, указано, что объект является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства (с указанием сведений об основном строении), а также что в отношении данного объекта законодательством РФ не предусмотрены подготовка и выдача разрешений и проектной документации.
При всем при этом следует отметить, что вопрос о вспомогательных объектах на сегодняшний день остается открытым и требует дополнительной проработки на законодательном уровне.
Информация предоставлена Кадастровой палатой по Брянской области.
Все новости
Поделиться новостью
Понятие «объект вспомогательного использования» на законодательном уровне однозначно не определено.
Трехэтажный сарай
Однако, исходя из смысла ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под такими объектами понимаются строения и сооружения пониженного уровня ответственности. Они связанны с осуществлением строительства/реконструкции здания/сооружения либо расположены на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Также, учитывая буквальное толкование, вспомогательным может быть объект по отношению к основному, т.е. выполнять обслуживающую по отношению к основному объекту функцию.
Следует отметить, что государственная регистрация прав проводится только в отношении тех объектов, которые являются недвижимыми. Критерий отнесения объектов к недвижимым определен ст. 130 Гражданского кодекса РФ.
Так, недвижимыми являются объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Значит, такие объекты, как железобетонные заборы, рекламные конструкции, элементы благоустройства и т.п. не могут классифицироваться как недвижимые объекты. Они могут быть перемещены и демонтированы без какого-либо ущерба их назначению и являются временными постройками.
Для строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию не требуется. Права на такие постройки оформляются в упрощенном порядке – на основании правоустанавливающих документов на участок и декларации.
С изданием приказа Минэкономразвития России от 03.11.2009г. № 447, утвердившим новую форму декларации об объекте недвижимого имущества, возможность зарегистрировать права на вспомогательные объекты появилась и у юридических лиц, в том числе у муниципальных, государственных учреждений и унитарных предприятий.
Декларация заполняется заявителем самостоятельно и содержит сведения об адресе объекта (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. Декларация представляется в двух экземплярах и заполняется на каждый объект недвижимого имущества.
Однако необходимо отметить, что государственный регистратор не вправе самостоятельно устанавливать вид объекта или делать вывод о самовольном строительстве, поэтому, обращаясь за регистрацией права, заявителю следует иметь в виду, что для проведения регистрации необходимо доказать «вспомогательность» объекта.
Как правило, таким документом является заключение уполномоченного органа о том, что регистрируемый объект является объектом вспомогательного использования по отношению к основному и в то же время является объектом капитальным, выдача разрешения на строительство такого объекта не требуется. В Улан-Удэ таким уполномоченным органом является Комитет по строительству администрации г. Улан-Удэ.
Итак, государственной регистрации подлежат права на объекты вспомогательного назначения при соблюдении следующих условий:
1. наличие у заявителя прав на земельный участок; расположение основного объекта и объекта вспомогательного использования в границах земельного участка;
2. заявитель является правообладателем основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому заявленный объект является вспомогательным;
3. заявленный объект является объектом вспомогательного использования (недвижимым имуществом, возведенным для осуществления строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенным на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства).
Государственная регистрация осуществляется при предоставлении следующих документов:
— два экземпляра заполненной декларации об объекте недвижимого имущества;
— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Предоставление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном порядке.
При отсутствии у заявителя заключения уполномоченного органа, подтверждающего, что объект является объектом вспомогательного использования, государственный регистратор по своей инициативе запрашивает его у уполномоченного органа.
Эржена Эрдынеева
В соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее: Закон о регистрации) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. По общему правилу такими документами являются разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (п.2 ст.51 и ст.55 Градостроительного кодекса РФ).
В то же время в силу п.З ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ получение разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. В таком случае государственная регистрация права собственности на созданный объект осуществляется в упрощенном порядке, установленном п.1 ст.25.3 Закона о регистрации, на основании документов, подтверждающих факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (п.З ст.25.3 Закона о регистрации).
Очевидно, что используя данную правовую конструкцию, законодатель преследовал цель снижения административной нагрузки, связанной с оформлением процесса создания объектов, не имеющих самостоятельного назначения, а предназначенных для обслуживания других (основных) объектов.
Градостроительный кодекс РФ не объясняет сути понятия объектов вспомогательного использования, упоминающихся в п. 3 ч. 17 ст. 51, предусматривающей упрощенный порядок оформления строительного процесса.
Также смысл термина «строения и сооружения вспомогательного использования» не раскрывается ни в одном из нормативно-правовых актов федерального уровня.
Отсутствие в законодательстве определения понятия объекта вспомогательного использования и четких критериев отнесения строений и сооружений к данной категории обуславливает возникновение многочисленных вопросов на практике. Главным из них является вопрос о том, какие именно объекты недвижимости могут быть квалифицированы соответствующим образом.
Согласно п.
Ошибка 404
6 Разъяснений Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по применению положений Градостроительного кодекса РФ в части осуществления государственного строительного надзора и постановлению Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации» под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований» (в данный момент ГОСТ Р 54257-2010 «Надежность строительных конструкций и оснований»). К таким сооружениям III-го (пониженного) уровня ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребыванием в них людей. Кроме того, как указано в п.10 ст.4 Федерального закона от 30.12.2009г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение, или сооружение имеет непосредственную связь (технологическую, функциональную, целевую, эксплуатационную и т.п.) и выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию и относится к сооружениям пониженного уровня ответственности.
Зарегистрировать права на вспомогательные объекты можно, но только при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок. Представлять правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект, нет необходимости, если право на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке (пункт 1 статьи 25.3 Закона о регистрации).
Порядок регистрации, установленный пунктом 3 статьи 25.3 Закона о регистрации, применяется независимо от того, кто является субъектом регистрируемого права. Это означает, что при наличии оснований зарегистрировать права на вспомогательные объекты могут и физические, и юридические лица.
Решение о проведении либо об отказе в государственной регистрации прав на постройки вспомогательного использования принимается государственным регистратором, в первую очередь, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, на котором создан объект.
Однако необходимо отметить, что государственный регистратор не вправе самостоятельно устанавливать вид объекта, поэтому, обращаясь за регистрацией права, заявителю необходимо представить сведения об основном объекте и, что называется, доказать «вспомогательность» объекта. Как правило, такими документами являются заключения органов архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования.
Для оформления прав на объекты вспомогательного использования в регистрирующий орган необходимо представить документ, подтверждающий факт создания объекта, — декларацию по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009г.№ 447. Декларация заполняется заявителем самостоятельно и содержит сведения об адресе объекта (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. Декларация представляется в двух экземплярах и заполняется на каждый объект недвижимого имущества.
Государственный регистратор прав Ульяновской области
Попов Станислав Борисович
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Далее — Закон о регистрации).
Главой IV Закона о регистрации урегулированы вопросы государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и соответственно определены документы основания для государственной регистрации каждого из видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При рассмотрении поставленного вопроса о регистрации права собственности на объекты вспомогательного использования перед нами стоит три основные задачи:
1) определиться с понятием, что есть «объект вспомогательного использования» и принять к сведению, что же подразумевал законодатель под этим понятием;
2) на основании, какого правоустанавливающего документа регистрировать право заявителей на тот самый «объект вспомогательного использования»;
3) в отношении, каких субъектов можно рассматривать вопрос о регистрации их прав на объект вспомогательного использования.
Рассмотрим первый вопрос:
Единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта, объектов капитального строительства, за исключением случаев, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, согласно 51 статье, является разрешение на строительство.
Однако часть 17 той же статьи делает отступление и указывает нам на случаи, когда разрешение на строительство не требуется, а именно: пункт 3 определяет случай строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. При этом законодатель на федеральном уровне ушел от разъяснения такого понятия как «объекты вспомогательного использования».
И, тем не менее, законодателем Краснодарского края в пункте 19 статьи 1 Градостроительного кодекса Краснодарского края (Закон Краснодарского края от 21.07.2008 № 1540-КЗ, далее – Закон) дано понятие строениям и сооружениям вспомогательного использования — любые постройки за исключением основного здания, которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер (сараи, бани, летние кухни, иные надворные постройки, теплицы, парники, навесы и т.д.).
На сегодня это единственный Закон, который раскрывает суть интересующего нас понятия.
Обратите внимание на раскрытие понятия объектов вспомогательного использования: сараи, бани, летние кухни, иные надворные постройки, теплицы, парники, навесы. То есть законодатель приводит в пример все те объекты, которые являются второстепенными по отношению к главной вещи – жилому дому.
Одним из условий оформления права на указанные выше объекты является их нахождение на земельных участках предоставленных:
— для ведения личного подсобного хозяйства;
— для ведения дачного хозяйства или садоводства;
— для индивидуального жилищного строительства.
Данные виды разрешенного использования указываются в кадастровом паспорте (плане) земельного участка.
Отсюда и вытекает ответ на второй поставленный вопрос.
Правоустанавливающим документом при государственной регистрации таких объектов недвижимого имущества в соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации будет являться:
— декларация об объекте недвижимого имущества — для создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство).
А так же и снимает вопрос о субъекте подобных правоотношений. Однозначно давая понять, что на основании декларации реализовать свои права на указанные объекты могут только граждане РФ, то есть физические лица, поскольку в соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 30.06.2006г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» Закон о регистрации дополнен статьей 25.3. Которая является специальной нормой.
Задача с неопределёнными: как зарегистрировать объект вспомогательного назначения
То есть распространяет свое действие в отношении определенной категории субъектов. Указанная статья определяет документы основания регистрации прав физических лиц и не распространяет свое действие в отношении государственной регистрации прав юридических лиц на некоторые виды объектов недвижимого имущества, исходя из все того же назначения земельного участка.
Что касается регистрации прав юридических лиц на объекты вспомогательного использования, то начнем с того, что законодатель ни в Градостроительном кодексе РФ ни в Законе о регистрации, ни на федеральном уровне, ни на уровне субъекта Федерации не закрепил понятия объекта вспомогательного использования по отношению к главной вещи коммерческого либо другого иного назначения за исключением жилого назначения для индивидуального пользования.
При этом законодатель установил норму, регулирующую регистрацию права собственности на созданный объект недвижимого имущества (во всех остальных случаях, за исключением специальной нормы, распространяющей свое действие в отношении регистрации прав граждан Российской Федерации, закрепленной статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») на основании документов, подтверждающих факт его создания, в статье 25 Закона о регистрации.
В статье 55 Градостроительного кодекса РФ законодатель приводит понятие документу, подтверждающему факт создания объекта недвижимого имущества – разрешению на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также удостоверяет соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Статья 52 Градостроительного кодекса дает нам понять, что лицо, осуществляющее строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства должно подготовить, среди прочих документов, в том числе и разрешение на строительство.
Соответственно, все остальные субъекты (участники) правоотношений, вытекающих из реализации норм Закона о регистрации (статьи 25), должны руководствоваться положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации в части получения разрешения на строительство и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Что касается применения статьи 135 Гражданского кодекса Российской федерации, которую любят цитировать заявители, особенно юридические лица, демонстрируя свою «исключительную компетенцию» по данному вопросу в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то разберемся вправе ли государственный регистратор прав самостоятельно применять указанную норму права.
Государственный регистратор прав, как составляющая часть органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является инструментом, реализующим нормы процессуального права – совокупность правовых норм (законных и подзаконных актов Российской Федерации), определяющих процедуру (порядок) деятельности компетентных органов государства (в данном случае Росреестра и его территориальных органов) по осуществлению применения норм материального права.
Нормы материального права – это правовые нормы, предназначенные различными способами упорядочивать поведение субъектов права в различных сферах общественной жизни. Такие нормы регулируют, в нашем случае, имущественные отношения субъектов права. При помощи материально-правовых норм определяются система, структура и компетенция органов государственной власти, которые вправе рассматривать и принимать решения по вопросам, вытекающим (возникающим) из имущественных отношений субъектов права. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним к таким органам государственной власти не относится.
Поэтому государственный регистратор прав не вправе участвовать в имущественных отношениях субъектов права и, призван в своей деятельности закреплять, последствия применения норм материального права, возникающие между участниками правоотношений.
Эти последствия нашли свое отражение в статье 17 Закона о регистрации, в которой заложены основания для государственной регистрации прав:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
То есть статья 17 указанного закона однозначно закрепляет, что при государственной регистрации прав на недвижимое имущество должен предоставляться один из вышеперечисленных документов оснований, составленный или выданный уполномоченными на то органами либо лицами, в силу законодательства Российской Федерации имеющими право распоряжаться недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации прав.
Вернемся к рассмотрению применения такой нормы материального права как 135 статья Гражданского кодекса Российской Федерации:
«Главная вещь и принадлежность»
«Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное».
Указанная статья определяет характеристику вспомогательной или вторичной (не главной) вещи и указывает, что она (принадлежность) следует судьбе главной вещи, если иное не предусмотрено договором. Следование принадлежности судьбе главной вещи, находит отражение и в части 2 статьи 456 Гражданского Кодекса, а именно: если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
Процитировав вышеуказанное, приходим к выводу, что данная норма материального права, исходя из содержащейся в ней формулировки, может применяться только в исключительных случаях совершения сделок.
Статьей 135 ГК РФ для извлечения последствий из отношений возникающих при ее применении могут руководствоваться на ряду со сторонами сделок так же и судебные органы, дающие оценку отношениям и действиям субъектов при разрешении споров, вытекающих из тех же сделок, то есть переходов прав от одной стороны по сделке к другой.
Однако если рассматривать как примеры:
— административное здание (корпус) и цех, предназначенный для осуществления определенных видов работ, склад (для хранения продукции, материалов, техники);
— многоквартирный жилой дом, пансионат, гостиницу и призванную их обслуживать котельную,
с учетом статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации как главную вещь и принадлежность, и не обращать внимания на буквальное прочтение содержания указанной статьи в части отношений вытекающих из договора, а вывести в качестве ключевых слов «следует судьбе»,то поскольку для государственной регистрации права на главную вещь, в качестве правоустанавливающего документа предоставляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, то и для регистрации принадлежности должен предоставляться подобный документ.
Тогда не стоит забывать и такую норму права, как статья 134 Гражданского кодекса Российской Федерации «Сложные вещи».
«Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).
Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное».
В этой связи может, стоит рассматривать совокупность спорных объектов как сложную вещь, состоящую из различных объектов недвижимого имущества, используемых по общему назначению? И соответственно гражданам и юридическим лицам получать, а органам исполнительной власти выдавать разрешение на строительство и в последствии на ввод объектов в эксплуатацию, судебным органам признавать право собственности на совокупность вещи и принадлежности как на сложную вещь?
К сожалению, законодатель оставил нам много поводов для споров и рассуждений о судьбе объектов вспомогательного использования по отношению к главной вещи любого другого назначения, за исключением объектов, построенных на земельных участках, назначение которых оговорено в статье 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». А также не снял вопрос, какой же документ будет основанием для государственной регистрации подобных объектов в силу статьи 17 Закона о регистрации.
Начальник отдела
регистрации прав на нежилые помещения
и крупных правообладателей Сапега Н.А.
