Неустойка в договоре купли продажи

Как взыскать долг по договору купли-продажи? В современных условиях каждый что-то продает и покупает. Выделяют следующие виды договоров купли-продажи: розничная купля-продажа, договор поставки товаров, договор контрактации, договор энергоснабжения, договор продажи недвижимости, договор продажи предприятия. По договору купли-продажи продавец принимает на себя обязательство передать товар покупателю, а покупатель обязан принять этот товар и оплатить его.

Поговорим о купле-продаже недвижимости, а именно о том случае, когда Вы являетесь продавцом и возникла ситуация, когда денежные средства за проданную Вами недвижимость не получены или получены не в полном объеме.

Досудебное урегулирование спора о долге по купле-продажи

Для начала можно попытаться урегулировать спор, не обращаясь в суд:

1. переговоры (как устные, так и письменные)
2. направление претензии (требования) о погашении задолженности
3. продажа права требования долга другому лицу

Если договор купли-продажи содержит пункт, предусматривающий соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, то направление претензия является обязательным. Также обязательный претензионный порядок предусмотрен в споре арбитража.

Все доказательства того, что Вы пытались урегулировать спор в досудебном порядке, необходимо сохранять. Это необходимо для того, чтобы при разрешении спора в судебном порядке суд не принял во внимание доводы покупателя о том, что продавец умышленно содействовал увеличению неустойки, затягивая с подачей искового заявления.

Что же делать, если все сроки оплаты по договору истекли, а в досудебном порядке покупатель отказался разрешать спор? Пора обращаться в суд. При этом необходимо помнить, что за неисполнение или ненадлежащее (оплата с нарушением срока) исполнение своих обязательств покупатель несет ответственность в виде неустойки.

ПОЛЕЗНО: смотрите ВИДЕО о том, как правильно составить претензию, пишите свой вопрос в комментариях ролика

Неустойка по договору купли-продажи

Неустойка (штраф, пени) – это установленная законом или договором денежная сумма, обязанность по уплате которой лежит на покупателе, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих обязательств. Условие о неустойке должно иметь письменную форму: либо в виде отдельного документа, либо отдельным пунктом в договоре купли-продажи.

Если условиями Вашего договора купли-продажи не предусмотрена уплата покупателем неустойки в случае нарушения им своих обязательств, то необходимо обратиться к действующему законодательству Российской Федерации.

В частности, законодатель установил право взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами в случаях уклонения от возврата денежных средств, иной просрочки в их уплате. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется ключевой ставкой Банка России. Таким образом, одновременно с требованием о взыскании долга по договору купли-продажи можно заявить и требование о взыскании неустойки.

Итак, Вы решили обратиться в суд и взыскать с покупателя сумму по договору и неустойку, для этого необходимо составить исковое заявление, соответствующее требованиям действующего законодательства.

Судебный порядок урегулирования спора о задолженности по договору купли-продажи

Ситуации, когда единственной мерой воздействия на должника, заключившего договор купли-продажи недвижимости в рассрочку, является обращение в судебной инстанции, не являются редкостью в наше время. Зачастую только таким образом можно ответить на вопрос — как взыскать долг по договору купли продажи — и физически истребовать образовавшуюся задолженность.

Можно ли взыскать задолженность по договору купли-продажи недвижимости через суд при установлении графика платежей?

Если покупатель при заключении договора купли-продажи недвижимости передал продавцу только часть денежных средств, и в дальнейшем уклоняется от соблюдения графика платежей по причине отсутствия финансов несмотря на то, что обещал своевременно гасить образовавшуюся задолженность, то в результате получается, что просрочил он внесение нескольких платежей подряд.

В подобных случаях, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате полученной в собственность недвижимости в установленный срок, продавец имеет право потребовать возврата проданного имущества или его принудительной оплаты в полном объеме. Для этого продавец может обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании долга по договору купли-продажи квартиры, причем ему совсем не обязательно дожидаться, когда наступит срок окончательного расчёта.

В зависимости от того, кто является сторонами договора, исковое заявление может быть подано в Арбитражный суд или в суд общей юрисдикции, когда спор касается физических лиц.

Исковое заявление в Арбитражный суд о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости идет в споре бизнесменов. Арбитражный суд рассматривает дела с участием юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (подробнее про разрешение споров по договору купли-продажи по ссылке на основной части сайта).

Как составить иск о взыскании долга по договору купли-продажи?

Исковое заявление должно содержать:

• наименование и адрес суда
• данные покупателя и продавца
• описание обстоятельств, на которых основаны требования и соответствующие доказательства
• требования продавца с конкретным указанием нормы права: о взыскании стоимости объекта недвижимости и неустойки за несвоевременную оплату
• требование о взыскании расходов на оказание юридических услуг, если Вы пользовались юридической помощью для составления претензии и/или искового заявления
• данные о соблюдении досудебного порядка обращения к покупателю,
• цена иска,
• подробный расчет сумм, предъявленных ко взысканию (возможно указание в тексте искового заявления либо составление в виде отдельного документа)
• перечень документов, которые прикладываются к исковому заявлению

К исковому заявлению приобщаются:

• копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя в отношении продавца
• доверенность или иной документ, подтверждающий право на подписание искового заявления
• квитанция об оплате государственной пошлины,
• доказательства направления лицам, участвующим в деле, искового заявления и приложенных к нему документов
• копия договора купли-продажи недвижимости со всеми приложениями к нему
• расчет взыскиваемых сумм (если составлен в виде отдельного документа)
• доказательства, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора: текст претензии, доказательства получения ее покупателем, ответ покупателя на претензию (если такой ответ получен)
• копию договора об оказании юридической помощи, документ подтверждающий оплату Вами вознаграждения по такому договору
• выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП в отношении продавца и покупателя

Исковое заявление о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости в суд общей юрисдикции. Если сторонами договора или одной из сторон является гражданин, то исковое заявление подается в суд общей юрисдикции, как правило, по месту жительства ответчика, то есть покупателя.

Изготавливаются копии всех материалов по количеству сторон и для суда.

Полный пакет документов можно подать лично в канцелярию суда в установленные часы приема либо направить по почте в суд.

Исковое заявление, поступившее в Арбитражный суд или суд общей юрисдикции, подлежит рассмотрению в соответствии с действующим процессуальным законодательством. Составить и подать иск в суд можно, воспользовавшись услугами узкоспециализированных наших адвокатов по недвижимости, которые не только предъявят требования о взыскании долга по договору купли-продажи квартиры за всё время просрочки, но и потребуют неустойку, образовавшуюся на дату подачи иска.

Адвокат в споре по договору купли-продажи о взыскании долга

Если ответчик не явится в суд в обозначенные им сроки и не предоставит доказательств того, что задолженность была оплачена, либо не заявит о необходимости уменьшения неустойки, то судья вправе удовлетворить исковые требования в полном объеме. Однако подобное заочное решение может быть обжаловано, и вступит в законную силу только после того, как истцу будет выдан исполнительный лист.

Таким образом осуществляется взыскание денежных средств по договору купли продажи недвижимости с ответчика в принудительном порядке силами судебных исполнителей в рамках конкретного производства. Если ответчик не выполняет свои обязательства, то самым разумный решением является обращение за юридической помощью к нам в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» для того, чтобы в конечном итоге привлечь специальный механизм государственного судебного принуждения для погашения образовавшейся задолженности.

• анализ ситуации и определение перспективы судебного спора по договору на основании судебной практики и опыта адвоката

• составление претензии для решения спора в досудебном порядке
• составление искового заявления с учетом требования действующего законодательства для избежания ситуации возвращения иска
• включение в исковое заявление всех возможных требований, не только предусмотренных договором, но и тех, которые договором не предусмотрены, но предусмотрены действующим законодательством
• составление расчета задолженности, расчета неустойки по договору
• представительство в суде в т.ч. и по вопросу обжалования договора купли-продажи недвижимости
• участие адвоката в ходе исполнительного производства

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Юрьева И.М.,

судей Назаренко Т.Н., Рыженкова А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хамидуллина Нияза Наилевича и Хамидуллиной Елены Константиновны к ООО «Юнид-Казань» о взыскании неустойки

по кассационной жалобе Хамидуллина Нияза Наилевича и Хамидуллиной Елены Константиновны на решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М., выслушав объяснения Хамидуллина Н.Н., его представителя Савельева А.Е., поддержавших доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Хамидуллин Н.Н. и Хамидуллина Е.К. обратились в суд с иском к ООО «Юнид-Казань» о взыскании неустойки. В обоснование заявленных требований истцы указали, что 28 сентября 2017 г. между ними и ООО «Юнид-Казань» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства в срок не позднее 4 квартала 2017 г. заключить основной договор купли-продажи квартиры <…>, расположенной в строящемся жилом доме (строительный номер 10) инвестиционном комплексе № 6 в 8 подъезде на 7 этаже в ЖК «<…>», стоимостью 4 400 000 руб. Обязательства по оплате стоимости квартиры истцы исполнили в полном объеме, однако основной договор купли-продажи спорной квартиры стороны заключили лишь 15 февраля 2018 г. Ссылаясь на положения Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей», истцы просили суд взыскать с ответчика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры в размере 990 000 руб. и предусмотренную пунктом 5.4 предварительного договора неустойку за нарушение срока подписания основного договора в сумме 20 240 руб.

Решением Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. исковые требования удовлетворены частично.

С ООО «Юнид-Казань» в пользу Хамидуллина Н.Н., Хамидуллиной Е.К. взысканы неустойка в размере 20 240 руб. и штраф в размере 10 120 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявителями ставится вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева М.М. от 11 марта 2019 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены судебных постановлений.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28 сентября 2017 г. между Хамидуллиным Н.Н., Хамидуллиной Е.К. (покупатель) и ООО «Юнид-Казань» (продавец) был заключен договор, именуемый предварительным договором № СГ10-462И купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства в предусмотренный договором срок заключить основной договор купли-продажи квартиры в многоквартирном 22-этажном монолитно-кирпичном доме, расположенном по адресу: Республика <…>, строящийся жилой комплекс «<…>» границах улиц: <…>: жилой дом, строительный № 10, в инвестиционном комплексе № 6, подъезд 8, этаж 7, квартира общей площадью 92,9 кв. м из 3-х комнат (л.д. 7 — 14).

Согласно абзацу второму пункта 1.1 и пункту 3.1 указанного договора стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение двадцати рабочих дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру, но не позже 4 квартала 2017 г. Квартира передается по передаточному акту в момент подписания основного договора купли-продажи.

При этом обязанность продавца передать покупателю квартиру по договору купли-продажи наступает только в случае внесения покупателем денежных средств в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры в полном объеме (пункт 1.3 договора).

Стоимость квартиры определена сторонами в пункте 2.1 в сумме 4 400 000 руб., которую покупатель в обеспечение своих обязательств по заключению в будущем основного договора купли-продажи квартиры обязан внести в порядке, определенном в пунктах 3.1.1 и 3.1.2 договора, в том числе в сумме 1 800 000 руб. — за счет кредитных средств, перечисляемых на счет продавца в течение двух банковских дней с момента подписания предварительного договора.

Произведя 28 сентября 2017 г. оплату стоимости квартиры в полном объеме (л.д. 75 — 85), Хамидуллин И.Н. и Хамидуллина Е.К., в свою очередь, не получили до 1 января 2018 г. уведомление от ООО «Юнид-Казань» о необходимости подписать основной договор купли-продажи.

О необходимости заключить основной договор купли-продажи квартиры Хамидуллин Н.Н. и Хамидуллина Е.К. обращались с претензиями 9 и 29 января 2018 г. и 12 февраля 2018 г. в адрес ООО «Юнид-Казань» (л.д. 19, 22, 27).

15 февраля 2018 г. стороны подписали договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого продавец продал, а Хамидуллин Н.Н. и Хамидуллина Е.К. купили в общую совместную собственность трехкомнатную квартиру, расположенную на 7 этаже в 22 этажном многоквартирном доме по адресу: <…> (л.д. 15 — 16).

В этот же день (15 февраля 2018 г.) стороны подписали передаточный акт о передаче квартиры от продавца покупателю (д. д. 17).

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд исходил из правомерности требований истцов о взыскании с ответчика предусмотренной предварительным договором купли-продажи неустойки за просрочку направления покупателям уведомления о регистрации права собственности ответчика на квартиру и нарушение срока заключения основного договора купли-продажи.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании неустойки в связи нарушением срока передачи квартиры, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами заключен только предварительный, а не основной договор купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, поскольку из заключенного сторонами предварительного договора не возникли обязательства по передаче квартиры.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Так, указанным выше договором, заключенным 28 сентября 2017 г. между сторонами, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать истцам в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме не позднее 4 квартала 2017 г. и обязанность последних в полном объеме до заключения в будущем основного договора купли-продажи внести полную сумму стоимости этой квартиры.

Таким образом, договор от 28 сентября 2017 г. не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В соответствии с условиями заключенного сторонами договора и в зависимости от того, является ответчик застройщиком многоквартирного жилого дома или нет, судам следовало определить закон, подлежащий применению при разрешении спора, и установить правоотношения сторон, однако этого судами сделано не было.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителей, в связи с чем решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.