Малоэтажное строительство – один из ключевых факторов комплексного освоения территорий и одно из главных направлений государственной политики в РФ. По прогнозам Правительства России, доля жилья такого типа к 2020 году должна превысить 70 %. Предполагается, что развитие малоэтажного строительства (МЖС) поспособствует общему экономическому росту страны за счет создания миллионов рабочих мест в сфере строительно-монтажных, отделочных работ, на рынке стройматериалов и в области специализированных услуг.

Основные понятия

На сегодняшний день четкого определения малоэтажного строительства в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) нет. Существует только несколько уточнений, которые косвенно можно отнести к этому вопросу:

  • описание процедуры получения разрешения на строительство в ст. 51;
  • упоминание о жилых домах высотой не более чем 3 этажа (жилые дома блокированной застройки) и об отдельно стоящих объектах капитального строительства высотой не более чем 2 этажа, не требующих экспертизы, в ст. 49;
  • выделение малоэтажных объектов в составе жилых зон в ст. 35.

Уточнить понятие помогает Приказ Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 г., в котором приведены факторы классификации земельных участков по типу разрешенного использования. В документе сказано, что малоэтажная жилая застройка – это строительство жилого дома высотой не более 3 надземных этажей, пригодного для постоянного проживания и не предназначенного для раздела на квартиры. Не стоит путать определение Минэкономразвития РФ с положениями Градостроительного кодекса. В документе Министерства в качестве основного признака указаны только надземные этажи, а в ГрК РФ – общее количество этажей, включая подземные. Однако на сегодняшний день в строительной отрасли сложилось свое неофициальное определение малоэтажного дома. К малоэтажным зданиям относят дома до 4 этажей включительно без лифта и мусоропровода. В редких случаях туда могут отнести даже здание с 5 этажами.

Что представляют собой малоэтажные жилые комплексы

Малоэтажный жилой комплекс (МЖК) – это единая система, которая предоставляет владельцам не только квартиры, но и сопутствующую инфраструктуру. К данной категории недвижимости относят коттеджи на несколько семей, таунхаусы, многосекционные дома и т. д. Жилой комплекс таких зданий располагается на специально отведенной территории. Площадь дворового пространства, как правило, больше, чем около многоквартирных домов. Здание имеет продуманный архитектурный облик, включает квартиры различных форматов и планировок. Рядом с МЖК обычно много зеленых насаждений, внутренние дворы бывают отгорожены от автомобильных дорог. Реализовать подобные решения в многоэтажных ЖК бывает сложно.

Расскажем подробнее

Планировки квартир. Квартирография проектов в МЖК значительно отличается от предложений многоквартирных новостроек. Многие планировки при малоэтажном жилищном строительстве являются свободными. Владелец сам определяет внутреннее пространство квартиры. Основные тренды: увеличение площади кухни, санузла, уменьшение зон коридоров, объединение помещений.

Благоустройство. Как уже было сказано выше, в МЖК реализована концепция «двор без машин», особое внимание уделяется созданию зон отдыха для детей и взрослых. Преимущественное размещение малоэтажных жилых комплексов на окраинах города и в периферийных районах позволяет обеспечить непосредственную близость от домов лесных массивов. Для МЖК с большим количеством квартир строят многоуровневые парковки. За счет подземных этажей удается практически полностью освободить дворы от автомобилей.

Инженерные сети. Обязанности по содержанию централизованных сетей МЖК по умолчанию ложатся на застройщика как на собственника комплекса. Компания реализует один из 4 возможных сценариев:

  • передает права на инженерные сети действующим сетевым или ресурсоснабжающим организациям по договору купли-продажи, по совместному инвестиционному контракту либо в порядке добровольного отказа;
  • «бросает» собственность в одностороннем порядке (редко), в результате чего появляются бесхозяйные сети, и обязанности по организации их дальнейшего обслуживания ложатся на муниципалитет;
  • передает права некоммерческой корпоративной организации, специально созданной для строительства инженерной инфраструктуры МЖК по инвестиционному контракту;
  • оставляет сети в собственности, передавая их на правах аренды стороннему предприятию, которое выступает перед жильцами как поставщик услуг.

Технологии малоэтажного строительства

Каркасная технология. Метод строительства распространен в США и Канаде, поэтому называется также «канадским». В России дома, построенные по такой технологии, называют каркасно-щитовыми (каркасно-деревянными) и каркасно-панельными.

Особенности технологии:

  • основа здания – металлический или деревянный (в зависимости от технологии) каркас, ограждающие конструкции – крупные стеновые панели из плит OSB, ЦСП;
  • степень заводской готовности домокомплектов достигает 80–90 %;
  • утеплитель располагается между внутренней и наружной обшивкой каркаса, чаще всего в качестве него используются минеральные материалы;
  • особое внимание уделяется герметичности пароизоляции для защиты каркаса.

Компании, специализирующиеся на каркасном домостроении, располагают современными программными комплексами и производственным оборудованием для изготовления конструкций высокого качества.

Легкие стальные тонкостенные конструкции(ЛСТК). Технология является одним из подвидов каркасного строительства. Ее особенность заключается в возведении каркаса дома и строительной системы из тонкостенных металло- и термопрофилей. Термопрофили имеют перфорацию для снижения теплопроводности.

Другие особенности технологии:

  • стеновые ограждения – листы ЦСП, ГВЛ и т. д.;
  • в конструкции используются негорючие материалы, что позволяет обеспечить высокую степень пожарной безопасности домов;
  • срок службы жилья достигает 50 и более лет;
  • такой вид малоэтажного строительства подходит не только для возведения жилых домов, но и для устройства объектов хозяйственного, спортивного, социально-культурного назначения.

SIP-панели. Технология быстрого возведения МЖК основана на использовании особых стеновых и кровельных конструкций. Панели SIP (Structural Insulated Panel) по сути являются сэндвич-панелями из листов OSB-3, заполненными пенополистиролом.

Особенности технологии:

  • для легкого соединения в торцах элементов установлены калиброванные деревянные бруски, которые не создают мостиков холода;
  • силовой каркас отсутствует, его роль играют бруски соседних SIP-панелей и обшивка в целом;
  • для фиксации слоев используется полиуретановый клей высокой прочности;
  • стоимость домокомплекта из SIP-панелей почти вдвое ниже, чем у кирпичных построек;
  • проектный срок службы домов – около 80 лет.

Степень пожарной опасности таких зданий сравнима с характеристиками строений из сруба и бревна. В США, например, по бескаркасной технологии возводят многоквартирные жилые дома высотой до 9 этажей, поликлиники, школы и т. д.

Ячеистый бетон. Особенность материала в наличии множества закрытых воздушных пор диаметром 1–1,5 мм. Различают пено- и газобетон. Материалы имеют разную технологию производства и различные характеристики. Ячеистые бетоны достаточно прочные, негорючие, обладают высокими теплоизоляционными свойствами.

Особенности технологии:

  • для защиты от внешних факторов бетонные блоки покрываются тонкостенной штукатуркой или облицовываются кирпичом. Степень паропроницаемости отделки должна быть ниже, чем у стен;
  • в отличие от каркасных технологий строительство из ячеистого бетона требует устройства монолитного фундамента;
  • максимально допустимая высота домов ограничена для снижения деформационных нагрузок на стеновой материал.

Поризованная керамика. Для строительства используются поризованные керамические крупноформатные блоки. Материал популярен в Европе. Блоки характеризуются низкой теплопроводностью, достаточно высокой прочностью. Параметры материалов регламентирует ГОСТ 530-2007.

Особенности технологии:

  • за счет высоких теплоизоляционных свойств поризованной керамики строительство осуществляется без утеплителя;
  • капиллярная структура сохраняет способность стен к естественному парообмену;
  • небольшой вес материалов позволяет снизить требования к фундаменту.

Дома малой этажности – перспективный тренд, уверенно захватывающий современную строительную сферу. Стоит ожидать, что со временем будут появляться и другие технологии возведения, а производители предложат новые экономичные материалы.

Итак, некий гражданин из Приморья, проживающий в двухквартирном доме, решил расширить жилье и надстроил второй этаж. Разрешительную документацию на реконструкцию он получил не до начала своих работ, а позже. Да и с соседом перепланировку не согласовал. Местные суды посчитали такое преобразование самовольной постройкой и постановили снести второй этаж. Но Верховный суд с мнением коллег не согласился.

Спор начался несколько лет назад, когда один из жильцов разобрал часть двускатной крыши, надстроил себе второй этаж, а к первому пристроил новые помещения. Чтобы узаконить свою реконструкцию, гражданин обратился в том же году с судебным иском к администрации своего муниципального района. Мужчина попросил, чтобы его признали собственником расширенного и улучшенного жилья, а обновленную часть дома зарегистрировали бы как часть жилого дома. Удовлетворенная последняя просьба лишила бы его соседа по дому права оспорить его реконструкцию.

Когда начался районный суд, истец предъявил результаты экспертизы местного Приморского экспертно-правового центра. Судя по этому заключению, произведенная истцом переделка его части дома соответствовала всем необходимым требованиям. Но районный суд истцу отказал. По мнению судьи, заявитель не смог доказать своего права на земельный участок под домом. Не увидел суд и подтверждения, что проведенное переустройство квартиры не опасно и не нарушает прав соседа. По мнению районного суда, одной экспертизы истца было недостаточно. В общем, суд решил, что истец так и не предъявил необходимых разрешений на переустройство и перепланировку квартиры.

Но на этом вердикте судебные тяжбы двух соседей в одном доме не закончились. Спустя полгода гражданин, построивший второй этаж, все-таки получил от администрации муниципального района разрешение на уже проведенную реконструкцию. Не отдыхал и сосед истца. Он внес изменения в ЕГРП, на основании которых его квартира стала именоваться частью жилого дома. Получив на руки такие документы, он стал утверждать, что их общий с соседом дом является домом многоквартирным.

Это он написал в иске в районный суд, заявив, что сосед — строитель второго этажа нарушил положения ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса («Изменение границ помещений в многоквартирном доме»). Проще говоря, он указал на то, что ответчик не согласовал надстройку второго этажа с соседом, то есть с ним. Ответчик иска не признал и настаивал на том, что дом состоит всего из двух квартир и его нельзя признать многоквартирным — ведь в нем нет помещений общего пользования. А еще ответчик сказал, что его сосед лично зарегистрировал квартиру как часть жилого дома. А в этом случае не нужно согласовывать реконструкцию с тем, кто живет за стенкой.

Райсуд решил так: на начало строительных работ ответчик не имел необходимого разрешения и согласия соседа на проведение реконструкции. Строителю второго этажа было велено вернуть жилье в прежнее состояние. Апелляция с выводами первой инстанции согласилась. С одним «но». Там решили, что районный суд вышел за пределы исковых требований, в которых гражданин оспаривал лишь законность надстройки второго этажа. Поэтому все остальные работы по переустройству дома можно считать законными. В основу обоих решений лег тезис о том, что двухквартирный дом считается многоквартирным. Обиженный строитель второго этажа с обоими решениями не согласился и дошел до Верховного суда. А вот там его поняли. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда решила, что спорный объект является домом блокированной застройки. Есть такой тип малоэтажной жилой застройки, и о ней говорится в ст. 49 Градостроительного кодекса. И такой дом нельзя считать многоквартирным. Верховный суд подчеркнул — один из соседей хотел узаконить надстройку и получил на это разрешение. Коллегия по гражданским делам сочла допустимой и экспертизу по заказу истца, которая одобрила реконструкцию. Судьи напомнили о том, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не должно быть поводом отказать в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Так сказано в пункте 26 Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов от 29 апреля 2010 года (N 10/22). Не согласились в Верховном суде и с выводом местных судов, что юридический статус недвижимости поменялся с тех пор, как вышло первое решение суда: вместо квартиры объект стал числиться частью жилого дома. А сам строитель второго этажа успел получить разрешение на реконструкцию, отсутствие которого и привело к отказу в иске. Поэтому Верховный суд отменил оба решения и велел пересмотреть дело по новой, но с учетом его разъяснений.

Подписывайтесь на основные новости «РГ» в Telegram telegram.me/rgrunews

Summary:
Описание:

Наиболее распространенными типами жилья в нашей стране являются многоэтажные многоквартирные жилые здания и индивидуальные одноквартирные жилые дома, однако в последние годы определенный интерес у потребителей вызывает жилье некоторого «промежуточного» класса: многоквартирные, но при этом малоэтажные жилые здания. С точки зрения нормативных документов отличие многоквартирных малоэтажных зданий от блокированной застройки одноквартирными жилыми домами определяется наличием самостоятельных инженерных систем. Но это техническая сторона вопроса, которая мало волнует потребителя: гораздо важнее то обстоятельство, что, выбирая такое жилье, потребитель получает новую среду обитания, новый образ жизни – то, что иногда определяют термином «субурбия».

Малоэтажные многоквартирные жилые здания как новая среда обитания

М. М. Бродач, канд. техн. наук, директор журнала «Энергосбережение», вице-президент НП «АВОК», профессор Московского архитектурного института (Государственная академия)

Н. В. Шилкин, канд. техн. наук, шеф-редактор журнала «Энергосбережение», профессор Московского архитектурного института (Государственная академия)

Наиболее распространенными типами жилья в нашей стране являются многоэтажные многоквартирные жилые здания и индивидуальные одноквартирные жилые дома, однако в последние годы определенный интерес у потребителей вызывает жилье некоторого «промежуточного» класса: многоквартирные, но при этом малоэтажные жилые здания. С точки зрения нормативных документов отличие многоквартирных малоэтажных зданий от блокированной застройки одноквартирными жилыми домами определяется наличием самостоятельных инженерных систем. Но это техническая сторона вопроса, которая мало волнует потребителя: гораздо важнее то обстоятельство, что, выбирая такое жилье, потребитель получает новую среду обитания, новый образ жизни – то, что иногда определяют термином «субурбия».

Нормативная база, термины и определения

Следует различать малоэтажные многоквартирные здания и одноквартирные дома в блокированной застройке. При внешнем сходстве это разные типы зданий. Отличия определяются сводами правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01–2003», СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02–2001», СП 30-102–99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».

Согласно определению СП 30-102–99, малоэтажная жилая застройка – жилая застройка этажностью до четырех этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком. При этом в п. 5.1.1 указывается, что малоэтажной жилой застройкой принята застройка домами высотой до трех этажей включительно. Блокированный жилой дом, согласно этому же СП, – это дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на свой приквартирный участок.

Свод правил СП 55.13330.2016 определяет термин «блок жилой автономный» как жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными – застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.

Таким образом, с точки зрения инженерного оборудования ключевое отличие многоквартирного здания от блокированных одноквартирных домов – наличие самостоятельных инженерных систем. Это же подтверждается и определением СП 54.13330.2016, согласно которому здание многоквартирное – это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы. Этот свод правил не распространяется на блокированные жилые дома, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом и общими являются только стены между соседними блоками.

Еще одно важное отличие многоквартирных зданий от одноквартирных домов в блокированной застройке с точки зрения проектировщика – это необходимость экспертизы проекта многоквартирного здания. Для домов в блокированной застройке Градостроительный кодекс такой экспертизы не требует. Согласно ст. 49 Градострои­тельного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 года), экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов не проводится в отношении проектной документации жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Исходя из определений СП и Градостроительного кодекса, малоэтажное многоквартирное жилое здание – это здание высотой до трех этажей включительно с общедомовыми инженерными системами.

Энергоэффективное инженерное оборудование

Одно из преимуществ, которые можно реализовать при строительстве малоэтажных многоквартирных жилых зданий, – внедрение энергоэффективного инженерного оборудования, использование нетрадиционных возобновляемых источников энергии (НВИЭ) и вторичных энергетических ресурсов. В индивидуальном строительстве потребителей отпугивают высокие первоначальные капитальные затраты; в многоэтажных многоквартирных зданиях эффект энергосбережения не очень заметен для отдельного жителя.

Так, например, теплонасосные системы экономически оправданно применять в зданиях площадью от 120 м2, оптимальным вариантом является здание площадью от 200 м2. Если нет магистрального газа, то для здания площадью 200 м2 и выше применение теплонасосных систем с использованием комбинированного источника воздух/грунт для обеспечения 100 %-ной надежности теплоснабжения объекта – один из самых предпочтительных вариантов .

Уменьшить капитальные затраты на теплонасосные установки можно при использовании так называемых бивалентных систем. В моновалентной системе теплонасосная установка рассчитывается на пиковую нагрузку. В связи с этим возрастают капитальные затраты как на сам тепловой насос, так и на систему сбора низкопотенциальной теплоты (например, дополнительные геотермальные скважины). В бивалентной теплонасосной системе мощность теплового насоса и системы сбора низкопотенциальной теплоты ниже пиковой; пиковые нагрузки покрываются за счет использования теплоносителя из тепловой сети или индивидуального источника (котла).

Поскольку тепловой насос работает тем эффективнее, чем ниже разность температур источника и потребителя теплоты, выгодно использовать этот тип оборудования совместно с низкотемпературными системами отопления, прежде всего теплыми полами. Такая система была реализована, например, в одном из коттеджных поселков Подмосковья , в котором геотермальные теплонасосные установки работают в комбинации с системой отопления теплыми полами. В качестве отопительных приборов применяются низкотемпературные системы на основе замоноличенных в стяжку змеевиков из термостойких труб и сшитого полиэтилена (PEX). Для предупреждения возникновения в помещениях холодных нисходящих воздушных потоков от окон, предупреждения выпадения конденсата на внутренней поверхности стекла при отсутствии отопительных приборов, размещенных под окнами, использовалось уменьшение шага замоноличенных в стяжку змеевиков. Если шаг основной укладки составлял 250 мм, то в зоне окон он уменьшался до 100–150 мм. При этом для снятия пиковых нагрузок в периоды, характеризуемые экстремально низкими температурами наружного воздуха, предусмотрен электрический водонагреватель (электробойлер) для догрева теплоносителя после теплонасосной установки. Электробойлер включается в работу автоматически. Для отопления каждой секции жилых домов используются две теплонасосные установки, что позволяет обеспечить резервирование на случай возможного выхода из строя части оборудования.

По словам технического директора российского производителя тепловых насосов Thermex Energy Александра Федорова, в повседневную практику входит применение геотермальных теплонасосных систем не только для кругло­годичного отопления и нагрева горячей воды, но также и для высокоэффективного и экономичного охлаждения зданий. Такое решение позволяет снизить общие эксплуатационные издержки, избежать размещения на фасадах наружных блоков кондиционеров и характерного шума. Для обеспечения максимальной энергоэффективности и надежности работы системы в российских условиях при выборе геотермальных тепловых насосов, помимо прочего, стоит обратить внимание на наличие погодозависимой автоматики, встроенного ТЭНа и/или функции управления вспомогательным или резервным источником тепла.

Теплонасосные установки очень хорошо сочетаются с солнечными коллекторами для подогрева воды. Такая система описана в : для отопления, горячего водоснабжения и охлаждения здания использована комбинация геотермального теплового насоса, солнечного коллектора, теплых полов и охлаждающих потолков.

В малоэтажных многоквартирных зданиях оправданно также использование фотоэлектрических панелей на крыше и применение полученной электрической энергии для освещения мест общего пользования (освещение в подъездах).

Все это оборудование – геотермальные скважины, солнечные коллекторы и т. д. – существенно увеличивает капитальные затраты, поэтому его применение в зданиях большой площади, какими являются многоквартирные малоэтажные здания, экономически целесообразно.

Поскольку системы естественной вентиляции при низкой высоте вентиляционной шахты могут работать неустойчиво, оправданно применение механической или гибридной (естественно-механической) вентиляции. Эффект энергосбережения в этом случае может быть обеспечен за счет индивидуального регулирования воздухообмена по потребности, а также при применении систем утилизации теплоты вентиляционных выбросов (например, подогрева приточного воздуха за счет вытяжного в пластинчатых перекрестноточных теплообменниках или роторных рекуператорах).

Умный дом

Особенности малоэтажной застройки выдвигают требования не просто желательности, а необходимости использования цифровых технологий. Дело в том, что малоэтажная застройка характерна для районов, удаленных от центров городов (так называемая рурализация; подробнее см. в ). В современных условиях это означает необходимость использования развитых средств цифровой коммуникации, и вполне логичным выглядит следующий шаг: малоэтажное жилое здание – это умный дом, в котором различные подсистемы связаны посредством автоматизированной системы управления (в том числе на основе технологий самообучающихся математических моделей).

В ближайших номерах журнала мы планируем рассмотреть особенности малоэтажных многоквартирных жилых зданий как новой среды обитания более подробно.

Литература

Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.

Что такое застройка жилая малоэтажная?

В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.

Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:

  1. Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
  2. Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:

  • использование общих стен позволяет уменьшить себестоимость строительства дома;
  • уменьшается себестоимость земельного участка для одного домохозяйства;
  • снижается себестоимость подвода коммуникаций на одно домохозяйство, упрощается их техническая реализация.

Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:

  • состоят из блоков;
  • в каждом блоке живет одна семья;
  • каждый блок имеет свой выход;
  • блоки соединены общими стенами;
  • в общих стенах нет проемов;
  • каждый блок имеет отдельный выход.

Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.

Рекомендуем ознакомиться:

  1. Малоэтажные многоквартирные дома:
  • состоят из одного или нескольких подъездов;
  • каждый подъезд состоит из нескольких квартир;
  • число подъездов в доме не превышает четырех;
  • число этажей – от одного до трех.

Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.

К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.

Категории земель. Виды разрешенного использования

Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 «малоэтажная многоквартирная застройка”.

Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:

Рекомендуем ознакомиться:

  1. Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:
  • возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
  • обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
  • располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.
  1. Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
  2. Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
  3. Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:
  • размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
  • выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
  • возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
  • располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
  • создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.

На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.

Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.

Преимущества и недостатки малоэтажной застройки

Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:

  • минимум согласований проекта;
  • высокая скорость постройки;
  • низкая себестоимость жилья;
  • экологичность;
  • низкая плотность населения на квадратный км;
  • меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
  • низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
  • комфортность проживания.

К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.

Есть у малоэтажного строительства и недостатки:

  1. Дороговизна земли под строительство.
  2. Сложность оформления земельного участка.
  3. Высокая стоимость подключения коммуникаций.

Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» – высокая цена земельного участка.

Проектирование

Проектирование малоэтажных жилых домов:

  • индивидуальных,
  • многоквартирных до 3 этажей;
  • блокированных.

Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.

Малоэтажный многоквартирный дом

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *