Кооператив жилищный

Жилищный кооператив (ЖК) – это учредительная организация, объединившая граждан с целью приобретения и совместной эксплуатации площадей многоквартирного дома.

В момент соучреждения число лиц составляет не менее 5 человек. Они объединяются добровольно и планируют возведение и последующее содержание строения. В то же время число участников не допускает превышения в сравнении с числом квартир в доме.

Организация существует за счёт членских взносов граждан, из которых производятся взаиморасчёты за строительство малоэтажного или многоэтажного дома, а также за все процессы, требующие финансовых вложений.

Финансовое обеспечение юридического лица за счёт инвестирования жильцами – главное условие существования ЖК.

В современных условиях это распространённый и вполне привлекательный для граждан способ приобретения недвижимости. В отличие от участия в долевом строительстве (см. Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ), члены кооператива регламентируют деятельность застройщика.

В этом случае застройщик работает на учреждение по договору подряда, отчитываясь перед правлением как перед заказчиком и работодателем, финансирующим проект.

Виды жилищных кооперативов

Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.

В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:

• ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
• Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
• ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.

Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.

Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.

Остальные виды организаций не содержат такого требования.

Расходы на содержание и эксплуатацию дома также делятся в равных долях, но на этапе предоставления квартир рост цен замораживается.

Порядок учреждения жилищного кооператива

Юридическое лицо учредителя считается действующим:

• после оформления учредительной документации;
• внесения сведений в Единый реестр.

Учредительная организация формируется по типу ООО, ОАО, НКО – в зависимости от целей и задач её представителей.

Цели имеют коммерческий и некоммерческий характер. В первом случае инвесторы вправе задействовать собственный инвестиционный ресурс, расходуемый на строительство. Впоследствии они открывают торги на жилые помещения многоэтажки, что частично покрывает внесённые расходы.

Не получая большой прибыли с реализации квартир, им удаётся зарабатывать на аренде нижних этажей, субаренде территории парковки и облагороженной прилегающей территории.

НКО не ориентируется на получение прибыли от организации ЖНК. Его цель – обеспечение граждан жильём на приемлемых условиях. По преимуществу учредителями становятся инициаторы, которые сами нуждаются в улучшении жилищных условий. Они претендуют на вхождение в правление и организацию правил общежития.

Внесение сведений в ЕГРП допускает распорядителей к началу работ. При этом требуется предварительная подготовка и регистрация устава. Он составляется в черновом варианте, с которым знакомятся учредители и соучредители под роспись и под протокол.

Текст устава принимается открытым голосованием. К протоколу прилагаются результаты голосования, они оформляются счётной комиссией в виде акта.

Завершив регистрацию, организация становится на учёт в налоговом органе, в пенсионном фонде, фонде социального страхования, после чего её полномочия ограничиваются лишь законодательными нормативами и актами.

В налоговый орган требуется предъявить:

• выписку о регистрации в ЕГРП;
• протокол учреждения организации;
• утверждённый устав;
• сведения о юридическом адресе.

Управление жилищным кооперативом

Организация ЖК не требует привлечения управляющей компании, но допускает такой вариант.

Если в ведении управленцев не одна многоэтажка, а несколько – правление вправе на расширение полномочий путём внесения в устав соответствующего положения.
В нём указывают основания, требующие создания самостоятельной организации, с целью управления имуществом дома и поддержания в надлежащем виде:

• здания;
• площадей общего пользования;
• прилегающей к дому территории.

Правление избирается собранием из членов кооператива, из их числа избирается председатель. Он набирает штат сотрудников, который соответствует статусу:

• ограничен полномочиями управления ЖК;
• выделен в управляющую компанию.

Штатное расписание утверждается собранием жильцов, с утверждением занятости и установленного оклада.

Допустимы следующие вакансии:

• председатель;
• бухгалтер и (или) главный бухгалтер;
• паспортист;
• электрик и сантехник;
• дворник и уборщица.

По усмотрению жильцов допустимо введение ставки консьержа, дежурного, лифтёра и т.п. Функции охраны выполняют лицензированные специалисты, по договору с ЧОП.

Кроме председателя, остальные члены правления являются активистами и участвуют в организации деятельности кооператива безвозмездно.
Они устанавливают и поддерживают обратную связь, инициируя нововведения или работы по реконструкции и ремонту здания.

Вопросы управления персоналом и проводимыми работами решает председатель. Правлению вменяется функция ревизионной комиссии, которая оговаривается в уставе в подробностях. Она уполномочена курировать работу председателя и вправе требовать для проверки финансовую и иную отчётность по усмотрению.

Правила вступления и получение членства в жилищном кооперативе

Вступление в кооператив – юридическая процедура. В отличие от квартир в новостройке на правах участника ДДУ, здесь потребуется соответствующее разрешение от жильцов.

Потенциальный правообладатель подаёт заявление председателю правления, который рассматривает его. Им вправе стать гражданин, достигший возраста 16 лет, при удостоверении его заявления законным представителем. Лицо, вступающее в ЖК, знакомится с уставом и размером взноса, который представляется к оплате.

Далее нужно пройти процедуру согласования. Вопрос ставится на собрании жильцов, где желающие высказываются по существу вопроса и простым большинством голосов, путём открытого голосования, решают принять гражданина в кооператив.

Результаты голосования утверждаются актом и прилагаются к протоколу. Данная документация вкладывается в номенклатурное делопроизводство правления ЖК и сохраняется.

Её наличие говорит о том, что лицо вправе оформлять документацию на распоряжение имуществом, а главное – вносить на счёт ЖК установленный в его отношении взнос.

Его размер зависит:

1. От выплат предшествующего владельца, если квартира покупается.
2. От размера, установленного для вступающих в ЖК, принятого на собрании, отражённого в уставных документах.

Под членством понимается юридический статус физического лица, получившего право распоряжаться собственностью, на основании совместного правового владения домом. Так как вид владения совместный, требуется координировать виды ответственного отношения к материальному имуществу на территории здания и во дворе.

К организации предъявляют требования ведения единого реестра членов кооператива, с регистрацией их прибытия и выбытия.

Права и обязанности членов жилищного кооператива

Членство в кооперативе наделяет лицо правами:

1. Распоряжаться имуществом, участвовать в решении вопросов о финансировании деятельности, приобретая помещение для индивидуального использования.
2. Избирать правление, быть избранными и выбирать виды деятельности в управлении совместным имуществом дома.
3. Участвовать в принятии решений собрания, получая право голоса в отношении процессов управления организацией, реконструкции и эксплуатации здания.
4. Пользоваться предусмотренными льготами, при наличии получения доходов – участвовать в их распределении.
5. Получать информацию о деятельности правления в предусмотренном нормативами виде.
6. Продавать, дарить, обменивать недвижимость, заручившись согласием собрания.
7. Затребовать выплаченные паевые средства по выходе из него.
8. Оставлять в наследство или оформлять по завещанию.

Ему вменяются в ответственное исполнение:

1. Следовать правилам, установленным уставом. Исполнять распоряжения принятые собранием.
2. Вносить положенные уставом или решением собрания взносы и иные выплаты на развитие юридического лица.
3. Нести материальную ответственность за здание, прилегающую территорию и площади совместного использования.
4. Нести риски, связанные с непредвиденными ситуациями, в пределах паенакопления.

Выплата пая

Взносы, вносимые на счёт ЖК называются паевыми. Они вносятся в момент вступления и продолжают вноситься в размерах, установленных в сторону участников.

Установление размера паевых выплат зависит от внесённых в устав положений, основанных на законодательных нормативах и потребностях организации.

При передаче квартиры в результате имущественной сделки или на иных основаниях, выплаченный паевой взнос возвращается полностью. Для ЖК он восполняется в результате сбыта квартиры, финансируемой новым владельцем.

До полного погашения стоимости пая, квартиры являются собственностью учредителей и находятся в ведении юридического лица.

Законы о жилищных кооперативах

Деятельность ЖК регламентируется многочисленными законодательными актами и положениями. Главным является Федеральный закон от 23.06.08 под № 160-ФЗ, регламентирующий деятельность жилищных кооперативов.

Плюсы и минусы вступления в жилищный кооператив

Позитивные моменты определяет, по преимуществу, приемлемая стоимость квартиры которая вытекает из сравнительно небольшой процентной ставки – 0,5% годовых стоимости объекта.

При этом нужно понимать, что очевидным минусом является риск, который несёт всё предприятие при возведении многоэтажного дома, что отражается на правовом и финансовом положении его членов.

Этот момент вызывает затруднение в поиске банков – инвесторов строительства. А экономия средств кооператива проистекает из усилий, вложенных в организацию строительства. При их недостатке, строительство заморозится на неопределённый срок. Здесь более всего играет роль человеческий фактор, свойственный учредителям проекта.

Но граждане вступают в жилищные кооперативы на основании несомненных преимуществ:

1. Участники вправе затребовать отчётность и иную информацию о проводимых работах, что ограничивается при ДДУ.
2. По решению правления, от услуг генерального подрядчика допустимо отказаться.
3. Застройщик выполняет требования, установленные уставом, что допускает предельную чёткость в организации строительства.
4. В отличие от ДДУ погашение выплат производится частыми, но не столь крупными суммами. В отличие от квартир в ипотеку – процентная ставка значительно ниже.

Условия совместной собственности, предоставляемые лишь частьЮ права в многоэтажке, не стоит рассматривать однозначно, так как здесь равно присутствуют положительные и отрицательные моменты.

05.01.18, 06:43 Галина 160299 писал(а):
делюсь для того, что бы другие, которые хотят приобрести недвижимость через этот кооператив знали, с чем им придется столкнутся Я много могу написать по подобного рода богадельням. У нас они тоже сильно лезут. Несколько лет назад пришлось даже в Питер несколько раз на суды в интересах клиента ездить.
Во-первых, если подобный кооператив создан и существует не в форме Жилищно-накопительного кооператива, а жилищного кооператива это уже набат, который должен стучать в голове. В РФ уже с 2014 года действует федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах». Это именно про богадельню общественного вспомоществления в решении жилищного вопроса. Система в разумных рамках жестко контролируется. Если подобная богадельня существует под вывеской ЖК, бегите от нее. ЖК это про то, что собралась группа людей и за свои деньги строит многоквартирный жилой дом или что покрупнее, а не скидывается деньгами для покупки чего-то где-то кому-то.
Во вторых, смотрите финансовую модель организации. Все деньги, которые вы принесете распределяются на 3 «корзинки»:
1-я — вступительный взнос. За эту сумму вас примут в кооператив. Сумма невозвратная, даже если вы передумали через неделю.
2-я — «административные взносы». За эту сумму будет существовать кооператив. Сумма невозвратная.
3-я — собственно паенакопление. Сумма возвратная. можете через год выйти из кооператива и получить ее почти полностью. Почему
почти полностью? Потому,что в случае существования каких-либо задолженностей перед кооперативом с этой суммы удержат
задолженность.
Ну и крайне внимательно смотрите по денежным потокам согласно устава, положения о паенакоплении, положения о приобретении жилья. Обычно в подобных конторах требуется накопить от 35 до 50% от стоимости жилья для получения права встать в очередь на приобретение. Причем многие не заостряют на этой особенности внимание, но если накапливать «с нуля» то на сумму накопленного пая обычно проценты не начисляются, или начисляются в размерах 1-4 % годовых т.е. ваши накопления будет кушать инфляция. Имеет смысл заходить в подобные кооперативы при наличии суммы, удовлетворяющей критерию сразу попасть в очередь на покупку жилья (35-50%) от стоимости недвижимости плюс вступительный взнос.
В третьих, крайне внимательно исследуйте порядок формирования очереди на покупку квартир, количество очередников, соотнесите ее с общим количеством участников богадельни, количеством участников получивших жилье и выплачивающих остатки займа, а также преференции по движению в очереди.
В четвертых, не забудьте вопрос оформления купленного жилья. Кто будет являться собственником жилья: вы или кооператив? Условия пользования квартирой, существующие штрафы, обременение жилья в вашу пользу в случае если жилье оформляется на имя кооператива.
В пятых, кооператив существует за счет средств пайщиков, поэтому не исключены дополнительные «поборы».
В шестых, у подобных кооперативов обычно есть только «голова» т.е. центральный офис и отсутствуют филиалы. Т.е. в случае постоянного проживания в Бобруйске придется тратить деньги и время на проезд в Москву, Санкт-Петербург или иной крупный город, где организовал эту богадельню очередной Ося Бендер.

Кооператив собственников квартир

Образование собственниками помещений кооператива собственников квартир (помещении) является третьим способом управления объектом кондоминиума. Кооператив собственников квартир — некоммерческое объединение собственников квартир в многоквартирном жилом доме (домах), создаваемое с целью управления объектом кондоминиума.

Правовой статус кооператива собственников квартир представляет особый интерес, поскольку это новая форма некоммерческих организаций, имеющая свои отличительные особенности. Причем гражданская правосубъектность кооперативов собственников квартир, их юридическая личность становится непосредственным предметом теоретических исследований только в условиях перехода к рыночной экономике и проведения первой кодификации казахстанского жилищного законодательства. Определение правового положения кооперативов собственников квартир, закрепленного в отдельных нормативных актах, выдвигается в число наиболее существенных и значительных проблем казахстанского жилищного права.

В литературе 20-х гг. XX в. проблема гражданской правосубъектности кооперативов, осуществляющих управление недвижимостью в жилищной сфере, исследуется с различной степенью интенсивности. Так как данный вид кооперации в определенном объеме существовал и до революции, это иногда порождало иллюзию, будто речь идет о достаточно известном феномене, не изменившем ни своей социальной сущности, ни правового содержания. Выразители подобных представлений обращали внимание преимущественно на чисто догматическую сторону дела, на выявление отдельных юридических признаков, отличающих кооперативы от других предусмотренных ГК объединений лиц, в первую очередь таких, как гражданско-правовые товарищества. При этом нередко гражданско-правовое товарищество рассматривалось как родовое явление, а кооператив — как такая разновидность этого явления, которая представляет собой гражданско-правовое товарищество с переменным составом членов и капиталов.

Юридическая наука и нормативные акты используют понятие «кооператив» для определения различных объединений субъектов экономического оборота.

Исследователи гражданского законодательства 20-х гг. выделяли кооперативные товарищества и потребительские кооперативы. При этом целью кооперативных товариществ являлось «удовлетворение разнообразных потребностей человеческого ума, чувства, вкуса и т.д.».

После ликвидации в конце 20-х — начале 30-х гг. негосударственных коммерческих организаций кооперативные товарищества были отнесены к некоторым видам потребительских кооперативов. Актуальность в исследовании кооперативов возникла лишь с принятием законов Союза ССР «О кооперации в СССР» от 26 мая 1988 г., «О собственности в СССР» от 6 марта 1990 г., «О гос. предприятиях в СССР» от 30 июня 1987 г., а затем и целого ряда казахстанских законодательных актов.

Опираясь на анализ современного законодательства, классификацию кооперативов можно производить по различным основаниям.

Законодательство РК, называя такие виды потребительских кооперативов, как сельские потребительские кооперативы, кредитные кооперативы, гаражные кооперативы, дачные кооперативы и кооперативы собственников квартир, указывает на то, что это юридические лица, основанные на добровольном объединении граждан на основе членства для удовлетворения материальных и иных потребностей участников, путем объединения его членами имущественных (паевых) взносов.

Организация и деятельность таких образований регулируется законами: «О некоммерческих организациях» от 16 января 2001 г., «О потребительском кооперативе» от 8 мая 2001 г., «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 г., «О сельской потребительской кооперации» от 21 июня 1999 г. ‘

В свою очередь такие кооперативы в соответствии с гл.2 Закона «О некоммерческих организациях» подразделяются на две самостоятельные организационно-правовые формы: потребительские кооперативы и кооперативы собственников квартир.

Большинство исследователей считает, что кооперативы собственников квартир относятся к потребительским кооперативам. Утверждение подобного рода основывается на том, что законодатель предъявляет к кооперативам собственников квартир и потребительским кооперативам много общих требований. Действительно, у этих субъектов есть общее: как юридические лица они относятся к некоммерческим организациям. Однако, на наш взгляд, есть больше оснований полагать, что кооператив собственников квартир является самостоятельной организационно-правовой формой юридического лица.

Одно из самых главных отличий кооператива собственников квартир от потребительских кооперативов и, в частности, от жилищных кооперативов (самых близких по цели деятельности), состоит в том, что в кооперативе собственников квартир нет паевых правоотношений. В потребительских кооперативах средства паевого фонда являются средствами юридического лица и имеют строго целевое назначение: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома. Члены же кооператива собственников квартир, как видно из названия и подтверждается гражданским законодательством, являются собственниками помещений, то есть они оплатили или приобрели жилое помещение по иным основаниям до вступления в кооператив собственников квартир (либо до его образования).

Другим отличием является то, что у членов’ кооператива собственников квартир нет такой обязанности, как обязанность покрывать образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов (имеющаяся у членов других кооперативов).

Весьма существенное значение имеют различия, лежащие в плоскости отношений собственности. По общему правилу, кооператив собственников квартир не является субъектом права собственности на помещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив выступает в качестве собственника, как жилых помещений, так и объектов общего пользования.

Кроме того, сфера организации и деятельности кооператива собственников квартир намного уже по сравнению с соответствующей сферой потребительских кооперативов. Кооперативы собственников квартир могут организовываться только собственниками жилых и иных помещений и только для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом. (Постановление Правительства Республики Казахстан № 647 «О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах» от 27 мая 1996 г.1 и ст.1 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 г.) Что же касается потребительских кооперативов, то они могут создаваться с целью удовлетворения самых различных материальных и иных потребностей.

Учитывая рассмотренные отличия, а также, принимая во внимание норму, содержащуюся в п.3 ст.34 ГК РК, которая допускает создание различных форм некоммерческих организаций, предусмотренных республиканскими законами, можно говорить о новой организационно-правовой форме некоммерческой организации — кооперативе собственников квартир.

Для более полного анализа различий между потребительскими кооперативами и кооперативами собственников квартир представляется необходимым указать на то, что при обстоятельствах, отмеченных в законе, кооперативы собственников квартир возникают на базе некоторых видов потребительских кооперативов. К ним относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы, члены которых полностью выплатили паевые взносы. В таких случаях последняя часть взноса выступает в роли катализатора — преобразователя правоотношений; обязательственные — жилищные правоотношения трансформируются в правоотношения собственности. Ядро жилищно-кооперативных отношений — паевые правоотношения — перестают существовать как таковые, а право пользования жилищем уже основывается не на факте членства в кооперативе, а на праве собственности.

Возможность создания и деятельности непосредственно объединений собственников жилых помещений в Республике Казахстан появилась несколько раньше вступления в действие Закона РК «О жилищных отношениях». Здесь уместно вспомнить приватизационное законодательство, ст.51 Закона Союза ССР «О кооперации в СССР» и некоторые другие акты. Однако названные нормативные акты, говоря о праве собственников жилых помещений объединяться в кооперативы и иные объединения, не давали четкого и однозначного определения правового статуса кооперативов собственников квартир.

Следующим актом стан Закон РК «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 г. В данном нормативном акте регулировались все отношения, возникающие по поводу жилых помещений, в том числе и управление объектом кондоминиума. В качестве одной из форм управления объектом кондоминиума назван кооператив собственников квартир. Однако в Законе содержатся лишь общие положения о правовом статусе кооператива собственников квартир, что вынуждало органы государственной власти на местах принимать собственные положения. Следует констатировать тот факт, что возникшие объединения собственников квартир были организованы в основном благодаря региональным положениям. Здесь нельзя не согласиться с мнением российского ученого С.М. Корнеева о том, что регламентация организации и деятельности товарищества жилья собственников (аналог казахстанского кооператива собственников квартир) является «продуктом вмешательства государства в данную сферу». Вместе с тем нам представляется, что такое вмешательство должно быть обоснованным и соответствовать законодательному акту, не говоря уже о соответствии действующей нормативно-правовой базы.

Цивилистическая теория, как и гражданский закон, на протяжении всей истории их существования исходили из того, что, подобно правосубъектности граждан, правосубъектность юридических лиц раскрывается через категории право — и дееспособности, специфика которых в сравнении с право — и дееспособностью граждан состоит в одновременности возникновения и специальном их содержании (специальные право — и дееспособность). Под правосубъектностью юридических лиц понимается наличие у него качеств субъекта права. В науке гражданского права принято различать общую (универсальную) и специальную правоспособность. Общая правоспособность означает возможность для субъекта права иметь любые гражданские права и обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности. Специальная правоспособность предполагает наличие у юридического лица лишь таких прав и обязанностей, которые соответствуют целям его деятельности и прямо зафиксированы в его учредительных документах. Дееспособность — это когда юридическое лицо своими собственными действиями может приобретать, создавать, осуществлять и исполнять гражданские права и обязанности.

Кооперативы собственников квартир, как мы уже отмечали, отличаются от других потребительских кооперативов рядом признаков. Причем эти признаки играют большую роль в определении правосубъектности кооперативов собственников квартир.

Дееспособность включает в себя сделкоспособность и деликто-способность. Сделкоспособность — способность совершения сделок. Деликтоспособность — способность нести ответственность за неправомерные действия.

Законодательство проводит различия между кооперативом собственников квартир и потребительским кооперативом, соответственно, и их правосубъектность отлична от правосубъектности потребительских кооперативов.

Согласно ст.6 Закона РК «О потребительском кооперативе» от 8 июня 2001 г., потребительский кооператив обладает следующими правомочиями.

§ заниматься деятельностью, направленной на удовлетворение потребностей своих членов;

§ осуществлять предпринимательскую деятельность постольку, поскольку это служит достижению уставных целей;

§ иметь свои филиалы и представительства в порядке, установленном законодательством РК и предусмотренном уставом кооператива;

§ обжаловать в судебном порядке акты государственных органов, акты органов местного самоуправления, действия их должностных лиц, нарушающие права потребительского кооператива;

§ осуществлять иные права юридического лица, необходимые для достижения целей, предусмотренных уставом потребительского кооператива.

Правосубъектность кооператива собственников квартир имеет свои специфические правомочия. Рассматривая более детально правомочия кооперативов собственников квартир, можно определить следующие цели деятельности, направленной на удовлетворение потребностей своих членов:

§ эффективное совместное использование общего имущества;

§ поддержание требуемого технического и санитарного со стояния здания;

§ поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение;

§ предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания;

§ минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги;

§ получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности;

§ проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания кондоминиума в интересах членов кооператива;

§ оказание жильцам дополнительных услуг;

§ представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;

§ совместный контроль за соблюдением норм общежития.

Конечно же, основной целью деятельности кооператива собственников квартир является обеспечение эффективного совместного управления и использования общего имущества, входящего в состав кондоминиума. Собственники жилья, объединенные в кооператив лучше, чем кто-либо другой, позаботятся о состоянии и эксплуатации своего имущества. Они больше кого-либо заинтересованы в наиболее выгодном использовании подвалов, чердаков и других помещений, придомовых земельных участков, а также в том, чтобы все собственники выполняли правила пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования. Какие же возможности имеет кооператив собственников квартир для реализации своих целей? С точки зрения основной задачи — эффективного управления общим имуществом и улучшения качества его обслуживания — кооператив собственников квартир имеет право:

§ самостоятельно решить, каким способом будет осуществляться управление недвижимостью: силами правления или специалистов-профессионалов;

§ нанять профессионального управляющего или/и управляющую компанию;

§ заключать договоры с предприятиями любой организационно-правовой формы на предоставление услуг по обслуживанию и эксплуатации здания;

§ привлекать подрядчиков на любые виды работ;

§ контролировать выполнение работ служащими и подрядчиками и применять санкции за невыполнение или плохое качество работ в рамках договора.

Одно из главных преимуществ, которое получают владельцы квартир, создав кооператив собственников квартир — возможность выйти из-под монополии государственных эксплуатационных организаций. В принятии решений, касающихся управления общим имуществом, кооператив собственников квартир не зависит от городских властей.

Существуют различные возможности наладить процесс управления объектом кондоминиума. Один из них — это управление уполномоченной структурой — кооперативом собственников квартир. Существующие доныне жилищно-строительные кооперативы накопили колоссальный опыт самоуправления. Вряд ли кто-либо будет спорить, что многие кооперативные дома и снаружи, и внутри выглядят хоть чуть-чуть лучше, чем соседние государственные — вот наглядное преимущество самостоятельности и коллективизма в принятии решений и хозяйского отношения к своей собственности. Тем не менее, и самоуправление имеет свои отрицательные стороны. Прежде всего, это недостаток профессиональных знаний и подготовки в области управления и обслуживания жилья у членов кооператива. Хорошо, если в доме проживает специалист, обладающий всеми необходимыми знаниями и навыками и, кроме того, желающий заниматься этой работой. В этом случае он может возглавить правление и грамотно выполнять возложенные на него обязанности по управлению общим имуществом. Однако если такого человека нет, то, скорее всего, членам кооператива придется прибегнуть к профессиональной помощи специалиста. Главными преимуществами найма профессионального управляющего являются лучшее качество выполнения порученных работ и большая ответственность персонала, поддерживаемая материальными стимулами. В то же время возможно, что приглашение на работу наемного служащего будет чревато для членов кооператива повышением расходов. Могут также возникнуть трудности с поиском специалиста или фирмы с необходимой квалификацией, которая отвечала бы запросам и задачам деятельности кооператива. Если рынок специалистов по управлению и эксплуатации в городе очень узок или если качество обслуживания, предоставляемого существующей государственной эксплуатационной организацией, устраивает собственников, кооператив может заключить договор с этим предприятием. В таком случае оно получает право контролировать выполнение работ и предъявлять свои требования, если качество работ неудовлетворительное или условия договора нарушаются. Кооперативы собственников квартир должны стать мощным рычагом для развития конкуренции в сфере эксплуатации и содержания жилья.

Главным видом взаимоотношений кооператива собственников квартир и всех организаций и предприятий, с которыми сопряжена их деятельность, становятся договорные отношения. Договорные отношения кооператива собственников квартир являются одним из способов проявления дееспособности, в частности, сделкоспособности. В основу договорных отношений между кооперативом собственников квартир и ресурсоснабжающими организациями положено разграничение прав собственности и хозяйствования с соответствующим разделением прав и ответственности сторон. После образования кооператива на его баланс по двухстороннему акту от предыдущих балансодержателей передаются инженерные сети, оборудование, устройства, служащие для обеспечения дома коммунальными услугами. Кроме подробного описания передаваемых элементов недвижимости, необходимо получить ранее существовавшую техническую документацию на все инженерные системы и сети, включающую:

§ схемы водоснабжения и водоотведения, электро- и газоснабжения;

§ технические условия на подключение к водопроводным, канализационным, тепловым и прочим сетям;

§ разрешения на водопотребление и сброс сточных вод в канализацию, на тепло — и электропотребление и т.д.;

§ схемы подключения к сетям с указанием границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.

Эта документация прилагается к договорам на оказание коммунальных услуг, а также договорам на техническое обслуживание, санитарное содержание и текущий ремонт кондоминиума.

В тех случаях, когда управление кондоминиумом осуществляется кооперативом, договоры на оказание коммунальных услуг заключаются от лица кооператива председателем правления или управляющим. При передаче функций по управлению управляющей компанией договоры заключаются последней, но кооператив может оставить за собой право контроля за условиями договора.

Особенностью взаимоотношений между кооперативом собственников квартир и поставщиками коммунальных услуг является то, что организации, оказывающие такие услуги, как водо-, электро-, тепло- и газоснабжение, как правило, являются монополистами в силу технологических особенностей производства и оказания услуг. В связи с этим кооператив собственников квартир как потребитель не имеет возможности выбирать поставщика (продавца, исполнителя, подрядчика), как при обеспечении любых других потребностей кооператива.

Обязанность по заключению договоров с кооперативом собственников квартир для ресурсоснабжающих организаций предусмотрена Гражданским кодексом Республики Казахстан. При этом взаимоотношения кооператива с такими организациями строятся чаще всего на основе так называемых «типовых» договоров, разрабатываемых с учетом требований ст.387 ГК РК «Публичный договор». Ресурсоснабжающая организация по характеру своей деятельности должна оказывать услуги каждому обратившемуся и не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора (п.1 ст.387 ГК РК). В случаях уклонения организации, монопольно оказывающей коммунальные услуги, от заключения публичного договора кооператив собственников квартир вправе подать иск в суд о понуждении данной организации заключить такой договор и возместить кооперативу убытки, вызванные отказом заключить договор (п.4 ст.399 ГК РК).

Кооператив получает также гарантию от неравноправного отношения к себе организации, занимающей доминирующее положение на рынке, в виде нормы, установленной п.2 ст.387 ГК РК, которая предусматривает, что не только цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаково для всех потребителей, за исключением случаев, когда законодательством допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

В настоящее время осуществляется переход к регулированию отношений производителя и потребителя коммунальных услуг полноценным договором, а не отраслевыми правилами, положениями, инструкциями, которые должны регламентировать лишь технические вопросы пользования инженерными системами.

Переход на договорной характер отношений между кооперативом собственников квартир и ресурсоснабжающей организацией предполагает равенство отношений, при котором каждая сторона имеет права и обязанности и несет ответственность за соблюдение условий договора. Обычно у потребителя есть право и возможность выбирать поставщика услуг, поэтому условия договора определяет именно потребитель. В случае с ресурсоснабжающими организациями происходит все наоборот, они привыкли диктовать условия.

В своих отношениях с организациями, производящими и поставляющими коммунальные услуги для населения, кооператив собственников квартир должен превратиться из привычного «абонента» в полноценного «заказчика», иначе кооператив не в состоянии будет обеспечить права проживающих в кондоминиуме, в том числе и не платить за то, что не было им предоставлено, и платить меньше при снижении качества услуг.

Одним из правомочий кооператива собственников квартир является возможность осуществлять предпринимательскую деятельность постольку, поскольку это служит достижению уставных целей. К таким видам деятельности относятся:

§ обеспечение обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в кондоминиуме;

§ строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в кондоминиуме;

§ сдача в аренду, внаем либо продажа недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности кооператива, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума.

Кооператив собственников квартир может заниматься любым видом предпринимательской деятельности, который указан в его уставе и служит для достижения целей кооператива. Например, чаще всего кооперативы сдают в аренду нежилые помещения, если они переданы в собственность кооператива, получая арендную плату на свой банковский счет. Если кооперативу принадлежат квартиры в доме, что также разрешено законом, они могут быть сданы, проданы или переданы в пользование за плату. Кооперативы могут также за плату оказывать дополнительные услуги, например, по ремонту квартир, своим членам.

Конечно, такие виды деятельности под силу не каждому кооперативу, да и не всегда экономически оправданы и целесообразны. Все решения, касающиеся предпринимательской деятельности кооператива, должны быть взвешены и обоснованы профессионалами. Как уже отмечалось, кооператив может заниматься только теми видами деятельности, которые не противоречат закон) ‘, указаны в уставе кооператива и соответствуют его целям, важно также, что, будучи некоммерческой организацией, кооператив не имеет права распределять полученную прибыль между, своими членами. Вся прибыль после уплаты налогов должна тратиться только на содержание и эксплуатацию жилищного фонда.

Таким образом, по мнению Ю.Г. Басина, практика показывает, что оптимальной формой управления является КСК. Здесь в меньшей степени проявляются конфликты интересов между собственниками и органами управления объектом кондоминиума, минимизированы накладные расходы, применимы традиционные формы контроля, учета воли интересов каждого собственника при решении общих вопросов. В настоящее время для нормальной деятельности кооперативов собственников квартир в основном создана нормативная правовая база и накоплен значительный опыт.

В исследованиях справедливо отмечалось, что основными причинами, тормозящими образование объединений собственников квартир, являются: неполное и противоречивое законодательство, отсутствие понимания выгод и прав, несовершенство законов, регулирующих частную собственность на недвижимость и организацию объединений.

Следует отметить, что кооперативы собственников помещений могут создаваться не только в многоквартирных домах, но и путем объединения в кооперативы собственников индивидуальных строений в сельской местности, что во многом облегчит и упростит эксплуатацию ими своих домов. Вместе с тем принципы деятельности кооперативов собственников квартир могут быть распространены и на иные объединения собственников недвижимости — на гаражно-строительные и дачные кооперативы.

Выбор способа управления объектом кондоминиума является важной стадией процесса упорядочения отношений собственности, поскольку закладывает основы дальнейшего совместного проживания собственников квартир. Как правило, выбор способа управления объектом кондоминиума осуществляется на общем собрании собственников квартир. В Законе «О жилищных отношениях» дается более менее подробная регламентация процедуры созыва учредительного собрания собственников помещений для организации Кооператива собственников квартир.

Анализ всех форм управления объектом кондоминиума позволяет сделать следующие выводы:

§ участники кондоминиума самостоятельно выбирают форму управления объектом кондоминиума;

§ одной из самых распространенных форм управления объектом кондоминиума является кооператив собственников квартир;

§ внедрение такой формы управления кондоминиума, как управляющий жилым домом в настоящее время осложнено отсутствием соответствующего законодательного регулирования.

Новая редакция Ст. 110 ЖК РФ

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

1.1. Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

6. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

6.1. В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

6.2. В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между жилищным кооперативом и управляющей организацией, жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления жилищным кооперативом деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

7. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Комментарий к Статье 110 ЖК РФ

1 — 3. Специальному правовому регулированию создания и деятельности жилищных кооперативов, статуса их членов посвящен раздел V Кодекса. Статьи данного раздела регламентируют отношения, связанные с созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов (далее также — жилищные кооперативы), а также определяют основные права и обязанности их членов. Содержащиеся здесь правовые нормы основываются на положениях ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах и во многом воспринимают опыт правового регулирования жилищных кооперативов в ст. ст. 111 — 126 ЖК РФ 1983 г., ст. 19 Основ. При этом введено немало не известных прежнему жилищному законодательству правил, на которые целесообразно обратить внимание.

Глава 11 Кодекса устанавливает правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, субъектный состав их членов, порядок создания таких кооперативов, организацию управления и внутреннего контроля за их финансово-хозяйственной деятельностью, правила о ликвидации и реорганизации кооперативов.

В отличие от ЖК РФ 1983 г. (см. гл. 5), который регулировал отношения, связанные только с жилищно-строительными кооперативами, Кодекс, вслед за ГК РФ (п. 4 ст. 218), регламентирует также жилищные кооперативы.

Для жилищного и жилищно-строительного кооператива Кодекс в ч. 1 ст. 110 установил единое нормативное определение. При этом особенности указанных двух видов кооперативов заключаются в том, что члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, в то время как члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома, а также, при необходимости, его реконструкцию.

Общим для жилищных и жилищно-строительных кооперативов является то, что они осуществляют управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

4. Правило, установленное в ч. 4 ст. 110 Кодекса, исключает применение к жилищным и жилищно-строительным кооперативам, которые создаются и действуют в соответствии с Кодексом, норм законодательства о производственных кооперативах, являющихся коммерческими организациями (см. ст. ст. 107 — 112 ГК РФ). Напомним, что производственным кооперативом (артелью) признается добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности (производство, переработка, сбыт промышленной, сельскохозяйственной и иной продукции, выполнение работ, торговля, бытовое обслуживание, оказание других услуг), основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами (участниками) имущественных паевых взносов. Законом и учредительными документами производственного кооператива может быть предусмотрено участие в его деятельности юридических лиц.

Однако в отличие от других видов некоммерческих организаций, в частности, от товарищества собственников жилья (см. раздел VI Кодекса), потребительский кооператив имеет право распределять полученную прибыль между его членами. В соответствии с п. 5 ст. 116 ГК РФ доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

Кроме того, потребительский кооператив отличается от других видов некоммерческих организаций тем, что цели создания такого кооператива направлены не на достижение каких-либо общественных благ, как у большинства некоммерческих организаций, а связаны с удовлетворением потребностей членов кооператива <1>. Например, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, согласно ч. 1 ст. 110 Кодекса, создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. Поэтому статус потребительских кооперативов, к числу которых относятся также жилищные и жилищно-строительные, весьма своеобразен: такие кооперативы фактически занимают как бы промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, оставаясь при этом de jure некоммерческими юридическими лицами <2>.

Специальные федеральные законы о таких видах потребительских кооперативов, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в настоящее время отсутствуют. Однако положения Кодекса об указанных кооперативах следует рассматривать в качестве специальных норм закона, устанавливающих правила о создании, правовом положении и деятельности таких кооперативов, правах и обязанностях их членов (эти правила должны соответствовать ГК РФ). До введения в действие Кодекса подобную роль играли, в частности, нормы, содержавшиеся в ст. ст. 111 — 126 ЖК РФ 1983 г.

<2> Ведомости РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005; СЗ РФ. 1995. N 26. Ст. 2397; 1999. N 9. Ст. 1096; 2003. N 2. Ст. 167; 2009. N 1. Ст. 17.

5. Важно обратить внимание на то, что действие главы 11 Кодекса распространяется исключительно на жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Порядок создания и деятельности, а также права и обязанности членов иных специализированных потребительских кооперативов, создаваемых для удовлетворения потребностей граждан в жилье, определяются специальными федеральными законами.

Речь идет, в частности, о жилищных накопительных кооперативах, деятельность которых Кодекс не регулирует: соответствующие отношения подчиняются общим нормам ГК РФ о юридических лицах и потребительских кооперативах, а также правилам специального ФЗ от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» <1>. Жилищный накопительный кооператив является потребительским кооперативом, созданным как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения ими паевых взносов. Предметом деятельности жилищных накопительных кооперативов является привлечение и использование денежных средств граждан на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам таких кооперативов (ч. 1 ст. 1, п. 1 ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).
———————————
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 41; 2006. N 43. Ст. 4412; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616.

<2> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2008. N 43.

Другой комментарий к Ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее — жилищные кооперативы) являются некоммерческими организациями в форме потребительских кооперативов, их организация и деятельность регулируются ст. 116 ГК РФ. Согласно этой статье потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей граждан.

2. Целями создания жилищного кооператива являются:

удовлетворение потребностей граждан в жилье;

управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Комментируемая статья определяет две формы жилищной кооперации: жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Жилищный кооператив на средства членов кооператива приобретает жилой дом, готовый к заселению.

Жилищно-строительный кооператив на средства членов кооператива ведет строительство жилого дома с последующим заселением по завершении строительства.

Жилищные кооперативы обоих видов в дальнейшем содержат и ремонтируют приобретенный или выстроенный жилой дом, а в случае необходимости — осуществляют его реконструкцию.

3. Поскольку жилищный кооператив является разновидностью некоммерческой потребительской кооперации (ст. 50 и 116 ГК РФ), он не может ставить целью его создания — извлечение прибыли из своей деятельности. ГК РФ предусматривает возможность осуществления потребительским кооперативом предпринимательской деятельности, но при условии, что это служит достижению целей, ради которых он создан, и соответствует этим целям (п. 3 ст. 50 ГК РФ). Доходы, полученные от такой деятельности, распределяются между членами кооператива (п. 5 ст. 116 ГК РФ).