Комнаты изолированы

Пунктом 34 части 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что одним из оснований для приостановления и отказа в проведении кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость, является отсутствие признаков изолированности и обособленности помещения от других помещений в здании или сооружении.

Несмотря на прямое указание в законе, понятия изолированности и обособленности по настоящее время юридически не закреплены, а их описание можно сделать только из анализа норм различных нормативных правовых актов.

Описание изолированности и обособленности

Федеральный закон № 218-ФЗ связывает понятие изолированности и обособленности только с помещением в зданиях и сооружения, на иные объекты недвижимости данные определения не распространяются. Термин «помещение» закреплен в Федеральном законе № 384-ФЗ – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Таким образом, под данное описание подпадают жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях и сооружениях, имеющие самостоятельное целевое назначение. Понятие изолированности и обособленности помещений можно опосредованно вывести из анализа ряда самостоятельных норм права:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• изолированность характеризуется ограничением помещения от остального объема здания за счет строительных конструкций и наличием отдельного входа;
• обособленность подразумевает ограничение помещения от остального объема здания или сооружения строительными конструкциями и наличие одного выхода к местам общего пользования или непосредственно на улицу.

Под строительными конструкциями понимаются части здания и сооружения, выполняющие несущие, ограждающие и эстетические функции. Таким образом, изолированное и (или) обособленное помещение может быть отграничено от общего объема здания перекрытиями (пол или потолок) и стенами различного функционального назначения (капитальные стены или перегородки, зафиксированные в технической документации).

Неизолированная часть помещения

Юридически и простым языком

Понятие обособленности косвенно содержится в ст. 16 Жилищного кодекса РФ применительно к характеристикам квартиры. Под квартирой понимается обособленное помещение в многоквартирном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования дома и состоящее из одной или нескольких комнат.

Понятие изолированности следует из положений ст. 673 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ, которыми жилым помещением признается изолированное помещение, которое относится к объектам недвижимого имущества и пригодно для постоянного проживания.

Несмотря на сложность определения указанных терминов, можно установить следующие характерные отличительные черты изолированных и обособленных помещений:

• у обособленного жилого или нежилого помещения имеется только признак ограничения строительными конструкциями, хотя ст. 16 ЖК РФ предусматривает, что у квартиры, как обособленного помещения должен иметься отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу;
• при изолированности всегда имеется отдельный выход, который может обеспечивать доступ только к одному помещению (типичный пример – отдельная комната, которая имеет доступ к местам общего пользования квартирой или только к одному жилому помещению).

Обратите внимание! Изолированность и обособленность может устанавливаться в отношении одного и того же помещения. Изолированное помещение может входить в состав обособленного объекта (типичный пример – две или более изолированных комнат входят в состав одной квартиры).

Если в квартире имеется помещение с двумя или более входами (выходами), оно не может считаться изолированным (типичный пример – проходные комнаты в квартирах). Исключением будут являться случаи, когда все, кроме одного выхода, будут обеспечивать доступ к вспомогательным помещениям.

Комментарий специалиста. Хотя изолированность и обособленность помещений напрямую не регламентируется законодательством, именно эти два понятия позволяют относить помещения к объектам недвижимости. Если эти признаки отсутствуют у помещения, оно не подлежит кадастровому учету, а самостоятельные права на него не могут быть зарегистрированы. В таких случаях будет осуществляться регистрация прав на объект, в состав которого будут входить неизолированные и необособленные помещения. Для оценки вашего объекта – присылайте вопросы на нашу электронную почту.

Формулировки в ФЗ 218 и приказах

Федеральный закон № 218-ФЗ, который является базовым нормативным актом в сфере регистрации недвижимости, содержит только одно указание на термины изолированность и обособленность – в статье 26, которая определяет основания для приостановки кадастрового учета и регистрации прав.

В ряде подзаконных актов содержится косвенное упоминание и определения данных понятий:

• Приказ Минземстроя от 04.08.1998 № 37 содержит принципы определения отдельных жилых и нежилых помещений;
• Приказ Минэкономразвития от 18.12.2015 № 953 указывает на особенности оформления кадастровым инженером технического плана, в котором должны учитывать изолированность и обособленность помещений.

Помимо этого, важное значение имеет Письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501. Данный документ не носит нормативного характера, однако содержит детальный анализ законодательства по состоянию на дату составления, позволяющий определить признаки обособленности и изолированности.

Комментарий специалиста. Поскольку основанием кадастрового учета является технический план, в настоящее время ключевая роль в определении изолированности и обособленности принадлежит кадастровому инженеру. Именно этому специалисту предстоит определить наличие у помещения указанных признаков для отражения их в техническом плане. В компании Смарт Вэй работают сотрудники, которые провели много дней у дверей кадастровой палаты, что позволяет почти мгновенно определять помещения, которые соответствуют правилу изолированности и обособленности.

Как это выглядит графически

Согласно ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ, в содержание технического плана входит текстовая и графическая часть. При составлении графической части технического плана местоположение каждого помещения фиксируется на плане этажа или части здания (сооружения). Если здание или сооружение одноэтажное – местоположение определяется на плане целого здания или его части.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Как указывает ч. 6 ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ, местоположение помещения определяется путем графического отображения на плане этажа геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен помещения. Указанные стены и будут являться одним из признаков изолированности и обособленности помещения от остального объема здания.

Комментарий специалиста. Вплоть до января 2017 года на недвижимость выдавался кадастровый паспорт, в котором отражались сведения и характеристики объекта. С января 2017 года вместо кадастрового паспорта выдается выписка ЕГРН, графическая часть которого будет содержать отображение информации о местоположении помещения, его стенах и входе (выходе).

Мнение Минэкономразвития о изолированности и обособленности

Письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501 было подготовлено в виде ответа на запрос службы Росреестра относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании и сооружении. Отметим ключевые моменты, по которым профильный департамент Минэкономразвития выразил свое мнение:

• для возможности проведения процедуры кадастрового учета жилых помещений достаточно установить признак изолированности (например, изолированные комнаты в квартирах могут признаваться в качестве самостоятельного объекта недвижимости);
• для кадастрового учета нежилых помещений необходимо установить признак обособленности в соответствии с техническими правилами и нормами.

Данная позиция по настоящее время является неофициальной, поскольку Минстрой России отказал в согласовании Письма Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501.

Заслуживает отдельного внимания Письмо Минэкономразвития от 24.12.2013 № ОГ-Д23-6667, которое содержит следующие важные положения:

• под обособленностью у помещения понимается только наличие стен (перегородок), тогда как изолированность подразумевает возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений;
• изолированность и обособленность определяется кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ;
• стены и перегородки отражаются на плане этажа или плане здания при оформлении технического плана помещения.

Данное письмо также не носит нормативный характер и содержит рекомендации по конкретной ситуации, изложенной в запросе.

Для жилых и нежилых объектов недвижимости

Рекомендательное мнение, которое отражено в Письме Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501, содержит заключение о возможных случаях отказа в проведении кадастрового учета и регистрационных действий. По мнению Департамента:

• если на кадастровый учет представлены документы помещения с назначением «жилое», и данное помещение обособлено, но не изолировано, приостановка и последующий отказ в учете и регистрации будет правомерен;
• если аналогичные процедуры проводятся в отношении нежилого помещения, наличие только признаков обособленности позволяет провести кадастровый учет и регистрацию прав на объект.

Для нежилых помещений обособленность определяется исходя из технических правил и норм, которые должны соответствовать Федеральному закону № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также положениям Градостроительного кодекса РФ.

Мнение кадастровой палаты и Росреестра

В 2015 году служба Росреестра и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» подготовили информационное письмо по вопросу определения кадастровым инженером признаков изолированности помещения. Поскольку для подготовки рекомендаций использовалось Письмо Минэкономразвития от 24.12.2013 № ОГ-Д23-6667, органы Росреестра указали на необходимость учета следующих обстоятельств:

• являются ли стены (перегородки) строительными конструкциями здания (т.е. частью здания);
• обеспечивают ли указанные стены (перегородки) и материал, из которого они изготовлены, возможность исключения доступа в такое помещение.

Суть указанных рекомендаций заключалась в недопустимости признания изолированности помещений, если помещение разделено перегородками из материала, не способного обеспечить исключение доступа посторонних лиц (например, наличие перегородок из стекла не позволит признать обособленность и изолированного искусственно созданного помещения).

Комментарий специалиста. Законодательная неопределенность в понятиях изолированности и обособленности возлагает дополнительную ответственность на кадастровых инженерах, которым предстоит устанавливать эти признаки при выполнении кадастровых работ. Если на кадастровый учет в органы Росреестра представлен технический план помещения, в описании которых не будет достоверно подтверждена изолированность и обособленность, последует вынесение решения о приостановке процедуры. В этом случае может потребоваться выполнение повторных кадастровых работ, в противном случае органом Росреестра будет вынесен отказ в постановке помещения на кадастровый учет.

Изменения в 2020 году

Процедура кадастрового учета изменилась с введением в действие Федерального закона № 218-ФЗ. Если рассматривать состав нововведений, связанных с определением изолированности и обособленности помещений, необходимо отметить новые правила отказа в постановке объекта на учет и регистрации прав на него:

• при рассмотрении поступивших документов на учет и регистрацию должностные лица Росреестра не имеют право сразу выносить решение об отказе в проведении указанных процедур, вместо этого выносится решение о приостановке действий;
• если основания для приостановки не устранены заявителем, службой Росреестра выносится отказ в проведении кадастрового учета и регистрации.

Такое новшество позволяет устранить недостатки в представленных документах без необходимости повторного обращения. Например, если после приостановки кадастрового учета признаки обособленности и изолированности будут надлежащим образом зафиксированы в техническом плане, процедура будет продолжена на общих основаниях.

Также можно отметить позицию Верховного Суда РФ, который 30.11.2016 года утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета. Данный Обзор был составлен по итогам обобщения судебной практики по нормам ранее действовавшего Федерального закона № 122-ФЗ и Федерального закона № 221-ФЗ. Тем не менее, Верховный Суд РФ учел и положения нового Федерального закона № 218-ФЗ, отметив, что признаки изолированности включают в себя:

• самостоятельное назначение объекта;
• наличие отдельного входа;
• помещение не должно использоваться для доступа в другие части здания или помещения, либо для прохода к общему имуществу собственников здания или к инженерным коммуникациям.

На этом основании признана правомерной практика судов, подтверждающих законность отказа в учете и регистрации частей подвала здания, коридоров и т.д.

Проблемы для раздела помещений и для регистрации частей помещений

Учитывая анализ нормативных правовых актов в части признаков изолированности и обособленности помещений, можно отметить следующие нюансы кадастрового учета помещений и их частей:

• комнаты в коммунальной квартире могут быть учтены как единые объект недвижимости, если они являются смежными и изолированными друг от друга (данный вывод содержится в Обзоре судебной практики, утвержденной Верховным Судом РФ от 30.11.2016 г.);
• изолированные комнаты в коммунальной квартире, разделенные местами общего пользования, не могут быть поставлены на кадастровый учет как единый объект (вывод содержит в указанном Обзоре Верховного Суда РФ);
• не могут быть предметом кадастрового учета и регистрации прав неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного назначения, а также часть общего имущества собственников многоквартирного дома (вывоз содержится в Письме Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501);
• установка в жилом помещении перегородок не означает факт создания нового объекта недвижимости, поскольку для признаков обособленности ключевое значение имеет отнесение стен к строительным конструкциям.

Все эти нюансы должен учесть кадастровый инженер в процессе выполнения кадастровых работ и подготовке технического плана на помещение.

Заказать раздел здания по нормам изолированности и обособленности

Обращайтесь в компанию Смарт Вэй, у нас обширный опыт работы – мы работали по разделу зданий от 1000 до 60000 кв.м. Последний выполненный объект (май 2018 г) – раздел гостиницы Хилтон в аэропортной зоне Внуково, работа была выполнена в рекордные сроки – за 10 дней.

При выборе квартиры планировка имеет очень большое значение. У домов разных типов обычно разный набор доступных планировок, но все же есть и кое-что общее. В этой статье мы рассказываем о том, какие планировки наиболее распространены в России и в чем состоят их преимущества и недостатки.

Планировка квартиры — гостинки и малосемейки

Начнем с самых маленьких. Квартиры гостиничного типа проектировались для размещения работников близлежащих предприятий, поэтому чаще всего их можно встретить неподалеку от крупных заводов и в пригороде больших городов. Гостинка — очень маленькая однушка, кухня в которой ютится в нише коридора, хотя и иногда переносится в комнату при ремонте. Санузел объединенный, с душевой кабиной. Такая квартира подойдет для проживания одного человека, например студента или командированного работника.

Малосемейная квартира — чуть улучшенный вариант гостинки. Здесь есть балкон или лоджия, площадь немного увеличена, есть два окна вместо одного. Эта квартира все еще остается слишком тесной, но подойдет как бюджетный вариант для временного проживания. Из плюсов обеих планировок — только низкая цена.

Заметка редактора:

Remplanner.ru – единственный Российский Планировщик, который предназначен для проведения ремонта. Он позволяет пользователям самостоятельно сделать полноценные рабочие чертежи для ремонта своей квартиры.

Самое важное отличие этого Планировщика от других – оформление и подача проекта в виде рабочих чертежей, как и в классическом дизайн-проекте. Вся информация о проекте разнесена по 16 листам.

Например, на листе розеток указывается вся необходимая информация по розеткам и выводам, необходимая для рабочих – количество розеток, их расположение (с размерами), тип розеток (обычные или влагостойкие), для какой техники предназначена розетка.

На плане монтажа стен и перегородок – указывается расположение вновь возводимых стен, материал стен, размеры дверных проемов и т.п.

Также в Планировщике есть:

• визуализация 3d;
• печать альбома чертежей в виде файла pdf;
• расчет сметы и объемов работ для бригад;
• примерный расчет черновых материалов для ремонта;
• возможность одновременной работы с несколькими вариантами планировок.

Студия (открытая планировка)

Это квартира, в которой изолирован только санузел: коридор переходит в единственную комнату с не отделенной перегородкой кухней. Студии стали все чаще появляться в современных постройках, как вариант бюджетного жилья. Они имеют увеличенную по сравнению с гостинками и малосемейками площадь и место для полноценного кухонного гарнитура. Однако не стоит путать студии с однокомнатными квартирами, в которых была снесена перегородка между комнатой и кухней: внешне они похоже, но студии обычно меньше площадью и запланированы такими самим застройщиком.

По теме:
Берлинский лофт с интересной планировкой

Плюсы студии в наличии большого и хорошо освещенного пространства единственной комнаты. Такая планировка понравится людям современным и творческим, живущим одним или парой, но без детей. Хотя есть и исключения, как мы видим по этой студии в Красногорске для семьи с маленьким ребенком.

Отсутствие личного пространства будет в такой квартире основным минусом для живущих вдвоем-втроем людей. Еще один минус — нехватка мест для хранения. Больше про открытую планировку: «Квартира-студия: преимущества и недостатки»

Изолированные комнаты

Это квартира, в которой все комнаты изолированы друг от друга и от коридора. Идеальный вариант для семей с детьми или проживания людей не состоящих в родстве. Такая классическая планировка практически не имеет минусов, кроме того, что в небольших квартирах изолированные комнаты могут казаться тесными.

Смежные комнаты

Планировка двухкомнатной квартиры, где лишь одна комната имеет выход в коридор, а во вторую можно попасть лишь пройдя через первую. Этот тип планировки характерен для старых домов, сейчас от него отказались: смежные комнаты хоть и экономят пространство, но кроме как парой жить в такой квартире неудобно.

Есть вариант смежно-изолированной планировки в квартирах с тремя и более комнатами — две комнаты смежные, остальные изолированные. Здесь появляется соблазн использовать маленькую комнату в качестве гардеробной в проходной спальне.

Частичная студия

Этот вариант планировки используется в квартирах с двумя и более комнатами. В этом случае есть объединенное пространство кухни-гостиной и изолированные комнаты. Если комнат достаточно для всех членов семьи, большая и светлая гостиная может стать отличным местом для отдыха. Более того в такой комнате готовящий человек не будет чувствовать себя брошенным остальными членами семьи на кухне. Такие квартиры редко планируются застройщиком, но если стена между кухней и ближайшей кухней не несущая, все в ваших руках.

Креативные герои наших репортажей умудряются делать частичную студию даже из однушки: «Однушка 35м² на Киевской»

По теме:
10 вариантов перепланировки двушки-распашонки в доме серии П-44т

Свободная планировка

Некоторые застройщики позиционируют свои квартиры как пространство для ваших идей — все внутренние стены лишь обозначены периметром в один кирпич высотой, вы сами можете решить, что с ними делать. Однако на деле эти стены присутствуют на плане БТИ как полноценные, и если вы захотите возвести их в другом месте, все равно потребуется получить разрешение. Единственно нельзя переносить санузел и сильно отдалять кухню от предназначенной для нее зоны.

Свободная планировка была изначально в этой квартире в Химках. Посмотрите, как распорядились своими возможностями хозяева.