Содержание
- Как ликвидировать ТСЖ?
- Вопросы о ТСЖ
- 1. Добровольное принятие решения о ликвидации ТСЖ его членами (добровольная ликвидация).
- 2. Ликвидация по решению суда (принудительная ликвидация).
- 3. Обязательная ликвидация ТСЖ в случае, когда члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ликвидация в силу закона).
- ТСЖ без председателя
Прекращение управления домом ТСЖ.
Согласно Жилищному кодексу собственники помещений вмногоквартирном доме в любой момент могут изменить способ управления домом. Безусловно, без данной нормы жилищное самоуправление было бы невозможным. Но в то же время именно благодаря этому положению закона очень часто возникает так называемая чехарда управляющих организаций, когда ТСЖ сменяет управляющую компанию, а через некоторое время собственники вновь обращаются к ней за услугами, и наоборот. Каковы последствия такой «чехарды», попробуем разобраться в данной статье.
Несмотря на то, что ТСЖ, на наш взгляд, является наиболее эффективной формой управления домом, следует признать, что ее полноценная реализация требует большой ответственности со стороны собственников жилья: недостаточно просто зарегистрировать ТСЖ, важно создать условия для его функционирования, а последнее подчас невозможно ввиду различных причин.
В связи с этим представим ситуацию, когда собственники помещений в доме выбрали в качестве способа управления ТСЖ, создали товарищество и зарегистрировали его в качестве юридического лица. Работа в ТСЖ не сложилась, вследствие чего через некоторое время собственники изменили способ управления на управляющую организацию и заключили договор с компанией. Что в этом случае делать с товариществом? Каков его статус?
ТСЖ — юридическое лицо и способ управления домом.
Важно понимать, что ТСЖ в законодательстве рассматривается с двух позиций: как способ управления, альтернативный и несовместимый со способом управления посредством управляющей организации, и как юридическое лицо, которое в рамках договорных отношений вполне может сосуществовать с управляющей компанией.
Так, порядок создания ТСЖ и выбора способа управления многоквартирным домом регламентируется ЖК РФ, а порядок государственной регистрации ТСЖ в качестве юридического лица при его создании и ликвидации — ГК РФ и Федеральным законом от 08.08.2001 N «О государственной регистрации юридических лици индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон о регистрации). Ни ГК РФ, ни указанный Федеральный закон не предусматривают никаких особых условий для регистрации создания и ликвидации ТСЖ, следовательно, и то и другое осуществляется в общем порядке, который рассмотрим ниже.
Согласно п. 8 ст. 63 ГК РФ юридическое лицо считается прекратившим свое существование после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (далее — ЕГРЮЛ). В связи с этим ошибочно считать, что при смене способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей компании ТСЖ автоматически прекращает свое существование.
Здесь уместно обратиться к ст. 161 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом (п. 2), а многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9). Казалось бы, нормы законов вступают в противоречие, но на самом деле такое противоречие отсутствует. Вновь обращаясь к услугам управляющей компании, собственники жилья на общем собрании решают вопрос о смене способа управления многоквартирным домом на управление посредством управляющей организации, то есть способ управления остается единственным. В этом случае ТСЖ обязано прекратить свою работу, а с управляющей компанией заключается договор, тем самым фактические действия по управлению общим имуществом в доме осуществляет не ТСЖ, а вновь выбранная организация.
Таким образом, ТСЖ продолжает свое существование даже при отсутствии потребности в нем до тех пор, пока оно не будет ликвидировано.
О необходимости ликвидации ТСЖ.
Иногда собственники помещений в многоквартирном доме оставляют созданное ТСЖ (сознательно или нет) ввиду ряда причин.
так сказать, «про запас». Процесс создания товарищества очень трудоемкий, и бывает жаль проделанной работы. К тому же в случае, если работа управляющей компании будет неудовлетворительной, возобновить работу ТСЖ гораздо легче, чем создать его вновь.
процедура ликвидации юридического лица — мероприятие достаточно сложное, и при потере интереса к товариществу заниматься этим будет некому.
собственники помещений в доме могут не задумываться о необходимости ликвидации ТСЖ.
На наш взгляд, собственникам помещений в доме важно решить судьбу ТСЖ еще при смене способа управления, оценив плюсы и минусы ликвидации товарищества. Это важно, поскольку благое желание оставить ТСЖ «для подстраховки» без соблюдения норм действующего законодательства и некоторых юридически значимых действий может привести к неприятным последствиям для граждан (в том числе финансового характера). Чтобы определить круг возможных проблем, обратимся к основаниям для ликвидации ТСЖ.
Основания для ликвидации ТСЖ.
С точки зрения законодательства существует ряд оснований, при которых ТСЖ может и обязано быть ликвидировано. Оговоримся, что вопрос банкротства ТСЖ не является предметом рассмотрения в данной статье.
Так, Жилищный кодекс обязывает собственников помещений на их общем собрании принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества обладают не более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 141 ЖК РФ). Однако, как это часто бывает, есть обязанность, но нет санкции за ее неисполнение. Поэтому получается, что зачастую ТСЖ ликвидируется по данному основанию, только если из заинтересованных лиц (управляющая компания либо из граждан) обратится в суд с иском о принудительной ликвидации.
Но может сложиться и такая ситуация, что ТСЖ, оставаясь бездействующим, имеет в своем составе достаточное количество членов. В этом случае решение вопроса о добровольной ликвидации, согласно пп. 2 п. 2 ст. 145 ЖК РФ, остается за общим собранием членов ТСЖ. То есть совершенно не обязательно всем собственникам сначала выходить из состава товарищества, а только потом решать вопрос о его ликвидации.
При определенных условиях еще одним основанием для ликвидации ТСЖ может послужить решение суда, принятое по заявлению уполномоченного органа, о ликвидации юридического лица согласно п. 2 ст.
Как ликвидировать ТСЖ?
61 ГК РФ, а именно в случае допущения при его создании грубых нарушений закона, если они носят неустранимый характер, а также в случае осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона (иных правовых актов) и систематического осуществления некоммерческой организацией деятельности, противоречащей ее уставным целям.
В нашем случае ТСЖ может быть ликвидировано судом, например, по заявлению налогового органа в связи с грубыми нарушениями налогового законодательства. Такими грубыми нарушениями могут стать неисполнение обязанностей, предусмотренных ст. 23 НК РФ, в частности, по уплате налогов, ведению учета доходов, расходов и объектов налогообложения, представлению налоговых деклараций, представлению налоговым органам необходимых для исчисления и уплаты налогов сведений и документов (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2001 N 7745/00). Таким образом, бухгалтерию в ТСЖ при желании его сохранения в качестве юридического лица необходимо вести даже при отсутствии всякой деятельности.
Других оснований для ликвидации ТСЖ нет.
Финансовые и договорные обязательства ТСЖ при смене способа управления.
Прекращая свою деятельность, но продолжая существование, ТСЖ должно свести к минимуму свои договорные и финансовые обязательства. Это значит, что следует оплатить все работы и расторгнуть все договоры со сторонними организациями. Что касается судьбы средств, собранных с собственников помещений в доме и оставшихся после погашения всех обязательств, она может определяться .
По сути, эти средства при смене управляющей организации будут неосновательным обогащением товарищества согласно гл. 60 ГК РФ. На наш взгляд, наиболее бесспорным представляется вариант возвращения денежных средств собственникам помещений в доме, но технически это сделать достаточно сложно. Кроме того, в состав данных средств могут включаться деньги на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, передавать которые собственникам будет абсолютно нецелесообразно. Эти средства должны быть переданы вновь выбранной управляющей компании на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. Постановление ФАС ДВО от 17.03.2009 N /2009). Напомним, что вопросы капитального ремонта относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в доме согласно пп. 1 п. 2 ст. 44, п. 2 ст. 158 ЖК РФ. В любом случае в повестку дня общего собрания о смене способа управления рекомендуем включать вопрос о передаче денежных средств, накопленных на капитальный ремонт.
Понятно, что вариант передачи денежных средств от ТСЖ к управляющей компании представляется самым удобным для собственников. Однако следует принимать во внимание, что ТСЖ на бездоговорной основе оказывает услуги только своим членам. Соответственно, последние вправе решить судьбу своих денежных средств на общем собрании членов ТСЖ, а для тех, кто ими не является, вопрос может решаться индивидуально путем расторжения договора в одностороннем порядке согласно ст. 717 ГК РФ по инициативе собственника.
Возникает вопрос: а может ли ТСЖ в одностороннем порядке расторгнуть договор с собственником жилья, если в договоре такое право не предусмотрено? Проблема несколько теоретизирована, но все же актуальна, поскольку граждане редко задумываются о подобных вопросах. Между тем существуют только общие нормы гражданского законодательства, регулирующие данную ситуацию без учета специфики договора на содержание и ремонт жилого помещения. Итак, п. 2 ст. 719 и п. 2 ст. 328 ГК РФ предоставляют право подрядчику (в нашем случае — ТСЖ) на отказ от исполнения договора при невыполнении встречных обязательств заказчиком. При смене управляющей организации собственник жилья (заказчик) перестанет оплачивать услуги и работы ТСЖ по договору, что может стать основанием для расторжения такого договора.
Возвращаясь к финансовым обязательствам ТСЖ при смене способа управления, следует отдельно сказать о необходимости расторжения договоров ресурсоснабжения, поскольку в противном случае ТСЖ остается исполнителем коммунальной услуги и несет ответственность перед энергоснабжающими организациями. В этой связи интересна ситуация, рассмотренная в Решении Арбитражного суда Саратовской области от 28.10.2009 N /2009 и Постановлении ФАС ПО от 25.10.2010 по делу N /2010. Так, решениями общих собраний собственников помещений был изменен способ управления и выбрана управляющая компания. Было принято решение о ликвидации ТСЖ, но государственная регистрация ликвидации не была осуществлена. Организация хозяйства обратилась в суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности с ТСЖ, которая образовалась позднее принятия вышеназванных решений. В спорный период многоквартирными домами фактически управляла и собирала средства с собственников управляющая компания (что было доказано в суде), но договора на приобретение коммунального ресурса для спорных домов у нее не было. Между тем суд взыскал с ТСЖ сумму задолженности в пользу предприятия ВКХ (Решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.10.2009 N А57-2110/2009) и отказал товариществу в иске о взыскании этих средств с управляющей организации (Постановление ФАС ПО от 25.10.2010 по делу N А57-442/2010). Аргументация оказалась следующей. Учитывая наличие у исполнителя коммунальных услуг обязанности по оплате коммунальных услуг ресурсоснабжающей организации независимо от фактического внесения коммунальных платежей населением, обязанность по оплате коммунальных услуг у собственников помещений перед ТСЖ в соответствии со ст. 153 ЖК РФ в связи с перечислением денежных средств управляющей компании не прекратилась. Следовательно, в силу ст. 1102 ГК РФ потерпевшей стороной в случае доказанности приобретения этих средств управляющей компанией без законных оснований (без предоставления коммунальных услуг) являются жильцы многоквартирных домов. Товарищество не представило доказательства, подтверждающие передачу ему жильцами домов своих полномочий на истребование спорных денежных средств от управляющей компании (договоры, решение общего собрания).
Таким образом, в данном случае собственникам помещений придется либо дать поручение ТСЖ обратиться в суд в защиту их общих интересов, либо решать данную проблему каждому по отдельности.
А проблемы можно было избежать, если бы ТСЖ просто расторгло договор после принятия решения собственниками о смене способа управления или если бы вовремя предоставило документы на государственную регистрацию ликвидации юридического лица.
Ликвидация ТСЖ в добровольном порядке.
Ликвидация ТСЖ осуществляется в общем порядке ликвидации юридического лица на основании ст. ст. 61 — 64 ГК РФ, несмотря на то что ТСЖ является некоммерческой организацией.
Решение о ликвидации, как было указано выше, принимается на общем собрании членов ТСЖ не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ (пп. 2 п. 2 ст. 145, п. 4 ст. 146 ЖК РФ). В решении необходимо указать состав ликвидационной комиссии ТСЖ (как правило, он совпадает с составом правления товарищества). Согласно п. 3 ст. 62 ГК РФ с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого юридического лица выступает в суде.
В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в течение трех дней с момента принятия решения о ликвидации ТСЖ в налоговый орган по месту нахождения товарищества следует представить уведомление по форме Р15001, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439. На основании данного уведомления вносится запись в ЕГРЮЛ о принятии в отношении юридического лица решения о ликвидации и выдаются (направляются по почте) свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ и выписка из ЕГРЮЛ, в которой указывается, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации.
Ликвидационная комиссия в целях выявления кредиторов публикует информацию о принятом решении в журнале «Вестник государственной регистрации». Согласно ст. 63 ГК РФ кредиторы в течение двух месяцев с момента опубликования сообщения о ликвидации юридического лица вправе предъявить свои требования.
По окончании срока, отведенного для предъявления требований кредиторами, ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который утверждается на общем собрании членов ТСЖ. Вместе с уведомлением о составлении промежуточного ликвидационного баланса юридического лица по форме Р15003 он направляется в налоговый орган (об этом также выдается свидетельство).
На основании данного баланса налоговые органы проводят контрольные мероприятия (проверки)) (см. п. 11 ст. 89 НК РФ).
По истечении двух месяцев с момента размещения публикации о ликвидации ТСЖ ликвидационная комиссия может обратиться в налоговую инспекцию для внесения записи о ликвидации юридического лица со следующими документами:
- подписанным заявителем заявлением о государственной регистрации по форме Р16001;
- ликвидационным балансом;
- документом об уплате государственной пошлины в размере 4000 руб.
В соответствии с данными документами вносится запись в ЕГРЮЛ и выдается свидетельство о государственной регистрации ликвидации ТСЖ.
Таким образом, порядок ликвидации ТСЖ может показаться сложным и занимающим слишком много времени, но следует помнить, что он направлен на защиту интересов кредиторов, которыми, к слову, являются и собственники жилья. Кроме того, на наш взгляд, создавая товарищество, всегда нужно думать об ответственности, которую берет на себя соседское сообщество, и рассматривать непростой порядок снятия с себя такой ответственности как мотивацию к всестороннему обдумыванию.
* * *
Итак, мы выяснили, что отказ от такого способа управления многоквартирным домом, как ТСЖ, не означает безусловной необходимости ликвидации товарищества как юридического лица. Однако этот вопрос (сохранить или ликвидировать ТСЖ) целесообразно рассмотреть на общем собрании одновременно с выбором нового способа управления домом. Если ТСЖ не будет ликвидировано, при смене способа управления нужно провести расчеты со всеми контрагентами и расторгнуть хозяйственные договоры (особо важно расторгнуть договоры ресурсоснабжения). Тем не менее на товариществе лежат обязанности по ведению бухгалтерского учета, представлению бухгалтерской и налоговой отчетности. Ликвидация же ТСЖ на добровольной основе осуществляется в общем порядке.
М. А. Пургина Руководитель юридического отдела
Фонда жилищного просвещения «Ассоциация ТСЖ г. Нижнего Новгорода»
Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение» No1, 2011
http://www.audar-press.ru/magazine/3
Издательский Дом «Аюдар Пресс» (499) 257-0772 info@audar-press.ru
Версия для печати
ТСЖ может быть ликвидировано, так же как и любое другое юридическое лицо.
Однако ликвидация ТСЖ имеет свои нюансы и особенности. Ликвидация товарищества собственников жилья может осуществляться несколькими способами:
1. Добровольное принятие решения о ликвидации ТСЖ его членами (добровольная ликвидация);
2. Ликвидация по решению суда (принудительная ликвидация);
Вопросы о ТСЖ
Обязательная ликвидация ТСЖ в случае, когда члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ликвидация в силу закона).
Разберем подробнее каждый из указанных случаев.
1. Добровольное принятие решения о ликвидации ТСЖ его членами (добровольная ликвидация).
В силу ст. 141 Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ) и ст. 61 – 64 Гражданского Кодекса РФ ТСЖ может быть ликвидировано по решению общего собрания членов товарищества собственников жилья, при этом в силу ст. 146 ЖК РФ такое решение должно быть принято не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества, не путать с общим числом голосов присутствующих на собрании. Приняв решение о ликвидации ТСЖ, общее собрание должно назначить ликвидационную комиссию или ликвидатора, уведомить налоговый орган о принятом решении, о назначении ликвидатора.
После этого ликвидатор начинает проводить ликвидационные мероприятия – давать объявление в «Вестнике государственной регистрации», выявлять и уведомлять кредиторов, принимать меры к удовлетворению их требований и т.д.
Ликвидационные мероприятия оканчиваются составлением ликвидационного баланса, после чего ТСЖ либо может быть признано банкротом, если его имущества не хватает для удовлетворения требований всех кредиторов, либо исключается из государственного реестра.
Оставшееся после ликвидации имущество ТСЖ распределяется между его бывшими членами.
2. Ликвидация по решению суда (принудительная ликвидация).
Во многих случаях члены ТСЖ, собственники помещений в многоквартирных домах и даже правоохранительные органы вынуждены обращаться в суд с исками о ликвидации ТСЖ. В частности это бывает когда при его создании допущены грубые ошибки и даже преступления, в частности подделка подписей, подлог и т.п. В данном случае суды, проанализировав и изучив материалы дела и при наличии оснований выносят решения о ликвидации ТСЖ (о признании решения о создании недействительным и т.п.).
Однако наличие такого решения само по себе не означает, что ТСЖ автоматически будет исключено из государственного реестра, если в решении нет четкого и однозначного указания на это. Следовательно, нужно будет так же проводить ликвидационные мероприятия описанные выше. По этому важно правильно составить исковое заявление и правильно доказать и обосновать свою позицию в суде, что бы не выполнять дополнительную и трудоемкую работу.
3. Обязательная ликвидация ТСЖ в случае, когда члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ликвидация в силу закона).
Это один из так «искусственных» способов ликвидации ТСЖ, когда члены ТСЖ массово выходят из него, для того что бы количество голосов стало меньше чем допустимый минимум. При данном способе ликвидации ТСЖ люди часто заблуждаются относительно того, что после того как количество членов ТСЖ стало минимальным, ТСЖ ликвидируется автоматически. Статья 141 ЖК РФ говорит о том, что Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, все равно нужно будет осуществлять ликвидацию в порядке, описанном в разделе 1 (добровольная ликвидация).
Стоит обратить внимание, что если в ТСЖ объединены несколько домов, то каждый из них вправе «выйти» из ТСЖ, если собственники помещений примут решение о изменении способа управления многоквартирным домом. В таком случае ликвидационные мероприятия в данном доме проводить нет необходимости, поскольку ликвидации как таковой нет, хотя и ТСЖ в данном доме прекратило свое существование.
Подведя итог, нужно сказать, что ликвидация ТСЖ является сложным и трудоемким процессом, который стоит поручить опытным людям, что бы не терять время и деньги.
Идея самоуправления домом вообще отлична и при правильном подходе и разумном руководстве дома, в которых созданы ТСЖ, становятся уютными и надежными. По крайней мере сама лично видела такие дома «Образцового содержания» с чистыми подъездами и цветочками на подоконниках,с отсутствием гадящих кошек и вечно тусующихся пьянчуг на лавочках, с благоустроенной площадкой для ребятишек и автомашин и охраной на воротах… Прямо фантастика ,а не дома. Но надо отдать должное, жители этих домов подобное благолепие обустраивали за свой счет, а не за счет государства ( то бишь за счет тех самых пресловутых взносов).
В последние годы российские власти активно ратуют за создание ТСЖ как в старом жилом фонде, так и в строящихся домах. Однако не все собственники жилья приветливо встречают появление в своем доме этого некоммерческого товарищества. Причины у них могут быть самые разные: от недоверия к их руководству до нежелания платить высокие членские платежи и взносы. Законно ли такое насаждение ТСЖ, и можно ли с ним бороться, спрашивают многие граждане. Для того чтобы помочь собственникам квартир разобраться в хитросплетениях нашего законодательства RealEstate.ru решил выяснить у юристов, какие нарушения обычно допускаются при создании этих товариществ и что может послужить поводом к ликвидации ТСЖ. Естественно, помимо пресловутых 50% прописанных в 141 статье ФЗ О ТСЖ.
Официально Федеральный закон О ТСЖ (№ 72 от 15 июня 1996 года*) сообщает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Другими словами, ТСЖ должно прекратить свое существование, если это членам принадлежит менее 50% квартир в доме. Но как это работает на практике?
Лично у меня как раз не было практики по ликвидации ТСЖ в связи с уменьшением количества членов ТСЖ до менее 50% голосов, — рассказал RealEstate.ru адвокат и управляющий партнер Адвокатского бюро Юридический партнер Сергей Крюков. Согласно его профессиональному опыту, существует судебная практика по признанию недействительными общих собраний собственников квартир о создании ТСЖ, а также о реорганизации ЖСК в ТСЖ в связи с нарушениями в процедуре создания и реорганизации данных организаций.
Основная причина этих нарушений, по мнению С. Крюкова из Адвокатского бюро Юридический партнер, фальсификация документов, создаваемых и необходимых для создания ТСЖ (решения собственников, бюллетени для голосования, документы, подтверждающие рассылку уведомлений, доверенности для участия в собрании и голосовании и сами протоколы собраний). А также неправильное определение состава лиц (собственников), могущих участвовать в собрании, следовательно, неправильное определение кворума и неправильный подсчет голосов.
Согласно статьям 135, 136 ЖК РФ, решение о создании ТСЖ и об утверждении Устава ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. А на практике в протоколах общего собрания указывают процент проголосовавших за создание ТСЖ и утверждении Устава ТСЖ от общего числа собственников помещений, присутствующих на собрании, — дополняет коллегу начальник коммерческо-правового отдела компании Маторин Юлия Кузнецова.
Кроме того, решения собственника (при заочном голосовании) часто оформлены с нарушением пункта 3 статьи 47 ЖК РФ. В них зачастую не содержатся сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме идентификационные данные лица, принявшего участие в голосовании (год рождения, паспортные данные). По тексту Устава, согласно ЖК РФ, необходимо применять понятие собственник жилых/нежилых помещений, а не домовладелец. Положения Устава ТСЖ также зачастую не соответствуют ст. 146 ЖК в части установления правомочности общего собрания членов ТСЖ. В соответствии с п. 3 ст. 146 ЖК общее собрание членов ТСЖ имеет кворум при наличии двух условий: 1) если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей 2) обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
В строящемся многоквартирном доме право создать ТСЖ имеют физические и юридические лица, которым будет принадлежать право собственности на жилые и нежилые помещения в указанном строящемся доме. Решение о создании ТСЖ в строящемся многоквартирном доме принимается на общем собрании лиц, которым в будущем будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме, продолжает Ю. Кузнецова из Маторин.
Однако от имени собственника, являющегося юридическим лицом (в том числе субъектов РФ (Москва) и органов местного самоуправления), в правление могут входить по доверенности любые лица. И, соответственно, быть председателем правления, отмечает С. Крюкова из Адвокатского бюро Юридический партнер. По нашей информации Москва легко соглашается на переизбрание правления и председателя (если это как раз представители Москвы, являющейся собственником квартир и нежилых помещений) в ТСЖ, которое насильно создала управа, — добавляет она.
По словам С. Крюкова из Адвокатского бюро Юридический партнер, нарушения при процедуре создании ТСЖ можно условно поделить на мягкую фальсификацию и грубую фальсификацию.
В случае мягкой, часто не умышленной фальсификации лица, организующие собрание собственников, обычно не имеют полной информации о собственниках квартир и нежилых помещений. Поэтому они вынуждены рисковать и самостоятельно делать вывод о том, кто является собственником той или иной квартиры. Особенно это актуально в случае, когда собственник не проживает в доме, его трудно или нельзя найти для прояснения ситуации. Если инициативная группа ошибается в составе собственников, это повышает риск признания собрания недействительным за счет потери кворума, если правильный собственник в будущем объявляется и занимает сторону лиц, оспаривающих собрание. Большинство собраний проходят на грани 50-ти процентной отметки кворума, поэтому каждый такой случай, с каждым отдельным собственником, может служить основанием при пересчете не добрать нужный размер кворума.
При обходе квартир и сборе решений собственников (бюллетеней для голосования) раздаче уведомлений о предстоящем собрании, лица, совершающие обход, не всегда удостоверяются в том, кто именно подписывает данные документы, особенно, если квартира находится в собственности нескольких лиц (супругов, детей). Часто за мужа расписывается жена и наоборот. Что касается несовершеннолетних собственников, то члены группы обхода почти никогда не обрабатывают надлежащим образом эту ситуацию.
Когда точные данные о площадях квартир и нежилых помещений отсутствуют у инициативной группы, площади указываются примерно. Отсутствует четкий и обязательный механизм получения данной информации — информации о собственниках всех квартир и их технических параметров. Инициативная группа вынуждена самостоятельно собирать эту информацию. Иногда удается получить информацию у застройщика, иногда у предыдущей управляющей компании, иногда приходится собрать самим. Когда же у инициативной группы это не получается, она вынуждена хоть как-то составлять списки квартир и собственников, лишь бы провести собрание. Также к мягкой фальсификации можно отнести несоблюдения правил проведения очного или заочного собрания собственников жилья.
К грубой фальсификации относится подделка подписей на бюллетенях, на решениях собственников. Нередки случаи, когда при подделке подписей не проверяется, продал ли этот собственник квартиру, а может, и умер (в нашей практике неоднократно были такие случаи), — отмечает С. Крюков из Адвокатского бюро Юридический партнер.
Также, по его словам, к грубой фальсификации относится и просто напросто подделка всех документов о якобы проведенном собрании. Никто не обходил квартиры, никто не проводил собрание, просто готовится пакет документов для регистрации ТСЖ, рисуются все необходимые документы и подаются на регистрацию.
При этом необходимо подчеркнуть, что основной причиной для ликвидации ТСЖ сегодня являются нарушения в процедуре организации собрания собственников по вопросу создания ТСЖ.
ТСЖ без председателя
А вот, например, нерациональная трата денежных средств или распоряжение общим имуществом основанием для ликвидации ТСЖ не является. Такие факты могут являться основанием возбуждения уголовного дела (если есть состав преступления) или привлечение к дисциплинарной и/или материальной ответственности виновных лиц.
При рассмотрении дел о признании недействительными собраний о создании ТСЖ суды непредсказуемо по-разному оценивают каждое из возможных указанных выше нарушений (как по отдельности, так и в различных сочетаниях), рассказывает С. Крюков из Адвокатского бюро Юридический партнер. Как известно, есть норма п. 6 ст. 46 ЖК РФ &hellipСуд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.&hellip. То есть мало того, что суд по своему может оценивать каждое из доказательств нарушения (другими словами, признать наличие нарушения или не признать), но и даже после установления такого факта может оставить в силе собрание, а может признать недействительным.
Автор статьи: Артем БЛЮДЁНОВ