Как создать ДНП?

Загородные земельные участки в России по данным на 2016 год имеют более 70 млрд. человек. Все дачники для удобства организации деятельности объединяются в дачные некоммерческие организации, одной из разновидностей которых выступает дачное некоммерческое партнерство (ДНП). Выгодно ли организовывать бизнес на его базе? Прежде всего важно разобраться в специфике деятельности этой структуры.

• ДНП – организация дачной деятельности
• Варианты бизнеса в рамках ДНП
• Выгоды и недостатки бизнеса на базе ДНП

ДНП – оптимальный вариант организации дачной деятельности

Что такое ДНП?Дачное некоммерческое партнерство есть объединение, состоящее из трех и более учредителей-дачников, которые на совместной основе решают общие хозяйственные, административные и социальные вопросы.

Земли ДНП характеризуются двумя важными особенностями:

• Во-первых, выделяют их власти соответствующего региона или государственный орган по распределению земель.
• Во-вторых, используются они ведения дачного, садового и огородного хозяйства и возведения дачных домов.

При этом выделенные земельные наделы могут относится к территории близлежащего населенного пункта или являться частью сельскохозяйственных угодий.

Важный момент: В течение трех лет с момента регистрации ДНП все участки должны быть освоены – на них должны быть возведены, как минимум, дачи и летние домики.

Вся земля, которая принадлежит ДНП, как правило, представлена в двух формах собственности:

1. Частной – приватизированные членами партнерства участки.
2. Общей – территории общего пользования (дороги, зоны отдыха, места сбора отходов, заборы, водоемы и др.).

Оформление земли в рамках дачного партнерство представляется куда более удобной и простой процедурой, чем регистрация участка для целей индивидуального жилищного строительства. Это одна из причин значительной популярности ДНП в последние годы.

Дачное некоммерческое партнерство формирует свой центральный орган управления из числа своих членов – Правление. Оно создается выборным путем, а его состав обновляется через определенные промежутки времени. Правление представляет ДНП и принимает решения, обладающие важностью для всех его членов.

Члены ДНП сначала приобретают участки в пользования, выплачивая за это членские взносы Правлению ДНП. Позднее существует возможность приватизации своей земли.

Важный момент: В функционировании дачного партнерства можно выявить выгоду для всех его членов. Она состоит в возможности оперативного и результативного решения вопросов, обладающих значимостью для всех членов ДНП (полив. проведение коммуникаций постройка дорог, обеспечение охраны), а также продвижение своих интересов на уровень властных структур.

Какие варианты бизнеса возможны в рамках ДНП?

ДНП в традиционном понимании занимается садово-огородной деятельностью. Однако в пределах этого некоммерческого объединения возможна организация нескольких вариантов выгодного бизнеса.

В общем виде все бизнес-идеи на базе ДНП строятся на том простом предположении, что партнерство создают несколько учредителей инвесторов, которые получают и приватизируют участок земли.

На его территории они могут заниматься:

1. Совместным переработкой и выращиванием плодовоовощных культур, производством саженцев и семян.
2. Животноводческо-фермерская деятельность и переработка ее продуктов.
3. Созданием мест для отдыха горожан в случае расположения ДНП в живописной сельской местности.
4. Сдачей участков в аренду или их продажей новым участникам (такая сделка обойдется существенно дороже той, в рамках которой учредители приобрели эту землю без коммуникаций и построек.

Важный момент: Операции с земельными участками не являются незаконным вариантом деятельности для ДНП: согласно законодательным нормам к числу разрешенных видов деятельности дачного партнерства относятся операции с недвижимым имуществом и управление им, а также управление эксплуатацией нежилого фонда.

Остается добавить, что члены партнерства несут солидарную ответственность за свою деятельность, поэтому организация совместного бизнеса – рациональное решение на ее фоне. В российской практике существуют примеры организации садовых, огороднических хозяйств с формированием пункта совместной переработки и сбыта продукции.

Каковы выгоды и недостатки ведения бизнеса на базе ДНП?

Прежде чем разворачивать полномасштабную предпринимательскую деятельность на базе ДНП важно оценить все преимущества и недостатки этого процесса.

Выгоды организации бизнеса в рамках дачного партнерства очевидны:

• Во-первых, стоимость земельных наделов невелика, поскольку чаще всего такие структуры располагаются вне пределов населенных пунктов, а их почва менее плодородна, чем та, которая используется в рамках индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
• Во-вторых, приобрести для осуществления деятельности можно большой участок (при ИЖС имеют место существенные региональные ограничения).
• В-третьих, статус юридического лица и наличие управляющего органа позволяет быстро решать все административные, хозяйственные и социальные задачи.
• В-четвертых, на базе построенной дачи можно получить регистрацию в регионе (получение прописки также не исключено, однако процесс этот непростой).
• В-пятых, в рамках ДНП более низкие коммунальные платежи, способствует сокращению издержек.

Следует также подчеркнуть, что в отличие от ИЖС проекты застройки участка и чертежи дачных домиков придется согласовывать только с правлением ДНП (как правило, все постройки создаются в рамках следования общему архитектурному стилю).

Невозможно не упомянуть и некоторые существенные недостатки организации ДНП в качестве субъекта бизнеса, а именно:

1. В некоторых удаленных районах возникают сложности с проведением в дачное партнерство необходимых коммуникаций.
2. Проведение электричества, воды, газа может натолкнуться на массу бюрократических процедур.
3. Сложность с оформлением прописки.

В то же время, в случае приобретения земли в собственность – она передается по наследству. Доли членов в партнерстве также передаются прямым наследникам умершего.

В общем виде организация ДНП как бизнеса может рассматриваться в качестве крайне выгодного варианта, поскольку в этом случае можно наблюдать существенную экономию на издержках: земельные участки членам кооператива достаются по низкой стоимости, а плата за коммунальные услуги здесь минимальная.

Здравствуйте, уважаемые читатели блога bursin.ru. Ввиду того, что указанный закон по факту устарел и не взаимодействует с ГК и ЖК, то дачное некоммерческое партнёрство сегодня вызывает много вопросов.

Многие россияне имеют дачи и входят в разные сообщества, товарищества и партнёрства: садоводческие, огородные и дачные. Большинство таких союзов появились ещё в эпоху СССР, когда земля и дачи распределяло предприятие, а его владельцы вносили скромные членские взносы. Но со времени принятия закона о работе обозначенных некоммерческих организаций возникло много юридических нюансов.

• Читайте также: Партнёрства дачников и садоводов: что это такое >>>

Садовый и дачный союз

Первый является садовым некоммерческим товариществом (СНТ), второй – дачным некоммерческим партнёрством (ДНП).

Они созданы на добровольной основе для решения совокупных хозяйственных задач.

Что это такое – товарищества и партнёрства и в чём их схожесть и отличия?

Общие черты:

1. Статус – юридическое лицо.
2. Имущество – это общая собственность всех участников сообщества. Оно покупается на вносимые взносы.
3. Нет вмешательства в деятельность участников, за исключением обнаружения нарушения законодательства, например – выращивания марихуаны.
4. Отсутствуют взаимные обязательства и ответственность между членами сообщества.

Отличия:

1. В ДНП сообщество не владеет целевыми вложениями. В результате часто люди стали идти на хитрости и скупать земли для строительства личных огромных домов и коттеджей.
2. В СНТ общая и собственность и поступающие финансы, а также убытки. Разделение потерь равное, а их компенсация происходит с помощью дополнительных вложений. Правом покупать участок обладает только сообщество, а не отдельные участники.

Описание ДНП

При трактовке ДНП и подобных союзов приводится их самостоятельное управление. Что значит саморегулируемая организация, объясняет ФЗ номер 148 от 22.07.2008, а также закон №7 от 12 .011996.

Суть сводится к базису на членстве, общему имуществу и системе взносов.

Под это описание подходит и ДНП. Но его более подробно отражает другой акт – это закон о дачных некоммерческих партнерствах был издан 15.041998 г. Его номер -66.

Именно он регламентирует этот формат добровольного объединения людей для удобного использования территории для сельского хозяйства. Он позволяет здесь возводить жилые, но не многоквартирные, дома и прописываться в них.

Сообщество можно покинуть, что не вносит взносы и не ходить на заседания. В этом случае оформляется соглашение на персональную эксплуатацию объектов в данном секторе.

Инициатива создания объединения может исходить от группы в количестве минимум три человека.

Затем следует обязательная регистрация ДНП в ФНС, так сообщество приобретает юридический статус.

Все его члены должны делать регулярные взносы. На эти средства покупается собственность общего применения. В неё входят и земельные участки, и зоны сбора мусора, и другие объекты, которыми пользуются члены ДНП.

Чтобы вступить в партнёрство, требуется оформить заявление. Его рассматривают на общем сборе и выносят вердикт л принятии гражданина и предоставлении ему участка. Затем он вносит начальные средства за землю и приватизирует её.

Такие некоммерческие партнерства по своему типу относятся к ассоциациям (союзам) по следующим причинам:

1. Ни один из его участников не утрачивает статут юрлица и автономность.
2. Объединение не следует тем обязательствам, которые берёт на себя один из его членов.
3. Для начала предпринимательской работы требуется учреждение хозяйственного общества.

Также у данного объединения есть и свой свод правил, который должны знать все его участники.

Устав дачного некоммерческого партнерства обязательно включает в себя следующие разделы:

1. Совокупные положения
2. Правовую позицию
3. Предметы и цели своей деятельности
4. Собственность
5. Взносы участников
6. Критерии членства
7. Права и обязанности участников
8. Алгоритм приема в сообщество и его покидания.
9. Органы контроля над партнерством
10. Бухгалтерская работа, отчеты и делопроизводство
11. Принципы реорганизации объединения.

Ситуация с землёй в ИЖС, СНТ, ДНП и СНП

Помимо ДНП и СНП фигурируют индивидуальные жилищные строительства (ИЖС) и СНП (садовое партнёрство).

Каждое из этих сообществ может владеть участком на разных условиях. В связи с чем возникает вопрос — что означает земля ДНП, ИЖС, СНТ и СНП и какие между ними отличия?

Участки СНТ, СНП и ДНП находятся только на территории, имеющей сельскохозяйственную направленность. А земля для ИЖС сосредоточена в жилом секторе.

Статус земли обычно отражается в её наименовании согласно документации. В сокращённом формате он представлен аббревиатурой.

На основе своего статуса земельные участки (ЗУ) имеют свои специфики, легальные виды для применения, а также слабые и сильные стороны.

Разбор ИЖС

Это элитные территории, славящиеся огромным спросом. Здесь возводятся жилые постройки разного масштаба. Поэтому и их покупка обходится гораздо дороже. Но и у них есть свои плюсы и минусы.

Преимущества таковы:

1. Лёгкий процесс прописки в доме, созданном на таком ЗУ и получение адреса.
2. Жители обеспечиваются необходимой инфраструктурой: медицинскими, образовательными, торговыми и прочими учреждениями, дорогами и коммуникациями.
3. С наличием постоянной регистрации допускается хранение оружия в доме.
4. Облегчённый процесс оформления налогового вычета за этот дом.
5. Такой участок может являться залогом в некоторых банках (Сбербанк, Альфа-банк, Росбанк и т.д.) при получении ипотечного кредита.

Список минусов:

1. Ограничение на параметры участка. В каждом регионе они свои.
2. Обязательное согласование своего строительного проекта с необходимыми инстанциями для получения разрешений.
3. Во время строительства требуется соблюдение всех актуальных ГОСТов и критериев СНиП.
4. После всех работ согласовывается введения здания в эксплуатацию.
5. Нет гаранта в обеспечении качественной дорогой, подводке всех коммуникаций и бесперебойной подаче ресурсов.

Рассмотрение участков ДНП

Они всегда характеризуются более низким кадастровым ценником (при аналогии с ИЖС – на 20%), поскольку здесь слабая плодородность и низкий показатель бонитета.

Их покупают для создания скромных дачных домиков и организации садов.

Благодаря новому закону статус земли ДНП больше приближен к ИЖС, так как такие участки можно организовывать на территориях поселений.

Что касается их достоинств, то получается следующий перечень:

1. Низкая цена.
2. Нахождение за пределами города.
3. При покупке собственник становится членом партнёрства и получается право участвовать в заседаниях ДНП и принимать решения по актуальным вопросам.
4. Более лёгкая прописка, если участок сосредоточен в пределах поселения.
5. Нет необходимости в обязательном техническом изучении дома и признания его жилым.

Минусы:

1. Преимущественно сельскохозяйственная направленность. Здесь чаще выстраивают дачные домики, а строительство большого строения для проживания на постоянной основе вызывает проблемы.
2. Нет обеспечения дорогами, ресурсами и коммуникациями. Их организует собственник за свои средства. А если они изначально включены в проект, то постройка значительно дорожает.
3. По закону владельцы участков ДНП могут регистрироваться и прописываться в жилом здании, созданном здесь, но оформление такой прописки на практике проходит очень долго.
4. Здесь, как правило, не строятся больницы, магазины, школы и т.п. Поэтому при надобности обращения к врачу, необходимо направляться в ближайший населённый пункт.
5. Редкий банк рассматривает участок ДНП в качестве залога.
6. Здесь всегда нужно выстраивать дом и оформлять его во владение.

Возможное преобразование ДНП в ИЖС

Российским законодательством оно предусмотрено. Но это довольно сложный процесс, зависящий от следующих факторов:

1. Того, насколько муниципальные органы идут навстречу гражданам в изменении обозначенных статусов.
2. Специфик участка и самого сектора.
3. Трудностью сбора необходимой документации.

Граждане, желающие сменить категорию земли с ДНП на ИЖС, должны подать ходатайство по месту расположения участка – администрацию района. В документе чётко обозначаются причины такого преобразования. Прошение дополняется следующими документами:

• паспортом гражданина,
• бумагами о легальных правах владения участком: контрактом о купле-продаже или дарственной,
• кадастровым паспортом,
• свидетельством о владении,
• техническим планом строения (при его наличии)

Вердикт выносится через 1-3 месяца. Отказать просителю могут по следующим причинам:

• предоставлен не весь пакет документов,
• обнаружены ложные сведения,
• участок заявителя не значится в составе развиваемого населённого пункта.

Если собственник получает положительный ответ, то получает соответствующий документ, в котором отражаются:

• мотивы преобразования категорий земель,
• параметры участка и его кадастровая нумерация,
• бывший и новый статус земли.

Чтобы изменения были записаны в Росреестр, требуется написать специальное заявление, сопроводить его копией паспорта и актом, предоставленным администрацией.

Когда ходатайство подаётся не самим собственником участка, а его представителем, необходима и заверенная доверенность.

Если землёй владеют несколько граждан, каждый из них должен согласиться на планируемое преобразование и подтвердить решение заверенным документом.

Изучение СНТ

Такие земли имеют массу аналогий с участками ДНП, только стоят намного больше за счёт высокой плодородности. Их преимуществами являются:

1. Нахождение в экологичных и привлекательных зонах.
2. Обеспечение удобными подъездами и рейсовыми маршрутами.
3. Более низкий ценник при сравнении с ИЖС.
4. Нет условия обязательного строительства жилого дома. Земля применяется лишь выращивания урожая.

Их минусы:

1. Хозяева платят сами за организацию коммуникаций и дорог.
2. Часто здесь сложно устроить проведение электричества, воды и газа.
3. Невозможность прописки.
4. Банки не воспринимают такие участки, как залоги.
5. Каких бы параметров не было строение здесь, оно числится как садовый домик.

Положение 2019

С начала нынешнего года сохранятся только два товарищества: огородное (ОНТ) и садоводческое. Иначе говоря, с 01.01.2019 дачные некоммерческие партнерства исчезают. Остаются только те, которые были образован до 2019 года. И правоотношения в данной хозяйственной сфере основываются только на ФЗ №217, изданный 29.07. 2017.

Фактически дачники преобразуются в садоводов и огородников. Упразднение коснётся и земельных некоммерческих партнёрств (ЗНП).

Предпосылки для отмены ДНП таковы:

1. Борьба с земельной спекуляцией, сбыту участков по пониженным ценам (строятся коттеджи и хоромы вместо дач) и самостроем.
2. Ликвидация равных величин при внесении взносов. При таком раскладе владелец скромного участка и небольшого домика платит столько же, сколько и собственник особняка, занявшего площадь от 1 Га.
3. Введение строительного надзора в построенными зданиями и ограничения этажности для них: если в доме живёт одна семья, в нём должно быть максимум 3 этажа.

Новые реформы СНТ и ОНТ

В 2019 году отпадает дилемма, что функциональнее и честнее: садоводческие огороднические или дачные некоммерческие партнерства, поскольку последние упраздняются.

Реформы, согласно закону, получаются следующие:

1. В рамках СНТ участники смогут только строить садовые домики и помещения жилого назначения. Члены ОНТ – только нежилые хозяйственные строения.
2. В обоих видах товарищества вводится запрет на расчёт наличными. И действующими вложениями становятся только: начальные, членские и профильные (целевые).
3. В случае банкротства имущество и долги делятся между всеми участниками.
4. Заведение животных обязательно согласуется с соседями.
5. Участки, находящиеся около леса, должны оснащаться противопожарными преградами: полосой в 10 м без кустов, травы и мусора.

Если требуется правовая помощь, то консультацию юриста по дачному некоммерческому партнерству можно получить на таких ресурсах, как «Правовед», «Юрист-24», «Арсенал права» и т.д.

Специалисты помогают во многих ситуациях, например:

• произвол в руководстве СНТ,
• различные споры между собственниками соседних участков,
• делёж имущества на выходе из организации.

Является уже притчей во языцех деятельность дачных некоммерческих партнерств (ДНП), попросту обдирающих своих несведущих в законе членов, средства которых являются источником не только незаконного обогащения руководства этих объединений, но и взяток должностным лицам.

По одному из поручений, выполняя пожелания доверителя, стал исследовать возможность принятия мер к ликвидации такого ДНП, созданного еще в 2006 году.

В качестве исходных данных, которые счел важными для решений в этом направлении, имел то, что в ДНП обманным путем были вовлечены собственники земельных участков, купленных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Обман заключался в том, что представителями местной администрации им сообщено о необходимости строить за свой счет коммуникации в поселении, что законом о ДНП и предусмотрено. В то же время, согласно местному нормативному акту, эти граждане-собственники освобождались от долевого участия в строительстве инженерных коммуникаций, строительство которых должно было осуществляться за счет местного бюджета. Это первое.

Второе. Цель создания ДНП, что следует из его Устава, не соответствовала Федеральному закону от 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». О целях реализации своих прав на получение дачныхземельных участков в этом Уставе ничего не говорилось.

Кроме того, ДНП не наделялось землей в порядке, установленном указанным законом. Наконец, был нарушен закон при реорганизации ДНП. Исходил также из того, что допущенные нарушения закона неустранимы. В итоге, родилась жалоба местному прокурору. Ответа пока нет. Как нет и особой надежды на решение вопроса в пользу доверителя по известным причинам коррупционного свойства.

Цель настоящей публикации – довести до коллег информацию по такого рода вопросам для возможного реагирования, вторая моя цель — получение дополнительных аргументов при повторном обжаловании. Одна голова хорошо, как известно, а много – лучше.

В рубрике «Порадуйтесь за меня» умышленно не публикуюсь, поскольку более важным считаю соучастие коллег в поиске правовых аргументов, чем рекламу успешности (и это, вообще-то, важно, но не для меня).

Конкретная аргументация обращения к прокурору, исполненного от имени доверителя, состояла в следующем.

***

«…Деятельность ДНП регулировалась Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», который в данном случае применен неправильно, ДНП «N» создано и осуществляет свою деятельность незаконно.

Это партнерство не является объединением граждан для ведения дачного хозяйства.

В пользу такого вывода свидетельствует то, что указанные в Уставе ДНП цели его создания не соответствовали закону.

Согласно п.1 ст.4 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. от 02.11.2004, от 01.07.2011) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», граждане в целях реализации своих прав на получение дачных земельных участков, владение, пользование и распоряжение данными земельными участками, а также в целях удовлетворения потребностей, связанных с реализацией таких прав, могли создавать дачные некоммерческие партнерства.

В пункте 1 Устава, утвержденного общим собранием членов ДНП «N» 11.08.2011, вопреки требованию закона, указано, что ДНП «создается в целях реализации своих прав на получение, владение, пользование и распоряжение земельными участками, принадлежащими его членам, а также в целях удовлетворения потребностей, связанных с реализацией таких прав». Слово «дачных», как это видно, в Уставе не упоминается.

Между тем, указанному в Уставе целеполаганию соответствовали некоммерческие организации, деятельность которых регулировалась ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ (ред. 18.07.2011) «О некоммерческих организациях», согласно которой этот Федеральный закон должен был применяться по отношению ко всем некоммерческим организациям, созданным или создаваемым на территории Российской Федерации, постольку, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом и иными федеральными законами.

И с другой стороны, согласно п. 3 ст .1 последнего закона, он, на момент утверждения последнего Устава, не распространялся на потребительские кооперативы, товарищества собственников жилья, садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан (п. 3 в ред. Федерального закона от 29.11.2007 № 278-ФЗ).

Если вести речь об Уставе ДНП «N» времён первой его регистрации в 2006 году, то согласно существующей судебной практике, правоотношения и в то время с некоммерческой организацией, когда ни она, ни ее члены, не имели целью реализацию гражданами своих прав на получение дачных земельных участков, владение, пользование и распоряжение данными земельными участками, а также цели удовлетворения потребностей, связанных с реализацией таких прав, не могли регулироваться Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»1.

Если вести речь обо мне и других гражданах, то мы в то время, а также и сейчас, даже будучи членами ДНП, не имели такой цели, поскольку, как я, так и остальные, являлись собственниками земельных участков, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство. Являемся мы и собственниками расположенных на участках жилых домов. Ни о каких «дачных» участках, таким образом, никогда не думали, целями их обустройства озабочены никогда не были.

Наше легитимное членство в ДНП исключалось и потому, что применительно к земельному участку №50:N площадью 25,4 га в границах деревни Х, который существовал как объект права до 2004 года, не устанавливалась зона сельскохозяйственного использования.

ст. 35 ГРК РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2005) предусмотрено, что в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах черты населенных пунктов, могли включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения дачного хозяйства, садоводства.

В соответствии со ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 31.12.2005), земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

В соответствии с Генеральным планом поселений и Правилами землепользования и застройки городского округа, данная территория является территорией жилой застройки.

Юридически значимым в данной части является то обстоятельство, что ДНП «N» в установленном порядке земельный участок для садоводства и дачного строительства не выделялся, а его члены свои земельные участки на землях населенных пунктов с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства», в единый участок для дачных нужд не объединяли.

Незаконно создано ДНП и по другим основаниям.

Собственникам земельных участков для ИЖС, ставших членами ДНП, самому ДНП, как юридическому лицу, в установленном порядке не выделялся земельный участок для ведения дачного строительства. Территория, которая незаконно считается территорий ДНП, с 2004 года являлась кадастровым кварталом №50:V индивидуальной жилой застройки деревни Х, тогда как ДНП было учреждено через 2 года — в 2006 году.

Порядок выделения земельных участков под ведение дачного хозяйства регулировался ст.ст. 13,14 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. (ред. от 02.11.2004) № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», согласно которому и осуществлялись процедуры по выделению органами местного самоуправления по месту жительства объединению земельного участка бесплатно, передачи выделенного земельного участка гражданам в собственность.

Иной порядок предоставления гражданам земельных участков сельскохозяйственного назначения для названных целей не предусматривался.

Для собственников земельных участков для ИЖС, приобретенных у частного лица, до создания ДНП и безо всякой связи с ДНП, установлен иной, не соответствующий положениям федерального закона №66-ФЗ, характер землепользования.

Таким образом, собственники земельных участков, купленных для ИЖС, членами ДНП по последнему закону быть не могли. Их правоотношения, соответственно, должны были регулироваться не этим законом, а ГК РФ, Земельным, Жилищным, Градостроительным кодексами РФ, иным законодательством.

***

В первом абзаце Устава ДНП указано на якобы состоявшуюся реорганизацию некоммерческого партнерства (НП) «L» по организации индивидуального жилищного строительства в форме присоединения к ДНП «N», а значит, о прекращении НП «L», как самостоятельной организации.

Реорганизация проведена незаконно.

Согласно ст. 29 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», к исключительной компетенции высшего органа управления (общего собрания членов для некоммерческого партнерства), относилось принятие решений о реорганизации.

Никаких решений общего собрания НП относительно реорганизации путем присоединения к ДНП «N», не было. В этой связи внесение в ЕГРЮЛ «НП» «L» записи о том, что Протоколом №1 Общего собрания от 13.02.2011 принято решение о начале процедуры реорганизации в форме присоединения (пп.131-137), не соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку собрания членов «НП» «L» от 13.02.2011 с таким решением не было.

После создания ДНП «N» не было вообще ни одного собрания членов «НП» «L», в котором участвовали бы 26 граждан, принятых в члены НП на общем собрании от 28.02.2006.

Согласно статье 21 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», к исключительной компетенции высшего органа управления (общего собрания членов дачного некоммерческого партнерства), относилось принятие решений о реорганизации.

В соответствии со статьей 39 последнего закона, реорганизация дачного некоммерческого объединения (слияние, присоединение, разделение, выделение, изменение организационно-правовой формы) осуществляется в соответствии с решением общего собрания членов такого объединения на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, названного Федерального закона и других федеральных законов (п.1 ст.39).

При реорганизации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения вносятся соответствующие изменения в его Устав или принимается новый Устав (п.2 ст.39).

Передаточный акт или разделительный баланс садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения утверждается общим собранием членов такого объединения и представляется вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или для внесения изменений в устав такого объединения (пункты 3, 4 ст.39).

Не было общих собраний, заявленных в выписке из ЕГРЮЛ «НП» «L», а также в выписке из ЕГРЮЛ ДНП «N».

Никто не обсуждал с членами НП и ДНП и не утверждал их решением передаточный акт или разделительный баланс.

Передаточный акт от 13.02.2011, указанный в п.п. 154,155 выписки ЕГРЮЛ ДНП «N», подписан В.T. Ивановым в единственном лице, так как он являлся председателем и НП «L», и ДНП «N». Сведений о передаточном акте в выписке ЕГРЮЛ НП «L» нет, так как согласно этой выписки присоединение НП к ДНП в 2011 году не состоялось, а значит, передаточного акта или разделительного баланса не могло быть, как и записи о них в ЕГРЮЛ.

В этой связи запись о передаточном акте, в п.п. 154,155 выписки ЕГРЮЛ ДНП «N», является подлогом.

Не было также и общего собрания членов ДНП по утверждению нового Устава, протокол которого №11 от 14.09.2011 указан на титульном листе последней версии Устава ДНП.

В 2011 году было единственное собрание членов ДНП, по результатам которого был составлен протокол №9 от 18.12.2011.

Протокол №11 был составлен по результатам общего собрания членов ДНП, состоявшемся только в 25.01.2014.

В связи с этим, Протокол общего собрания членов ДНП №11 от 14.09.2011 и Устав от 14.09.2011, переданные председателем ДНП В.T.Ивановым в регистрационный орган, являются заведомо подложными документами.

Внесённые в ЕГРЮЛ регистрационные записи (п.п.168-170 выписки ЕГРЮЛ ДНП о протоколе общего собрания членов ДНП «N» №11 от 14.09.2011, на котором якобы был утверждён Устав ДНП от 14.09.2011 (п.п.173-174 выписки ЕГРЮЛ ДНП, являются недействительными записями).

***

Незаконной является и государственная регистрация якобы состоявшейся реорганизации путем присоединения НП к ДНП.

Согласно ч. 8 ст. 39 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», реорганизация в форме присоединения могла совершиться только путем присоединения садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения к другому садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению.

Некоммерческое партнерство по организации индивидуального жилищного строительства (НП) «L» не было дачным некоммерческим объединением, поскольку объединяло физических лиц, ставших собственниками земельных участков вне правил, установленных законом № 66-ФЗ. Это первое.

Второе. Согласно частям 7 и 8 ст. 39 указанного закона, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение, считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь создаваемого некоммерческого объединения, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения.

При государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в форме присоединения к нему другого садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного объединения.

Даже если исходить из предположения о правомерности присоединения, то следует иметь в виду, что согласно п.п.17-20 указанной выписке из ЕГРЮЛ НП «L», это НП прекращено 21.09.2016 в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п.2 ст.21.1 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ (прекращение недействующего юридического лица за отсутствием хозяйственной деятельности в течение 12 месяцев).

А это значит, что запись в ЕГРЮЛ относительно ДНП «N» от 05.08.2011 – «Реорганизация юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица», внесена незаконно.

Таким образом, до 21.09.2016 юридически не могло быть реорганизованного ДНП, не мог быть в 2011 году и принят Устав реорганизованного ДНП (по состоянию на 05.08.2011 не было зарегистрировано прекращение НП), и по этой причине функционирование ДНП, включая сбор взносов с членов ДНП, без соответствующего закону Устава, является неправомерным. В том числе и сейчас.

***

Согласно ст. 61 ГК РФ юридическое лицо ликвидируется по решению суда:

• по иску государственного органа или органа местного самоуправления, которым право на предъявление требования о ликвидации юридического лица предоставлено законом, в случае признания государственной регистрации юридического лица недействительной, в том числе в связи с допущенными при его создании грубыми нарушениями закона, если эти нарушения носят неустранимый характер;
• по иску государственного органа или органа местного самоуправления, которым право на предъявление требования о ликвидации юридического лица предоставлено законом, в случае осуществления юридическим лицом деятельности, запрещенной законом, либо с нарушением Конституции Российской Федерации, либо с другими неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов.

Все указанные основания для предъявления требования о ликвидации ДНП «N» правомочными субъектами, в том числе прокурором – налицо, поскольку при создании ДНП имело место грубое нарушение закона, допущенные нарушения носят неустранимый характер, поскольку ДНП не могло создаваться в указанных в Уставе целях.

Принять новый Устав, с указанием целей, указанных в законе №66-ФЗ, невозможно, поскольку ДНП не наделялось землей в установленном этим законом порядке.

Кроме того, указанное присоединение имело место с грубым нарушением закона, а потому государственная регистрация ДНП произведена незаконно».

В этой связи перед прокурором в жалобе поставлен вопрос о принятии мер прокурорского реагирования к признанию государственной регистрации ДНП «N» недействительной, а также о решении вопроса о постановке перед судом вопроса о ликвидации ДНП «N».

Собственники крупных земельных участков чтобы продать их выгоднее распродают их по частям или даже по долям и организуют коттеджный посёлок, для чего изобретают сложные, трудно реализуемые, а порой и просто незаконные схемы. Однако опыт юридической фирмы «Красников и партнёры» показывает, что единственная удобная для собственников участков схема организации коттеджного посёлка, тем более не землях сельскохозяйственного назначения, это дачное некоммерческое партнёрство. Однако застройщики посёлков часто пренебрегают созданием ДНП, не желая тратить лишние, по их мнению, деньги и время, полагая, что создание ДНП это долгий и дорогостоящий процесс. На самом деле всё не так страшно, как кажется.
С чего начать создание ДНП
Создают ДНП не менее трёх собственников земельных участков. Они образуют инициативную группу по созданию ДНП, готовят общее собрание собственников, разрабатывают устав ДНП и знакомят всех остальных собственников с его содержанием. Для этого они оповещают собственников о том, когда и где состоится общее собрание, какова его повестка и как получить проект устава. Такое оповещение проводится несколькими способами:

• Лучше всего уведомление о собрании вручить под расписку каждому собственнику. Для этого готовят журнал вручения уведомлений, в котором каждый собственник вписывает своё имя и фамилию, адрес участка и ставит подпись.
• Тем собственникам, которые не получили уведомление лично, оно высылается по почте ценным письмом с описью вложения.
• Разместить объявления о собрании на информационных стендах в коттеджном посёлке или на столбах и заборах.
• Опубликовать в местной муниципальной газете.
• Разместить на сайте коттеджного посёлка.

Чтобы получить максимум доказательств уведомления собственников о собрании объявления направляются всеми вышеперечисленными способами.
Что должно содержаться в уведомлении
Содержание уведомления о проведении общего собрания по вопросу создания ДНП строго регламентировано законодательством. В уведомлении в обязательном порядке указывается:

• дата проведения собрания
• время проведения собрания
• место проведения собрания
• повестка дня
• где и в каком порядке можно ознакомиться с документами к собранию

Устав будущего ДНП размещается на сайте коттеджного посёлка или указывается адрес, по которому каждый собственник может ознакомиться с уставом, например, адрес кого-то из членов инициативной группы или адрес страницы в сети Интернет, на которой опубликован устав.
Как провести общее собрание

Перед началом общего собрания нужно зарегистрировать всех пришедших собственников и выдать каждому бюллетень для голосования. Для этого каждый из участников собрания вписывается в журнал регистрации, в котором также делается отметка о получении им бюллетеня. Собрание ведёт председатель, который выбирается в самом начале. Он отвечает на вопросы собравшихся, если они возникают, и предлагает проголосовать. После сдачи всех бюллетеней проводится подсчёт голосов, и если решение о создании ДНП принято, заявление о регистрации ДНП и устав, заверенный подписью избранного председателя сдаётся в налоговые органы. После внесения записи о ДНП в Единый государственный реестр юридических лиц ДНП считается созданным.
Важно помнить, что любые ошибки в процедуре создания ДНП могут привести к тому, что ДНП не будет зарегистрировано или его создание будет в дальнейшем оспорено в суде кем-либо из собственников.

Если вы не уверены в своих силах или не готовы тратить время на подготовку и проведение собрания и регистрацию ДНП, обратитесь в нашу юридическую фирму и мы проведём все работы за вас.

Подробнее об услугах, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры» в сфере управления коттеджными посёлками, читайте в специальном разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru

25.04.2016