Содержание
08 Окт 2010 14:39
Непосредственно со спорами о земле связаны споры о возведенных объектах. У собственника, арендатора, иного правообладателя земельного участка могут появиться претензии относительно законности построек на своем или чужом участке, особенно если они препятствуют проживанию или ведению нормальной финансово-хозяйственной деятельности. Хотя нельзя исключать и случаи элементарного сведения счетов с конкурентами и иными неугодными лицами. Поэтому предлагаем на примере решений арбитражных судов проследить, какое имущество и в каких случаях может быть признано самовольной постройкой и, как следствие, снесено или легализовано.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Так сказано в п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса. Более того, такое лицо обязано снести ее за свой счет. Однако закон не исключает возможности признания прав на постройку за лицом, которое ее осуществило.
Как называет закон
Понятие «самовольная постройка» содержится в двух нормативных документах. Пункт 1 ст. 222 Гражданского кодекса определяет ее как «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
В Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв.
Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37) содержится аналогичное определение самовольной постройки. В частности, разъяснено, что к самовольной постройке приравнивается без соответствующего разрешения:
— реконструкция жилых домов (частей домов);
— переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;
— возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;
— возведение дополнительных зданий.
Приведенный перечень можно дополнить выводами из Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Так, самовольной постройкой может быть:
— объект незавершенного строительства (п. 30);
— самовольная реконструкция недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28). На практике это обычно происходит в случае пристройки помещения к другому объекту и достраивания этажей. При этом, если невозможно вернуть объект в прежнее состояние, суд обяжет произвести снос пристроя, достроя.
Некоторые пояснения о самовольном строительстве даны в Определении Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. N 595-О-П. В частности, там сказано: самовольное строительство — это правонарушение, которое нарушает нормы земельного законодательства о предоставлении земельного участка под строительство либо градостроительные нормы о проектировании и строительстве.
Высшие суды разъясняют
Некоторые вопросы, возникающие в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой, обобщены в свежем Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Кто может требовать сноса
Круг субъектов, которые вправе требовать ликвидации самостроя, достаточно широк. Так, иск о сносе самовольной постройки вправе подать:
— собственник земельного участка;
— субъект иного вещного права на земельный участок;
— законный владелец земельного участка;
— лицо, права и законные интересы которого нарушаются сохранением самовольной постройки;
— прокурор (в интересах общества и (или) государства);
— уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом (орган, обладающий полномочиями по распоряжению земельным участком, и орган, полномочный выдавать разрешения на строительство).
Имейте в виду: если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью людей, то иск в суд можно подать бессрочно в любой момент (нет исковой давности). Угрозы жизни и здоровью нет, если объект соответствует санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам и правилам. На это указали арбитры в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 18 января 2010 г.
Как проверить законность строительства
по делу N А17-958/2009.
Суд при признании недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано, самовольной постройкой обязан указать основания признания его таковым. Таким образом, наличие зарегистрированного права на недвижимость не препятствует требовать через суд ее сноса. В этом случае на основании решения суда в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) вносится запись о прекращении права собственности на самострой. Такое основание предусмотрено п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вместе с правом собственности прекращаются и остальные права (залог, аренда и др.).
С кого требовать сноса
Если самовольная постройка возводилась с привлечением подрядчиков, то все претензии необходимо предъявлять в адрес заказчика, то есть лица, по заданию которого возведена постройка.
Судьи особо выделили ситуацию, когда самовольной постройкой фактически владеет лицо, которое не имеет отношения к ее возведению. В этом случае «ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной». Например: при отчуждении самостроя (продажа, дарение и т.п.) иск подается к его приобретателю, при внесении самостроя в качестве вклада в уставный капитал — к юридическому лицу, получившему такое имущество, в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — к лицу, получившему постройку во владение. Но в любом случае фактический владелец самостроя, если принято решение о сносе за его счет, вправе через суд возместить понесенные расходы за счет лица, которое возвело самовольную постройку.
Например, Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 28 мая 2010 г. по делу N А53-10266/2008 арбитры возложили обязанность по сносу самовольных построек на фирму, поскольку она является правопреемником организации, которая построила спорный объект (ток-навес).
Легализация самостроя (иск о признании)
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за правообладателем земельного участка, где осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Правообладатель может иметь следующие права на землю:
— право собственности;
— право пожизненного наследуемого владения;
— право постоянного (бессрочного) пользования.
Возможна ситуация, когда лицо осуществило самовольную постройку (застройщик) на земельном участке, который ему не принадлежит. При этом все необходимые разрешения на ее создание были получены. В этом случае правообладатель земельного участка вправе подать иск к застройщику о признании права собственности на самовольную постройку. В свою очередь застройщик может требовать от правообладателя возмещения расходов на возведение постройки.
К примеру, по Постановлению ФАС Северо-Кавказского округа от 28 мая 2010 г. по делу N А53-18931/2009 предприниматель просит признать за ним право собственности на кафе, расположенное на территории парка культуры и отдыха (на постройку имеется технический паспорт). При этом земельный участок под кафе не принадлежит коммерсанту на каком-либо праве. По его мнению, все действия городской администрации, совершенные в период строительства кафе и после его завершения, свидетельствуют о фактическом разрешении осуществлять строительство. Однако арбитры отказали предпринимателю и указали: при отсутствии у застройщика (предпринимателя) прав на земельный участок не имеют правового значения действия городской администрации и третьих лиц, на которые указывает предприниматель и которые рассматриваются им как фактическое согласие на создание спорной постройки.
Рассмотрим обратную ситуацию: самострой возведен на земельном участке застройщика, однако на его создание не были получены необходимые разрешения. В этом случае застройщик вправе подать иск о признании права собственности на самовольную постройку к органу местного самоуправления, на территории которого находится постройка.
Признание права собственности на самовольную постройку не означает, что решение принято раз и навсегда. Его можно оспорить в последующем, но уже по иным основаниям.
В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 25 февраля 2010 г. N Ф03-13/2010 по делу N А73-4560/2009 арбитры сделали важный вывод: по смыслу ст. 222 Гражданского кодекса легализация самовольной постройки, являющейся неделимым объектом, допустима в отношении всего объекта в целом, а не отдельных его частей (в данном примере четырехэтажный дом достроен на один этаж). В противном случае признание права на часть самовольной постройки без определения дальнейшей судьбы остальной ее части создает неопределенность в вопросах о юридическом статусе такого объекта и возможности его сохранения.
Что учитывает суд
При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает:
— допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
— создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью людей;
— предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации (в частности, получение разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию);
— правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если отсутствуют необходимые заключения компетентных органов или есть сомнения в их достоверности, суд может назначить экспертизу. Имейте в виду: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Таким образом, суд признает право собственности на самовольную постройку, если установит, что:
— единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры;
— сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью людей.
Самострой и наследование
Высшие судьи разъяснили: самовольная постройка не принадлежит наследодателю на законных основаниях, поэтому ее нельзя включить в наследственную массу. Однако это не лишает наследников права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку после принятия наследства. Такое требование может быть удовлетворено только в одном случае: к наследникам перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка.
Когда нормы о самострое не действуют
Статья 222 Гражданского кодекса о самовольной постройке не распространяется:
— на самовольное возведение объекта, не являющегося недвижимым имуществом;
— на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимости, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Типичный пример можно найти в Постановлении ФАС Московского округа от 31 мая 2010 г. N КГ-А40/5206-10 по делу N А40-70945/09-157-459. Городская администрация просит обязать Управление Федеральной регистрационной службы погасить запись о регистрации права собственности в ЕГРП и обязать фирму произвести снос самовольно возведенных сооружений хозяйственных построек (кафе). Однако арбитры отказали в сносе, поскольку хозяйственные постройки не относятся к объектам недвижимости. Они признаны некапитальными строениями (возведены из легких конструкций, не имеют заглубленных фундаментов и подземных помещений).
А в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 апреля 2010 г. N ВАС-524/10 по делу N А53-8481/08-С2-41 прямо сказано: навесы, временные сараи, ангары (вагончики) не подпадают под признаки недвижимого имущества. Поэтому применить к ним нормы о самострое невозможно. То же самое не получится с гаражом, состоящим из кирпичного фундамента, а также металлических стен, крыши и ворот (Определение ВАС РФ от 30 марта 2010 г. N ВАС-3709/10 по делу N А64-3043/09).
Осуществлением самовольной постройки могут нарушаться нормы гражданского, земельного, градостроительного законодательства; строительные, санитарно-эпидемиологические, противопожарные, технические, экологические нормы и правила. Однако при определенных условиях закон позволяет признать право собственности на недвижимый самострой. Арбитражная практика показывает, что это возможно, но требует больших временных и трудозатрат.
Прежде чем отдать деньги за новое жилье, убедись в законности строительства!
Автор: Начальник управления муниципального контроля администрации МО г.Новороссийск Р.Е. ШАПОШНИКОВ 17.06.2012 18:39
***Сейчас в Новороссийске, как и во всем Краснодарском крае, большую популярность завоевывает бизнес по строительству малоэтажной жилищной застройки. При строительстве жилья данной категории порой допускается масса нарушений, влекущих за собой ряд негативных последствий — как для граждан, приобретающих квартиры в подобных домах, так и проживающих в непосредственной близости от них.
***Проблемы, связанные с объектами строительства такого типа, схожи между собой. Нерадивые застройщики пытаются сэкономить буквально на всем, чтобы получить максимальную прибыль. Стандартная схема такого бизнеса проста — на земельных участках, не предназначенных для застройки многоквартирными домами (как правило это земли ИЖС или те, что предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства), без получения разрешения на строительство и соответствующей проектной документации, с рядом значительных нарушений существующих норм и правил возводится здание. После чего, в обход действующего законодательства, оформляется право на данное строение как на индивидуальный жилой дом.
*** Ушлые застройщики начинают сбывать «квартиры» в подобных домах еще до начала строительства. Как правило, доверчивые покупатели, привлеченные относительно невысокой стоимостью подобного жилья, отдают деньги под различными предлогами и основаниями — по расписке о займе, договору купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок, договору долевого участия в строительстве индивидуального жилого дома, не подозревая, что на самом деле данные строения являются самовольными и подлежат сносу согласно ст.222 Гражданского кодекса РФ.
***Зачастую данный вид жилья возводится «частником» — оформляется на физических лиц во избежание высоких штрафных санкций для юридических лиц, предусмотренных законодательством за нарушения в сфере строительства, заведомо зная, что таковые нарушения будут иметь место. Вред от подобного строительства достаточно высок, так как нарушения при его осуществлении затрагивают интересы как будущих владельцев, так и жителей соседних домовладений. Многоквартирки возводятся без учета возможностей коммунальных сетей, в результате чего при заселении подобных зданий соседи начинают ощущать ряд неудобств, таких как снижение давления в водопроводной сети, падение напряжения электричества, снижение пропускной способности сетей канализации. Это обусловлено тем, что сети спроектированы из расчета размещения на земельном участке индивидуального жилого дома предназначенного для проживания одной семьи, а не нескольких десятков семей многоквартирного дома, потребляющих энергоресурсов пропорционально больше.
***Во многих случаях не берутся в расчет отступы от строения до границ земельных участков и расположенных на них зданий, что ведет к созданию пожароопасной обстановки.
Квартира в новостройке: как выяснить законность строительства дома
Экономия при строительстве также достигается привлечением дешевой рабочей силы (в основном, это выходцы из стран ближнего зарубежья), нелегально осуществляющей трудовую деятельность.
***К тому же, среди представителей серого рынка жилья малоэтажной застройки орудует большое количество мошенников. Вред от их действий еще более ощутим для рядового покупателя, ведь подобные продавцы заведомо не предполагают предоставить покупателю жилье. В результате строительство останавливается, как только все квартиры дома проданы, либо по окончанию строительства на одну квартиру приходится по несколько владельцев.
***Обезопасить себя от возникновения большинства проблем, возникающих при покупке квартир данного сегмента рынка жилья достаточно просто. Прежде всего, необходимо попросить у продавца документы, подтверждающие законность возведения данной постройки по такому списку:
1. Разрешение на строительства именно многоквартирного жилого дома, а не ИЖС;
2. Свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять многоквартирную жилую застройку;
3. Свидетельство о праве собственности продавца на представленную к продаже квартиру;
4. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
***При покупке необходимо проверить подлинность свидетельства о праве собственности, получив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Передачу денег осуществлять необходимо только в соответствии с договором, зарегистрированным в органе юстиции.
