Развод и раздел имущества часто связаны с усложнениями, из-за которых даже специалистам сложно разобраться в деле.

Как делится квартира в ипотеке при разводе, если есть ребенок, если военная ипотека

Наличие открытой ипотеки порождает дополнительные ограничения и обязательства, поэтому необходимо четко понимать свои права на имущество, прежде чем начинать судебное разбирательство.

Ипотека до заключения брака

Кредитные обязательства, взятые до заключения брака, не разделяются, и ипотечное имущество принадлежит только одному супругу. Однако регулярные ипотечные взносы, уплаченные уже в браке, считаются взятыми из семейного бюджета. После развода один из супругов имеет право требовать денежную компенсацию в размере половины уплаченной суммы.

Если ипотека была взята во время гражданского брака, это не имеет никаких юридических последствий. Даже если после сожительства брак был официально заключен, взятая в ипотеку недвижимость считается собственностью того, на кого была оформлена ипотека.

Общие принципы раздела ипотеки

Проблему раздела ипотеки усложняет то, что в России не существует однозначно прописанного закона на этот счет. Решение суда будет базироваться на следующих актах:

  • Семейный кодекс РФ;
  • Гражданский кодекс РФ;
  • Федеральный закон «Об ипотеке»;
  • ипотечное соглашение, подписанное при взятии кредита;
  • брачный контракт (при наличии).

Наличие брачного договора, согласованного с ипотечным соглашением, существенно упрощает разрешение ситуации.

При обычных обстоятельствах раздел ипотечного имущества при разводе исходит из следующих принципов:

  • недвижимость, как и вся другая собственность, делится пополам;
  • даже если ипотека была оформлена на одного из супругов после вступления в брак, недвижимость считается совместно нажитым имуществом;
  • по решению суда большая доля может отойти тому из супругов, который остается с детьми; в таком случае ипотечные выплаты все равно делятся пополам;
  • обычно для банка оба супруга остаются солидарно ответственны за погашение кредита, и банк может требовать от одного из них заплатить за обоих;
  • возможно переоформление ипотеки таким образом, что каждый супруг будет ответственен только за свою долю, но не все банки соглашаются на такие условия. Во многом это зависит от платежеспособности и кредитной истории каждого из супругов.

Особое внимание следует обратить на подписанное с банком ипотечное соглашение, которое может предусматривать следующее:

  • невозможность досрочного погашения;
  • обязательное досрочное погашение в случае развода;
  • сохранение статуса созаемщика в случае развода, недопущение раздела ипотеки на доли;
  • возможность продать квартиру до погашения ипотеки.

Проще всего будет, если бывшие супруги полностью согласуют удовлетворяющие их условия, и только после этого сделают все для решения проблемы с банком. Необходимою консультацию можно получить у адвоката по разводам. Тем не менее о факте расторжения брака банк следует уведомить немедленно, чтобы избежать дополнительных недоразумений.

Как поделить ипотеку: варианты

При условии согласия всех сторон или выигранного судового дела, возможно несколько общих вариантов развития событий.

  1. Продажа квартиры, погашение кредита и раздел оставшихся денег между бывшими супругами. Такой вариант часто идеальный для заемщиков, но есть много «подводных камней»:
  • банк может настаивать на самостоятельной продаже, обычно по более низкой цене, с которой заемщикам практически ничего не останется;
  • сложно найти покупателя, согласного приобрести обремененную недвижимость с уплатой авансом;
  • банк может и вовсе запретить продажу, ссылаясь на условия ипотечного соглашения.
  1. Обмен квартиры на две отдельные меньшие ипотеки. Воспрепятствовать могут:
  • плохая КИ и низкая платежеспособность одного из супругов;
  • отказ банка по условиям договора;
  • недостаточный размер первоначальной ипотеки.
  1. Переход квартиры и всех обязательств одному из супругов. Чтобы не потерять деньги, банк обычно оставляет за собой право требовать погашения и с того супруга, которому недвижимость более не принадлежит.

Непогашенная ипотека может еще долго напоминать о разорванным браке, если не урегулировать вопрос правильно. Поэтому важно учесть все нюансы и попытаться найти вариант, способный удовлетворить все стороны.

Поделитесь новостью в соц сетях

Получите бесплатную консультацию онлайн от практикующих юристов

Развод всегда связан с различными сложностями и бюрократическими процедурами. Одна из них – раздел имущества. Некоторые разводящиеся супруги полагают, что разделу подлежит лишь имущество. Но закон гласит, что совместно нажитые долги тоже включаются в общую имущественную массу, которую необходимо разделить. При этом есть процессы более простые (например, раздел кредита по платежной карте при разводе) и более сложные, к которым, в частности, относится раздел ипотечного кредита при разводе.

Общие принципы раздела ипотечного кредита

Для россиян деление ипотеки между бывшими супругами остается вопросом острым и актуальным. Это связано как с долгосрочностью такого займа (из-за чего часто заемщикам приходится выплачивать его практически всю жизнь), так и с наличием дорогостоящего залога, которым становится приобретаемая в кредит недвижимость. Основные правила раздела ипотеки следующие:

  1. Если кредит был оформлен в период брака, то он подлежит разделу.
  2. Размер доли каждого из супругов определяется по ситуации. При условии, что остальное имущество тоже делится поровну, кредит делится между разводящимися пополам. Если принципы раздела имущества иные, то в основном кредит делится в пропорциональном соотношении к долям каждого из супругов. Согласно ч. 3 ст. 39 СК РФ чем больше одному из супругов достается имущества, тем больше будет и его долг.
  3. Срок, в течение которого можно разделить кредит, составляет три года с момента прекращения брачных отношений.
  4. Инициировать раздел кредита могут не только супруги, но и финансовая организация, которая оформила ипотечный договор. Например, если в течение трех лет с момента развода бывший супруг, оформивший ипотеку в период брака, не сможет выплачивать кредит, банк может обратиться в суд с требованием разделить супружеское имущество и долги. Тогда суд может обязать второго супруга выплачивать кредитный долг даже уже спустя определенное время после расторжения брака.

Права второго супруга в части ипотеки и недвижимости

Определение доли второго супруга при разделе купленного в кредит недвижимого имущества и ипотечного займа должно происходить с учетом анализа ситуации. Следует учитывать как условия приобретения жилья и погашения долга, так и имеющиеся договоренности между супругами. Основные моменты, которые определены законом в части прав второго супруга, такие:

  • Изначально второй супруг имеет на приобретенное в кредит имущество точно такие же права, как и первый. При этом кредитный долг делится между обоими поровну.
  • Если второй супруг в письменном виде выражал банку свой протест относительно оформления кредита, ипотеку и залоговую недвижимость по ней в судебном порядке можно признать личными долгом и имуществом заемщика. В этом случае второй супруг не претендует на недвижимость и не участвует в погашении кредита.
  •  Если первоначальный взнос по кредиту и/или большая часть долга была выплачена одним супругом за счет его личных сбережений (дар, наследство, деньги от продажи личного имущества и т. д.), суд и в этом случае может признать такой кредит личным. При этом недвижимость, приобретенная на эти средства, тоже будет классифицироваться как личная собственностью этого супруга.
  • В случае возникновения спора по поводу раздела долга и купленной в кредит недвижимости супруг, права которого нарушаются, может обратиться в суд с соответствующими доказательствами.

Варианты решения ипотечного вопроса

Разделить ипотеку и приобретенную на средства банка недвижимость можно по-разному. В целом варианты деления недвижимого имущества аналогичны способам раздела кредитной машины при разводе.

Способ Описание Комментарии
1. Досрочное погашение кредита
  • Супруги находят возможность погасить остаток задолженности по кредиту досрочно.
  • Имущество, выведенное из залога, быстро продается, а полученная сумма делится поровну (если не оговорены другие принципы раздела).
Такой вариант позволяет не только уменьшить переплату по кредиту, но и быстро получить недвижимое имущество в собственность. При этом по договоренности один из супругов может выкупить у другого вторую часть недвижимости и стать ее единоличным владельцем
2. Совместное погашение по графику
  • Супруги решают продолжать выплачивать ипотеку совместными усилиями, чтобы в перспективе получить доли в праве на недвижимость пропорционально доле выплат.
  • Для раздела суммы долга с процентами они обращаются в суд и погашают кредит согласно судебному решению, чтобы в дальнейшем продать квартиру и разделить деньги соответствующим образом или иметь возможность одному из супругов выкупить свою часть у другого.

    Порядок раздела ипотеки при разводе супругов с детьми

Такой способ может быть сложным в реализации при плохих отношениях между бывшими супругами. Кроме того, он не снимает проблемы солидарной ответственности, при которой в случае прекращения выплат со стороны одного из супругов второй должен будет погашать кредит в полном объеме.
3. Единоличные погашение кредита по графику и владение недвижимостью
  • Супруги определяют, что недвижимое имущество вместе с ипотечным долгом становится собственностью одного из них, а второй получает соответствующую компенсацию за счет другого имущества.
  • Кредит и квартира переоформляются по договоренности между супругами: а) недвижимость переходит в единоличную собственность заемщика, а поручитель выводится из собственников и ответственных за погашение; б) недвижимость становится единоличной собственностью поручителя, что подразумевает рефинансирование кредита и выведение из собственников и должников заемщика.
Этот вариант для большинства бывших супругов более простой психологически, чем вариант № 2, и более достижимый, чем вариант № 1. Если по какой-то причине нет сопоставимого по стоимости имущества, которое может стать компенсацией второму супругу, можно обсудить выплату с рассрочкой на определенный период.
4. Прекращение погашения ипотечного долга
  • Супруги определяются, что недвижимость им не нужна и что дальше выплачивать кредит не имеет смысла.
  • О своем решении они уведомляют банк, после чего осуществляется продажа квартиры. Полученные средства идут на погашение имеющейся задолженности, а остаток делится между супругами согласно предварительной договоренности.
Продажу недвижимости в этом случае согласовывают с банком и он контролирует весь процесс. Недостатком такого варианта может стать получение значительно меньшей суммы, чем реальная стоимость недвижимости. Это связано с тем, что банк будет ориентирован на максимально быструю реализацию залога за цену, которая как минимум просто позволит полностью погасить задолженность.

Необходимые действия для раздела ипотеки

Чтобы разделить ипотеку в период брака, можно:

  1. Заключить со вторым супругом письменное соглашение о разделе имущества и долгов. При желании его можно нотариально удостоверить и заключить не именно при разводе, а в течение трех лет с момента расторжения брака.
  2. Заключить брачный контракт и оговорить в нем все условия передачи имущества (долга) каждому из супругов. Этот документ обязательно подлежит нотариальному заверению. О заключении соглашения (брачного контракта) необходимо однозначно уведомить банк-кредитор. Такой договор можно заключить в любой период брака.
  3. Обратиться в суд (при наличии спора) с иском о разделе имущества и долгов. При расторжении брака либо в течение трех лет с момента развода можно заключить соглашение о разделе имущества или обратиться в суд за его разделом. В иске (соглашении) должно быть точно обозначено, какие долги и имущество переходят в собственность каждого из супругов. При этом обратиться в суд с иском о разделе имущества вправе и банк-кредитор, чье требование может быть удовлетворено за счет реализации доли супруга-должника (ч. 1 ст. 38 СК РФ).

После получения на руки любого из вышеперечисленных актов (соглашения, контракта, судебного решения) супруги могут обратиться в Росреестр за регистрацией их прав на недвижимость, а также оспаривать претензии кредиторов по долгам.

Раздел ипотеки, оформленной до брака

Определение доли каждого супруга в ипотечном займе, оформленном до начала супружеской жизни, в целом происходит по принципам раздела взятого до брака кредита при разводе:

  1. Такая ипотека может быть признана как общим (совместным) имуществом супругов, так и их личной собственностью.
  2. Ипотека, оформленная до брака, считается личным долгом того супруга, на которого она была изначально оформлена.
  3. Но если в период брака ипотечный долг погашался в большей его части уже за общие средства супругов, то по решению суда он и приобретенное за его средства имущество может быть признано совместно нажитыми. Однако в случае несогласия второго супруга это придется доказывать в судебном порядке.

Урегулирование ситуации с банком

Для максимально успешного раздела ипотечного кредита стоит правильно организовать коммуникацию с банком:

  • Финансовую организацию нужно оперативно уведомлять обо всех жизненных изменениях, которые в той или иной форме могут повлиять на выплату кредита.
  • Целесообразно учитывать рекомендации своего кредитного специалиста и правильно оценивать свою платежеспособность в связи с разводом.
  • При несогласии с оформлением ипотечного кредита, выданного одному из супругов, второму супругу стоит в течение года с момента такого оформления письменно обратиться в банк с требованием признать кредитный долг личным долгом заемщика. В случае отказа банка можно оспорить этот договор в судебном порядке и признать его недействительным полностью или в части признания ипотеки общим супружеским займом. В большинстве случаев суд выносит решение в пользу супругов, т. к. они имеют право распоряжаться совместно нажитым имуществом в пределах сторон брачных отношений.
  • Все переговоры с банком следует вести в письменном виде. Это будет доказательством попыток досудебного урегулирования спора.
  • Даже в случае возможности договориться о разделе имущества без суда супругам необходимо сообщить о своем решении в банк и согласовать с ним оговоренный раздел. Его согласие требуется, в частности, для отчуждения имущества третьим лицам.
  • В ситуации, когда супругам нужно определенное время для раздела имущества или когда трудно прийти к согласию, важно все равно продолжать своевременно выплачивать кредит. В случае систематической просрочки банк может обратиться в суд для взыскания залогового имущества. После этого недвижимость обычно продается с аукциона по значительно более низкой цене.

Рациональный подход к разделу ипотеки и правильно организованное сотрудничество с банком позволит разделить имущество и долг с максимальной выгодой для обоих супругов.

Ипотечный кредит после развода, если супруги созаемщики

Ипотека и развод

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *