Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации":

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер),то он УЖЕ принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по "межеванию", "приватизации", "регистрации" земельного участка.

В настоящее время приобретение жилья автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом — разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе строительства.

Как указано в части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации":

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он УЖЕ принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по "межеванию", "приватизации", "регистрации" земельного участка.

Если на земельном участке расположены несколько МКД и собcтвеники собственники помещений одного или всех домов могут провести межевание, т.е. разделить один общий земельный участок на несколько по количеству МКД.

Если собственникам помещений МКД совcем уж нечем занятmся, они могут даже зарегистрировать право собственности на земельный участок в ЕГРП:

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Министерством юстиции Российской Федерации, письмом от 21 апреля 2006 года № 04/3201-ЕЗ, были даны разъяснения, согласно которым если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации (пункт 2 статьи 8 и статья 223 Гражданского кодекса РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом  не с момента государственной регистрации (п. 5 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, жилищное законодательство устанавливает возникновение права на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, вне зависимости от наличия государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

При регистрации права собcтвенности на земельный участок в ЕГРП в подразделе № 3-3 будут указаны все собственники квартир, которые проживают в МКД расположенном на этом земельном участке, но при этом они не могут выделить "свой" участок из общей долевой собственности, то есть на него возникнет собственность с ограничением совместного сервитута.

Минэкономразвития России

Кроме того, для проведения такого мероприятия требуется личное участие 100% собственников помещений МКД.

Зачастую желание собcтвенников помещений МКД зарегистрировать свое право собственности на земельный участок обьясняется незнанием законов, а именно:

Что, согласно статьи 273 Гражданского кодекса РФ, “при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования”.

И самое главное – в Жилищном кодексе РФ четко указано, что земля под многоквартирным домом – это коллективная собственность жильцов.

Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Поскольку земельный участок под домом является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме с момента возникновения у них права собственности на такие помещения, то право собственности на земельный участок под МКД юридически связан с правом собственности на помещения в этом доме и следует его судьбе. Приобрести помещение в МКД можно только с долей земельного участка. И продать – только с долей. (ст. 38 ЖК РФ).

Так что при приобретении дольщиками в собственность квартир переход права собственности на земельный участок происходит автоматически, в силу закона.

Поэтому дополнительно подтверждать свое право на земельный участок путем его регистрации в ЕГРП нет ни какой необходимости.

Для поиска кадастрового номера земельного участка можно воспользоваться публичной кадастровой картой России

Если после прочтения статьи у Вас осталось непреодолимое желание зарегистрировать право на общедолевую собственность в росреестре, то Вам следует предпринять следующие шаги:

Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом. Участок признается неделимым. Доля собственника в праве общей собственности на имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащему ему помещения и не может быть выделена в натуре.

На основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное собранием лицо (заявитель) вправе обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ст. 16 федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются на основании проектов межевания. С момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества бесплатно переходит в общую долевую собственность.

Рейтинг: +1Голосов: 149353 просмотра

Комментарии ()

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 19.03.2010 N Д23-922.

Действующая редакция ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ »О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 189-ФЗ) предусматривает возможность формирования, проведения кадастрового учета и бесплатного перехода земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, когда данный земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), а также после введения в действие Жилищного кодекса .

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Местоположение границ и размер земельного участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий ( ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 9 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ »О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон N 221-ФЗ) при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Если образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа ( ч.

Как и где узнать границы придомовой территории многоквартирного дома?

10 ст. 38 Федерального закона N 221-ФЗ).

Все статьи Занятие земельного участка как уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме (Чаркин С.А., Зарубин А.В.)

В практике судов весьма распространены дела, связанные с переводом квартир в нежилые помещения, например, для оборудования офиса или торговой точки. Как правило, в нежилые переводятся квартиры на первых этажах многоквартирных домов с оборудованием отдельного входа, поскольку согласно ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.
Оборудование отдельного входа, необходимого для выполнения требований ч. 2 ст. 22 ЖК РФ, неизбежно сопряжено с занятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Сам земельный участок в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, а потому решающее значение приобретает их воля. Вопросов в этой части не возникает.
Проблема появляется тогда, когда ставится вопрос о том, должно ли приниматься решение сособственников о предоставлении земельного участка под входную группу единогласно или большинством голосов. Дело в том, что согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. При этом в силу п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. Такие решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). То есть, если занятие земельного участка под входную группу квалифицировать как уменьшение общего имущества, необходимо согласие всех сособственников, а если исходить из того, что здесь имеет место вопрос о пределах использования земельного участка, необходимо согласие двух третей голосов, которое получить намного легче.
В научной литературе данной проблеме внимание почти не уделяется. Нам удалось найти лишь размышления по вопросу о целесообразности единогласного принятие решения <1> и о том, что в ч. 3 ст. 36 ЖК РФ речь идет не о любом уменьшении общего общества, а только о таком, которое имеет место вследствие реконструкции. Правда, в последней части появилась небольшая интрига. Одни авторы отрицают связь между реконструкцией и уменьшением земельного участка, другие подобную связь наблюдают. В частности, О.А. Городов пишет, что указанная выше норма права "показывает на единственно возможный с точки зрения законодателя способ уменьшения размера общего имущества — реконструкцию многоквартирного дома, точнее, один из ее вариантов, реализация которого должна иметь следствием уменьшение общей площади многоквартирного дома" <2>. По мнению О.А. Городова, изменение границ земельного участка, а также его уменьшение не подпадает под действие ч. 3 ст.

Границы земельный участок под многоквартирным домом

36 ЖК РФ. Другое, более распространенное мнение высказывает П.В. Макеев. Он считает, что согласие сособственников жилого помещения на организацию отдельного входа и соответствующее изменение режима использования земельного участка, по сути, является согласием на реконструкцию многоквартирного жилого дома с уменьшением размера общего имущества <3>. В отношении сферы действия п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ в литературе высказывается мнение о его применимости к случаям, не связанным с реконструкцией или иным изменением многоквартирного дома. Например, для решения вопроса о размещении автостоянки или детской площадки <4>.
———————————
<1> Макеев П.В. О проблемах реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2009. N 12. С. 67 — 74.
<2> Городов О.А., Губаева А.К., Долгополый М.Н. и др. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2012. С. 154. Автор главы — О.А. Городов.
<3> Макеев П.В. О проблемах реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2009. N 12. С. 67 — 74.
<4> Андропов В.В., Гетман Е.С., Гонгало Б.М. и др. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2012. С. 185. Автор главы — В.Н. Симонов.

Итак, юридическая литература разделяет занятие земельного участка в результате реконструкции, в частности обустройства отдельного входа, распространяя на эти случаи ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, согласно которой сособственниками решение должно быть принято единогласно, а также занятие земельного участка как некоего самостоятельного объекта, чьи полезные свойства сособственники намерены использовать. В последнем случае применим п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а следовательно, решение принимается большинством голосов.
Существует также мнение, что использование участка для размещения отдельного входа не влечет уменьшения общего имущества, исключая возможность применения ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. Данный подход обосновывается тем, что земельный участок под планируемым сооружением не выделяется в натуре и оттого общая площадь земли не уменьшается. Задействованный входной группой участок остается, пусть и в измененном виде, во владении сособственников. Таким образом, разрешение на занятие земли под входную группу, по сути, является разрешением вопроса о пределах использования участка (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Вряд ли с таким мнением можно согласиться, поскольку, если следовать данной логике, можно допустить присоединение к квартире части общего коридора, ведь общая площадь жилого дома от этого не уменьшится.
Что касается судебной практики, то она примерно одинакова по всей России, в том числе Волгоградской области. И состоит она на том, что оборудование входной группы сопряжено с реконструкцией и уменьшает размер общего имущества. Так, рассматривая дело по иску о возложении обязанности демонтировать входную группу на ограждающей несущей конструкции, суд апелляционной инстанции установил, что собственником квартиры была произведена реконструкция, переустройство и перепланировка жилого помещения, а именно выполнено устройство входной группы на ограждающей несущей конструкции (стене дома) с пристройкой лестничного пролета на земельном участке, на котором расположен жилой дом. По мнению суда, это повлекло за собой уменьшение размера земельного участка и ограждающей несущей конструкции. Входная группа и лестница входа находятся вне границ жилого помещения, принадлежащего ответчику, то есть он провел реконструкцию, переустройство и перепланировку квартиры с присоединением к ней части общего имущества без согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме <1>.
———————————
<1> Апелляционное определение Волгоградского областного суда по делу N 33-3224/2015 // Архив Центрального районного суда г. Волгограда.

Иногда недобросовестные сособственники в обоснование своих возражений против требования предоставить разрешение всех сособственников ссылаются на то, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. Суды не считают данный довод убедительным. В частности, по делу по заявлению о признании незаконным постановления органа местного самоуправления суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет. При этом суд указал, что согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Приведенная позиция отражена в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав": если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Практика Волгоградского областного суда соответствует практике Верховного Суда РФ. Правда, высшая инстанции прямо не говорит о том, что занятие входной группой земельного участка является уменьшением общего имущества. Упор больше делается на то, что подобная реконструкция неизбежно связана с увеличением проема в стене дома, а стена является общим имуществом. Именно ее уменьшение, а не уменьшение земельного участка является решающим аргументов. Кроме того, Верховный Суд РФ руководствуется ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, указывая, что, поскольку для реконструкции необходимо присоединение земельного участка, требуется единогласное решение сособственников. В частности, в Определении от 9 сентября 2015 г. N 73-КГ15-8 Верховный Суд РФ указал: из анализа положений ст. ст. 36 и 40 ЖК РФ следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка. В этом же Определении указано, что оборудование отдельного входа повлечет внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного разрушения внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть уменьшение размера общего имущества. Обустройство входной группы в нежилое помещение повлечет также изменение режима использования части земельного участка, занимаемого жилым домом и прилегающего к нему.
Итак, занятие земельного участка для обустройства входной группы подпадает под понятие реконструкции и связано с присоединением общего имущества, а потому применим ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, который предусматривает получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, завладение соответствующим земельным участком можно расценивать как уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции, что в силу положения ч. 3 ст. 36 ЖК РФ также предполагает получение согласия всех сособственников. То обстоятельство, что земельный участок под многоквартирным домом может быть не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не освобождает от обязанности получить согласие ото всех собственников, поскольку они являются законными владельцами земли с вытекающими отсюда правомочиями (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Границы земельного участка многоквартирного дома

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *