Государственная пожизненная рента
Государственная услуга по заключению от имени Санкт-Петербурга договоров пожизненной ренты предоставляется с сентября 2015 года в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.11.2014 № 629-120 «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты» и Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 07.09.2015 № 757 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты».
Договор пожизненной ренты (далее — Договор ренты) гарантирует государственную защиту жилищных прав пожилых граждан от посягательств третьих лиц, а также предусматривает возможность получения дополнительного дохода для улучшения условий проживания на пенсии.
Договор ренты — договор, предусматривающий отчуждение гражданином или супружеской парой – Получателем ренты жилого помещения, принадлежащего ему (им) на праве собственности, в государственную собственность Санкт-Петербурга — Плательщика ренты и порождающий обязательства Плательщика ренты по выплате денежных сумм в виде единовременной выплаты и ежемесячно выплачиваемых рентных платежей на весь период жизни Получателя ренты.
Единовременная выплата — денежная сумма в размере 10% от рыночной стоимости жилого помещения гражданина.
Рентные платежи — ежемесячные денежные выплаты, которые Плательщик ренты выплачивает Получателю ренты в течение его жизни в определенном размере, установленном в Договоре ренты, при условии ежегодной индексации с учетом индекса роста потребительских цен, применяемого при формировании бюджета Санкт-Петербурга на соответствующий финансовый год.
При передаче жилого помещения, принадлежащего супругам на правах совместной или долевой собственности, рентный платеж устанавливается в соответствующих долях каждому по условиям договора.
В 2016 году ежемесячная выплата (рентный платеж) составляет 17 408 руб., с учетом вычета налога на доходы физических лиц, равного 13%, на банковский счет Получателя ренты перечисляется 15145 руб. В 2015 году перечислялось 13 920 руб.
Договоры ренты от имени Санкт-Петербурга уполномочено заключать Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Горжилобмен», подведомственное Жилищному комитету Санкт-Петербурга.
Условия заключения от имени Санкт-Петербурга Договора ренты
Заключить Договор ренты могут граждане, достигшие 75-летнего возраста, являющиеся единственными собственниками жилых помещений и единственными лицами, зарегистрированными по месту жительства.
После заключения Договора ренты Получатель ренты проживает в своем жилом помещении и сохраняет право пользования жилым помещением, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, как фактический потребитель этих услуг, за исключением оплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах за жилые помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, которые в установленном порядке осуществляются за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.
В дальнейшем эти жилые помещения будут использоваться целевым назначением для предоставления городским очередникам в целях улучшения жилищных условий.
Жилые помещения, передаваемые по Договору ренты в собственность Санкт-Петербурга, должны отвечать следующим требованиям:
1. Находиться на территории Санкт-Петербурга.
2. Принадлежать на праве собственности лицу (лицам), с которым (которыми) заключается договор.
3. Быть пригодными для проживания и находиться в состоянии, соответствующем установленным санитарным и техническим нормам, и иным требованиям действующего законодательства.
4. Быть свободными от любых прав третьих лиц.
ПРИМЕР:
Гражданин, проживает в однокомнатной квартире общей площадью 45 м2. Ориентировочная рыночная стоимость, которой может составлять 3,5 млн. руб. При заключении Договора ренты гражданин получит за счет средств бюджета Санкт-Петербурга следующие объемы денежных средств: единовременную выплату — 350,0 тыс. руб. и ежемесячные выплаты (рентные платежи) – 15 145 руб. (с учетом удержания подоходного налога в размере 13% с 17 408 руб.).
Порядок обращения в Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «ГОРЖИЛОБМЕН» для заключения от имени Санкт-Петербурга Договора ренты — оказание государственной услуги
1. Гражданин при обращении в СПб ГБУ «Горжилобмен» подает Заявление на оказание государственной услуги по принятию решения о заключении договора пожизненной ренты (далее-Договор ренты) и представляет следующие документы:
- паспорт гражданина Российской Федерации;
- документы, содержащие сведения о составе семьи гражданина (свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти члена семьи, супруга);
- документы, подтверждающие основания владения и пользования гражданином или гражданами (супружеской парой) жилым помещением, передаваемым в собственность Санкт-Петербурга;
- СНИЛС;
- ИНН
2. Пакет документов проверяется сотрудниками СПб ГБУ «Горжилобмен» и далее, сформированное персональное дело направляется на рассмотрение в Жилищный комитет.
3. На жилищной комиссии принимается решение о заключении или об отказе в заключении Договора ренты с гражданином.
4. Оценка рыночной стоимости жилого помещения производится независимой оценочной компанией до заключения Договора.
5. Заключение Договора ренты осуществляется при нотариальном удостоверении.
Оформление Договоров ренты осуществляется за счет средств бюджета Санкт-Петербурга и состоит из следующих расходов:
- оценка рыночной стоимости жилых помещений;
- нотариальное оформление договоров;
- страхование жилых помещений.
Для консультаций по вопросам пожизненной ренты и подачи документов
необходимо обращаться в СПб ГБУ «Горжилобмен», по адресу ул. Бронницкая, д. 32, 3 этаж, каб. № 309.
Часы приема граждан: Пн. — чт. 10.00 – 17.00, пт. 10.00 — 16.00, перерыв 13.00-13.45.
Справочные телефоны: 576-00-00, 576-06-22
Что может быть благороднее службы социальных работников? Вот только под маской благодетельности творится беспредел. Куда там «чёрным» риэлтерам девяностых!
В провинции старики, доживающие в нужде, никому не нужны, а в столице они – на вес золота. Закрываются больницы и санатории, урезается пакет социальных услуг, а институт соцработников для пенсионеров процветает. И только в Москве с её баснословно дорогой недвижимостью! Неужели городские власти взяли в свои руки столь прибыльный бизнес, объявив монополию на квартирный бандитизм?
Бомжи валяются на улицах, словно мусор. Сколько их в Москве – не знает никто. Они ночуют в переходах, на вокзалах, в парках, под мостами и железнодорожными платформами, питаются объедками, мрут, как мухи. Среди них – не только опустившиеся, спившиеся бродяги. Нередко приходится видеть неудавшегося покорителя столицы, в дорогой, но уже грязной одежде, спящего на улице. Или пьяную девчонку, попавшую на панель прямо со школьной скамьи. Кто эти люди, как оказались на улице, кто занимается их спасением? Хотя формально при Департаменте социальной защиты и числятся ночлежные дома, туда зазывают не так ретиво, как в дома престарелых. Беременным и женщинам с маленькими детьми помощи от городских служб тоже ждать не приходится. А ведь социальная работница была бы очень кстати молодым мамам, которым зачастую приходиться и работать, и сидеть с ребёнком.
В чём причина такого внимания именно к пожилым людям?
Возможно, ответ есть в договоре, который Соцслужба заключает с пенсионерами. Один из пяти пунктов (самый большой и, видимо, самый главный), посвящён недвижимости. Пожилой человек обязан сообщать соцработникам о любых действиях с квартирой, а также ставить в известность об оформлении опеки или попечительства, которые делают невозможным отчуждение квартиры. Почему такое пристальное внимание именно к квадратным метрам?
Год назад общественность всколыхнула история фронтовички, которую едва не оставили без квартиры заботливые соцработники, уговорив поехать в пансионат на лечение. Пансионат обернулся для старушки концлагерем: у неё отняли паспорт, прописав в доме престарелых, а возвращаться домой отговаривали, убеждая, что лечение не закончено. Пока старушка была в «санатории», племянник, прописанный в её квартире, умер при странных обстоятельствах. А возвращаться было уже некуда: квартира принадлежала государству. Скандал в СМИ помог вернуть фронтовичке квартиру.
А сколько таких историй, не преданных огласке?
Моя восьмидесятилетняя свекровь попала в «группу риска», куда соцслужбы заносят стариков, владеющих московской недвижимостью. Не одиноких, не брошенных, а, в первую очередь, единоличных собственников. Заботливые соцработницы ходили к нам почти каждый день: приносили продукты и лекарства, выполняли поручения, просто забегали узнать о самочувствии. Свекровь из-за болезни нельзя оставлять одну, и мы с мужем живём с ней, поэтому навязчивый сервис, в котором мы не нуждались, стал нас раздражать. При этом старикам, живущим с родственниками, соцработники не положены. Ради чего нарушение правил? Несколько раз предлагали соцработницам заняться одинокими страждущими – всё бесполезно. В конце концов, махнули рукой, решив, что мы нужны для какой-нибудь статистики. И очень быстро поплатились за наивность.
«А кто вам эта невестка? Сегодня одна, завтра – другая. Она о вас плохо заботится. Надо её выписать, мы поможем, у нас есть юрисконсульт. И сына выгоните, пусть в своей квартире живёт», – стали втолковывать свекрови соцработницы. В квартире появилась медсестра, с ядовитой улыбкой объяснявшая, что делает назначенные врачом уколы. А когда муж пытался поговорить с одной из сотрудниц, начались угрозы: «Напишу на вас в полицию! Вы меня избить пытались!» «Да я же вам слова не сказал…» «А попробуйте, докажите!»
В ответ на наши жалобы начальница службы только пожимала плечами. У свекрови Альцгеймер, болезнь, при которой человек мало что понимает и не отдаёт отчёт в действиях. Я предложила начальнице поговорить с лечащим врачом, убедиться, что их «забота» идёт во вред. «Нам это не нужно: мы навели справки о вашей семье», – в ответ заявила она. Но причём тут семья?! И какие справки о нас можно было навести?! А когда вернулись домой, свекровь уже писала под диктовку заявление, что её родной сын избил медсестру.
Дальше – больше. Явился юрисконсульт плотного телосложения, баскетбольного роста, с речью из криминального сериала и стал убеждать свекровь подписать доверенность на представление интересов в суде, полиции и больницах, да ещё и на три года. И главное, в доверенности был пункт о сделках с недвижимостью! При этом пожилую женщину уговаривали, уже не стесняясь: «Поедете в загородный пансионат, там – рай, за вами будут ухаживать, не то, что родственники».
Собес встал между сыном и матерью, поставив у себя в кондуите галку напротив «проблемной» квартиры. «А внук вам кто? Седьмая вода на киселе», – настраивали соцработницы. И свекровь после плотной опеки стала говорить: «Мне запретили с вами разговаривать!» «Вызывайте полицию, врезайте замки, – поучали её, – на вашей площади находится посторонние». Сын – посторонний! А как свекровь будет жить одна? Или сценарий иной? Или этот вопрос вообще не ставится?
«Забота о старушке» обернулась для её родных настоящим террором. То угрожали: «Скоро вылетите отсюда! Мы решим вопрос!», то выламывали двери. А однажды соцработники вызвали полицию, заявив, что в квартире «чужие люди». Проверив наши документы, наряд пожал плечами. «Отъём квартиры идёт, – отчитывался полицейский по телефону, – нам тут делать нечего». «У них везде свои, – разговорился он с нами, – нотариусы, судьи, патологоанатомы».
И, похоже, это правда. Всё делается на глазах, не стесняясь, в открытую. С уверенностью в отсутствии закона и общественного мнения, что никто не вмешается, не защитит. А свекровь плачет: «Я их сама боюсь, а что делать, они мне говорят, что ты меня убьёшь». «Ничего, дорогуша, недолго тебе осталось! – залепила мне соцработница при встрече. И тут же: – Я на государственной службе, что ты мне сделаешь!»
В Департаменте социальной защиты, курирующем районные соцслужбы, предложили написать заявление. «А кто собственник квартиры?» – как бы между прочим поинтересовалась сотрудница. А какая разница, кто собственник? Или разница есть?! Кстати, моё заявление в итоге оказалось в руках… тех же соцработниц, которые со смехом показали его мне. А потом отнесли свекрови, подучивая, чтобы та отрицала всё написанное. Что это, чиновничий произвол? Или беззаконие под личиной закона?
В конце концов, пришлось отвезти свекровь в больницу. «А-а, соцработницы, – понимающе кивает врач. – Тут столько историй было…» Но и в больнице нас не оставили в покое, продолжали «опекать», подсовывая свекрови на подпись новые бумаги.
Поделилась с соседкой. А она: «После психиатрической больницы соцработники посоветовали мне оформить в суде недееспособность сына». «Зачем?» «Приводят аргументы… Вот только главный аргумент я у них в глазах читаю – и за сына страшно боюсь. Кто защит от социальных рейдеров?» Соседка пожилая, сын не женат, наследников нет. Лакомый кусочек! «А мама с тобой живёт или только навещает?» – поймав на лестничной клетке, выспрашивает всё тот же юрисконсульт из Департамента соцзащиты. Работа есть работа, ничего личного. Другой соседке, пожилой и одинокой, раз в две недели предлагают соцработницу. Она отказывается, умоляет оставить её в покое. Но навязчивая благотворительность не ослабевает. Да, в социальной службе работают обыкновенные люди. Только за вечерним чаем их дети спрашивают: «Мама, сколько квартир ты сегодня отобрала?»
«Мы навели справки о вашей семье», – не отпускала меня фраза, брошенная начальницей службы. Конечно, муж – писатель, я – независимый журналист. Кому жаловаться? Кто поможет? И тут вспоминаю о полученном недавно приглашении: сотрудники парламентского журнала «РФ сегодня» звали в свой коллектив. А я всю жизнь на вольных хлебах: сама себе начальница, ни трудовой, ни пенсионного. Но тут уж не до принципов: из Департамента приходят отписки, из соцслужбы – звонки с угрозами, а в полиции и прокуратуре разводят руками: «А что мы можем сделать…»
Получив запись в трудовой, отправляюсь по инстанциям. Везде представляюсь сотрудником парламентского СМИ и, как бы между прочим, кручу в руках корочку с гербом. И, блефуя, через слово вставляю: «У нас в ГосДуме… У нас в Совфеде…»
Смешно? Так ведь подействовало! И полицейские забегали, и соцработники притихли. А секретарь редакции рассказала о странном звонке из Департамента социальной защиты: «Интересовались, работаешь ли ты у нас. Спрашивали должность, обязанности, зарплату…»
Прихожу в соцслужбу, приношу заявление о ненадобности их услуг. На этот раз меня принимает начальница Управления соцзащиты, которая делает вид, что вообще не в курсе истории. «И почему же вы хотите отказаться от соцработницы?» – как бы между прочим интересуется она. Пересказываю всё с самого начала, в подробностях, о полиции, выламывании дверей и доверенности на сделки с недвижимостью. «Ну, это разбираться надо, кто прав, кто виноват… – юлит начальница. – А вы уверены, что сможете о своей свекрови заботиться? На какие деньги вы её будете содержать?» «У неё вообще-то пенсия», – удивляюсь я. «Ну, на пенсию не проживёшь», – хмыкает женщина. «А вы на что её собираетесь содержать?» – спрашиваю в ответ. И в кабинете топором повисает молчание. «Я в Совете Федерации работаю, у меня большая зарплата, – ухмыляюсь я. – Принимайте заявление!» И начальница, скрипя зубами, забирает у меня бумагу. «Бандиты вы! Сажать вас надо!» – не сдержавшись, оборачиваюсь я в дверях. «А мы ещё повоюем! – кричит она мне вслед. – Посмотрим, кто кого!»
Вот такая социальная защита!
Целый год понадобился, чтобы отбиться от социальных рейдеров. Но мне повезло. А скольким не повезло? Сколько стариков благодаря «заботливому» Департаменту отправилось в дом престарелых?
Схема давно отработана. На первом этапе нужно отсечь родственников. На втором – установить опекунство или уговорить на интернат. А там делай, что хочешь! «Моссоцгарантия» – организация, придуманная Лужковым, – заключает договора с престарелыми собственниками жилья, переселяя их в четыре специнтерната. Гарантией выступает квартира, которая сразу переходит в её владение. При этом чтобы службе оказаться в накладе, старики должны жить по триста лет – таковы цены на московское жильё! Наличие родственников, наследников во внимание не принимается. За период с 1994 года по настоящее время с «Моссоцгарантией» заключено более 3000 договоров пожизненного содержания с иждивением. Договор, в отличие от частных организаций, расторгнуть невозможно. Сколько судеб перемолото жерновами этой системы! Сколько осталось на улице! И главное – абсолютно безнаказанно. И главный козырь – забота о стариках. Ведь сколько несчастных стало жертвами квартирных аферистов, а тут – государственная служба: не обманет, не убьёт. А одиноким старикам – какая поддержка и помощь! Вот только так уж одиноки эти старики? Сообщение на форуме «Моссоцгарантии»: «Объясните, если моя мать сама хочет переехать жить в социальный дом, но у нее есть сын, то есть я, может ли она переехать?» В ответ: конечно, если квартира в её собственности, может. Чёрствые дети? Плохо заботятся? О том, как «обрабатывали» пожилых людей перед тем, как они решились на этот шаг, один Бог знает. Или дьявол?
В марте 2011 года несколько руководителей ГУП «Моссоцгарантия» получили звание «Менеджер года». Всё-таки, эта коммерческая организация далека от благотворительности…
В последнее время широко распространились случаи, когда, к примеру, одинокая старушка после своей после своей смерти за хороший уход со стороны добросовестной соседки/родственнику передает свою квартиру. Рентная сделка относится к одной из самых высоко рискованных и, прежде чем решиться на заключение подобного договора, стоит хорошо взвесить все за и против.
Рента – это получение дохода не путем коммерческой или трудовой деятельности. В данном случае кредитор (рентополучатель), передает свое имущество другому лицу. В качестве кредитора может выступать физическое лицо или некоммерческая организация. В принципе, процедура оформления договора довольно удобная. Собственник жилья может проживать в своей квартире и еще получать средства. В то же время плательщик ренты не имеет прав продать недвижимость, подарить или передать ее другому лицу.
Существует несколько форм договора ренты, каждый из которых имеет свои особенности. В зависимости от формы договора на стороны сделки будут налагаться дополнительные обязательства, такие как, периодические выплаты собственнику жилья, его содержание, обеспечение и уход. Институт ренты включает 3 вида: постоянная рента, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением. Он регулируется главой 33 Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 583 — 605).
Виды договоров пожизненного содержания
В быту часто путают пожизненную (постоянную) ренту и содержание с иждивением. Давайте рассмотрим их различия.
Во-первых, договор содержания с иждивением составляется в отношении перехода в дальнейшем прав на жилую и нежилую недвижимость, а вот пожизненная рента заключается вне зависимости от предмета сделки.
Во-вторых, содержание с иждивением подразумевают потребительскую выгоду для рентополучателя. Пожизненная рента основывается на финансовой выгоде, т.е. получении денег. Причем законодательство предоставляет возможность замены любого вида услуг периодическим получением денежной платы, и предусматривает ее размер, составляющий не менее двойного размера, установленного законодательством для проживания.
Договор пожизненной ренты
Предметом такого договора является жилое помещение, находящееся в собственности человека, передающего его взамен своего пожизненного содержания. Передается движимое либо недвижимое имущество. Соответственно, этот человек становится получателем ренты, а вторая сторона договора — плательщиком ренты. В обмен на жилье плательщик ренты обязан обеспечивать получателя всем необходимым для жизни. Причем список услуг обговаривается при заключении договора и может регулярно дополняться по согласованию сторон. Срок действия данного договора определяется сроком жизни получателя ренты либо его наследника. Здесь стоит учесть некоторые нюансы: кредитор получает средства за передачу собственности только в твердой денежной сумме. Никакой оплаты натурпродуктами, вещами быть не может. Сумма не может быть ниже прожиточного минимума. Если же отчуждение права собственности на данный вид имущества прошло безвозмездно для получателя, то величина выплаты за пользование растет с учетом индексации прожиточного минимума (МРОТ).
Для рентополучателя основным преимуществом и собственно смыслом заключения договора является право проживания в принадлежащей ему недвижимости и еще возможность получать различные услуги, перечисленные в договоре, за счет плательщика ренты.
Однако, тут могут возникнуть проблемы. Нередки случаи, когда рентодатели вводят одиноких стариков в заблуждение и прописывают в договоре ограниченный перечень услуг, заниженные суммы ренты, а то и вовсе пытаются сжить стариков со света, не обеспечивая даже минимального ухода или некачественной заботой и помощью.
Особенности правового регулирования ренты с пожизненным содержанием
Все правовые особенности данного вида ренты регулируются гражданским законодательством, подразумевают передачу своей собственности взамен на пожизненное содержание либо самого собственника, либо иного лица, указанного собственником в договоре.
В зависимости юридической грамотности и составленного договора и будет протекать дальнейшее сотрудничество между рентополучателем и плательщиком. В некоторых случаях в договоре даже может быть прописан такой пункт, как оплата ритуальных услуг после смерти рентополучателя. Важное условие договора – перечисление ежемесячной суммы кредитору в размере не менее двух прожиточных минимумов. Если это условие не прописано, либо сумма меньше, то право получения имущества по договору пожизненной ренты с иждивением можно признать ничтожным и недействительным через суд.
Минусов для плательщиков ренты тоже не мало: до смерти получателя ренты плательщик будет является только номинальным собственником, а рентополучатель при желании может достаточно легко расторгнуть договор. Бывает часто, что предприимчивые старики и старушки заключают договор с рентодателем, некоторое время пользуются полученными средствами, обеспечивая себе комфортную жизнь, а затем провоцируют рентодателей нарушить условия договора, чтобы в дальнейшем без проблем его расторгнуть и найти очередную «жертву». Например, препятствуют оплате коммунальных услуг, не берут деньги, которые рентодатель перечисляет им на содержание и т.д.
Нельзя забывать и о таком моменте, как наследники, которые могут появиться и повлиять на получателя ренты, пытаясь оспорить такой договор.
Нюансы, на которые стоит обратить внимание и соблюсти при заключении договора
На начальном этапе нужно обдумать и записать в договор все моменты, касающиеся будущего взаимодействия сторон. Чем подробнее они будут описаны, тем меньше риск возникновения каких-либо конфликтов в будущем.
-Все расходы рекомендуется совершать посредством банков, и сохранять чеки об оказании услуг, приобретении продуктов, лекарств и т.п. Лучше всего фиксировать каждый платеж, например, в специальном журнале с отметками (подписью) рентополучателя.
-В договоре нужно четко прописать обязанности каждой из сторон, указав условия содержания, периодичность, сроки предоставления услуг, объем денежных выплат.
-Заключать договор между сторонами необходимо по установленной форме в письменном виде и заверять нотариально.
-Немало важно получить от потенциального рентополучателя справку, которая подтверждает его дееспособность.
Это позволит избежать проблемы, когда сам рентополучатель или его наследники подают заявление в суд с целью признать договор недействительным в связи с недееспособностью получателя ренты.
Основания расторжения сделки
Случается, что спустя некоторое время возникает необходимость расторгнуть договор ренты. Для этого важно наступление одного из следующих условий:
-Если плательщик не выполняет условия договора. Например, не осуществляет выплату или задерживает ее, не осуществляет должным образом уход за собственником. На основании этого собственник обращается в суд.
-Если плательщик изъявил желание выкупить свои обязательства. Для этого необходимо тоже обратиться в суд и установить оценочную стоимость жилья.
-Если имущество повреждено или отмечен факт его гибели/утраты. В таком случае договор ренты не освобождает плательщика от выполнения обязательств. Кроме того, вложенные ранее средства возвращены ему не будут.
Тонкостей в оформлении договора ренты много. Часто случается, что плательщик и кредитор становятся друг другу по-настоящему близкими людьми. Однако, не стоит допускать крайностей в общении, ведь добрые партнерские отношения — залог качественного исполнения обязательств обеими сторонами.
