Хостелы выгоняют из домов

По искам уполномоченных органов и недовольных соседей суды запрещают размещение мини-отелей в многоквартирных жилых домах. Хотя закон такую деятельность не запрещает. Главное условие – уважать права соседей.

29.06.17. АПИ — Статус хостелов и иных так называемых малых средств размещения остается неопределенным. Специальный закон, запрещающий нахождение мини-гостиниц в жилых домах пока не принят, равно как нет и разрешающих такую деятельность норм.

ГОСТ надежды

Жилищный кодекс РФ разграничивает квартиры и нежилой фонд. Первые предназначены для проживания людей и могут сдаваться по договору. Кроме того, владельцы также вправе использовать их «для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности», запрещается только размещение промышленных производств. В то же время Гражданский кодекс РФ допускает нахождение в жилом помещении любых предприятий, учреждений, организаций только после перевода квартиры в нежилой фонд. Это возможно, только если в такое помещение имеется отдельный от прохода в жилую часть дома вход – нахождение компаний и квартир в одном подъезде исключается. Действующие санитарные правила также запрещают использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией.

Мини-отели, с одной стороны, являются жильем, которое предоставляется постояльцам по договорам найма. С другой – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющий самостоятельную и направленную исключительно на извлечение прибыли деятельность.

Эту дилемму в 2014 году попытался разрешить Росстандарт: утвержденный им национальный стандарт – ГОСТ Р «Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам» допускает размещение таких отелей в квартирах, причем они могут иметь общий подъезд с соседями. Легитимность этой нормы оценил Верховный суд России. Высшая инстанция пришла к выводу, что «действующее законодательство не содержит императивных норм, запрещающих размещение хостелов в жилых многоквартирных домах». Вместе с тем в своей деятельности они должны соответствовать требованиям других нормативных правовых актов, в том числе регулирующих туристскую деятельность, пожарную и техническую безопасность, защиту прав потребителей и иных.

Всегда нельзя

В сентябре 2015 года группа депутатов Госдумы представила поправки в Жилищный кодекс РФ, запрещающие использование квартир в качестве гостиниц и иных средств размещения. По мнению авторов такого законопроекта, действующий ГОСТ противоречит Гражданскому кодексу РФ. Депутат Галина Хованская ссылалась на многочисленные жалобы граждан: «Они сполна прочувствовали на себе «прелести» такого соседства – постоянная смена жильцов, шум. Для бизнеса это хорошо и выгодно: не нужно делать отдельный вход, не нужно переводить помещение в статус нежилого, но из нормального дома делают проходной двор. Пребывание в таких гостиницах не сопровождается регистрационным учетом постояльцев в ФМС, а также заставляет собственников других квартир страдать от шума и нести дополнительные расходы на оплату коммунальных услуг. Плюс ко всему хозяева «квартир-гостиниц» обычно не платят налоги. Я категорически против размещения хостела в обычном доме!» – заявила парламентарий.

Критически такую инициативу оценили не только отраслевые объединения отельеров и малого бизнеса, но и в Общественной палате России. По мнению ее членов, выселение мини-отелей из многоквартирных домов приведет к сокращению бюджетных средств размещения, ухудшению конкуренции и даже невозможности туристам посетить некоторые регионы, а сами новые ограничения на использование жилья признаются избыточными. В официальном отзыве на законопроект предлагается не запрещать, а урегулировать деятельность хостелов, в том числе ввести обязательный реестр малых средств размещения и возложить на собственников ответственность за соблюдение постояльцами законодательства о тишине и об ограничении курения, устанавливать дополнительную шумозащиту и так далее.

Шумное соседство

Законопроект Галины Хованской пока одобрен только в первом чтении. Но, несмотря на его отсутствие, суды удовлетворяют иски о выселении мини-отелей из многоквартирных домов. Практика свидетельствует, что чаще всего поводом для предъявления таких исков являются жалобы соседей.

Одно из таких дел было рассмотрено в Казани. Граждане сообщали, что после открытия в их доме хостела «Лайк» проживание стало невозможным: «В доме происходят драки между постояльцами, круглосуточно подъезжают машины и автобусы с туристами, постояльцы распивают спиртные напитки на лестничных клетках, курят, мусорят. Часто происходит засор канализации, затопление квартиры, расположенной на первом этаже. На просьбы и обращения жильцов дома о соблюдении правил общежития, требований санитарии и гигиены, тишины в ночное время и в выходные дни владельцы хостела не реагируют».

Проведенная прокуратурой проверка не выявила таких негативных фактов. В спорной квартире были оборудованы душевая, санузел, кухня и три комнаты, все проживающие в них на момент инспекции граждане Индии заключили договор и имели временную регистрацию по месту пребывания. В хостеле работали администратор и управляющий, которые производили уборку в помещениях, замену и стирку постельных принадлежностей. Такая благоприятная обстановка не помешала надзорному органу подать иск против ООО «Лайк Хостел» о признании действий по организации хостела в жилом помещении незаконными и возложении обязанности прекратить такую деятельность. Удовлетворяя эти требования, суд отклонил ссылку отельеров на ГОСТ, так как «использованием квартиры под мини-гостиницу нарушаются права и законные интересы неопределенного круга лиц – как жителей многоквартирного дома, так и иных лиц, которые по тем или иным основаниям посещают данный жилой дом».

Решение о запрете деятельности хостела «Друзья на Невском» принял и Санкт-Петербургский городской суд. Жильцы дома 106 по Невскому проспекту также обращались в полицию с жалобами на нарушение тишины в ночное время. Но, удовлетворяя иск прокурора против индивидуального предпринимателя Анны Моревой, служители Фемиды указали на незаконность размещения мини-гостиниц в квартирах независимо от соблюдения правил общежития: «Осуществление предпринимательской деятельности по сдаче внаем меблированных комнат неограниченному кругу лиц предполагает применение иных санитарно-гигиенических требований и оснащение указанных помещений дополнительным оборудованием, не требующимся в стандартной квартире и необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, средствами для уборки и санитарной очистки номеров и так далее», – заключил суд.

Одним из доказательств незаконности деятельности мини-отеля SOLO, размещенного в доме 3-5 по улице Восстания в Санкт-Петербурге, стала проведенная владельцами квартиры несогласованная перепланировка помещений – демонтаж перегородок, расширение дверных проемов и создание дополнительных. При том, что само здание 1913 года постройки является выявленным объектом культурного наследия. Еще одна мини-гостиница в Северной столице была закрыта по иску соседки, недовольной антиобщественным поведением постояльцев (пьянством, драками, курением на лестнице и громкими разговорами). Суд также взыскал с владельца помещения 46,5 тысячи рублей компенсации расходов истицы на представителя.

Поедемте в нумера

Вместе с тем нередко мини-отели закрывают даже при отсутствии жалоб и реальных нарушений прав соседей или иных лиц. Например, ООО «ВиндХостел» уличили в несоблюдении установленной столичными властями учетной нормы обеспечения жильем – в отдельной квартире на каждого должно приходиться не менее 10 кв. метров, тогда как в хостеле на 22 проживающих было всего 108 «квадратов» жилой площади.

Хостел «Лошадь» на Сретенском бульваре прокуратура выявила в ходе мониторинга специализирующихся на бронировании сайтов. Командированный для проверки лейтенант полиции подтвердил наличие в квартире 40 койко-мест. Одним из оснований для закрытия отеля стало несоблюдение рекомендаций по антитеррористической защищенности. К схожему выводу Басманный районный суд Москвы пришел, рассмотрев дело хостела «Френдс»: «Организация гостиницы без соблюдения требований действующего законодательства … свидетельствует о недостаточности защищенности многоквартирного жилого дома», – отмечается в решении.

По «техническим причинам» суд запретил деятельность ООО «Электрик Хостел»: проведенная пожарной инспекцией проверка выявила отсутствие автоматической сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, самих эвакуационных выходов, средств индивидуальной защиты, пожаротушения и так далее.

Администрация Адмиралтейского района Северной столицы попыталась не просто закрыть мини-гостиницу «Аллегро на Московском проспекте», а изъять и выставить на торги используемую ею квартиру.

Хотя отель получил даже свидетельство о присвоении категории «три звезды», регистрировал постояльцев и вел легальную деятельность.

Гостиница в жилом доме

Суд констатировал, что в случаях использования жилого помещения не по назначению оно может быть изъято у собственника путем продажи с публичных торгов, а его право собственности соответственно подлежит прекращению. В иске было отказано из-за нарушения чиновниками формальных требований – письмо с предписанием они вручили администратору отеля, не имеющему полномочий на получение такой корреспонденции.

Кроме государственных органов и «несогласных» соседей, санкции к владельцам мини-гостиниц могут предъявить управляющие компании и иные предприятия ЖКХ. Например, ЗАО «Петроэлектросбыт» уличило петербуржца Морозова в неучтенном потреблении электричества. Исследовав его квартиру, энергетики установили, что питание осуществляется по новому самостоятельному электрическому вводу кабеля, а меблированные комнаты в круглосуточном режиме сдаются внаем. Собственнику был выставлен счет почти на полмиллиона рублей, а неоплата привела к отключению электроснабжения. Суд подтвердил законность применения таких мер «пресечения».

В Санкт–Петербурге существует такая практика: открывать гостинцы в жилых домах, например, на первых этажах. Так у нас в городе возникло множество мини-гостиниц эконом-класса.

Если разобраться с вопросом организации гостиницы в жилом доме, возникает множество нюансов и сложностей. Их необходимо учесть, чтобы выполнить перевод жилого дома под гостиницу. А, в некоторых случаях он и не требуется.

Гостиница в жилом доме — все по закону

Существует приказ № 197 «Об утверждении положения о государственной системе классификации гостиниц и прочих средств размещения». Он гласит, что к средствам размещения относятся и гостиницы, и хостелы, и модели, а номером является одно или несколько жилых помещений с необходимым оборудованием и мебелью.

ЖК РФ и, в частности, статья 19 определяет гостиницы, как жилищный фонд коммерческого использования. Поэтому решать вопрос о том, что такое гостиница (жилое или нежилое помещение), неактуально. Гостиница в общем смысле и с определенным статусом может быть и жилым, и нежилым помещением.

О законе на запрет использования жилых помещений в качестве гостиницы

Существует другой вопрос: можно ли собственнику оказывать гостиничные услуги в жилом доме?

В этом смысле в законодательстве существуют определенные противоречия. Так, против размещения говорят следующие документы:

  • Постановление правительства РФ №490 (от 25.04.1997 года) «Об учреждении правил предоставления гостиничных услуг» говорит о том, что гостиницей называется имущественный комплекс, который служит для предоставления услуг, а он относится к предприятию;
  • Гражданский кодекс (статья 288, пункт 3) запрещает размещать производства (имущественные комплексы) в жилых помещениях;
  • ГОСТ Р 51185-2008 о туристических услугах и общих требованиях называет гостиницу предприятием, которое оказывает услуги размещения и совмещает их с услугами питания, приема и т.п.;.

Если следовать этой логике, то в жилом доме никак нельзя обойтись без его перевода в нежилой для размещения гостиницы.

Однако есть и другая сторона медали. По ГОСТу 51185-2008 по договору оказания услуг исполнитель отдает свои помещения для проживания граждан. А если посмотреть ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и его статью 23, то предоставлять гражданам нежилые помещения для проживания запрещено.

Гостиница в жилом доме — практика и реальность

Как же расположить гостиницу в жилом доме?

Собственник имеет право сдавать принадлежащую ему площадь в аренду, однако только по назначению, т.е. в помещении должны проживать люди.

Так как гостиница является местом для предоставления услуг, то и использовать жилое помещение под гостиницу нельзя, поэтому его необходимо перевести в нежилой фонд.

Для этого требует собрать пакет документов:

  • нотариально заверенная доверенность для организации, которая будет заниматься переводом;
  • нотариально заверенные копии документов на помещение (свидетельство о праве собственности и т.п.);
  • документы о фирме (если действует юридическое лицо), ее регистрация и свидетельство о постановке на налоговый учет;
  • и другие документы по необходимости.

После перевода объекта собственнику следует пройти сертификацию согласно закону «Об основах туристической деятельности». Все объекты туристической индустрии классифицируются аккредитованными органами исполнительной власти организациями. Каждая гостиница должна иметь соответствующее свидетельство, за отсутствие которого предусмотрен штраф по КоАП РФ (от 7000 до 10 000 рублей — на должностных лиц, от 40 000 до 50 000 рублей для юридических лиц).

Когда не обязательно переводить жилое помещение под гостиницу в нежилое?

Если жилые помещения, принадлежащие собственнику, будут сдаваться в аренду для проживания по договорам, то и перевод в нежилой фонд не потребуется. Помещение собственника продолжает числиться в жилищном фонде согласно ЖК РФ статье 19. А ГК РФ (статья 288) дает право собственникам предоставлять помещения в найм по договору как физическим, так и юридическим лицам.

Однако в последнем случае стоит помнить, что если помещение остается жилым, выполняется перепланировка, и выдается оно за гостиницу, то она не будет иметь своего статуса. Зарегистрировать ее по всем правилам не получится, гостиница будет «серой».

А значит, ее владелец потеряет часть клиентов. Ведь в такой гостинице не смогут разместиться люди, приезжающие в официальную командировку, так как им необходимы отчетные документы по командировке. Сотрудничать с турфирмами данная гостиница также не сможет, ей придется самой искать клиентов и рекламироваться.

Если планируется оформлять помещение именно как гостиницу, перевод в нежилой фонд обязателен.

Требования к гостиницам

На основании требований, предъявляемых к гостиницам Гражданским кодексом, федеральным законом «Об основах туристической деятельности», «О защите прав потребителей» и концепцией развития туризма, средства размещения должны соответствовать:

  • ГОСТу 51185–98 как средства размещения;
  • Правилам предоставления услуг;
  • Правилам регистрации и снятия с нее граждан РФ по месту пребывания;
  • ГОСТу 50645–94 по классификации гостиниц;
  • ГОСТу 50644–94 требованиям по обеспечению безопасности;
  • ГОСТу 171313 по охране природы;
  • ГОСТу 121004–91 по пожарной безопасности.

В Петербурге организация мини–гостиниц происходит и следующим образом: отдельные квартиры, принадлежащие разным собственникам, передаются для управления компании, которая организует их посуточную сдачу в аренду.

Поэтому перевод жилого дома под гостиницу необходим только если хозяин хочет иметь все преимущества статуса гостиницы и собирается в дальнейшем расширять свое дело.

Хотите сделать гостиницу в жилом доме? Обращайтесь к нам: мы специалисты в этой области!

Звоните: 8 (812) 777–12–07

«Студия ТМ» — согласование любых перепланировок!

Гостиница в жилом доме

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *