Законы и кодексы » Жилищный кодекс Российской Федерации N 188-ФЗ » Раздел IX. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах » Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором. Деятельность регионального оператора по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах » Статья 181. Формирование фондов капитального ремонта на счете регионального оператора » Дело NФ07-5575/2016 по делу N А26-11472/2015. Об обязании передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 августа 2016 г. по делу N А26-11472/2015

История рассмотрения дела

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Константинова П.Ю., Шпачевой Т.В., рассмотрев 09.08.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сервис» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 20.01.2016 (судья Борунов И.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 (судьи Смирнова Я.Г., Жукова Т.В., Несмиян С.И.) по делу N А26-11472/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Район», место нахождения: 185034, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Петрова, д. 9А, ОГРН 1131001011790, ИНН 1001274687 (далее — Компания), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сервис», место нахождения: 185002, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Черняховского, д. 41, оф. 3, ОГРН 1131001002560, ИНН 1001267721 (далее — Общество), об обязании передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом N 15А по ул. Белинского в г. Петрозаводске (далее — Дом).

Решением суда первой инстанции от 20.01.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.04.2016, иск удовлетворен, на Общество возложена обязанность в течение 10 дней после вступления решения в законную силу передать Компании техническую документацию и иные документы, связанные с управлением Домом.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неполное исследование судами всех представленных доказательств, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит указанные судебные акты отменить и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

По мнению подателя жалобы, решение от 22.10.2015 о расторжении заключенного с Обществом договора управления Домом от 09.09.2015 N 10/09/2015-УО (далее — Договор) и заключении нового договора управления с Компанией не может быть признано легитимным, поскольку право собственности лиц, принявших такое решение, на момент его принятия не было зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, указанные лица не обладали правом решать вопросы, касающиеся управления общим имуществом Дома.

В поступившем в суд кассационной инстанции ходатайстве Компания просила рассмотреть жалобу в отсутствие ее представителя. В отзыве на кассационную жалобу Компания возражала против ее удовлетворения, полагая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

Представители Общества, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами двух инстанций и подтверждено материалами дела, общество с ограниченной ответственностью «Карельская строительная компания» (застройщик) и Общество (исполнитель) 09.09.2015 заключили Договор, согласно которому исполнитель обязался осуществлять управление Домом, оказывать услуги по содержанию и текущему ремонту его общего имущества, предоставлять коммунальные услуги требуемого качества, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления Домом.

Согласно протоколу заочного общего собрания собственников помещений Дома от 22.10.2015 приняты решения о расторжении с 01.11.2015 Договора и заключении договора управления с Компанией.

Письмом от 27.10.2015 исх. N 134 Компания уведомила Общество о принятии собственниками Дома решения о смене управляющей организации и потребовала передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением Домом.

Неисполнение Обществом указанного требования в добровольном порядке послужило поводом для обращения Компании в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, признав требования обоснованными, полностью удовлетворили иск.

Проверив законность обжалуемых судебных актов и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, кассационный суд приходит к следующим выводам.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды исходили из факта принятия собственниками помещений Дома решения о смене управляющей организации, его легитимности, отсутствия доказательств его недействительности.

Между тем суды не учли следующего.

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.

В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, положениями статьи 161 ЖК РФ обязанность по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом возложена на органы местного самоуправления. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности ( части 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ), способ отбора управляющей организации (открытый конкурс), сроки исполнения установленной обязанности.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся ( часть 8 статьи 161 ЖК РФ).

Порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее — Правила N 75).

Пункт 39 Правил N 75 устанавливает, что конкурс не проводится в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

В силу пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Из содержания вышеуказанных норм права усматривается, что лица, поименованные в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, исполняют свою обязанность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг через организацию, управляющую многоквартирным домом на основании части 13 или части 14 статьи 161 ЖК РФ.

Анализ положений статей 44 , 45 , 47 и 48 , а также частей 2 и 3 статьи 161 , статей 162 и 164 ЖК РФ позволяет прийти к выводу о том, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме. В силу статьи 18 ЖК РФ и статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статей 4 и 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права ( пункт 2 статьи 8.1 , пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.

Материалы рассматриваемого дела не содержат сведений о наличии у лиц, принявших 22.10.2015 решение о расторжении Договора и смене управляющей организации, на момент его принятия зарегистрированного права собственности на помещения в Доме. Более того, из представленного Компанией реестра собственников Дома (лист дела 82) усматривается, что регистрация права собственности на помещения в Доме по состоянию на 22.10.2015 не производилась, у ряда лиц она отсутствовала даже на дату рассмотрения спора апелляционным судом.

Данное обстоятельство судами двух инстанций не принято во внимание.

Поскольку лица, принявшие решение, оформленное протоколом от 22.10.2015, на момент проведения общего собрания не обладали правом собственности на жилые помещения в Доме, такое решение нельзя признать правомерным по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 161 ЖК РФ .

В силу пункта 3 статьи 181 .5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Суды, уклонившись от проверки соответствия решения от 22.10.2015 требованиям главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также соответствия выборов управляющей организации требованиям к порядку отбора таких организаций, предусмотренным статьей 161 ЖК РФ , необоснованно отклонили довод Общества о нелегитимности проведенного общего собрания.

При таких обстоятельствах принятые по делу решение и постановление нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует принять во внимание изложенное, устранить отмеченные недостатки, достоверно установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, проверить соблюдение при принятии решения от 22.10.2015 требований главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также соблюдение при отборе управляющей организации для управления Домом предусмотренных статьей 161 ЖК РФ требований к порядку такого отбора. Кроме того, суду необходимо с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ дать надлежащую правовую оценку доказательствам в их совокупности и взаимной связи, проверить доводы сторон и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение, по результатам рассмотрения спора распределить расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьей 286 , пунктом 3 части 1 статьи 287 , статьями 288 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

Строительство многоквартирного дома (МКД) — сложнейший процесс, который невозможен без подготовки соответствующей проектной документации. Однако это вовсе не означает, что после завершения строительства о проекте можно забыть: проектная (и техническая) документация абсолютно необходима в процессе дальнейшей эксплуатации МКД. Кроме того, многие собственники квартир сталкиваются с некачественным выполнением строительных работ и работ по содержанию жилья.

Если у вас возник спор с застройщиком или управляющей компанией (УК), с большой долей вероятности без получения проектной документации не обойтись (она позволит доказать отступления от проекта, ошибки и т.д.). И если вам даже удастся найти проект на дом (о том, где должна храниться документация, вы узнаете из нашего материала), без профессиональной правовой поддержки в споре с УК или застройщиком будет сложно достичь успеха. Юрист оценит ваши шансы на победу в суде, подготовит все необходимые документы и обеспечит представление ваших интересов.

Нет времени читать статью?

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании! По этой услуге подключено 67 компаний Начать подбор в несколько кликов >

Кто занимается хранением документации на дом?

Итак, в процессе жизнедеятельности многоквартирного дома возникает огромное количество ситуаций, в которых может потребоваться обращение к проектной документации. Эта категория документов входит в состав технической документации, которая, в свою очередь, должна быть у каждого МКД. По существующим правилам, к технической документации дома относят:

  • техпаспорт МКД;
  • градостроительный и кадастровый планы участка, на котором находится МКД;
  • проектную документацию;
  • акты проверок;
  • выписку из Росреестра;
  • документы на установленные приборы учета и некоторые другие бумаги.

Нужно обратить внимание, что документацией на МКД владеют собственники, но в случае с многоквартирным домом у каждого владельца квартиры таких документов быть не может. Хранением занимается управляющая компания, на которую возложена ответственность за ведение и сохранность технической документации.

Важно! Управляющие организации могут иметь в своем распоряжении как оригиналы, так и копии технической документации. Проект многоквартирного дома может быть передан УК в электронном виде.

Обязан ли застройщик хранить проектную документацию?

Если вам нужно получить проектную документацию, то первым шагом должно стать обращение в УК. Однако нередки случаи, когда УК заявляют, что у них нет проекта (например, при передаче многоквартирного дома в управление документы были предоставлены не в полном объеме). В таком случае можно обратиться к застройщику, который занимался строительством многоквартирного дома.

При этом с хранением документации застройщиком не все однозначно. По СНиП 3.01.04-87 (утв. 21.04.87 г.) даже после приемки МКД в эксплуатацию оригиналы проекта и других технических документов должны храниться у застройщика. Но в этом же 1987 году в СНиП были внесены изменения, по которым техническую документацию следует передавать в эксплуатирующие организации. На данный момент суды придерживаются следующей позиции: если застройщик не может доказать, что он передал проект многоквартирного дома и технические документы третьим лицам (УК, инвестору и т.д.), то ответственным за их хранение признается именно он (по первоначальной редакции СНиП).

Важно! Хранение проектной документации должно осуществляться до поступления в архив: по закону, такой период составляет 20 лет. После того как документы получат статус архивных, их хранением будет заниматься государственный или муниципальный архив.

Что делать, если документация утеряна?

Действующими правилами предусмотрен определенный порядок передачи документов на многоквартирный дом (например, при смене УК), который призван не допустить утери бумаг. Основополагающими являются следующие моменты:

  • при передаче функций по управлению многоквартирным домом новой УК документы предоставляются в течение 30 дней;
  • передаваемый пакет документов должен соответствовать полному перечню, а при отсутствии какой-либо бумаги необходимо заняться ее восстановлением;
  • ответственность за проверку полноты и актуальности предоставленных документов возлагается на ту компанию, которой передаются функции по управлению домом.

Но несмотря на существование такого порядка, документы на дома все равно нередко теряются. Особенно часто с такой ситуацией сталкиваются собственники квартир в старых домах, которые раньше находились в муниципальном управлении. Если документы на многоквартирный дом были утрачены, необходимо обратиться в местный орган власти с соответствующим заявлением. Также заявления следует направить в жилищную инспекцию и прокуратуру. Заниматься восстановлением документов в подобных ситуациях должны лица, на которых была возложена ответственность за их хранение (причем восстановление происходит за их же счет).

Таким образом, если вам потребовалась проектная документация на многоквартирный дом, первой инстанцией для ее поиска должна стать управляющая компания. Если же сотрудники УК ничем не смогут вам помочь, можно попытаться получить документы у застройщика или в архиве.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…»

ФЗ от 22 октября 2004 г. № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации». Статья 22. Сроки временного хранения документов Архивного фонда Российской Федерации до их передачи на постоянное хранение

Есть еще вопросы?

  • Узнай решение у профильных компаний
  • Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно

По этой услуге подключено 67 компаний Подобрать компанию в несколько кликов >

Можно ли найти в интернете проект дома, желательно бесплатный, но еще и самый лучший? Вопрос далеко не праздный и ответ «в интернете», может оказаться не самым простым. Несмотря на определенную логику в проектировании домов, самый лучший проект для меня, может оказаться абсолютно не приемлемым для Вас, даже при одинаковых требованиях — 3 спальни, 2 сан.узла и тп.

Так как присутствуют целые списки адресов на которых можно найти проект почти на любой вкус. Вопрос лишь во времени, сколько потребуется на поиски желаемого варианта. Те, кто ищет, свой, особенный проект, будьте готовы потратить на поиски несколько месяцев, а то и год. Да-да, это не так просто, как выбрать телевизор 65″. Но уверяю Вас, вы найдете. Правда скорее всего, только после того, как бросите искать, закажите индивидуальный проект и начнете по нему строить. Наблюдал лично 2 раза. Вот такая вот жизнь.

Может я сам запроектирую?

Для 85% не стоит об этом и думать. Иначе проект будет таким:

Планировка дома в стиле «я сделаю сам».

Внешний вид / фасады дома в стиле «я сделаю сам».

Вложения в дом построенный по такому проекту, будут большими, чем за такой дом можно будет выручить в будущем, в случае его продажи. Относитесь к средствам планируем на постройку дома как к инвестициям. Вы же не собираетесь нести свои кровные в сомнительную шарагу? Зачем тогда вкладывать в дом сомнительной ценности? Ведь хороший дом начинается, в первую очередь с планировки и внешнего вида, наряду с грамотными техническими решениями. Кто знает, возможно Вашими инвестициями придется воспользоваться Вам или вашим детям в будущем?

Те, кто не входит в 85% могут пробовать что-то, но это путь для тех, кто не ищет легких путей, и у кого есть время.

С чего начать поиски?

Ну, как писал, поиски могут занять очень продолжительное время. Время есть, он-лайн словари/переводчики есть, поехали! Проекты по регионам во вкладках:

Германия Швеция Норвегия

Перечня сайтов, хватит, что бы залипнуть на долгие месяцы, просто разглядывая варианты. В свое время, меня хватило только на 4-5 сайтов из этого списка.

Сайтов с проектами из РФ, в списке нету, так как очень много из них проектируют совсем по-другому, как принято в РФ, что бы «дорого и богато» было. В журналах с проектами «1000 проектов», как правило, собран такой же трэш.

Форум в помощь

Полагаю, что не будет лишним, обратить внимание на общественные проекты, представленные на ФорумХаус , но там следует помнить, что на форуме присутствуют люди которые помогаю в строго определенном направлении, и просто найти свое на форуме порой очень сложно, так как требует значительного времени. Значит, если ставка на форум, то запасайтесь 12 месяцами и более, что бы освоится на форуме и сотнях тем по поиску/критике проектов домов и стать завсегдатаем форума.

Проект дома от профессионалов

Нет лишнего года на чтение форумов, и поисках в интернете? Очень даже вероятно, но вместе с тем, нет желания приобрести некачественный проект? Вариантов тут вижу два:

  1. обратится в местную компанию с репутацией за проектом:
    • если позволяет бюджет, то заказывать индивидуальный проект;
    • если бюджет не позволяет, то выбирать из типовых проектов компании;
  2. обратится в компанию Александра Терехова, и выбирать из его типовых проектов домов;

С первым пунктов все понятно, то почему во втором следует обращаться к А.Терехову, и почему я пишу об этом? Так его считаю, именно тем лучом света в Интернете, в частности его сайт и Youtube канал. Так он, пожалуй единственный человек в Ютубе, которые говорит за стройку, но при этом имеет строительное образование, и тот самый опыт. Вот собственно и все причины.

Но проекты домов от Александра Терехова, не находятся на www.wayhome.tv, а находятся на другом его проекте, который как раз и направлен на то, чтобы предложить удачную цену за качественный продукт. Вот как он сам пишет об этом:

Цель сайта помочь тем Ребятам которые хотят купить Типовой Проект Коттеджа ввиду его дешевизны, но не могут выбрать подходящий Проект. Мы предоставляем только Идею Коттеджа! То есть исключаем дорогостоящий этап Индивидуального Проектирования — Вариантное Проектирование.

Каждый желающий может заказать Рабочий Проект по любой технологии строительства коттеджа! Без авторского права на проект! За нами остается право перепродажи данного проекта! А Клиенту — качественный Рабочий проект коттеджа по его любимой технологии.

Ищите проект своего первого дома, и не судите по визуализациям фасадов как будет выглядеть дом, их можно оформить очень-очень разно, так что бы подчеркнуть Вашу индивидуальность, Вы же получает качественный проект дома от профессионалов за разумные деньги.

Проекты домов 101-150 м2 / (с) www.likecottage.com

Фрагмент страницы проекта и вариантов заказа. (с) www.likecottage.com

К моему огромному сожалению данный сайт был закрыт автором (на февраль 2020), судя по всему из-за нерентабельности. Увы, люди голосуют рублем, не всегда понимая, что лучше выбрать качественный и продуманный проект, чем изобретать велосипед.

Где все это есть? А вот тут http://www.likecottage.com/

При заказе индивидуального проекта, будет предоставлен так же и проект фундамента под вашу геологию. Если же возможности ($) нет на кастомизацию, то можно заказать проект у местных проектантов, выйдет дешевле. К слову о том, где взять проект фундамента писал .

Проект, проекту рознь

Чем отличаются проекты? Отличаются качеством, но только профессионал сможет отличить качественно выполненный проект дома, от халтуры, которая предлагается под видом проекта дома. Смотрите видео ниже почему.

Где взять качественный проект дома? Смотрите видео.

Также будет интересно прочесть о том «Как оценить Вашу строительную бригаду».

Где взять проект многоквартирного дома?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *