Содержание

1 780 просмотров

Сделки с долями в недвижимости являются достаточно проблемными сами по себе. Особые сложности возникают у продавцов жилых домов. Так как дом должен быть продан с соответствующей долей земельного участка. Однако на практике возможны исключения. Рассмотрим, как продать долю в доме без земли.

Отличия доли в праве собственности и части дома

Долевые собственники зачастую считают, что владеют определенной частью дома. Однако закон различает понятия части и доли.

Часть дома – это определенная комната, нежилое помещение или места общего пользования (кухня, коридор, санузел). Закон предусматривает возможность владения определенной частью дома. Для этого необходимо выделить долю в натуре или определить порядок пользования жилым помещением. В такой ситуации гражданин наделяется правом владения конкретной частью дома.

Доля дома – это доля в праве собственности. Она не имеет вещественного определения, это невещественное понятие. Если домом владеют 2 собственника по ½ доле, это не значит, что один из них имеет право на комнату и коридор, а второй – на кухню и санузел. Каждый из них наделяется правами на использование объекта в целом.

Мнение эксперта Станислав Евсеев Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. Задать вопрос эксперту При этом собственник имеет право продать как долю, так и часть дома. Однако предварительно необходимо предоставить сособственнику право преимущественного выкупа. Если гражданин отказывается от приобретения объекта, то владелец может продать объект собственности третьим лицам.

Можно ли оформить куплю-продажу доли в доме без земли

Отличие жилого дома от квартиры в том, что объект расположен непосредственного на земельном участке. Квартира может быть продана изолировано, а дом предполагает продажу совместно с земельным участком.

Дом и участок, на котором он расположен, является неразделимыми объектами. Гражданин не может продать дом или долю в нем, а участок не продавать.

При этом доля участка может быть продана отдельно от жилья. Для этого его необходимо выделить в отдельный надел и поставить на учет в Росреестре.

Доля в земельном участке должна соответствовать доле в жилом доме. Если гражданин продает ½ долю жилого помещения, то к нему обязательно должна прилагаться ½ доля земельного участка.

Закон предусматривает ряд исключений:

  1. На оборот участка наложен запрет.
  2. Земельный участок находится в аренде, принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или в пользовании.
  3. Размер доли в доме не позволяет выделить ее в натуре.
  4. Если выделение участка создает препятствия для свободного выезда и въезда на землю, где расположен дом.

Важно! Если доля земли продается отдельно от дома, необходимо провести межевание и внести изменения в кадастровый паспорт. На практике такая ситуация встречается крайне редко.

Как продать часть дома в долевой собственности, если другой собственник не против

Закон не устанавливает необходимость получения согласия совладельцев при продаже дома или земельного участка. Единственным ограничением является предоставление преимущественного права выкупа.

Под преимущественным правом понимается необходимость уведомить сособственника заранее и предложить выкуп на желаемых условиях. Если в течение 30 дней он не дает согласия, то объект может быть продан третьим лицам, но на тех же условиях.

В случае изменения условий, сособственник имеет право оспорить сделку и перевести право покупки на себя. А запрет совладельца на продажу доли законом не предусмотрен.

Поэтому продать часть дома в долевой собственности с землей или без нее, можно вне зависимости от наличия согласия совладельцев.

Алгоритм действий

Процедура продажи доли дома состоит из следующих этапов:

  1. Подготовка документации.
  2. Согласование продажи с сособственниками.
  3. Получение письменного отказа от выкупа.
  4. Снятие жильцов с регистрационного учета.
  5. Оформление предварительного договора с покупателем.
  6. Заверка договора у нотариуса.
  7. Подписание договора.
  8. Государственная регистрация.

При установлении цены за долю в доме необходимо обратить внимание, что доля стоит на 20% меньше, чем та же доля в составе дома в целом. Поэтому продавец изначально будет в проигрыше.

Кроме того, сложно найти покупателя на долю из числа третьих лиц. Зачастую продажа долей проводится между сособственниками.

Перечень документов

Подготовкой документации необходимо озаботится заранее. Оформление надлежащих документов занимает значительное количество времени. Особенно, если объект подвергался перепланировке или реконструкции.

Перечень документов при продаже доли:

  • гражданский паспорт продавца;
  • согласие супруга на продажу (если объект был приобретен в период брака;
  • правоустанавливающий документ;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • выписки с лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • выписка из паспортного стола об отсутствии прописанных жильцов;
  • справка из ИФНС об отсутствии долгов по налогам;
  • уведомления об отказе сособственников от выкупа;
  • акт приема-передачи.

Покупатель должен предоставить:

  • гражданский паспорт;
  • согласие супруга на покупку.

Важно! Уведомление сособственников не требуется, если сделка проводится между совладельцами. Более того, стороны могут вообще не уведомлять других совладельцев о сделке.

Направление уведомления

Требования к уведомлению:

  • оформляется в письменной форме;
  • включает окончательную цену на долю;
  • содержит дату;
  • включает полные данные продаваемого объекта.

Образец уведомления о продаже доли в доме

Уведомление направляется способом, который позволяет зафиксировать факт и дату вручения. Методические рекомендации для нотариусов предлагают использовать для этого личное вручение, телеграмму или нотариальное уведомление.

Если совладельцы в течение 30 дней не дают согласие на выкуп, то доля может быть продана третьим лицам. В случае получения письменного отказа, заверенного у нотариуса, ранее указанного срока, собственник может оформить сделку раньше.

Образец договора

Контракт купли-продажи доли в жилом доме без земли включает следующие пункты:

  • название контакта;
  • дата и наименование города в котором, проводится оформление;
  • данные сторон;
  • наименование объекта продажи;
  • сведения о доме (адрес, общая и жилая площадь, величина доли);
  • права и обязанности сторон;
  • стоимость доли;
  • ответственность сторон;
  • реквизиты сторон и подписи продавца и покупателя.

Образец договора

Процедура продажи

Так как предметом сделки является доля в жилом доме, то обязательным условием является нотариальное удостоверение. Поэтому оформление договора можно доверить нотариусу.

Вне зависимости от способа оформления, оплата нотариусу за технические и правовые услуги будут взысканы в полном объеме.

С 2019 года обязанность по передаче договора купли-продажи доли в жилом доме в Росреестр возлагается на нотариуса. Поэтому стороны только передают заявление и квитанцию об оплате госпошлины.

Затраты и налогообложение

Расходы при оформлении сделки включают не только оплату за долю.

Основные затраты при оформлении сделки

№ п/п Виды расходов Стоимость
1 Подготовка документации (оформление нового техпаспорта и других документов) В зависимости от количества документов и региона обращения
2 Услуги нотариуса В зависимости от региона (от 5 000 р.)
3 Нотариальное удостоверение 0,5% от суммы сделки
4 Подоходный налог 13% от суммы сделки (выплачивается продавцами, которые владели объектом менее 3 лет)
5 Регистрация в Росреестре 2 000 р.

Сроки

Период оформления зависит от конкретной ситуации.

Общие сроки:

  • оформление техпаспорта в БТИ – минимальный срок составляет 14 дней;
  • направление уведомления – в зависимости от отдаленности от продавца;
  • срок действия уведомления – 30 дней с момента вручения;
  • оформление предварительного договора – 1 день (при предварительном согласовании основных условий);
  • подготовка основного контракта – 1 день;
  • подписание и нотариальное удостоверение – 1 день;
  • регистрация в Росреестре – от 7 дней.

Продажа доли в доме без согласия совладельцев

Отказ совладельцев от выкупа доли не налагает затрет на продажу объекта. Предварительно необходимо уведомить сособственников и подождать 30 дней. Но другие владельцы могут чинить препятствия и уклоняться от получения уведомления. Однако закон предусматривает несколько способов по продаже объекта.

Важно! Черные риелторы предлагают незаконные альтернативные варианты продажи долей при отказе сособственников. Но использование таких методов можно оспорить в суде. Поэтому лучше действовать в рамках закона.

Законные варианты продажи:

  1. Продажа третьим лицам.
  2. Выделение в натуре.
  3. Принудительный выкуп в судебном порядке.

Продажа третьим лицам

Основной сложностью для продавца в случае отказа сособственников выкупать долю, является вручение уведомления. Как правило, совладельцы уклоняются от получения документа.

Закон предусматривает следующий порядок вручения:

  1. Направление телеграммы. Если документ не был вручен адресату, то сведения об этом доводятся до отправителя.
  2. Обращение к нотариусу. Нотариус оформит заказное письмо и направит совладельцам. В случае получения документов, он выдаст соответствующую справку. При отказе от получения, этот факт также документируется.

Важно! Не все нотариусы выдают справки об отказе от получения уведомления. Поэтому необходимо заранее уточнить данный факт.

При наличии письменного отказа, заверенного нотариусом или нотариальной справки, продавец может искать покупателя из числа третьих лиц. Документ прилагается при оформлении контракта купли-продажи.

Выделение в натуре

В случае, если техническая возможность позволяет выделить долю в натуре, то продажа проводится без уведомления сособственников. Под выделом в натуре понимается разделение дома на квартиры, каждая из которых является отдельным юридическим объектом недвижимости, с присвоением почтового адреса.

Порядок действий:

  1. Проведение технической экспертизы.
  2. Оформление проекта.
  3. Проведение строительных работ.
  4. Переоформление технического паспорта.
  5. Межевание земли и оформление кадастрового паспорта (если земельный участка продается совместно с долей).
  6. Постановка на учет в Росреестре.
  7. Проведение сделки.

Принудительный выкуп

В случае, если доля является небольшой, собственник может принудить совладельцев к выкупу доли в судебном порядке. Для этого необходимо предварительно признать долю незначительной.

Если доля сособственника является небольшой, то можно обратиться в суд, чтобы выплатить ему компенсацию. После чего, гражданин станет единоличным владельцем и сможет продать дом полностью.

Алгоритм действий:

  1. Направление предложения о продаже доли всем совладельцам.
  2. Получение отказа или неполучение согласия.
  3. Проведение технической экспертизы.
  4. Оформление иска.
  5. Направление в суд.
  6. Проведение судебного заседания.
  7. Получение решения суда.

В случае, если гражданин желает выкупить долю совладельца, то предварительно понадобится вложить денежные средства за долю на счет суда. В случае удовлетворения требований, средства будут перечислены на счет совладельца, а объект перейдет в единоличное владение истца.

Судебная практика

При продаже доли в доме наиболее распространены судебные процессы, если гражданин не уведомил совладельцев. Граждане могут уклоняться от получения уведомления длительное время, чем препятствуют продаже. В такой ситуации можно обратиться в суд с заявлением об устранении препятствий к продаже объекта.

Пример. Гражданка М. обратилась в суд с заявлением об устранении препятствий к продаже доли в жилом доме. Бывший муж проживал в доме с новой семьей, отказывался выплатить компенсацию за имущество бывшей жены, а также уклонялся от получения уведомления. Каждый из бывших супругов являлся владельцем ½ доли дома. В процессе мужчина пояснил, что не имеет финансовой возможности выплатить компенсацию. Также он не может продать истице свою долю, так как дом является его единственным жильем. Суд удовлетворил требования женщины и признал мужчину, получившим уведомление о продаже доли.

Обязательным условием является действия продавца в рамках закона. На практике распространены незаконные способы продажи долей без согласия совладельцев. В результате сделки могут быть оспорены в суде.

Пример. Гражданин Л. отбывал наказание в тюрьме. После освобождения он вернулся в дом, которым владел на праве долевой собственности с женой (по ½ доле). Супруга успела расторгнуть брачный союз и не желала, чтобы мужчина проживал в доме. Чтобы продать свою часть, бывший муж подарил третьему лицу 1/100 долю в доме. После чего, он оформил сделку по продаже с новым владельцем. Женщина узнала о сделке, только при вселении новых жильцов. Она обратилась в суд, чтобы признать сделку дарения мнимой. Суд удовлетворил требования. Кроме того, женщина написала заявление в полицию о мошеннических действиях бывшего мужа.

Процедура продажи доли в доме без земли требует юридического сопровождения. Грамотный юрист поможет избежать влияния мошенников. Вы можете получить юридическую консультацию прямо сейчас. Просто оставьте заявку в специальной форме на сайте. Специалист свяжется с вами в указанное вами время.

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Просмотров 487

Жилой дом не висит в воздухе, а расположен на земле – это единый имущественный комплекс. Чтобы продать, подарить, завещать или заложить долю в доме, нужно определить судьбу земли под домом. Если строение продается вместе с участком – особых проблем не возникает.

Однако бывает, что совладелец хочет заключить договор купли-продажи дома, но без земли. Допускается ли такое на практике или закон запрещает продавать долю в доме в отрыве от земли? Одним словом, вопросов хватает – попробуем разобраться в нюансах сделки в случае согласия и несогласия остальных участников рынка.

Рекомендуем также узнать, как продается доля в доме с земельным участком — о порядке, документах, сроках, стоимости, налогах и нюансах сделки.

Чем отличается часть дома от доли дома?

Существует разница между долей в общей собственности и частью дома – это не схожие понятия, и сейчас вы узнаете почему.

Долей дома называют процентное соотношение в общей собственности. Объект поделен между несколькими совладельцами, каждый из которых имеет в собственности долю в общем праве. Например, семья из 4-х человек владеет домом в равных пропорциях, значит каждому члену семьи полагается ¼ доля в общем праве.

Часть дома – это доля, выделенная в натуральном размере. Она представляет собой отдельное жилое помещение с обособленным входом, санузлом, комнатой и другими частями. Главное, чтобы такой выдел был возможен с технической стороны. Например, если отец семейства выделит ¼ долю жилого дома, он станет владеть жилым помещением. Новый размер связан с квадратными метрами (например, жилое помещение площадью 24 кв. метра).

Итак, основное отличие части дома от доли дома – техническая особенность жилого помещения. Конкретная часть дома выделяется в натуре, а доля – это процент (дробь).

Дольщик может не выделять долю в натуре. Однако, если он захочет продать ее без оглядки на мнение второго собственника – без выдела доли в натуре не обойтись (п. 2 ст. 252 ГК РФ). Отделившийся совладелец становится индивидуальным владельцем своей части жилья. Ему предстоит оформить новый техпаспорт, поставить объект на кадастровый учёт и зарегистрироваться изменения в реестре.

Можно ли продать долю в доме без земли?

Общее правило гласит, что дом и земля под ним – это единый объект недвижимости. Для того, чтобы продать долю дома, в сделку включается и земельный «отрезок» – в соответствии с размером доли или по условиям соглашения собственников. Аналогично и при купле-продаже земли: если она не выделена в натуральном эквиваленте (ст. 273 ГК РФ).

Однако из правила есть исключение – оно закреплено в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, которая оговаривает два основания продажи дома и земли по отдельности:

  • если часть дома не может быть выделена в натуральном размере вместе с участком под ним;
  • если надел изъят из государственного оборота.

Теоретически продать долю в доме без земли можно, но происходит это крайне редко и требует размежевания территории.

Рассмотрим особенности продажи дома без земли:

Случай №1 Если вы хотите продать долю дома без земли, оформите участок как обособленный объект недвижимости – поставить на кадастровый учёт в Росреестре (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Случай №2 Если земля служит местом проезда/прохода к дому, ее нельзя выделить в натуре – придется продавать дом с землей.

Случай №3 Если договориться с другими совладельцами и размежевать земельную площадь на два независимых участка: землю под домом и «свободную» землю – владелец может продать долю дома без «свободной» земли.

/* свободная земля – это земля, которая не находятся под домом и поставлена на кадастровый учёт как самостоятельный объект недвижимости.

Случай №4 Если дом в общей собственности, а земля в аренде и/или бессрочном пользовании – переход права собственности при продаже доли осуществляется без земли. Уточним, что договор купли-продажи будет содержать пункт о статусе земельного участка (например, если он в аренде – о переуступке права аренды).

Делаем вывод: если участок не оформлен как отдельный объект купли-продажи, вы не сможете продать долю в доме без земли (см. «Как оформить долю земли в частную собственность»).

Пример:

Жилой дом находился в долевой собственности у тёти и племянника – они владели по ½ частью дома, а земельный участок принадлежал муниципалитету. Тётя хотела приватизировать землю, чтобы продать долю дома с землей. Племянник был против приватизации, т.к. не хотел платить налог на недвижимость – выкупать часть жилья он также не хотел. Эксперты БТИ признали дом неделимым, поэтому тётя никак не могла выделить долю в натуре с целью продажи. Она обратилась к юристам, которые подсказали ей как поступить. Оказалось, что продать ½ дома можно и без приватизации надела. Согласно ст. 271, а также ст. 552 ГК РФ, право пользования землей при купле-продаже части жилого дома переходит к новому владельцу. Условия пользования землей не отличаются от тех, что были у предыдущего совладельца доли участка. Юристы посоветовали указать в договоре купли-продажи пункт о переходе ½ дома без земли. Покупатель обратился в местную администрацию и переоформил право пользования муниципальным «отрезком».

Как продать часть дома в долевой собственности, если второй собственник не против?

Добрые отношения с совладельцами могут пойти на пользу при продаже доли дома с земельным участком (или без земли).

Основное отличие от продажи индивидуальным собственником – преимущественное право покупки. Фактически это предложение выкупить долю дома остальным собственникам (ст. 250 ГК РФ). Возможно, кто-то из них согласится увеличить свой процент в жилье за счет присоединения доли продавца.

Порядок действий

Условно продажу доли в общей собственности можно поделить на этапы:

Этап №1 Сбор, анализ и подготовка пакета с документами.

Этап №2 Согласуйте будущую продажу со всеми собственниками дома.

Этап №3 Предложите им выкупить вашу долю по заявленной цене.

Этап №4 Дождитесь ответов на уведомление – если ответы не поступают, ожидайте 30 дней и начинайте поиск стороннего покупателя.

Этап №5 Проверьте, не прописан ли кто-нибудь в вашей части дома – если прописка присутствует, обратитесь в «паспортный стол» и снимите жильца с учёта.

Этап №6 Согласуйте сделку с покупателем, подпишите с ним предварительный договор купли-продажи, заверьте его у нотариуса.

Этап №7 Завершите продажу доли, рассчитайтесь с покупателем, обратитесь к нотариусу для оформления договора купли-продажи.

Этап №8 Передайте новому собственнику документы на долю в жилом доме, заключите акт приема-передачи объектов.

Этап №9 Отправляйтесь в Росреестр для переоформления документов о праве собственности.

Учтите, что продажа доли жилого дома – не совсем выгодная операция. Особенно, если собственники не горят желанием принимать в свой состав третье лицо. Желательно договариваться с совладельцами и заключить сделку с ними.

Образец уведомления второго собственника

Составляется самостоятельно или при участии нотариуса. Извещение имеет форму письменного документа с указанием условий сделки. Совладелец указывает выкупную стоимость, которую он просит за свою часть здания.

Цена не должна быть выше той, которую продавец установит третьим лицам в случае отказа всех собственников.

Ознакомьтесь и скачайте пример уведомления:

Образец договора купли-продажи доли в доме без земли

Всегда оформляется в письменной форме и проходит утверждение у нотариуса. Начиная с 1 января 2016 года, совершать сделки с долями без нотариуса уже нельзя (ст. 42 ФЗ № 218 «О государственной регистрации…»).

Вашему вниманию шаблон договора:

Читайте, что включить в договор купли-продажи доли дома и земельного участка?

Документы

Заключение сделки с долей дома происходит у нотариуса, а затем в органе Росреестра. Участники сделки предоставляют:

  • паспорта;
  • заполненное и подписанное заявление (в Росреестр);
  • договор купли-продажи – проходит удостоверение у нотариуса;
  • цветное свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН нового образца;
  • свежий кадастровый план участка, техпаспорт БТИ на строение;
  • копии договора о приватизации, дарственной, свидетельства о праве на наследство – документ, на основании которого владелец получил долю в общем праве на дом;
  • заполненный акт приема-передачи объектов;
  • выписка из домовой книги – справка о составе семьи (прописанных);
  • уведомления + согласия/отказы совладельцев;
  • справку из ФНС об отсутствии задолженности по налоговым взносам.

Если в сделке участвуют дети до 14 лет, потребуются заключение органа опеки + разрешение одного из родителей (опекунов).

Взаимодействие с одним из дольщиков сокращает сроки на оформление сделки. Совсем необязательно ждать остальные ответы, если кто-то из совладельцев согласился выкупить долю жилого дома. Уже на следующий день стороны могут приступить к оформлению бумаг.

Ожидание правоутверждающего документа (выписка из ЕГРН) занимает от 3 до 10 дней, в зависимости от графика МФЦ «Мои документы». Отделение Росреестра выдает выписку быстрее, однако подразделения есть не во всех регионах нашей страны.

Стоимость

Однозначно сказать о расходах в случае продажи доли дома невозможно. Огромное значение играют расценки нотариуса и оформление кадастровых документов на строение и землю.

Нотариусы берут стандартную госпошлину – 0,5% от суммы доли, но в границах от 300 рублей до 20 000 рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Участники сделки оплачивают нотариальные услуги правового и технического характера (УПТХ) – цена зависит от региона и политики нотариальной конторы. Если говорить в общем, стоимость составит от 1 000 до 10 000 рублей.

Заключительный вид расходов – госпошлина за регистрацию права собственности в Росреестре. Цена на долю жилого дома – 2 000 рублей + 350 рублей на переоформление прав на землю – в общем, 2 350 рублей.

Налогообложение

Недвижимость облагается подоходным налогом, особенно в случае купли-продажи долей дома. Важно узнать, как долго объект находился в частной собственности продавца. Если свыше 5 лет, подоходный налог не уплачивается. Если срок менее 3 лет, продавец обязан составить декларацию 3-НДФЛ и указать цену проданной доли. Налоговый сбор составит 13% от суммы сделки – если продавец имеет гражданство РФ и/или 30% – если часть дома продана иностранным гражданином (нерезидент).

Можно ли и как продать долю в доме без согласия других собственников?

Нежелание дольщиков выкупать вашу долю – не проблема. Достаточно найти покупателя среди третьих лиц и заключить договор купли-продажи. Вот только в жизни могут возникать сложности. Например, если совладельцы чинят препятствия по продаже доли, ссылаясь на положение ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве выкупа объекта.

Способы продажи

Предположим, вы уведомили остальных собственников о продаже своей доли в доме, но никто не захотел выкупать часть недвижимости.

Что делать в случае несогласия других собственников:

  1. Первый способ – ищем покупателя «на стороне». Однако известить содольщиков о продаже все же придется, иначе они могут оспорить сделку, сославшись на положение п. 3 ст. 250 ГК РФ о переводе прав покупателя.
  2. Второй способ – попытаться выделить долю в натуре, т.е. обустроить отдельное жилое помещение. Разумеется, при наличии технической возможности. Об этом можно узнать из отчёта кадастрового инженера (геодезиста). Выделив долю в натуре, нет нужды предлагать первое право покупки другим владельцам долей. Если процент выделен в натуре, продавец выходит из числа долевых собственников.
  3. Третий способ – принудительный выкуп в судебном порядке (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Допускается только в том случае, если доля в доме мала, не представляет интереса для собственника и не может быть выделена в натуре.

Выбрав подходящий способ, можно оформлять бумаги.

С чего начать процесс?

Жилой дом в общей собственности разделен между несколькими людьми. Они имеют преимущественное право покупки на доли друг друга – причём речь идет о возмездных (платных) сделках, куда и входит купля-продажа.

Мнение эксперта Семен Фролов Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту

Намереваясь продать долю в доме, известите об этом остальных собственников. Причем не выборочно, а всех сразу, даже если они отсутствуют по месту жительства.

Уведомление отсылается заказным письмом по почте или вручается лично каждому дольщику. Обратный ответ может быть следующим:

  • соседи по дому выслали официальный нотариальный отказ;
  • отсутствие ответа – ни устно, ни в письменной форме.

Уже спустя 30 дней можно приступать к поиску покупателя из числа третьих лиц, даже если дольщики не вышли на контакт.

События могут развернуться в трёх направлениях, о чем мы сообщали разделом выше – покупатель действует в рамках выбранного способа.

Если случился отказ и/или игнорирование со стороны других владельцев:

Шаг №1 Выжидайте 30 календарных дней (месяц).

Шаг №2 Ищите покупателя на сайте объявлений, в газетах, интернете, через знакомых и др.

Шаг №3 Заключайте договор купли-продажи (см. выше).

Если есть возможность выделить долю в натуре:

  • Заказывайте экспертизу в БТИ.
  • Обновите техпаспорт на дом и кадастровый паспорт на землю.
  • Проводите межевание (размежевание).
  • Ставьте землю на кадастровый учет.
  • Оборудуйте жилое помещение как обособленный объект.
  • Переоформите документы в Росреестре.
  • Совершите куплю-продажу без обращения к собственникам долей.

Если требуется принудительный выкуп:

Этап 1 – Предложите выкупить долю.

Этап 2 – Дождитесь отказа.

Этап 3 – Обратитесь в БТИ, закажите экспертизу, соберите документы.

Этап 4 – Положите деньги на депозитный счёт выбранного вами суда.

Этап 5 – Составьте иск о принудительном выкупе незначительной доли.

Этап 6 – Посетите судебные заседания.

Этап 7 – Получите итоговое решение.

Этап 8 – Выплачивайте совладельцу компенсацию за его минимальную долю.

Следование инструкциям повысит шансы на успешность продажи/выкупа доли в общем праве на дом и землю.

Сроки и стоимость

Отсутствие согласия других собственников увеличивает сроки купли-продажи дома без земли.

Если не обращаться в суд, оформление может затянуться на 30-40 дней. Судебные тяжбы отодвинут процесс на 3-4 месяца, а в сложных случаях и до полугода с момента подачи иска.

Многие спрашивают, сколько стоит процесс продажи доли в доме без земли? Расходы не отличаются от описанных выше, однако в случае с подачей иска – увеличатся:

  • иск о принудительном выкупе незначительной доли в общем праве – минимум 300 рублей, максимум – 60 000 рублей;
  • составление исков и заявлений – согласно прейскуранту нотариуса или юриста;
  • заказ недостающих документов на жилой дом – от 1 500 до 10 000 рублей.

Общая сумма может доходить до 40 000 рублей.

Итак, доля в жилом доме не продается без земли. Исключением является выдел доли участка в натуральном размере (6 соток, 2 гектара). Совладелец имеет право выйти из состава совладельцев на основании ст. 252 ГК РФ. Приоритет в выкупе доли имеют остальные владельцы. Если они не имеют интереса, допускается продажа части жилья третьему лицу.

Разрешение конфликтов между дольщиками – сложное и длительное занятие. Обычный человек не знает всех нюансов. Зачастую это лишь усложняет куплю-продажу доли дома без земли. Отсутствие межевания, нехватка справок, нарушение преимущественного права покупки, ошибки в договорах и заявлениях – вот далеко не полный список нежелательных факторов. Если вы хотите совершить куплю-продажу, но столкнулись со сложностями – задайте вопрос нашим юристам. Они ответят на вопросы, дадут рекомендации, просчитают риски, «разжуют» законодательные тонкости и обезопасят вашу сделку. Юридическая консультация – бесплатная и круглосуточная. Обращайтесь! Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

Добрый день!

Есть дом в совместной долевой собственности. Три доли. 1/8 доли и 6 соток в моей собственности. 1/8 доли дома (по решению суда) БЕЗ ЗЕМЛИ принадлежит моей тете. 3/4 доли дома и земельный участок принадлежит третьему лицу. После межевания и регистрации весь дом находиться на моем земельном участке. Моя тетя хочет подарить мне свою 1/8 долю дома, а третий совладелец хочет продать мне свою долю дома с земельным участком. Может ли мне тетя подарить свою долю дома без земли? Может ли мне продать совладелец долю дома, которая находиться на моем участке?

Ответ:

По закону, доля дома должна отчуждаться вместе с участком, но это в том случае, если участок (или доля) тоже в собственности. Вам должны перейти в собственность все доли дома и вся земля. Если юридически земля принадлежит не вам,а фактически дом на вашей земле, то все равно тетя и третье лицо должны вам продать эту землю юридически. Так как все сделки с долями оформляются у нотариуса, то вам лучше показать все документы нотариусу, укоторого будет проходить оформление договора купли-продажи и проконсультироваться.

==========================

Елена Моштакова

Есть некий жилой дом, который фактически (не юридически) представляет собой 4-квартирный жилой дом. Однако земельный участок для его эксплуатации не предоставлен. Право собственности одним из дольщиков зарегистрировано на основании решения суда (наследственное дело).

В ФРС говорят, что без ЗУ под домом переход права собственности на долю не зарегят. Вот на целый дом — зарегили, долю — нет. Ссылаются на ФЗ о госрегистрации.

Лично я в упор не вижу, где там такое. Есть кто подскажет?

Согласно ст. 35 Земельного кодекса, отчуждение здания, строения или сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Исключение составляют следующие случаи:
— если речь идет об отчуждении части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— когда отчуждается здание, которое находится на земельном участке, изъятом из оборота.

Продажа доли здания влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок в пропорциональном размере. Но необязательно продавать вместе со зданием весь участок. Допустим также вариант, когда отчуждается часть земли, на которой это здание стоит и которая необходима для его использования. В этом случае должны быть проведены работы по разделению земельного участка (межевание). В результате разделения образуются два участка, которым присваиваются новые кадастровые номера.

Таким образом, при продаже недвижимости с земельным участком реальны два варианта: вместе со зданием, строением, сооружением отчуждается весь земельный участок или его часть, на которой недвижимость расположена и которая нужна для ее дальнейшего использования.

Как продать долю земельного участка

Ситуации, когда человеку достается не все имущество, а только его часть — не редкость. При получении наследства, в результате приватизации или выдела имущества супругу во владение переходит не весь объект, а только его доля. Распорядиться своей частью потенциальный владелец сможет только после того, как вступит в законные права, оформив имущество в собственность. Распоряжение землей имеет ряд нюансов. Перед тем как продать долю земельного участка, необходимо ознакомиться с положениями нормативно-правовых актов, без соблюдения которых договор может оказаться недействительным.

Можно ли продать долю земельного участка

Согласно законодательству, дольщик вправе продать часть земли, которая ему принадлежит на правах собственности. Основные нормативно-правовые акты, регламентирующие правоотношения между сторонами:

  • Ст. 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки. Документ отражает основное отличие сделок дольщиков и собственников всего объекта недвижимости. Согласно закону, по умолчанию остальные дольщики — первые покупатели продаваемой земли. Они могут реализовать свое право или отказаться.
  • Ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, где говорится о возможности выдела земельного участка из общей долевой собственности.
  • Ст. 8, 12 закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г., которые позволяют осуществить реализацию земель сельхозназначения. Основные положения о продаже доли изложены в ст. 12 Закона.

Из этого правила есть исключение, касающееся земель сельхозназначения. Если дольщик продает часть земли без выделения земельного участка другому совладельцу или представителю фермерского, крестьянского хозяйств, который пользуется реализуемой землей, извещать остальных о продаже не обязательно (п.2 ст. 12 закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г.).

Уведомление о продаже доли земельного участка (образец)

Документ-уведомление не имеет строго установленной формы. Основное, что в нем нужно указать — условия осуществления сделки, стоимость доли и предложение другим владельцам приобрести свою часть земельного участка.

Такое извещение необходимо отправить всем дольщикам письмом с уведомлением о вручении. На почте нужно составить опись (2 экз.), при этом сотрудник почты ставит штамп и становится свидетелем отправки; затем указать ценность письма. Сумму можно установить по своему усмотрению. Спустя месяц необходимо получить уведомление или забрать письма с пометкой о том, что они не были вскрыты. Полученные документы прикладываются к договору купли-продажи.

Продажа земли без согласия других собственников

Продать землю без согласия прочих дольщиков можно. Согласно ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе распоряжаться своим имуществом: дарить, передавать в наследство, продавать. Важное условие — соблюдение правила преимущественной покупки иными владельцами земли, иначе сделку признают недействительной.

Порядок продажи доли в общей долевой собственности земельного участка

Общая собственность может быть долевой и совместной. Если речь идет об общей долевой собственности, то предполагается, что часть земельного участка выделена, четко определена, а информация отражена в регистрационных документах.

Благодаря выделению доли собственник может распоряжаться своей частью без разрешения прочих дольщиков.

При продаже должны быть соблюдены условия:

  • часть земельного участка поставлена на кадастровый учет;
  • размер владений определен в долевом соотношении (например, ½, 1/8 или ином);
  • получен отказ в приобретении угодий от прочих собственников;
  • продажа не повлияет на процесс эксплуатации недвижимости иными пользователями.

После подготовки можно приступать к продаже.

Последовательность действий при продаже долевой собственности такова:

  1. Подготовка документов к продаже. Если объект не поставлен на кадастровый учет, необходимо провести межевание участка, осуществить регистрацию в Кадастровой палате.
  2. Предложение прочим дольщикам выкупить землю и выждать период, равный 1 месяцу.
  3. Предложение о продаже земли третьим лицам, определение условий сделки.
  4. Оформление договора купли-продажи.
  5. Регистрация участка новым владельцем в Росреестре.

Если осуществление продажи планируется ранее, чем через месяц после оповещения иных владельцев, необходимо попросить их оформить письменный отказ для предъявления в Росреестре.

Необходимые документы, стоимость оформления

Видео (кликните для воспроизведения).

Наиболее трудоемкий этап при оформлении продажи земельного участка в общей долевой собственности — подготовка документов. При этом понадобится:

Кадастровый паспорт

Если участок поставлен на кадастровый учет, заказать паспорт можно в Кадастровой палате, МФЦ

Для физических лиц стоимость оформления составит 200 руб. Документ в электронном виде обойдется в 150 руб.

Юридические лица могут получить паспорт, оплатив госпошлину в 600 руб. за бумажный или 300 руб. за электронный вариант документа

Межевой план

Документ выдается лицензированной геодезической компанией

Стоимость межевания зависит от сложности работ, связанной с количеством собственников, особенностями рельефа. Цена может варьироваться в пределах 2-20 тыс. руб., поэтому стоимость лучше уточнить заранее

Справка об отсутствии обременений

Госпошлина для физических лиц — 200 руб., для юридических лиц — 600 руб.

Выписка из ЕГРН

В документе дается характеристика объекта недвижимости, указывается форма собственности, информация о проведении межевания земельного участка. За выпиской из справки можно обратиться в Росреестр, МФЦ

Отказы прочих собственников от приобретения доли имущества или документы, подтверждающие незаинтересованность в приобретении

У прочих собственников

Правоустанавливающие документы. Это может быть свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор купли-продажи или иной документ

Ксерокопия паспорта

Свидетельство о браке и согласие законного супруга на совершение сделки

Необходимо подготовиться к тому, что сбор документов может занять до 1 месяца. Наиболее длительной является процедура межевания участка. При сложном рельефе длительность составляет около 3 недель.

Оформление договора при продаже общей долевой собственности

Договор оформляется в соответствии с положениями ст. 454, 455 ГК РФ. При составлении документа рекомендуется руководствоваться наставлениями юриста во избежание признания его недействительным. Договор содержит:

  • Сведения об обеих сторонах правоотношений: их ФИО, адреса прописки и фактического проживания.
  • Характеристику предмета договора. В отношении доли участка должно быть указано ее назначение, место расположения, кадастровый номер, категория земель, наличие или отсутствие построек и прочие характеристики.
  • Стоимость объекта.
  • Сведения о наличии обременений.
  • Информация о предложении остальным дольщикам приобрести участок и об отказе совершить покупку.
  • Права и обязанности обеих сторон.
  • Порядок улаживания споров.
  • Реквизиты и подписи обеих сторон.

Типовой бланк договора:

Договор должен оформляться в 3 экземплярах, после чего покупатель может оформить право собственности в Росреестре.

Оформление земли в собственность новым владельцем

Стороны правоотношений должны обратиться в Росреестр для регистрации права собственности. Для этого придется оплатить госпошлину, равную 350 руб., и подать пакет документов:

  • копии паспортов плательщика и покупателя;
  • копии договора;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца на долю участка;
  • документы, подтверждающие отказ иных дольщиков от приобретения недвижимости.

По истечении 7-10 дней в реестр будут внесены сведения о новом собственнике.

Налог с продавца

Сумма налога (НДФЛ) от продажи земли зависит о того, сколько времени участок находился в собственности владельца до момента его реализации.

Налог не платится, если (п. 17.1. ст. 217 НК РФ) доход был получен от продажи объекта недвижимости, которая находилась в собственности продавца 3 года и более. Это правило действует в случаях, если земля получена следующим образом:

  • в дар от близкого родственника;
  • согласно договору дарения;
  • досталась по наследству или по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • перешла в собственность в результате приватизации.

В иных случаях освобождение от НДФЛ возможно только при условии владения участком более 5 лет.

Можно ли и как продать долю земельного участка без межевания

Межевание представляет собой установление границы. Процедура отличается длительностью, затратностью и может вызвать ряд разногласий между владельцами долей, поэтому при продаже нередко стоит вопрос — можно ли продать землю без межевания? До 2019 это было возможно, однако с января указанного года — нет.

Согласно закону №447-ФЗ от 22.12.2014 г., кадастровые работы могут быть выполнены только при наличии плана межевания. Отсутствие кадастрового паспорта не критично, если владелец пользуется землей. Но при желании реализовать права собственника возникнет необходимость получения кадастрового паспорта.

Кроме того, ст. 6 Земельного кодекса гласит, что участок, являясь объектом права собственности, должен иметь индивидуальные характеристики. Но доля, например, ¼, 1/3 земли, не дает четкой характеристики объекту.

Без межевания договор отчуждения может считаться недействительным. Как указано в ст. 554 ГК РФ, если в документе отсутствуют параметры, позволяющие четко определить объект в составе другого имущества (например, целого участка), договор считается несогласованным и недействительным.

После процесс реализации доли не отличается от продажи целого земельного участка.

Продажа земли сельхозназначения после приватизации

Нередко к юристу обращаются с вопросами о том, возможна ли реализация земли сельхозназначения без межевания, выделения доли. При этом процесс продажи будет иметь свои особенности.

В собственности может находиться пай — земельный участок, поступающий во владение после приватизации земель сельскохозяйственного назначения. Владелец пая имеет право:

  • оформить на землю завещание;
  • внести ее в качестве доли уставного капитала организации, эксплуатирующей угодья;
  • отказаться от прав владения.

Если в покупке заинтересованы третьи лица, должно быть проведено межевание поля, из которого был сформирован участок, постановка объекта на кадастровый учет. В этом случае правом преимущественной покупки обладает:

  • субъект РФ;
  • муниципальные образования.

Владельцу необходимо отправить уведомление о продаже. В течение 30 дней госорганы должны уведомить о желании приобретения, а после — возможна продажа третьим лицам.

Если гражданин не пользовался вверенным участком в течение 3 лет или доля не была никому передана, земля будет считаться «невостребованной долей». На такую землю могут претендовать местные органы самоуправления, установив право собственности в судебном порядке.

При реализации земельного участка потребуются знания положений земельного, гражданского, налогового кодексов, ряда прочих законодательных актов, в противном случае допущенные при оформлении ошибки могут свести все усилия по продаже «на нет».

Чтобы выработать верный план действий и не потерять уйму сил и времени, обратитесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru. Консультация специалиста поможет определиться с перечнем документов для продажи. Без юриста не обойтись при составлении договора о продаже имущества. Консультация предоставляется бесплатно, обращайтесь прямо сейчас.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Реализация прав собственника: можно ли продать дом или земельный участок, на котором он стоит, один без другого?

Земельная собственность может отчуждаться в результате имущественных сделок по усмотрению землевладельца. При этом могут применяться различные варианты продаж земельного участка (ЗУ): с домом, возведённым на его территории или без дома. В каждом из этих случаев требуется следовать специальному алгоритму, установленному земельным и гражданским законодательством.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли продать землю отдельно от строения, расположенного на ней?

Можно ли продать свою землю, не продавая дом, расположенный на ней, если строение покупать не хотят? Земля под капитальным жилым строением должна продаваться только совместно с домом, так как имущественные права землевладельца и владельца жилого дома выступают единым механизмом, определяющим правомочие, которое допускает вступление покупателя в права собственности. То есть, земля под домом и сам дом должны отчуждаться одному лицу и не могут принадлежать разным собственникам.

Это положение регулируется нормами статьи 35 ЗК РФ. Договор купли-продажи земли без возведённого на ней дома будет признан ничтожным и не вступит в юридическую силу.

Исключение могут составлять случаи:

  • дом признаётся погибшим объектом и подлежит сносу;
  • постройка была не санкционированной, без официального оформления;
  • продаётся только часть участка, отчуждённая от придомовой территории межеванием.

Можно ли реализовать жилье отдельно от территории, на которой оно стоит?

Жилой дом также может продаваться только совместно с участком, на котором он возведён. Согласно Земельному законодательству земля следует судьбе дома, но без переоформления купли-продажи земельных участков право собственности на участок может оказаться оспоримым.

Дом продаётся без земли только в случаях:

  1. Когда ЗУ не оформлен в собственность.
  2. Продаётся только дом с придомовой территорией, являющейся частью надела.

Не оформленные в собственность участки могут принадлежать землевладельцам на правах:

  • пожизненно наследуемого владения;
  • аренды у муниципалитета;
  • постоянного (бессрочного) пользования.

Они переходят во владение автоматически при продаже дома, с указанием кадастровых и технических характеристик надела и формы права обладания. Это положение закреплено в ч.3 статьи 552 ГК РФ. На основании норм п. 2 статьи 271 ГК РФ, покупателю дома передаётся тот вид владения землёй, который принадлежал продавцу.

Если ЗУ в долевой собственности, но дом принадлежит только одному собственнику, он может продать жилое строение с участком под домом, а не принадлежащая собственнику дома доля земли должна остаться у совладельцев участка.

Если собственник земли и строения один и тот же, то для продажи ему придётся отмежевать часть участка в качестве придомовой территории. Эта часть ЗУ обязательно должна участвовать в сделке, иначе сделка не будет законной.

Что следует учесть в обоих случаях и на что обратить внимание?

При оформлении и проверке правоспособности документации нужно учесть нижеследующее:

  1. Погибшее строение, если оно расположено на участке, но не участвует в сделке должно быть аннулировано как уничтоженное и снято с кадастрового учёта.
  2. Отделение придомовой территории должно оформляться межеванием, с внесением сведений о разделе участка в кадастровые записи.

Кроме этого требуется учитывать следующие нюансы, без которых участие ЗУ в имущественной сделке не может признаваться правоспособным. Данные требования предъявляются в случае:

  • выдела части надела для купли продажи земли без дома, если он возведён на участке;
  • при продаже жилого дома без основной земельной площади.

Они состоят из нижеследующего:

  1. Придомовая территория должна соответствовать установленному региональными властями минимальному размеру.
  2. При выделе участка для продажи, капитальное строение должно размещаться в соответствии с расположением красных линий и иных норм, предусмотренных для жилого дома.
  3. Каждый участок должен иметь подъезд и проход к основной дороге.
  4. Границы вновь образованных участков должны быть ровными, не налагаться друг на друга.

В итоге у продавца должно быть на руках два пакета документации на земельные участки, на одном из которых расположено капитальное строение в виде жилого дома, а второй участок выделяется без строения.

Как происходит оформление покупки и продажи?

В зависимости от того, какая часть земельного участка подлежит купле продаже, выстраивается алгоритм сделки, оформления документации и гражданско-правового договора, удостоверяющего сделку.

Только дома

Если ЗУ не в собственности, то при сделке собирается документация только на жилое строение. В договоре указывается, что данный дом расположен на земельном участке, находящемся в аренде у муниципального образования или принадлежит правообладателю на иных условиях (можно ли купить или продать землю в аренде?).

Если земля оформлена в собственность, требуется разделение участка на две части, одна из которых выступит в качестве придомовой территории, а вторая – останется собственнику в качестве надела и будет использоваться по целевому назначению.

Разделение ЗУ производится межеванием. Для этого требуется нижеследующее:

  1. Подойти в геодезическую компанию.
  2. Написать заявление на реорганизации ЗУ.
  3. Определить под придомовую территорию минимально допустимый размер площади.

Кадастровый инженер, после проведения геодезических работ, выдаст межевое дело на два вновь образованных участка, на основании которых потребуется:

  • снять с регистрационного учёта предшествующий ЗУ;
  • поставить на учёт два вновь образованных участка.

После получения в Росреестре пакета документации на участки с домом и без дома, можно приступать к оформлению сделки. Обязательно – при предъявлении паспортов сторон. Если действуют представители – при предъявлении нотариально удостоверенных доверенностей. Кроме этого потребуется собрать документацию на дом:

  1. Правоустанавливающий документ на дом и придомовую территорию, если ЗУ в собственности.
  2. Кадастровый паспорт на дом и ЗУ.
  3. План ЗУ с указанием границ придомовой территории.
  4. Свидетельство о собственности на дом и ЗУ или выписку из ЕГРН.
  5. Кадастровую справку об отсутствии обременений в виде ареста или залога.
  6. Технический паспорт дома (из БТИ).
  7. Выписка из домовой книги о лицах, прописанных в доме.
  8. Квитанции об оплате налога, коммунальных услуг.

Если дом был приобретён в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга, а при совместном владении – согласие совладельцев.

После составления договора купчей, нужно провести регистрацию сделки в Росреестре. Здесь требуется подать следующие документы:

  • паспорта сторон;
  • заявление на регистрацию;
  • договор купли-продажи ЗУ в трёх экземплярах;
  • правоустанавливающие документы на дом и ЗУ;
  • свидетельство о собственности на дом и ЗУ или выписку из ЕГРН;
  • технический паспорт дома;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Регистрационные услуги исполняются в течение 10 дней, если стороны сделки обратились одновременно, и 21 день – если подошли по отдельности. Стоимость пошлины – 2 тысячи рублей. По завершении регистрации сделка считается совершённой в полной мере, сведения о чём внесены в Государственный кадастр.

Только земли

Некоторые действия в таком случае остаются общими, а некоторые – специфичными. Если на участке расположен полноценный жилой дом, поставленный на учёт в Росреестре – также потребуется процедура межевания (можно ли продать землю без процедуры межевания?). Для оставления за собственником дома, понадобится часть земли, не меньше установленного в регионе минимума. Остаток надела допустимо продать. Межевание состоит из следующих этапов:

  1. Подача заявления в геодезическую компанию.
  2. Геодезические работы по разделению ЗУ.
  3. Составление кадастрового отчёта.
  4. Постановка новых участков на кадастровый учёт.

В этом случае документация на дом не потребуется. Для проведения сделки понадобятся лишь документы на землю, которые состоят из нижеследующего:

  • правоустанавливающий документ на ЗУ;
  • кадастровый паспорт на ЗУ;
  • кадастровый план ЗУ с указанием границ и координат поворотных точек;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровая справка об отсутствии обременений.

Сделка оформляется составлением купчей на землю, которая обязательно подаётся для регистрации в Росреестр.

Стоимость пошлины для регистрации участка, который продаётся без жилого дома та же – 2 тысячи рублей. Не изменяются и сроки регистрации. Исключение составляют договора, которые удостоверялись нотариально. Здесь пошлина отменяется, а процедура сокращается до трёх дней.

После регистрации новому собственнику выдаётся выписка из ЕГРН на участок, которым он вправе полноценно владеть и пользоваться по целевому назначению. Часть надела в виде придомовой территории сохраняется за предшествующим владельцем.

Особенности налогообложения

Согласно налоговому законодательству, любые доходы физических лиц, к числу которых относится и продажа недвижимого имущества, облагаются НДФЛ. Это положение отражено в статьях 208, 209, 210 и 224 НК РФ. Сумма налога устанавливается в размере 13% общей стоимости дохода за вычетом из общей суммы, полученной по сделке, 1 миллиона рублей.

НДФЛ не удерживается в случаях:

  1. Если недвижимость находилась в собственности более, чем 3 года.
  2. Если совокупная стоимость недвижимости, представленной к сделке, не превышает 1 миллион рублей.

Налоговое удержание производится с продавца недвижимости. Покупатель, согласно нормам статьи 220 НК РФ, вправе получить имущественный вычет, который заключается в возвращении ему 13% общей стоимости недвижимости, не превышающей двух миллионов рублей.

Имущественный вычет не начисляется в случаях:

  1. Если покупатель ранее получал вычет за приобретение недвижимости.
  2. Когда продавец и покупатель являются близкими родственниками: супругами или родителями и детьми.
  3. Если покупатель не является налогоплательщиком.

Больше нюансов о налогообложении купли-продажи земельных участков узнайте в отдельном материале.

При отторжении жилища

Когда участок находится в собственности и дом продаётся совместно с выделенной придомовой территорией, совокупно уплачивается налог с земли и дома, то есть – учитывается общая рыночная стоимость и сумма денег, полученных по сделке. О том, как купить земельный участок вместе с домом, что нужно в этом случае знать об оформлении сделки, узнайте в отдельном материале.

Если участок купили или приватизировали более чем 3 года назад, а дом возведён недавно и срок владения им менее трёх лет, то НДФЛ с продажи земли не удерживается, налогом облагается только стоимость капитального жилого строения.

Имущественный вычет начисляется покупателю и на придомовую территорию, и на жилое строение, если он имеет право на обозначенную налоговую льготу.

При реализации территории

Когда в сделке не участвует дом, то его стоимость не влияет на уплату НДФЛ – налог удерживается только с земельного участка, если тот находился в собственности менее 3 лет и его стоимость выше, чем 1 миллион рублей. То есть налогом будет облагаться только та часть указанной в договоре стоимости ЗУ, которая превышает 1 миллион.

Выплата имущественного вычета в пользу покупателя также осуществляется с той суммы, которая указана в договоре купли-продажи как цена объекта, представленного к сделке. Здесь учитывается только стоимость земли, без учёта цены жилого строения.

Продажа дома без земли и участка без дома допускается только в случаях, соответствующих земельному и гражданскому законодательству: под жилое строение должна выделяться соразмерная часть придомовой территории, или применяться иные нормы законодательства. Сделка оформляется договором и регистрируется в Росреестре. С дохода может взиматься налог.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Доля в доме без земли

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *