Договор управления МКД

Правовая инструкция расскажет, что такое договор управления многоквартирным домом (МКД), какие условия должны быть включены в него, в каком порядке собственники квартир и других помещений могут заключить и расторгнуть договор с управляющей компанией.

Зачем нужен договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией в 2018 году?

Большинство жилых домов в России обслуживают управляющие компании. УК предоставляет услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (МКД), управляет этим имуществом, в том числе денежными средствами, взимает плату за коммунальные услуги (является исполнителем комуслуг). Основанием для деятельности УК является договор управления МКД, который заключается (или считается заключенным) с собственниками квартир, комнат и нежилых помещений в доме. Договор содержит согласованный перечень предоставляемых услуг и работ, определяет их стоимость и действует также в отношении тех собственников, которые его не подписывали (п.п. 3, 4 ст. 162 ЖК РФ).

Каков порядок заключения договора с УК?

Договор с управляющей компанией заключается на основании решения собрания собственников помещений или результатов конкурса, проводимого органом местного самоуправления после введения новостройки в эксплуатацию (ст. 161, статья 162 ЖК РФ). Договор управления многоквартирным домом и его условия, утвержденные собственниками, являются такими же обязательными для всех жильцов, как и при выборе УК по результатам конкурса, когда условия определяют власти.

Договор управления МКД в 2018 году должен составляться с учетом Приказа Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр, которым утверждены примерные условия договора и рекомендации по проведению общих собраний собственников. Собственники могут использовать не только этот образец, но и включать в договор иные условия, которые не противоречат закону.

У собственников помещений в новостройке есть два месяца со дня проведения конкурса, чтобы пересмотреть предложенные властями условия и заключить договор с УК в другой редакции. В противном случае, по прошествии этого срока договор будет считаться заключенным на конкурсных условиях. Если УК выбирают голосованием, стороной в договоре с ней являются 50% собственников и более, проголосовавших за заключение договора. Также стороной договора могут быть органы управления ТСЖ, ЖСК (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), застройщик (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ). Условия договора управления одинаковы для всех собственников (ч.3 и 4 ст. 162 ЖК РФ).

Договор составляется на бумажном носителе или в электронной форме, в том числе с помощью государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), на сайте которой он должен быть размещен (Приказ Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016).

Многоквартирный дом может управляться только одной компанией (ч.9 ст. 161 ЖК РФ). Управление домом относится к лицензируемому виду деятельности, поэтому настоящая УК должна обладать соответствующим разрешением. Компания несет расходы в связи с выполнением своих обязанностей и получает доход, которым может распорядиться по своему усмотрению, если не нарушает требования к качеству услуг и работ или договором не предусмотрено распределение этих средств (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ).

Где можно ознакомиться с договором управления и каковы его существенные условия?

С 2018 года сведения об управлении домом должны обязательно публиковаться на сайте ГИС ЖКХ (Постановление Правительства РФ от 27.03.2018 N 331). В системе размещается электронная копия договора, заключаемого в обычном порядке или его электронный оригинал, который можно подписать, используя сайт. Кроме того, должны быть опубликованы:

• решение (протокол) общего собрания собственников, которым утверждены условия договора;
• документы, подтверждающие изменение, расторжение или прекращение договора управления многоквартирным домом;
• решения (протоколы), на основании которых принято решение о прекращении действия или расторжении такого договора (п.2.2, 2.3 Приказа Минкомсвязи России N 368, Минстроя России N 691/пр от 29.09.2015 «Об утверждении состава сведений об МКД, размещаемых в ГИС ЖКХ»).

Договор действует в течение установленного срока и считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия (ч.6 ст. 162 ЖК РФ). Минимальный срок действия договора управления многоквартирным домом не установлен и может быть любым. В самом договоре указываются существенные условия и условия, которые могут быть дополнительно включены в него по решению собрания собственников. Обязательно в договоре указываются следующие сведения:

• о составе общедомового имущества;
• перечень работ и (или) услуг по управлению, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень комуслуг, которые предоставляет УК;
• порядок определения цены договора, размера платы за работу управляющей компании и за комуслуги, а также порядок оплаты комуслуг;
• порядок предоставления отчетности компанией по выполнению обязательств.

Дополнительно можно включить условия о следующих обязанностях УК:

• круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание дома;
• хранение и обработка технической документации на дом, документов по управлению домом (к ним относится и каждый протокол разногласий к соглашению управления многоквартирным домом);
• прием собственников и нанимателей в сроки и в порядке, предусмотренные договором;
• выдача справок и выписок из лицевого счета;
• составление актов о нанесении ущерба личному или общему имуществу;
• сбор платы по договору управления;
• периодическое обследование дома и подготовка плана по текущему и капитальному ремонту с перечислением работ, срока их выполнения и примерной стоимости;
• изменение перечня работ и (или) услуг, сроков их выполнения только по решению общего собрания собственников (п.26 Приказа Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр);
• иные условия.

Как внести изменения в договор управления или расторгнуть его?

Изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке ст.ст. 450-453 ГК РФ (ч.8 ст. 162 ЖК РФ). Расторжение договора собственниками в одностороннем порядке возможно по основаниям ст.ст. 8.1 и 8.2 ЖК РФ:

• от договора, заключенного с УК в результате проведения конкурса, можно отказаться до окончания каждого года со дня его заключения, проведя собрание с целью избрания новой УК или изменения способа управления домом;
• в случае невыполнения компанией условий договора;
• в любое время на основании решения собрания об изменении способа управления домом (ч.3 ст. 161 ЖК РФЖ, ФАС России от 18.12.2013 N АЦ/51348/13).

При смене УК или при изменении способа управления, что влечет прекращение действия договора с УК, компания обязана за 3 рабочих дня передать новому исполнителю услуг все документы и ключи от общедомового имущества, а также все необходимое для эксплуатации дома и управления им (ч.10 ст. 162 ЖК РФ).

Какие споры с УК возникают?

И собственники, и управляющие компании часто нарушают ограничения, установленные для них законом, что становится причиной судебных разбирательств. Например, распространена такая ситуация. С одной стороны, собственники на общем собрании должны устанавливать такую цену за содержание жилых помещений и общедомового имущества, чтобы этих денег хватало на выполнение требований закона к содержанию. Поэтому цена не может быть произвольной. С другой стороны, даже если собственники определили низкую стоимость, управляющая компания не вправе изменить это в одностороннем порядке (п.п. 16-18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22). Поэтому она подает иск об оспаривании положений договора о порядке определения размера платы за содержание жилых помещений и общего имущества МКД.

Если суд по иску УК признает недействительным порядок определения размера платы, предусмотренный собственниками, он не будет применяться, а за предыдущий период плату перерасчитают. Известны случаи, когда собственникам не нравилось, что УК проводит индексацию стоимости ремонта и содержания имущества, и они требовали через суд признать незаконным условие договора об индексации. Суд откажет собственникам, если индексация предусматривалась решением общего собрания, и не признают действия УК по индексации односторонним изменением размера платы (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 01.03.2018 по делу N 33-1707/2018).

Законным является и такое изменение цены, которое зависит от роста тарифа. Если УК предусмотрела в договоре возможность брать больше денег с собственников в связи с ростом тарифов, то изменение стоимости ремонта и содержания имущества не будет считаться произвольным. Основанием для действий УК в таких случаях являются акты органа местного самоуправления об изменениях тарифов (см. ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, Апелляционное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 10 июня 2015 г. по делу № 33-2054/2015).

Также распространены дела по оспариванию условий, включенных компанией в договор управления домом, но не рассмотренных и не одобренных на общем собрании, на котором собственники принимали решение о заключении договора. Например, Апелляционным определением Ростовского областного суда от 3 мая 2012 г. по делу N 33-4822 признано незаконным включение управляющей компанией в тариф на оплату жилья следующих затрат:

• на обслуживание, ремонт и проверку счетчиков;
• на обслуживание и ремонт газовых сетей;
• на оплату налога при упрощенной системе налогообложения;
• на повышение рентабельности тарифа;
• на дополнительные затраты по ремонту и содержанию общего имущества,
• на компенсацию затрат по содержанию управляющей организации.
• Суд посчитал, что собственники не должны платить за все это, поскольку протокол общего собрания не содержит решения о дополнительных расходах собственников.

Оспариваться могут не только отдельные условия договора управления многоквартирным домом в 2018 году, но и договор в целом. Такие иски подавались собственниками, которые не подписывали договор с УК. Но суды не признают договоры недействительными из-за этого. Поскольку договор управления домом является договором со множественностью лиц на стороне собственников помещений, действующее законодательство не ставит факт заключения договора управления МКД в зависимость от подписания такого договора всеми без исключения собственниками (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 09.08.2016 по делу N 33-2446/2016).

Договор управления МКД выступает основным актом, который регулирует отношения между владельцами помещений и организацией, которая обязана содержать общее имущество граждан и управлять жилыми строениями. Предусматривается несколько форм руководства многоквартирными домами.

Формы управления МКД

В 2020 году полномочия по управлению МКД предоставлены нескольким организациям.

В перечень входит:

• владельцы жилых помещений. Форма непосредственного руководства может применяться, если в доме расположено не более 30 квартир;
• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• жилищный кооператив (ЖСК);
• управляющая организация.

В последнем случае прежде чем заключить соглашение нужно проверить, есть ли у компании лицензия на ведение деятельности, связанной с управлением домом. Решение относительно того, какая форма будет устанавливаться, принимается на общем собрании владельцев квартир.

Для того чтобы оформить договор, должна проголосовать половина собственников. Подсчет голосов реализуется с учетом размера помещений, которыми обладают граждане. Вне зависимости от того, какой формат управления будет выбран, он должен обеспечивать надлежащее содержание общедомового имущества.

Изменение договора является привилегией собственников помещения. Решение принимается посредством созыва общего собрания.

Договор непосредственного управления домом

При использовании формы непосредственного управления заключение соглашения реализуется с лицами, которые выполняют работы и исполняют услуги, связанные с проведением ремонтных работ в МКД.

В данном направлении применяются следующие акты:

1. Жилищный кодекс РФ;
2. Постановление Правительства №491 от 2006 года «Об утверждении Правил содержания…»;
3. Постановление Правительства №354 от 2011 года «О предоставлении коммунальных услуг».

Когда обсуждаются условия соглашения, должны присутствовать все или большинство собственников помещений. Аналогичные правила применяются в отношении подписания сформированного договора.

Новый документ может быть оформлен со всем домом одновременно или с каждым жильцом в отдельности. Точка зрения о том, что без договора платить за услуги жилищно-коммунального сектора не требуется, является ошибочной.

В этом случае решение о составлении договора принято на собрании владельцев жилья, по этой причине все жильцы несут обязанность по оплате ЖКУ.

Договор с собственниками

Если при проведении общего собрания собственников принято решение заключить соглашение с управляющей компанией, то составляется специальный акт.

Функции управления в данном случае могут возлагаться на:

• товарищество собственников жилья;
• управляющую организацию.

Данная компания несет обязанность по оказанию услуг, связанных с коммунальным сектором и содержанию имущества, принадлежащего жильцам. В свою очередь, гражданин должен платить управляющей компании за предоставление данных услуг.

С собственниками может быть оформлено соглашение только при условии, что согласие выражено более, чем половиной жильцов МКД. Решение принимается на общем собрании владельцев помещений. Подписи в документе проставляют все собственники или председатель совета дома.

В таком случае у него должна быть доверенность. Форма договора письменная, можно составлять его от руки или при помощи печатной техники. В последнем случае применяется ГИС ЖКХ.

Договор управления с застройщиком

Стороны соглашения могут не быть собственниками помещений и управляющей компанией. Оформлять договор вправе и застройщики. Составление акта происходит при сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию. Может использоваться типовой договор, отвечающий всем требованиям законодательства.

До момента пока органы муниципалитета не проведут конкурс и не определят компанию, управляющую домом, соглашение формируется застройщиком. Владельцы помещений в дальнейшем могут расторгнуть договор и оформить новый.

Строительная компания подписывает акт в течение 5 дней. Отсчет ведется с момента получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию. В этой ситуации застройщик выступает в качестве заказчика, так как производит согласование списка работ и величины оплаты на них.

Управляющая организация формирует счета на оплату на имя строительной компании, так как она выступает единственным владельцем здания. Срок договора составляет не более 3 месяцев.

Срок действия акта

Обслуживанию по соглашению подлежат также нежилые помещения. Акт может быть оформлен с приложениями. В них подробно описывается, в отношении какого имущества организация осуществляет функции управления.

Для заключения договора можно использовать акт, утвержденный Правительством в Постановлении №416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа на управляющую организацию возложена обязанность приступить к оказанию услуг в течение 30 дней.

Способ выбора компании влияет на период действия соглашения:

• если организация выбрана собственниками помещения, то длительность действия акта составляет от 1 до 5 лет;
• когда фирма получает функции по управлению домом в условиях конкурса – от 1 до 3 лет;
• если соглашение оформлено застройщиком – не более 3 месяцев.

Предусматривается пролонгация действия акта в ситуации, когда по завершении вышеперечисленного срока ни одна из сторон не сообщила про расторжение в письменном формате.

Завершение действия договора

Прекратить действие акта можно при выражении обоюдного согласия сторонами правоотношений. В этом случае применяются положения ст. 450 ГК РФ. Обязательный пункт документа – расторжение. В этом разделе указывается, по каким причинам соглашение может завершить действие в одностороннем порядке.

Для этого должно быть вынесено решение судебного органа, где указано, что один из участников нарушил существенные условия договора. Например, если участник не исполнил или исполнил, но ненадлежащим образом, обязанности, возложенные на него договором. Вторая сторона лишается того, на что она рассчитывала при оформлении документа.

Когда управляющая компания не выполняет обязанности, собственники на общем собрании могут принять решение о расторжении договора. Нужно, чтобы инициативу поддержали более 50% владельцев помещений.

Образец договора

Образец соглашения помогает составить документ без нарушения требования ЖК РФ.

Выглядит он следующим образом:

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ №1

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Союз», именуемое в дальнейшем «Управляющая компания», в лице руководителя Ивановой И.Р., действующей на основании Устава, с одной стороны, и собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Спортивная, 54, именуемые в дальнейшем «Собственники», с другой стороны, заключили соглашение:

1.Предмет договора

1.1. Предметом соглашения является оказание услуг в сфере жилищно-коммунального сектора, обслуживание общедомовых помещений со стороны Управляющей компании.

1.2. Состав имущества, в отношении которого исполняется руководство, отражен в Приложении к данному договору.

2.Права и обязанности Сторон

2.1. Управляющая компания обязана:

2.1.1. Организовать проведение работ в соответствии с требованиями законодательства.

2.1.2. Реализовать капитальный ремонт здания.

2.1.3. Обслуживать помещения общедомового типа.

2.1.4. Предоставлять услуги, связанные с учетом прописанных в доме граждан.

2.2. Управляющая компания вправе:

2.2.1. Устанавливать срок и порядок оказания услуг.

2.2.2. Вносить изменения в намеченный план работ.

2.3. Собственники и иные пользователи помещений обязаны:

2.3.1. Своевременно оплачивать услуги компании. Оплата производится до 10 числа каждого месяца.

2.3.2. Обеспечивать сохранность общего имущества.

2.3.3. Сообщать о необходимости производства ремонта.

2.4. Собственники и иные пользователи помещений вправе:

2.4.1. Контролировать деятельность УК.

2.4.2. Требовать предоставление отчета.

3.Цена договора, порядок расчета и внесения платы

3.1. Оплата производится на основании тарифов, установленных администрацией города Москва.

4.Осуществление контроля за выполнением Управляющей компанией обязательств по Договору

4.1. Контроль за деятельностью управляющей компании возложен на собственников жилых помещений.

4.2. Председатель Совета многоквартирного дома наделен правом от лица всех собственников производить согласование смет.

5.Заключительные положения

5.1. Настоящий договор вступает в силу с 10 декабря 2019 года и заключается на 1 год. Настоящий договор

Подписи сторон:

Управляющая компания ___________________