Договор с обременением

Граждане, сталкивающиеся с покупкой участка земли, на котором имеется обременение, задумываются, как же правильно составить договор купли-продажи.

Расскажем, как написать договор, и определим, на какие моменты обратить внимание.

Виды обременения земли — как проверить земельный участок на обременение перед покупкой?

Особенности такого договора состоят в том, что в документе должны быть прописаны и указаны важные пункты, касающиеся обременения, а также выполнения обязательств с его учетом.

Кроме того, если в сделке задействованы третьи лица, то их обязанности по сделке также можно расписать.

При оформлении договора следуйте таким правилам:

1.Впишите дату заключения сделки вверху, после наименования документа.

2.Ниже укажите личные данные покупателя и продавца по договору. Обязательные данные: инициалы, паспортная информация, дата рождения, место проживания.

3.В пункте 1.1 указывайте сведения об участке земли из кадастрового паспорта и выписки из ЕГРП: полное наименование в соответствии с документами, место расположения, площадь, номер по кадастровой выписке и др. Кстати, тут же можно написать, какие документы передали право собственности нынешнему продавцу, а также обосновать, откуда взяли данные по участку.

4.Если на участке имеется постройка или дом, то указывают кадастровые данные еще и их.

5.Отдельным подразделом и пунктами выделяется оплата по договору. Объясните продавцу, как сможете расплатиться за покупку участка. С отдельными видами обременений могут быть самые различные варианты оплаты. Например, частями, полностью, с какими-либо условиями. Также учитывают, на какой расчетный счет будут переведены средства. Если же передается «наличка», то обязательно должен присутствовать юрист, подтверждающий данный факт.

6.В пункте 3.1. следует вписать всю информацию об обременении, которое действует на имущество. Конечно же, продавец сам должен указать покупателю на ограничения, но если этого не произошло покупатель должен смело включать этот пункт в договор.

Если владелец земли не рассказал о том, что имеются обременения, то в эти строки необходимо вписать: «обременения на данное имущество не появлялось».

Договор купли продажи земельного участка с залогом в пользу продавца

Таким образом, покупатель может в случае необходимости потребовать от продавца расторжения сделки или компенсацию.

7.Раздел «Обязательства сторон» также важен. Впишите туда все обязательства, которые должен выполнить продавец или покупатель.

8.В следующем разделе укажите приложения – документы, подтверждающие право собственности продавца на земельный участок, личные документы, градостроительные, а также бумаги, подтверждающие наличие обременений.

9.Не забудьте указать реквизиты каждой стороны, чтобы не возникало вопросов. Можно включить как личные данные, так и другие, например, номер счетов в банке.

10.Подписи продавца и покупателя также обязательны.

Документ обычно печатается в двух экземплярах, для двух сторон.

Образец договора купли-продажи земли с обременением

Выглядит образец договора купли-продажи земельного участка с обременением так:

Он является типовым и подойдет для любого вида обременения. Следует только в самом документе указать, какое обременение действует.

Скачать типовой договор купли-продажи земельного участка с обременением можно здесь в формате WORD

Наш совет: если вы не уверены в собственнике недвижимого имущества, обратитесь к юристу либо ознакомьтесь с нашей статьей о покупки земли с обременением.

Поделиться в соцсети!

24 Июль 2016

Author: Redaktor

Заключить договор купли-продажи квартиры с обременением может каждый желающий. Правда, в этом виде сделки появляются дополнительные трудности. Все спорные моменты необходимо обговорить еще до того, как вы перейдете к подписанию соглашения.

Само по себе обременение представляет собой ограничение одно из прав – владения, пользования или распоряжения недвижимостью. Соответственно, если хотя бы одно право нарушено – то квартира не может быть полноценно передана в собственность другого человека без определенных предварительных действий со стороны продавца. 

Все виды обременений можно найти в ФЗ № 122. Основные из них – ипотека, арест, рента, аренда, наличие несовершеннолетних или недееспособных жильцов, необходимость получения разрешения от второго супруга на продажу квартиры. Например, право постоянного проживания в квартире или право оставаться на прописке квартиры.

Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой: особенности и нюансы

Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой – одно из самых популярных в своем виде соглашений. Что ждет покупателя кредитной недвижимости:

Договор купли-продажи земельного участка с обременением образец бланк

Если вы хотите овладеть полной информацией о наличии/отсутствии обременений – обратитесь самостоятельно в регистрирующие органы. Все данные об изменении прав собственности вносятся в ЕГРП;

2. Подписывая договор купли продажи квартиры с обременением банка, покупатель должен быть готов к тому, что все обязательства по погашению задолженности перекладываются на него. Также обстоит дело со всеми другими видами обременений – в любом случае новый собственник несет ответственность;

3. Вам не могут продать квартиру без документов, подтверждающих согласие залогодержателя на сделку. Т.е. – в пакете документов собственника должно быть письменное разрешение на продажу от банка.

Заключая договор купли-продажи квартиры с обременением банка, у покупателя есть несколько вариантов:

• Вы можете оплатить всю сумму за квартиру – часть отдать владельцу недвижимости и погасить задолженность по ипотеке;

• Вы можете выплатить средства продавцу и взять на себя обязательства по выплате кредита (т.е. – на покупателя перекладывается ответственность за ежемесячное погашение задолженности в установленном размере);

• Покупатель имеет право (по договоренности) отдать сумму, выплаченную собственником банку, одним платежом, а остальную часть денег вернуть исключительно после того, как бывший собственник рассчитается с долгом по ипотеке.

Обратите внимание – любой из этих видов оплаты может быть применен не только к ипотечной недвижимости, но и ко всем видам обременения. Следует учесть, что разрешение залогодержателя придется брать в любом случае, вне зависимости от того, кто им является – физическое или юридическое лицо.

Что нужно делать при покупке квартиры в зависимости от типа обременения?

Договор купли продажи-квартиры с обременением, образец которого вы можете скачать на нашем сайте, помимо основной информации должен содержать специфические данные. Само соглашение будет абсолютно стандартным, вам нужно указать:

• Наименование документа, место и дата его составления;

• Полная информация о сторонах;

• Предмет договора. Здесь нужно указать подробную информацию о недвижимости, включая адрес, этаж, площадь и т.д.;

• Стоимость имущества указывается целиком, без учета каких-либо деталей;

• А вот в разделе «Порядок оплаты» нужно указать, когда и в каком размере будут перечислены средства.

К чему приводит обременение в разных ситуациях:

1.Ипотека. Стороны заключают предварительный договор, в котором указано, что покупатель погашает часть займа, и заверяют его нотариально. После выплаты всей суммы банку, вы подписываете классический договор купли-продажи. Для переоформления ипотеки на себя, покупателю нужно иметь кристально чистую кредитную историю, ведь финансовая организация пристально разглядывает каждого клиента и исключает всевозможные риски;

2.Арест. Договор купли продажи квартиры с обременением, скачать который вы можете на нашем сайте, может быть заключен только в том случае, если полиция или судебные органы дадут разрешение. Арест, как правило, подразумевает, что пока должник не погасит обязательства, возложенные на него законом, продать квартиру он не сможет. Этот случай самый сложный из всех;

3.Аренда. По закону все договора аренды составляются в письменной форме и подлежат государственной регистрации. Соответственно, если сделка заключена на 1 год и более, у квартиры может появиться новый собственник, но выселить жильцов он не имеет никакого права. Разумеется, вы можете договориться с арендаторами, но силой заставить их съехать – плохая идея. При этом, договор аренды квартиры обязательно должен быть прикреплен к договору купли продажи;

4.Несовершеннолетние/недееспособные. Обязательно при покупке квартиры с несовершеннолетними должно присутствовать письменное согласие органов опеки и попечительства. Они его выдадут только при условии, если ребенок переезжает в более лучшие условия.

Договор купли продажи квартиры с обременением, образец которого есть на сайте, не может быть заключен без согласия второго супруга в том случае, если недвижимость является совместным имуществом. Покупателю следует соглашаться на сделку только при наличии нотариально заверенного разрешения на продажу квартиры.

Вы можете договор купли продажи квартиры с обременением скачать на нашем сайте, предварительно заполнив его. На составление юридически грамотного документа у вас уйдет не больше 5 минут. Система разработана таким образом, чтобы вам не пришлось часами разбираться во всех тонкостях – просто отвечайте на вопросы в форме слева. Оцените преимущества нашего сервиса!

С помощью конструктора договоров «Просто Документы» Вы имеете возможность также быстро и просто подготовить договоры купли-продажи квартиры следующих видов:

Перейти в раздел: Договоры купли-продажи квартиры.

ДОГОВОР N ___ купли-продажи земельного участка с обременением — ипотекой в силу закона

___________________________ «___»__________ ____ г.

_____________________ именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице __________________, действующего на основании ____________________, с одной стороны, и _____________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», в лице _____________________________________________, действующ___ на основании __________________________________, с другой стороны, заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец продал, а Покупатель купил земельный Участок из земель __________________________ с кадастровым N ______________, расположенный по (категория земель) адресу: ____________________________________________ (далее — Участок), для использования в целях ____________________________________________________, (разрешенное использование)

в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью ___ кв. м, принадлежащий на момент совершения настоящего Договора Продавцу на праве собственности на основании __________________________, с расположенными на нем _______________________________________________________________.

1.2. Покупатель осведомлен, что в отношении земельного Участка, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, имеется обременение — ипотека в силу закона, а именно: _________________.

1.3. Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что по Участку, являющемуся предметом Договора, не имеется земельных и иных имущественных споров (либо имеются следующие земельные или иные споры:

а) _____________________________________________________________________;

б) _____________________________________________________________________;

в) ____________________________________________________________________).

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена Участка составляет _________ (__________________) рублей, в том числе НДС _________ (________________) рублей.

Договор купли-продажи земельного участка с обременением — ипотекой в силу закона

Сумма Договора вносится единовременно, не позднее _____ дней с момента подписания Сторонами Договора (или в следующем порядке: __________________________________________).

2.3. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный Продавцом расчетный счет.

3. ОГРАНИЧЕНИЯ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ УЧАСТКА

3.1. На Участок распространяются следующие ограничения в использовании:

3.1.1. _________________________ (в связи с установлением особых условий использования Участка и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах), установленные на основании ____________________________________________________ на срок _______________________________________________ (или бессрочно).

3.1.2. _______________________________________________________________.

3.1.3. ___________________________________________________________________________.

3.2. Ограничения в использовании Участка, установленные на определенный срок, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Продавец имеет право:

4.1.1. Требовать от Покупателя уплаты установленной Договором денежной суммы за Участок.

4.1.2. Сохранить за собой право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного Участка, которая занята объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности (указывается в случае, если объекты недвижимости не подлежат передаче в собственность Покупателя на основании настоящего Договора).

4.2. Продавец обязан:

4.2.1. Передать Участок в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением.

4.2.2. Передать Участок, не состоящий под арестом (запрещением) и свободным от любых, кроме изложенных в п. 1.2 настоящего Договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения Договора Продавец не мог не знать.

4.2.3. Не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности.

4.2.4. Не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче Участка Покупателю).

4.2.5. Возместить Покупателю убытки, связанные с _______________________.

4.3. Покупатель имеет право:

4.3.1. Требовать уменьшения цены Участка или расторжения Договора и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему Продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного Участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного Участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного Участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое Покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка.

4.3.2. Требовать предоставления Участка в собственность на основании передаточного акта (иного документа о передаче Участка).

4.3.3. Требовать предоставления Участка, пригодного для его использования в соответствии с целевым назначением.

4.3.4. Требовать уменьшения цены Участка и возмещения убытков в случае передачи Участка, непригодного для его использования в соответствии с целевым назначением.

4.3.5. Требовать передачи Участка, не состоящего под арестом (запрещением) и свободного от любых, кроме изложенных в разделе 4 Договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения Договора Продавец не мог не знать.

4.3.6. Требовать уменьшения цены Участка либо расторжения Договора в случае передачи ему Участка, обремененного правами третьих лиц, не оговоренных в п. 1.2 настоящего Договора, если не будет доказано, что Покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот Участок.

4.4. Покупатель обязан:

4.4.1. Принять земельный Участок.

4.4.2. Уплатить цену Участка в размере, порядке и сроки, которые установлены Договором.

4.4.3. Не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности.

4.4.4. Не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче земельного Участка Покупателю в собственность).

4.4.5. Предоставить Продавцу право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята объектами недвижимости, принадлежащими Продавцу на праве собственности (указывается в случае, если объекты недвижимости не подлежат передаче в собственность Покупателя на основании настоящего Договора).

4.4.6. Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

4.5. Продавец и Покупатель имеют равные права и несут обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора, в том числе вызванное действием непреодолимой силы, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются по соглашению между Продавцом и Покупателем.

При невозможности достижения соглашения между Сторонами возникшие споры разрешаются в суде ____________ в соответствии с законодательством Российской Федерации.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Право собственности у Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

7.2. Договор подлежит нотариальному удостоверению.

7.3. Договор составлен в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах ________ (нотариуса, учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) по адресу: _________________, один — у Продавца, один — у Покупателя.

7.4. Расходы, связанные с оформлением Договора, несет __________________________________________________________________________. (Продавец/ Покупатель/Стороны в равных долях)

7.5. К Договору прилагаются:

— кадастровая карта (план) Участка (прилагается во всех случаях);

— сводная ведомость оценки зданий, строений, сооружений (прилагается при включении зданий, строений, сооружений в предмет договора);

— требование залогодержателя по задолженности (прилагается в случае, если предмет договора обременен залогом);

— копии договоров аренды, безвозмездного срочного пользования, ипотеки, заключенных Продавцом с третьими лицами по предмету Договора;

— доверенность лица, уполномоченного Продавцом выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным Продавцом);

— доверенность лица, уполномоченного Покупателем выступать от его имени при заключении договора (прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным Покупателем).

8. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец: Покупатель: Наименование: ______________________ Наименование: ____________________ Адрес: _____________________________ Адрес: ___________________________ ОГРН ______________________________ ОГРН ____________________________ ИНН _______________________________ ИНН _____________________________ КПП _______________________________ КПП _____________________________ Р/с ________________________________ Р/с ______________________________ в __________________________________ в ________________________________ К/с ________________________________ К/с ______________________________ БИК ________________________________ БИК _____________________________ ОКПО ______________________________ ОКПО ____________________________ От имени Продавца От имени Покупателя _____________ (_________________) ____________ (________________) М.П. М.П.

Комментарии:

Как совершается продажа земельного участка с обременением

Перед заключением договора купли-продажи квартиры продавец должен предоставить покупателю информацию о том состоит ли объект сделки под обременением (договор залога, найма или наличие прав третьих лиц на пользование помещением). Наиболее распространенным обременением являются третьи лица, зарегистрированные в продаваемой квартире, поэтому при заключении сделки обязательно нужно в договоре продажи квартиры с обременением предусмотреть срок, на протяжении которого вышеуказанные лица обязаны выписаться.

Некоторые категории граждан имеют право пользоваться квартирой и после смены ее собственника, например, по завещательному отказу, согласно которому наследник обязан предоставить квартиру на некоторый срок в пользование третьему лицу или по договору коммерческого найма. В последнем случае если отчуждение квартиры происходит до окончания срока его действия, наниматель сохраняет свои права касательно помещения согласно договору найма. Если обременение состоит в ренте, обязанности по ее уплате ложатся на нового владельца.

Еще одним типом обременения является залог недвижимости (ипотека). На продажу квартиры, которая является обеспечением исполнения обязательства по кредитному соглашению, продавец должен получить разрешение кредитора. После перехода квартиры в собственность покупателя, на него ложатся обязанности заемщика. Сервитуты также являются обременением и подлежат государственной регистрации, как и ипотека.

Заключению договоров купли-продажи квартир, собственниками или зарегистрированными жильцами которых являются несовершеннолетние, стоит уделить особое внимание, поскольку продажа таких помещений возможна только с ведома и разрешения органа опеки и попечительства. Без вышеуказанного разрешения договор может быть признанным недействительным.

Договор продажи квартиры с обременением составляется в трех экземплярах: по одному для продавца, покупателя, органа государственной регистрации и еще дополнительно один экземпляр для учреждения, давшего согласие на отчуждение в тех случаях, в которых это необходимо.

, года рождения, паспорт: , зарегистрированный по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и , года рождения, паспорт: , зарегистрированный по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя в обусловленный договором срок жилой дом, а Покупатель обязуется выплатить Продавцу обусловленную настоящим договором цену.

1.2. Передаваемый по настоящему договору жилой дом расположен по адресу и имеет следующие характеристики: .

1.3. По настоящему договору Покупателю одновременно с передачей права собственности на жилой дом передается право собственности на земельный участок, площадью с кадастровым номером .

1.4. Отчуждаемый жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании , что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права , выданным .

Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании , что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права , выданным .

1.5. Отчуждаемый в соответствии с условиями настоящего договора жилой дом находится на основании ] от .

В соответствии с обременение на жилой дом снимается в связи с .

1.6. Продавец подтверждает отсутствие каких-либо иных не названных в настоящем договоре обременений в отношении отчуждаемых жилого дома и земельного участка.

1.7. Продавец подтверждает, что на момент подписания настоящего договора все счета за предоставленные коммунальные услуги, услуги связи (телефон, интернет), налоговые и иные обязательные платежи в отношении дома и земельного участка оплачены, задолженностей не имеется.

2. Цена договора и порядок расчетов

2.1. Стоимость указанных в пунктах 1.2 и 1.3 настоящего договора объектов недвижимости составляет рублей.

Цена договора является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит.

2.2. Покупатель единовременно выплачивает Продавцу сумму, указанную в п. 2.1. настоящего договора, в день его подписания.

После получения денег Продавец выдает Покупателю расписку, подтверждающую данный факт.

3. Обязательства сторон

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. Передать Покупателю в собственность земельный участок и расположенный на нем жилой дом, являющиеся предметом настоящего договора, по Акту приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

3.1.2. Совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.

3.1.3. При подписании Акта приема-передачи передать Покупателю следующие документы на жилой дом и земельный участок: .

3.1.4. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой к продаже.

3.1.5. Нести обязательства по уплате коммунальных и иных платежей до подписания Акта приема-передачи жилого дома.

3.1.6. Принять произведенную Покупателем оплату.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить стоимость жилого дома и земельного участка в размере и порядке, установленном настоящим договором.

3.2.2. Принять жилой дом и земельный участок на условиях, предусмотренных настоящим договором.

3.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности.

4. Переход права собственности

4.1. Переход права собственности на объекты недвижимого имущества по настоящему договору к Покупателю подлежит государственной регистрации.

4.2. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой Стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

4.3. До подписания Акта приема-передачи риск случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемого имущества и ответственность за его сохранность несет Продавец.

5. Ответственность сторон

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ.

5.2. В случае нарушения установленного настоящим договором срока передачи недвижимого имущества Покупателю Продавец уплачивает за каждый день просрочки неустойку в размере % от стоимости имущества.

5.3. При просрочке оплаты Покупатель обязан уплатить Продавцу пени в размере  % от стоимости имущества за каждый день просрочки платежа.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

6.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, подлежит применению действующее гражданское законодательство Российской Федерации.

6.3. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров. В случае недостижения согласия между Сторонами спор будет рассматриваться в судебном порядке.

6.4. Договор составлен в 3-х (трех) экземплярах, один из которых хранится в делах по адресу: , а остальные два выдаются Продавцу и Покупателю.

6.5. Неотъемлемой частью настоящего договора является Акт приема-передачи жилого дома и земельного участка, на котором он расположен.

7. Реквизиты и подписи сторон

Продавец

Покупатель

Что такое обременение?

Обременение – обстоятельство, ограничивающее имущественные права собственника недвижимости в связи с наличием подобных прав у другого лица или организации. Любое жилье с ограничениями считается обремененным.

Как составить договор купли продажи с обременением земельного участка?

Источником возникновения обременения является договор, вступивший в силу судебный акт или соглашение лиц. Наиболее часто встречаются следующие виды обременения:

• ипотека;
• аренда;
• рента;
• арест;
• доверительное управление;
• аварийное состояние дома;
• наличие прописанных жильцов.

Ипотека

Для приобретения квартиры в ипотеку будущий собственник занимает средства у банка, при этом кредитор должен быть уверен, что получит свои деньги с причитающимися процентами. В этом случае приобретенная недвижимость становится залогом, что и ограничивает имущественные права владельца.

Аренда

Сложности возникают в ситуации, когда квартиру сдают постояльцам, особенно на длительный срок. Новый владелец жилья не может вступить в свои права, пока арендаторы не покинут квартиру.

Рента

По условиям договора ренты одно лицо выплачивает другому денежные средства или оказывает иную помощь на протяжении определенного срока, часто пожизненно, после чего право собственности на жилье переходит к плательщику ренты. В этом случае продажа недвижимости другому лицу исключается. Проблем может возникнуть при  пявлении наследников, решивших оспорить договор ренты.

Арест

Арест на жилье накладывается государственным органом по решению суда в качестве гарантии выплаты долга собственником жилья.

Это самый сложный вид обременения, поскольку повлиять на ситуацию со стороны возможности нет. Причиной может стать:

• долг по ипотеке,
• задолженность по коммунальным платежам,
• иная задолженность собственника,
• решение имущественных вопросов между супругами,
• исковое заявление об ущербе,
• долг собственника как руководителя юридического лица и другие причины.

Доверительное управление

В ситуации, когда существует необходимость совершения каких-либо юридических действий, собственник может передать часть своих полномочий другому лицу, выступающему в роли доверительного управляющего. При этом право собственности не устраняется, но ограничивается. По договору ответственность за юридически значимые действия возникает у временного управленца. Таким образом, смена собственника квартиры до истечения срока договора не является возможной.

Аварийное состояние дома

Обременение накладывается на строения в аварийном состоянии решением специальной комиссии после составления соответствующего акта. Продать квартиру в таком доме по закону нельзя.

Прописанные жильцы

Если продавец квартиры занимал квадратные метры не в одиночку, возможны некоторые нюансы с проживающими на этой площади жильцами. В п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ говорится о равных правах на пользование жилплощадью у собственника и прописанных членов его семьи. Право пользования прекращается, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ в момент появления нового собственника. Но происходит это не автоматически, а после обращения новым владельцем в суд. Необходимо также учитывать и категорию лиц, которых выписать никак нельзя.

К ним относят отказавшихся от приватизации и тех, кто получил право пользования согласно «завещательному отказу».

Как проверить наличие обременения?

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо убедиться в отсутствии обременения на квартиру. Для этого можно сделать запрос в ЕГРН — «Единый государственный реестр недвижимости». Обратиться в указанное учреждение лучше лично. За документ придется заплатить 250 руб. Чтобы установить необходимую информацию, обратим внимание на пункт 4 полученной справки. При отсутствии обременения там будет указано «не зарегистрировано».

Запись «Залог, весь объект» означает, что квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой. Получить информацию можно и на сайте Росреестра, который пополняется службой ЕГРН. Сведения могут приходить с опозданием, поэтому более надежным способом будет обращение непосредственно в отделение реестра. Кроме того, стоит связаться со службой БТИ, специалист которой должен будет убедиться, что незаконной перепланировки не проводилось.

Будущему собственнику нужно изучить домовую книгу, из которой будет известно прописаны ли несовершеннолетние дети или другие члены семьи продавца.

Как снять обременение?

Вопрос снятия обременения решается устранением причин, которые к нему привели.

• Если квартира в ипотеке, долг переоформляется на будущего собственника, или средства выплачиваются банку. Оформить сделку лучше с помощью нотариуса при согласии всех трех сторон. Для обращения к кредитору потребуются паспорта всех владельцев недвижимости, заявление и документ, позволяющий установить право собственности. В банке следует запросить письмо «О полном исполнении кредитных обязательств заемщиком» в случае погашения задолженности. Добросовестный кредитор поможет снять обременение бесплатно.
• В случае, когда жилье арендуется постояльцами, нужно внимательно изучить договор и уточнить, за какой период была внесена арендная плата. В лучшем случае срок аренды закончится, и жильцы покинут дом самостоятельно. В худшем случае для выселения придется обратиться в судебную инстанцию.
• Если рентаполучатель более не намерен передавать свою собственность другой стороне или финансовая и иная помощь больше не требуется, договор ренты расторгают. В этом случае собственник может воспользоваться всем объемом имущественных прав.
• Если обременение возникло в результате ареста, операции с недвижимостью не будут проводиться до устранения его причин. Арест может быть снят только после соответствующего разбирательства случая его возникновения и только тем органом, который послужил его источником. После завершения разбирательства, оплаты долга и возможных штрафов обременение будет снято.
• Обременение, возникшее в результате заключения договора доверительного управления, устраняется с завершением срока действия соглашения. Если срок не указан, договор можно расторгнуть только при согласии обеих сторон или в случае смерти доверительного управляющего.
• Прописанные жильцы – один из самых сложных вариантов ограничения прав собственника. Новый владелец может выписать их по решению суда, либо в добровольном порядке.

  Однако, нельзя выписать человека, отказавшегося от приватизации жилья или пользующегося жилплощадью на основании «завещательного отказа», как это говорилось выше. Последнее значит, что составивший завещание обязует наследников предоставить лицу право пользования собственностью. Подобные категории лиц могут покинуть квартиру только по собственному желанию. При этом квартиру теоретически можно продать или подарить, но право пользование останется за указанным лицом.

После устранения всех причин обременения необходимо обратится в отделение службы по регистрации объектов недвижимости (ФСГР) с пакетом документов, подтверждающих имущественные права собственника, ликвидацию причин обременения и соответствующим заявлением.

Снижение рисков при проведении операций с собственностью

Снизить уровень риска покупатель может, получив всю возможную информацию о приобретаемом жилье из разных инстанций.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит изучить выписку из ЕГРН, домовую книгу и другие документы, имеющиеся в наличии у продавца. Собственник со своей стороны должен минимизировать возможность возникновения обременения, исходя из актуальных условий. Часто покупатель сам оказывает помощь в устранении ограничений собственника для своей выгоды.

«Опасность» квартиры с обременением

Обременение существенно ограничивает права на распоряжение имуществом владельца. Не устраненная до этапа продажи причина обязательно возникнет в перспективе, когда для решения вопроса потребуется большее количество денег, сил и времени. Новый владелец может обратиться в суд, по решению которого сделку признают недействительной. Судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет, при этом ответственный за ситуацию понесет убыток на сумму средств, затраченных на проведение заседаний. Проще и выгоднее решить спорные вопросы до оформления сделки купли-продажи.

Как продать и купить квартиру с обременением

Смена собственника возможна только после снятия всех ограничений, наложенных на жилплощадь, поэтому не стоит утаивать нюансы от покупателя. Оформление сделки лучше доверить профессионалу (юристу или риэлтору), который составит индивидуальный договор с учетом всех «подводных камней». При совершении юридически значимых действий важно правильное оформление всех этапов сделки и наличие документов, подтверждающих «чистоту» квартиры. Часто приобретение такой квартиры объясняется ее более низкой ценой. В случае любого обременения не стоит преувеличивать трудности. При условии грамотного подхода сделка будет реальной и выгодной для обеих сторон.