Брачный договор после ипотеки

Оформление брачного договора для ипотеки позволяет супругам добровольно распределить обязательства по уплате первого взноса и ежемесячных платежей. Кредитные организации приветствуют наличие такого документа, т.к. он делает финансовые отношения максимально прозрачными и помогает определить, кто будет выплачивать долг при разводе.

Что такое брачный договор

Определение брачному договору дается в г. 8 Семейного кодекса РФ:

Статья СК РФ	Пояснение
ст. 40	Брачный договор – это соглашение между двумя людьми, вступившими или планирующими вступить в брак. В нем отражаются все имущественные и финансовые особенности: каким образом делится семейный бюджет, кто выплачивает ипотеку и кредиты, кому и в каких долях достанется имущество при разводе
ст. 41	Соглашение может быть заключено до заключения брака или после. Если оно оформляется до посещения ЗАГСа, то вступает в силу после выдачи Свидетельства о регистрации брака. Обязательно подлежит заверению у нотариуса
ст. 42	В контракте могут быть прописаны вопросы принадлежности как уже имеющегося имущества, так и еще не приобретенного. Соглашение не может содержать положения, ухудшающие правоспособность одного из супругов и противоречащие нормам законодательства
ст. 43	Договор может быть расторгнут в любое время по взаимному согласию обеих сторон, либо одним супругом в судебном порядке при наличии законных оснований

На основании ст. 168 ГК РФ соглашение признается недействительным в суде, если будет установлено, что оно ставит одну сторону в крайне невыгодное положение или нарушает гражданские права.

Таким образом, брачным договором является документ, регулирующий имущественные и финансовые отношения между двумя сторонами – мужем и женой. Следует различать обычное соглашение с контрактом, заключаемым при оформлении ипотеки: в первом случае оно охватывает общие вопросы, а во втором – только вопросы выплаты долга и принадлежности имущества.

Ипотека и брачный договор о раздельном имуществе

Фактически договор как защита от недобросовестного супруга помогает в ряде случаев, которые следует рассмотреть отдельно.

В каких случаях обязательно следует заключать:

Супруги имеют разный доход. Если один из супругов работает и из своей зарплаты погашает кредит, а второй не трудоустроен и не способствует закрытию долга, после развода имущество в любом случае будет разделено напополам. Стороне, взявшей общего ребенка на иждивение, выделяется большая доля, даже если ею не были приложены усилия по перечислению платежей. Долговые обязательства также будут разделены напополам.

Например:

Иванков В.М. оформил на себя квартиру в ипотеку, т.к. его супруга не трудоустроена. Его доход в среднем составляет 150 000 руб. в месяц. Есть общий ребенок – дочь. Через 3 года после открытия ипотеки пара решила развестись. Остаток долга на этот момент составлял 1 000 000 руб.

После расторжения брака 1/6 часть недвижимости была оставлена по суду бывшей жене, а оставшаяся – Иванкову В.М. Размер ежемесячных платежей был распределен банком пропорционально долям.

Несмотря на то, что Иванков В.М. практически полностью погасил жилищный заем самостоятельно, суд отдал большую часть жилья его бывшей супруге, т.к. у нее осталась на иждивении несовершеннолетняя дочь.

Если бы был брачный контракт с пунктом, согласно которому жена не сможет претендовать на жилье, купленное за деньги мужа, ей бы досталась наименьшая доля: полностью запрещать пользоваться жилплощадью по закону невозможно, т.к. она воспитывает малолетнего ребенка и не может проживать отдельно с ним, а лишить дочь жилья нельзя.

У одного из супругов плохая кредитная история и он не может быть созаемщиком. В такой ситуации при наличии соглашения банк выдает жилищные займы более охотно, т.к. у него появляются гарантии в возврате средств.

Отказ одной стороны от оформления ипотеки. Заем на приобретение жилья предполагает большие переплаты, доходящие до нескольких миллионов рублей в зависимости от стоимости недвижимости, поэтому некоторые люди выступают категорически против жилищных кредитов. Здесь в договоре достаточно прописать, что супруг(а) не согласна на получение займа и является противницей сотрудничества с банком, но, несмотря на это, муж (жена) могут получить кредит, и обязанности по уплате будут полностью лежать на нем.

Оформление ипотеки до регистрации брака. Контракт актуален, если граждане живут вместе в фактическом браке и собираются приобрести общее жилье, при этом обязательства по уплате долга хотят разделить напополам. Это связано с тем, что при официальных отношениях в случае развода недвижимость делится напополам, а при отсутствии свидетельства из ЗАГСа имущество достанется только тому, на кого оно оформлено и кто выплачивал кредит.

Как составить брачный договор о раздельной собственности на ипотечную квартиру

Главное условие, которым следует руководствоваться при оформлении соглашения – отсутствие противоречий законодательству. Супруги могут разрешать имущественные отношения между собой как угодно, но, если у них есть общие дети, оставить их без жилья не получится – документ с легкостью будет аннулирован в суде.

Что нужно предусмотреть в договоре:

• Кто именно будет выступать в роли заемщика и созаемщика.
• Кому перейдет в собственность квартира? Какие доли и в каком размере будут принадлежать каждой из сторон, если недвижимость будет в общем владении?
• Сможет ли получить супруг компенсацию при разводе, если жилье находится в раздельной собственности, но выплата долга производилась совместными усилиями?
• На кого возлагается обязанность по уплате первичного взноса?
• Кто будет перечислять регулярные платежи? Их можно поделить на несколько частей: одна сторона выплачивает тело кредита, а другая – только проценты.
• Кто и сколько денег будет выделять на внесение ежемесячных платежей? Какие доходы для этого будут учитываться, если, помимо трудоустройства по трудовому договору, супруги получают дополнительные гонорары за разные виды деятельности.
• Какова ответственность супругов в случае невыполнения одним из них долговых обязательств перед банком при отсутствии уважительных причин?
• Кому и в каких долях достанется квартира в случае расторжения брака?
• На каких основаниях могут быть изменены условия брачного соглашения?

Документ можно заключить как до, так и во время оформления ипотеки. В последнем случае рекомендуется указать данные банка, информацию о квартире (адрес, параметры по справке из БТИ, кадастровый номер и т.д.), а также сведения о самом кредите: общий размер долга, сумма переплаты, график и величина ежемесячных платежей.

Обязательства супругов по заключенному договору во время брака или до его регистрации должны выполняться с момента его вступления в законную силу, т.е. после заверения нотариуса.

Цена брачного договора для ипотеки у нотариуса

Согласно ст. 22.1 НК РФ, стоимость заверения соглашения у нотариуса составляет 500 руб., однако могут понадобиться дополнительные нотариальные действия, за которые придется заплатить от 5 000 до 10 000 руб.:

• Сверка указанных в документе сведений.
• Проверка контракта на отсутствие законодательных противоречий.
• Проверка всего имущества, указанного в контракте, а также документов на него.

При наличии вопросов за консультацию может взиматься дополнительная плата, поэтому лучше всего составлять соглашение у квалифицированного документа. Стоимость услуги варьируется от 1 000 до 5 000 руб. Она законом не ограничивается и зависит от региона.

Чем отличается брачный договор по квартире приобретаемой по ипотеке от стандартного?

Чтобы проанализировать отличия, достаточно ознакомиться со сравнительной таблицей:

Особенности	Ипотечный	Стандартный
Какие вопросы затрагивает	Касается только обязательств перед банком и собственности купленной в кредит недвижимости	Охватывает все вопросы имущественного и финансового характера
Значение для банка	Повышает гарантию своевременных выплат по ипотеке. Увеличивает шансы на одобрение жилищного займа	Практически не влияет на решение финансового учреждения для одобрения займа, если в документе нет главы об ипотеке и не указаны его реквизиты
Раздел имущества и долговых обязательств после развода	Выплачивать долг может любой супруг	Пункт о погашении задолженностей перед банком касаемо конкретной квартире может отсутствовать

Образец брачного договора для ипотеки в Сбербанке и Россельхозбанке

Ни один банк не может обязать заемщиков заключать брачный контракт при оформлении ипотеки, однако наличие данного документа в некоторых случаях повышает вероятность одобрения займа.

В Сбербанке унифицированная форма отсутствует, поэтому супруги могут самостоятельно составить соглашение или обратиться за помощью к юристам. Если документ заключается в момент оформления займа, об этом нужно предупредить кредитора.

В Россельхозбанке есть типовая форма, но ее придерживаться необязательно. Если заемщики решили заключить контракт уже после выдачи ипотеки, они могут сделать это на официальном бланке от финансового учреждения.

Преимущества и недостатки брачного договора при ипотеке

Среди достоинств наиболее значимым для заемщиков является следующее:

• 100%-ная гарантия добропорядочности сторон.
• возможность оформления квартиры в раздельную собственность.

Недостаток здесь только один: если в соглашении плательщиком указана лишь одна сторона, то банк будет учитывать ее доходы. Если зарплата у потенциального клиента маленькая (менее 45% от предполагаемой величины ежемесячного платежа), велика вероятность в отклонении заявки на жилищный заем.

Расторжение контракта производится по соглашению сторон, либо по инициативе одного из супругов при наличии решения суда. Разрешение от банка требуется, если при прекращении соглашения будет изменен плательщик. В остальных случаях достаточно уведомления об изменениях.

Документ расторгается путем оформления соответствующего соглашения у нотариуса.

Особенности брачного контракта при ипотеке до брака

Если сделка совершается до регистрации брака, в договоре необходимо предусмотреть следующее:

• Из чьих средств погашается долг и кому достанется квартира при разводе.
• Кто и в каком размере будет вносить ежемесячные платежи.
• Кто обязуется перечислить первичный взнос.

Если граждане не собираются жениться, но хотят взять ипотеку, рекомендуется указать, что будет с квартирой в случае расставания.

Важно! Гражданский брак не признается официально ни одной кредитной организацией, поэтому при рассмотрении заявки на ипотеку будет учитываться только доход заявителя.

Особенности брачного договора при ипотеке во время брака

Если соглашение оформляется между супругами, помимо вышеперечисленного в нем необходимо указать, кому достанется имущество, в каких долях оно делится, и кто будет платить по кредиту. Также важны другие условия:

• Если одна сторона против займа, это обозначается в документе.
• Если часть платежей выплачивают родители мужа или жены, после развода может быть выделена большая доля.

Особенность погашения ипотеки при разводе

Здесь все зависит от того, был ли составлен контракт. Если да, то выплачивает сторона, на которую были возложены обязательства согласно документу. Если его нет, долг делится пополам при отсутствии объективных причин, позволяющих уменьшить размер выплат одному из супругов.

Теперь о том, можно ли заключить брачный контракт после развода. Законодательством это не предусмотрено, но, если супруги планируют снова пожениться, они могут оформить данный документ.

Особенности брачного договора при ипотеке с материнским капиталом

Материнский капитал – это госпрограмма, позволяющая получить родителям после рождения второго ребенка деньги на улучшение жилищных условий. Сюда входит первоначальный взнос по ипотеке, погашение действующего займа и уплата процентов.

Какие здесь есть нюансы:

• Даже если по контракту имущество находится в собственности только у мужа и он платит деньги по кредиту, а жена не может претендовать на собственность, это правило распространяется только на долю недвижимости, приобретенную без маткапитала.
• Детей нельзя оставлять без долей в жилище.

Важно! Особенности использования материнским капиталом регулируются ФЗ №256-ФЗ от 29.12.2006 года, и супруги не имеют права устанавливать их самостоятельно в контракте.

Итоги

Заключение брачного договора по ипотеке дает каждому из супругов дополнительные гарантии, касающиеся особенностей погашения долга и разделения имущества до и в случае развода. Банки приветствуют наличие данного документа, т.к. он максимально понятно показывает финансовые отношения в семье, а оформить его можно как в момент рассмотрения заявки на жилищный заем, так и после покупки квартиры.

РЕКЛАМА

Что нужно знать супругам, которые решили приобрести жилье в ипотеку? Какие тонкости и требования существуют у банков? Нужен ли брачный договор на ипотечную квартиру и как можно использовать материнский капитал? А как аннулировать документ после выплаты ипотеки?

Все эти и множество других вопросов возникают у супружеской пары, которые решились на покупку собственного жилья, с использованием заемных средств. Одним из ключевых вопросов, которые каждый боится произнести вслух, но мысли возникают — а что, если развод? Кому достанется жилплощадь, кто будет выплачивать долговой остаток?

Вопросом возможности развода беспокоится и сам банк, ведь изначально средства на погашения займа берутся из семейного бюджета, который выше, чем бюджет каждого из супругов по отдельности. Будут ли платежи после развода регулярными или у одного из супругов возникнут финансовые затруднения?

По этим, и ряду других причин, в практике кредитования используют брачный договор покупке квартиры в ипотеку, который урегулирует ситуацию. При наличии документа будет предопределено, кто из супругов и в каком объеме будет нести финансовую ответственность.

При регистрации отношений немногие пары составляют брачный контракт. Но что делать, если вы уже женаты, а банк готов дать согласие на оформление ипотеки только при условии наличия брачного договора? Не стоит унывать, такой документ могут оформить не только пары до свадебной церемонии, но и уже скрепившие узы Гименея партнеры.

Чтобы сделать брачный договор для получения ипотеки рекомендуется обратиться к юристам, которые грамотно составят документ. Не советуется скачивать шаблон или заполненный образец брачного договора из интернета. С этими стандартными образцами лучше просто ознакомиться для понимания сути бумаги, а для составления и заверения обратиться к нотариусу.

Для составления брачного контракта лучше всего обратиться к юристам, самостоятельно оформить юридически грамотный документ могут не многие. При оформлении следует учитывать Семейный Кодекс РФ (статьи 40-44). Обращаясь к специалисту, вы можете быть уверены, что в брачном договоре перед покупкой квартиры будут учтены все необходимые в этом случае аспекты, пожелания сторон.

Допустимо прописывать только имущественные соглашения сторон. Учтите, что контракт, который прописан в интересах только одного супруга и не учитывает интересы второго, можно оспорить и признать недействительным.

Соглашение прописывают как на имущество, уже находящееся в собственности супругов, так и на то, которое будет приобретено в будущем. Немаловажно прописать сроки соглашений, условия исполнения.

В договоре, требуемом банком для получения кредита, должно быть установлено:

• кто из супругов выступает заемщиком;
• кто несет финансовые затраты при оплате первоначального взноса и оформления кредита;
• как будет делиться ипотечное жилье в случае развода;
• кем будет производиться дальнейшая оплата взносов;
• кто будет законным владельцем жилплощади.

Брачный контракт полностью регулирует финансовую ответственность супругов, поэтому вы можете оформить ипотеку как на одного, так и на обоих супругов, а условия контракта распределят обязанности по выплате долга, т. е. кто будет платить и в каком объеме.

Для оформления потребуется собрать документы: паспорта супругов, свидетельство о заключении брака, документы на приобретаемую жилплощадь.

Согласие или несогласие на брачный договор при оформлении ипотеки от банка не требуется. Банк может быть заинтересован в наличии такого контракта между супругами и вправе попросить предоставить его. Иногда такое требование является обязательным условием для оформления кредита.

Оформлять брачный договор на получение ипотеки или нет — решать вам. Можно согласиться и заключить документ, а можно отказаться и обратиться в другую кредитную организацию с менее категоричными требованиями.

В брачном договоре на ипотеку, которая приобретается с использованием материнского капитала, можно прописать, кто и в каких долях будет совершать выплату долга. Указывать собственника жилья не нужно, т. к. даже если он все-таки прописан, то делиться принадлежащими метрами будет по требованиям законодательства, а именно причитающимися долями.

Продать вправе тот супруг, который был установлен и прописан в брачном договоре владельцем жилплощади, то есть указан официальным собственником.

То же самое касается жилплощади, приобретенной с использованием материнского капитала, на которой прописаны малолетние дети. Продать такую недвижимость можно в том случае, если предоставляется несовершеннолетним равная по условиям, метражу или превышающая по площади доля нового жилья (в иных случаях квадратные метры могут быть меньше с учетом повышения бытовых удобств нового места жительства). В случае если дети уже достигли совершеннолетнего возраста, то каждый из них должен дать согласие на продажу.

Статья 43 СК РФ часть 1 гласит о том, что заключенный контракт можно расторгнуть или внести в него изменения в любое время по согласованию сторон. Если одна из сторон не согласна, вторая может подать иск в суд на расторжение или аннуляцию. В случае же с приобретением ипотечного жилья, которое было оформлено с заключением договора, на его расторжение потребуется согласие банка.

Основаниями для расторжения брачного контракта выступают:

• смерть одного из супругов;
• признание мужа или жены недееспособным;
• выявление информации о давлении на подписание бумаг;
• объявление участника процесса без вести отсутствующим (потребуется официальное подтверждение);
• ущемление прав сторонами.

Расторгать брачный договор, заключенный на получение ипотеки на квартиру, не советуется. Банк вправе после этого потребовать оплаты полного долга сразу.

Зачем нужен брачный договор для банка при ипотеке понятно. А насколько это нужно вам? Взвести решающие факторы и риски, оцените реальные потребности и возможности выплаты немалых сумм, поймите всю ответственность принимаемого решения. Если уверены в собственных силах и финансовой состоятельности — смело обращайтесь в банк за кредитом.

Уважаемые специалисты, помоги разобраться в ситуации. В 2014 году, находясь в браке, продали квартиру, приобретенную до брака (было по 1/2доли). Через два месяца купили другую квартиру с помощью ипотеки. На тот момент мною были не поменяны документы в связи с изменением фамилии, за исключением паспорта, поэтому банк оформил ипотеку только на мужа, меня в созаемщики не брал и попросил предоставить брачный договор. Брачный договор был сделан. Вопрос: можем ли мы сейчас у нотариуса расторгнуть по взаимному согласию этот брачный договор без уведомления банка (ипотека еще не погашена)? Будут ли в будущем какие-то ньансы с банком либо при продаже квартиры из-за брачного договора (если мы его сейчас расторгнем)? И второй вопрос: если мы сейчас делаем рефинансирование ипотеки в другом банке, этот брачный договор аннулируется? Я правильно понимаю, что при новой ипотеке основным заемщиком будет муж, а я буду выступать созаемщиком?

Брачный договор представляет собой добровольное соглашение между супругами, которое определяет порядок владения имуществом и исполнения обязательств. Следует сказать, что он является удобной формой распределения имущества и позволяет избежать длительных судебных споров при прекращении семейных отношений.

В данное соглашение можно включать любые пункты на усмотрение сторон. Главное, чтобы они не противоречили законодательству. В том числе, можно включить положения об ипотечном кредите и урегулировать принадлежность купленной квартиры.

Законом допускается внесение самых различных положений. Применительно к квартире, приобретенной в ипотеку, можно предусмотреть следующие положения:

• Супруги могут предусмотреть в документе порядок выплаты долговых обязательств. Акт может определять долю каждого из супругов в ежемесячных выплатах;
• Супруги в брачном договоре на квартиру в ипотеку вправе закрепить положения о принадлежности жилья кому-либо из них;
• Заключение может предусматривать урегулирование вопроса по разделу данного имущества в случае развода супругов.

В целом, супруги могут по обоюдному согласию предусматривать порядок использования квартиры, выплаты на нее компенсации при разводе и так далее.

Однако необходимо учитывать и законодательную сторону дела. При оформлении ипотеки, купленная квартира становится собственностью обоих сторон. При этом банки всегда делают супругов созаемщиками. Это оформляется кредитным договором. И его положения не должны противоречить брачному документу.

При этом статус созаемщиков супругов обязывает их в равной степени отвечать по взятым на себя обязательствам и погашать ипотеку вместе. Равное положение является законодательным принципом. И он действует, несмотря на то, что один из супругов становится титульным созаемщиком. Как правило, это супруг, который имеет больший заработок.

Следует понимать, что оформление и действие брачного договора находится в рамках закона и заключенного с банком соглашения об ипотеке. При составлении документа необходимо указать дату и место оформления, а также полные данные сторон и их подписи. Основные требования к документу содержатся в законе.

Следует выделить несколько наиболее важных общих условий:

• Допускается определять в документе только имущественные обязанности относительно оплаты ипотеки. Можно возложить такую обязанность на обе стороны.Также один из супругов может взять на себя выплаты в большем размере;
• Возможно в документе предусмотреть порядок использования квартиры. Это включает в себя режим проживания в ней, эксплуатацию определенных комнат или находящегося там имущества;
• Брачный договор не может включать пунктов, которые ставят одну из сторон в зависимое положение. Не допускается отражение в документе условий, которые тем или иным образом могут ущемлять права стороны по отношению к купленной квартире. Ведь в любом случае, они являются созаемщиками и несут равную ответственность перед банком;
• Брачный договор следует заверять у нотариуса. Только такое оформление делает его юридически значимым документом. Это подтверждает факт добровольного заключения соглашения, подтверждает понимание сторонами всех изложенных в нем условий и согласие с ними.

Оформление соглашения становится существенным плюсом при рассмотрении банком кредитной заявки. Ведь наличие соглашения свидетельствует об ответственности заемщиков и понимании ими ситуации. Поэтому, заключение соглашения только приветствуется банками. Документ можно предоставить в кредитную организацию вместе с заявлением на выдачу кредита.

Если заключение соглашения происходит без участия профессионального юриста, то оплачивать деньги будет просто некому. Соответственно, заключение является бесплатной процедурой. А дальнейшее заверение документа у нотариуса требует оплаты.

Это необходимо сделать в любом случае. Оплата сбора за выполнение данного действия станет залогом удостоверения нотариусом соглашения.

Стоимость указанной услуги колеблется в пределах от 1500 до 2500 рублей. Поскольку нотариальные палаты каждой области могут самостоятельно устанавливать тарифы на нотариальные действия.

Брачный договор для ипотеки должен соответствовать перечисленным выше условиям. Его необходимо составлять с участием юриста. Это поможет предусмотреть все важные обстоятельства и избежать туманных или двусмысленных формулировок. После оформления документа, его следует заверить у нотариуса.

Брачный договор на ипотечную квартиру после получения ипотеки можно расторгнуть. Запретов на это не существует. При этом расторжение соглашения не отменяет обязательств перед банком. Стороны также являются созаемщиками, они по-прежнему будут нести обязанность по уплате ссуды.

Тем более, что кредитный договор является основной бумагой и брачное соглашение не может ему противоречить. Однако это хороший инструмент для получения займа. Поэтому, после его использования, соглашение можно расторгать.

Последнее изменение: Июнь 2020

При покупке квартиры в ипотеку супруги не думают о разводе. Чаще всего они платят по кредиту совместно. Реже бывает, что заемщиком выступает только муж или жена. Если брак распадается, встает вопрос раздела жилой недвижимости и долгов. Брачный договор при ипотеке позволяет определить, кому из супругов отойдет квартира в случае развода и кто будет погашать задолженность перед банком. В статье рассмотрим, как заключить брачный контракт, чтобы защитить интересы обеих сторон.

Что такое брачный договор?

Брачный договор – соглашение, которое заключается до регистрации брака или в период брачных отношений. Он содержит условия, касающиеся имущественной и финансовой стороны семейной жизни.

Контракт позволяет изменить режим совместной собственности. Муж и жена могут договориться, что все приобретенное в браке или только часть имущества при разводе переходит к тому из них, кто финансировал покупку. Также они вправе сразу выделить доли на собственность, которые не обязательно будут равными.

Соглашение составляется только в письменной форме. Для придания юридической силы его нужно удостоверить у нотариуса.

Помимо имущества супруги могут разделить долги. Поэтому брачный контракт актуален при покупке квартиры в ипотеку.

Зачем нужен брачный договор при покупке квартиру в ипотеку?

Чаще всего на заключении договора настаивают банки. При выдаче кредита на приобретение жилья оговаривается, что недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. Он несет риск невыплаты кредита в случае развода супругов и раздела совместного имущества.

Если заемщиком выступает один из супругов, то контракт позволяет установить раздельный режим собственности на ипотечную квартиру. После расторжения брака квартира и долги перейдут к заемщику.

Ситуации, в которых целесообразно подписывать соглашение между супругами, разнообразны. Назовем некоторые из них:

• у супругов разный уровень дохода;
• муж или жена имеют просрочку по долгам;
• банк отказал в выдаче ипотечного кредита, поскольку сомневается в кредитоспособности одного из супругов;
• муж или жена не согласны на ипотечный займ;
• один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доходы;
• ипотечная квартира приобретена до регистрации брака;
• у одного из супругов нет российского гражданства;
• муж или жена имеют судимость;
• недвижимость приобретается на деньги родителей одного из супругов;
• один из заемщиков уклоняется от уплаты ипотечного кредита;
• после развода делится долг по кредиту.

Таким образом, брачный контракт для ипотеки – способ защитить от финансовых рисков наиболее уязвимого в материальном плане супруга и кредитную организацию, выдавшую займ.

Особенности брачного договора при ипотеке

При покупке квартиры в ипотеку помимо имущественных прав на недвижимость возникают обязательства по погашению займа. Поэтому при заключении контракта между супругами нужно обратить внимание на некоторые нюансы.

До заключения брака

Квартира, приобретенная в ипотеку до брака, принадлежит единолично тому, кто ее купил. Если второй супруг помогал выплачивать кредит, это не дает ему право на долю в собственности. В случае развода без согласия заемщика он ничего не получит.

В такой ситуации рекомендуется подписать брачное соглашение с условиями, регулирующими порядок погашения кредита на жилье, оформленного до брака. Также следует четко разграничить права сторон на жилую недвижимость.

В контракте могут быть предусмотрены следующие условия:

1. Заемщик погашает кредит самостоятельно, после развода квартира остается в его собственности.
2. Супруги совместно выплачивают долг по займу, в случае расторжения брака каждому из них отходит доля в праве на жилую недвижимость.

В первом случае договор защищает имущественные интересы супруга, который самостоятельно нес расходы по ипотечному кредиту. Во втором – страхует финансовые риски супруга, оказывающего помощь в погашении долга.

В период брачных отношений

Чаще всего брачный договор подписывают во время брака, когда семья покупает квартиру в ипотеку. При приеме заявки банковский сотрудник интересуется, подписывали супруги соглашение или нет.

Если установлен режим общей собственности, банк привлечет мужа и жену в качестве созаемщиков. В случае раздельного режима, кредит выдадут одному из них. Собственность на недвижимость также оформят на него.

После развода

Заключить контракт можно до регистрации отношений или во время брака. После развода подписать соглашение нельзя. В этом случае при разделе собственности применяются правила совместной собственности на имущество. Поэтому супругам придется отстаивать свои интересы в суде или попробовать договориться друг с другом.

Покупка квартиры с использованием материнского капитала

Многие семьи приобретают жилье в кредит с материнским капиталом. Он используется в качестве первоначального взноса или направляется на погашение ипотеки.

В соответствии с требованиями закона недвижимость оформляют в долевую собственность. Доли распределяются между родителями и детьми.

Переоформить жилье на одного из супругов нельзя. Если заемщиком выступает один супруг, в брачном соглашении прописывается доля мужа и жены. Не подлежат разделу доли, оформленные на детей.

Плюсы и минусы брачного контракта при ипотечном займе

У брачного соглашения при ипотеке есть свои плюсы и минусы.

Можно назвать следующие преимущества контракта:

• разграничивает права мужа и жены на жилье;
• определяет объем обязательств супругов по ипотечному займу;
• страхует финансовые риски сторон в случае неравного финансового положения;
• дает возможность получить займ даже в случае возражений со стороны второго супруга.

Многие граждане полагают, что любовь и меркантильный расчет – несовместимые понятия. Поэтому не спешат заключать брачный контракт. Чаще всего соглашение подписывается по настоянию банка.

Процедура имеет некоторые недостатки:

• высокую стоимость услуг нотариуса;
• в случае введения новых требований закона приходится вносить изменения в соглашение, иначе оно будет недействительным;
• сложно предусмотреть все спорные ситуации;
• контракт вступает в силу только после регистрации брака.

Если по условиям брачного контракта квартира перейдет к одному собственнику, банк может предоставить кредит на менее выгодных условиях. При отсутствии созаемщика учитывается доход только одного супруга, поэтому займ выдается в меньшем размере.

Как правильно составить брачный договор на ипотечную квартиру?

При составлении брачного договора нужно руководствоваться требованиями главы 8 СК РФ.

Необходимо обратить внимание на следующие моменты:

• контракт подписывают дееспособные граждане, достигшие совершеннолетия;
• для придания юридической силы документ удостоверяют у нотариуса;
• текст соглашения должен быть ясным и четким, без исправлений, сокращения не допускаются, цифровые обозначения прописываются словами;
• нельзя подписывать документ, если стороны состоят в гражданском браке и не намерены регистрировать отношения;
• документ подписывается лично мужем и женой.

После принятия решения о совместной ипотеке нужно определиться с кредитной организацией. Затем составляется договор. Если самостоятельно это сделать затруднительно, рекомендуем обратиться к профессиональному юристу по семейному праву. После подписания контракта он заверяется у нотариуса.

Образец брачного договора при ипотеке и его содержание

Брачный договор должен содержать условия, касающиеся ипотечной квартиры.

В стандартное соглашение включают следующие пункты:

• дату подписания контракта;
• сведения о муже и жене (ФИО, адреса, паспортные данные);
• сведения о регистрации брака;
• информацию о жилой недвижимости (кадастровый номер, площадь, количество комнат, этажность);
• порядок раздела имущества при разводе;
• как перераспределятся доли в случае появления детей;
• сведения о кредитной организации, выдавшей кредит;
• кто является заемщиком по ипотеке;
• кто платит первоначальный взнос и в каком размере;
• как будет поделен долг по кредиту в случае расторжения брака;
• ответственность за нарушение договоренностей;
• срок действия соглашения;
• подписи сторон.

Стороны вправе включать любые положения, не противоречащие нормам закона. К исключениям относятся личные взаимоотношения, обязательства перед детьми, крайне невыгодные условия.

Удостоверение у нотариуса

После подписания соглашения необходимо посетить нотариальную контору.

Вместе с договором предоставляются:

• паспорта участников;
• свидетельство о регистрации брачных отношений;
• пакет документации на жилую недвижимость (кредитный договор, договор купли-продажи, кадастровый паспорт);
• квитанция об оплате госпошлины.

Согласно статье 333.24 НК РФ за удостоверение брачного договора взимается госпошлина в сумме 500 руб. В данную стоимость входят услуги по:

• проверке соглашения на соответствие требованиям закона и подлинность;
• идентификации участников по их удостоверениям личности;
• установлению фактического наличия собственности;
• консультированию супругов.

Бывает, что супруги обращаются в нотариальную контору за составлением соглашения. Эта услуга не входит в госпошлину. Специалист консультирует мужа и жену по каждому положению договора, составляет документ с учетом их пожеланий, собирает и проверяет всю необходимую документацию. Стоимость брачного контракта у нотариуса в среднем по регионам составляет 5 000 руб.

Можно ли расторгнуть брачный договор, если квартира в ипотеке?

По соглашению сторон контракт может быть расторгнут. В дальнейшем раздел собственности производится по общим правилам СК РФ.

Бывает, что супруг вынужден расторгать контракт в одностороннем порядке. Это возможно, если:

• второй супруг умер;
• сторона соглашения признана недееспособной;
• муж или жена пропали без вести.

В первом случае потребуется свидетельство о смерти, в остальных – решение суда.

Следует помнить! Заемщик должен предупредить банк о том, что договор расторгнут. В противном случае он будет отвечать лично перед кредитной организацией независимо от того, какие условия содержались в контракте.

После информирования банка о расторжении контракта он вправе потребовать:

• внести изменения в кредитный договор;
• досрочно погасить задолженность, если материальное положение кредитора ухудшилось.

Если есть сомнения по поводу расторжения брачного договора, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом.

Можно ли оспорить сделку?

В случае, когда соглашение нарушает права одной из сторон, его можно оспорить в суде. Положительное решение возможно только при наличии веский оснований, которые установлены ГК РФ.

Недействительным контракт признают в следующих случаях:

• отсутствие нотариального удостоверения:
• подписание недееспособным лицом;
• заключение соглашения под влиянием насилия, угроз, обмана, заблуждения;
• положения договора ущемляют права мужа или жены.

Если сторона приняла решение обжаловать контракт в суде, нужно известить об этом кредитную организацию.

Видео: Адвокат Мурзакова Екатерина дает советы по составлению брачного договора для ипотеки

В случае, когда родители одного из супругов дали деньги на первоначальный взнос для покупки квартиры в ипотеку, в договоре нужно прописать, кому принадлежат эти средства. Иначе они будут считаться совместно нажитым имуществом. При разделе собственности нужно будет доказывать, что деньги были личной собственностью мужа или жены.

Подведем итоги

Таким образом, брачный контракт при покупке квартиры в ипотеку – необходимая мера. Она позволит защитить имущественные интересы каждого супруга в случае развода. Также наличие договора влияет на решение банка при обращении за ипотечным кредитом. Контракт разграничивает ответственность по заемным обязательствам и определяет, кому будет принадлежать залоговая собственность в случае развода.

Рекомендуется доверить составление соглашения профессиональному юристу, специализирующемуся в области семейного права.

Зачем нужен и в каких случаях?

Как правило, долг по ипотеке при расторжении брака делится пополам. При этом платежеспособность бывших супругов может значительно отличаться. Мало кому хочется рассчитываться с банком за двоих, а потом через суд взыскивать компенсации со второй стороны.

Из-за невыплаченных по вине одного из супругов сумм, обе стороны могут лишиться имущества без возврата уже перечисленных платежей. И брачный договор в этом случае является гарантом того, что вкладываемые средства не будут потрачены впустую.

Он вносит ясность и четкость в имущественные отношения и в порядок выплаты кредита в случае расторжения брака.

Вследствие чего в разы возрастает безопасность займа. У супругов есть выбор, заключать или нет брачный контракт. Но бывают условия, при которых его заключение становится необходимостью.

• Если у одного из пары плохая кредитная история и велика вероятность, что ему откажут в займе, необходимо заключить договор, который определит заемщика и плательщика.
• Бывает, что один из пары категорически отказывается оформлять кредит и нужно основание для его получения без согласия второго супруга.
• Если жилье оформлено в ипотеку до свадьбы то разумнее заключить брачный контракт, чтобы не делить квартиру пополам, а закрепить доли, пропорциональные взносам.
• В случае, если один из супругов не может подтвердить свой доход по каким-либо либо причинам, а у второго он официальный, но недостаточный для оформления кредита. Тогда заемщиком может быть определен супруг с подтвержденным доходом, а платить сможет второй.
• Зачастую квартиру молодоженам приобретают родители. Если такую материальную поддержку оказывает только одна сторона, могут возникнуть противоречия. В данной ситуации разумно определить, чей вклад в имущество значимей.

Особенности по закону

В Семейном кодексе Российской Федерации (статьи 40 – 44) прописаны следующие аспекты.

1. Договор регулирует только имущественные права и обязанности, в отношении всех остальных сторон жизни семьи они не работают.
2. Супруги сами решают, какой режим для какого имущества устанавливать. Например, все делится пополам, а автомобиль достается мужу.
3. Договор должен учитывать интересы обеих сторон и быть взаимовыгодным, в противном случае его можно будет оспорить и признать недействительным.
4. Действие договора может распространяться как на уже имеющееся имущество, так и на то, что будет приобретаться в будущем.
5. В контракте может быть прописан срок и условия действия тех или иных соглашений.
6. Подписание договора означает полное согласие и принятие всех условий указанных в нем. Законным может считаться договор, составленный в письменной форме и нотариально заверенный.

Нужно ли получать согласие банка?

Заключение контракта – дело добровольное. Банк не будет требовать его оформления от заемщиков. Но при этом может отказать в кредите, и единственным вариантом получения положительного ответа на заявку станет брачный договор, который позволит обойти слабые стороны семьи как заемщика.

В случае если для получения ипотеки в банке договор не требуется, но был заключен ранее или оформляется супругами для каких-то иных целей, банк обязательно должен быть поставлен в известность и дать разрешение на него. Поскольку положения брачного договора могут влиять на ипотечный и вступать в противоречие с его условиями, ущемлять в правах одну из сторон, снижать надежность и гарантию оплаты по кредиту, а также требовать переоформления существующих имущественных прав.

При упоминании ипотечного жилья при оформлении самого брачного договора необходимо предоставить согласие банка на его составление. Без него контракт может быть признан недействительным.

Важно! Банк всегда запрашивает у клиентов информацию о наличии либо отсутствии брачного договора, когда оформляется кредит. Если заемщики утаят это, и в дальнейшем информация откроется, то банк будет вправе потребовать досрочного погашения.

Оформление при покупке ипотечной квартиры и другой недвижимости

Плюсы рассматриваемого договора очевидны, но все сработает только в случае, если он грамотно составлен и учитывает интересы обоих сторон.

Куда обращаться?

Банки предлагают семьям, желающим оформить ипотеку, готовые образцы договоров. Но как правило, они построены на раздельной собственности супругов. Для банка удобнее и выгоднее, чтобы заемщиком стал кто-то один из пары, в связи с чем он может настаивать на оформлении раздельного имущества. Ведь с одного заемщика долг взыскивать проще и перерасчет погашения делать не придется. А второй супруг при разводе ни на что претендовать не сможет.

Важно помнить, что банк может только предложить такой вариант, а требовать обязательного выполнения данного условия он не вправе. Супруги сами должны определить, кто владельцем и плательщиком.

При желании прописать иные условия, заемщики могут не пользоваться банковским бланком и сами составить контракт. Для этого желательно получить консультацию специалиста по семейному праву, который предоставит квалифицированную поддержку, поможет учесть все пожелания и грамотно отразить их в договоре. Далее, контракт необходимо в обязательном порядке заверить у нотариуса.

Как составить?

Нужно прописать условия в контракте как можно подробнее, учитывая все нюансы. Это поможет избежать сложностей и спорных ситуаций.

Основные правила составления контракта:

• он обязательно должен быть заверен нотариусом;
• заключать контракт можно как до, так и после регистрации брака;
• законную силу договор обретает только после вступления в брак;
• запрещены пункты, ограничивающие личные права сторон, их дееспособность, правоспособность;
• действие контракта регулирует только имущественную сферу;
• брачный договор может быть расторгнут при нарушении одного или нескольких положений, а также при заключении взаимного соглашения.

Внимание! Если брачный договор уже был заключен еще до оформления ипотеки, необходимо составить дополнительное соглашение к нему, в котором прописать все условия касающиеся специфики ипотечной программы и требований конкретного кредитора.

Какие пункты и данные должны быть?

Законодательно определен следующий перечень обязательных пунктов:

1. название;
2. дата составления договора;
3. паспортные данные супругов;
4. данные о регистрации брака;
5. предмет договора;
6. права и обязанности сторон;
7. срок действия договора и условия его изменения;
8. дополнительные пункты (в случае необходимости);
9. подписи;
10. удостоверение нотариуса.

Обязательные условия и моменты

Вопросы, которые должен содержать и описывать брачный контракт:

1. заемщик (кто из супругов им является);
2. собственность (кто и в каких долях станет собственником имущества);
3. первый взнос (кто платит);
4. плательщик (кто будет гасить суммы по кредиту);
5. иные платежи (кто из супругов оплачивает страховку, проценты, платежи ЖКХ);
6. раздел имущества (условия осуществления);
7. основания для пересмотра (что может повлечь изменение обязательств по выплате ипотеки);
8. перечень источников официального дохода (денежные средства, которые будут обеспечивать погашение кредита);
9. ответственность за невыполнение (какие последствия повлечет уклонение от обязательств одной из сторон);
10. сведения о недвижимости (подробно: адрес, кадастровый номер и т. д.);
11. сумма займа и порядок погашения;
12. наименование кредитной организации (банк в котором оформляется ипотека).

• Скачать бланк брачного договора для ипотеки
• Скачать образец брачного договора для ипотеки

Особенности документа при использовании средств маткапитала

Квартиры и другая недвижимость, взятые в ипотеку с использованием программы «Материнский капитал», оформляются как общая собственность семьи: обоих супругов и всех детей. На одного из супругов такую квартиру оформить невозможно. Оформляет ипотеку кто-то из пары, но обязательно прописывает, кто и в каких долях является собственником.

Важно! Дети получают свою часть жилой площади. Этот момент должен быть соответственно прописан в брачном договоре, чтобы его пункты не нарушали права ни одного из участников.

Требования для разных банков

Требования к брачному договору в разных банках примерно одинаковые, поскольку регулируются гражданским и семейным законодательством.

Но для банков выгоднее, чтобы заемщиком был кто-то один из супругов и зачастую они старательно настаивают на оформлении ипотеки на мужа или на жену. Здесь важным является момент соблюдения положения о неущемлении прав одного из супругов и норм законодательства в целом.

Многие банки в России, например, при подписании контракта зачисляют супруга в созаемщики, тем самым определяя ему право на жилье и ответственность за своевременность погашения. Такие условия практикует Сбербанк, Россельхозбанк и многие другие. Бланки договора также примерно одинаковые. Если взять форму, предлагаемую в Сбербанке, то ее свободно можно использовать и для кредитования в другом банке, достаточно изменить название и реквизиты сторон.

Необходимые документы

Для составления брачного контракта понадобятся следующие документы:

• паспорта;
• свидетельство о регистрации брака;
• документы, определяющие право собственности на имущество.

Нотариус в свою очередь может потребовать предоставление дополнительного пакета документов. Уточнить их перечень лучше заранее и непосредственно в выбранной нотариальной конторе.

Регистрация

Брачный контракт регистрируется нотариусом при обязательном присутствии обоих супругов. Без регистрации и заверения документа в нотариальной конторе, договор не вступит в действие.

Сколько стоит услуга?

Заключение контракта является платным. Туда включена госпошлина (500 р.) и стоимость услуг нотариальной конторы. Зачастую нотариусы определяют цену таких документов исходя из стоимости имущества супругов (около 1% от суммы). В целом оформление у специалиста, который подскажет, как сделать договор, может обойтись в сумму до шести тысяч рублей.

Порядок и основания для расторжения

Можно ли расторгнуть, если квартира находится в ипотеке? Согласно Гражданскому кодексу, все граждане свободны как в заключении договоров, так и в расторжении. Но расторгать брачный контракт не стоит в случае, если он является одним из условий ипотеки.

Обычно это прописывается в кредитном договоре с банком и выделено отдельным пунктом. В случае нарушения данного обязательства, он вправе расторгнуть все имеющиеся договорённости с заёмщиками и потребовать досрочного погашения.

Основанием для расторжения договора является:

1. признание одного из супругов недееспособным;
2. отсутствие нотариальной регистрации;
3. если вскрыт факт давления на одну из сторон (запугивания, угрозы) при заключении контракта;
4. ущемление прав одной из сторон;
5. смерть одного из участников договора;
6. объявление одного из участников пропавшим без вести, подтвержденное судебным постановлением.

Расторжение договора происходит в судебном порядке. Но сначала необходимо уведомить о своих намерениях банк. А уже после обращаться в суд, где будут рассмотрены все нюансы дела и вынесено решение о правомерности расторжения.

На что следует обратить пристальное внимание?

При составлении брачного контракта особенное внимание нужно уделить его качеству, четкости формулировок и подробному описанию всех нюансов. Иначе в случае развода его можно будет легко оспорить в судебном порядке. Наличие брачного договора не исключает возможности отстоять одной из сторон свои интересы в суде.

Справка! Следует помнить, что контракт будет регулировать только те аспекты, которые в нем будут прописаны. Поэтому без профессиональной помощи такой документ лучше не оформлять. А это дополнительные траты на услуги юриста. Интересуют вопросы брака, брачного договора и ипотеки? Тогда вам могут пригодится наши статьи о том, как оформить ипотечный кредит на двоих без брака, а также о том, как составить договор супругам, если займ взят до заключения официальных отношений.

Таким образом, брачный контракт, заключенный при ипотеке – это дополнительная гарантия защиты прав обоих супругов и исполнения их обязательств перед банком. Несмотря на высокую стоимость регистрации и необходимость дополнительного сбора и оформления документов, он обеспечивает возможность избежать длительных и изнуряющих судебных тяжб.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.